福州新區(qū)馬尾區(qū)土地集約利用研究

陳 薔

(1.福建江夏學(xué)院工商管理學(xué)院，福建福州350108；2.福建師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院，福建福州350007)

土地集約利用是指以和諧的人地關(guān)系和可持續(xù)發(fā)展思想為指導(dǎo)，通過合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，增加存量土地投入、改善經(jīng)營(yíng)管理等途徑，提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)環(huán)境效益的統(tǒng)一。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，黨中央、國(guó)務(wù)院，對(duì)土地集約利用也提出了新的要求。2015年，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布我國(guó)首個(gè)《國(guó)家級(jí)新區(qū)發(fā)展報(bào)告(2015)》，肯定了新區(qū)在引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、優(yōu)化區(qū)域開發(fā)格局、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展等方面的發(fā)展成效，也指出了發(fā)展短板，其中包括新區(qū)開發(fā)面臨較大的資源環(huán)境約束，部分新區(qū)存在國(guó)土開發(fā)無序，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)布局相對(duì)分散，要素集約節(jié)約程度不高等問題。為引領(lǐng)新區(qū)更健康、理性的發(fā)展，2017年1月國(guó)家發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》，提出了新區(qū)建設(shè)“綠色、智慧、創(chuàng)新、宜居”的理念，要求新區(qū)建設(shè)要轉(zhuǎn)變以往以土地?fù)Q工業(yè)的模式，從單一功能主導(dǎo)轉(zhuǎn)向區(qū)域融合下的復(fù)合功能成長(zhǎng)，與自然環(huán)境相融合，與所在中心城市和區(qū)域相協(xié)調(diào)，增加土地開發(fā)的功能混合度，打造以人為本的綜合性新區(qū)。由此可見，土地集約利用是國(guó)家新區(qū)發(fā)展的必然選擇。

1 研究區(qū)概況

福州新區(qū)位于福州市濱海地區(qū)，控制總面積189200hm2，初期規(guī)劃面積80000hm2，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模23400hm2，農(nóng)村居民點(diǎn)5400hm2。涉及馬尾區(qū)、倉(cāng)山區(qū)、連江縣、羅源縣、長(zhǎng)樂市、福清市部分區(qū)域，涵蓋7個(gè)國(guó)家級(jí)和3個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。新區(qū)按照“一核兩翼兩軸多組團(tuán)”模式布局(圖1、表1)，九個(gè)組團(tuán)呈“串珠式”沿海布設(shè)。新區(qū)核心區(qū)80000hm2，規(guī)劃“一心五組團(tuán)”，一心即福州新區(qū)中心(也是整個(gè)福州的副中心)，五組團(tuán)為三江口、閩江口、濱海新城、福清灣、江陰灣五個(gè)重要的城市功能組團(tuán)。

馬尾區(qū)位于閩江口金三角中心位置，下轄三鎮(zhèn)一街：馬尾鎮(zhèn)、亭江鎮(zhèn)、瑯岐鎮(zhèn)和羅星街道。除瑯岐鎮(zhèn)為北翼發(fā)展區(qū)外，馬尾鎮(zhèn)、羅星街道、亭江鎮(zhèn)都納入福州新區(qū)核心區(qū)。目前，馬尾區(qū)內(nèi)已形成以華映系列為龍頭的電子信息產(chǎn)業(yè)集群，以上潤(rùn)精密儀器為龍頭的機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)集群，以統(tǒng)一、頂津、東盛等為引領(lǐng)的食品加工集群以及以中鋁瑞閩、中日達(dá)等企業(yè)為龍頭的金屬加工產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)集聚日益凸顯。但產(chǎn)業(yè)整體層次偏低，結(jié)構(gòu)不優(yōu)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重偏大，先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達(dá)。根據(jù)福州新區(qū)的功能定位，中部地區(qū)要重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)金融、經(jīng)貿(mào)交流、科技研發(fā)、文化會(huì)展、總部經(jīng)濟(jì)等高端服務(wù)業(yè)，北部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展濱海休閑度假、臨港產(chǎn)業(yè)、航運(yùn)物流、特色都市農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。馬尾區(qū)在做強(qiáng)電子信息、機(jī)械裝備制造這兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，提升食品加工、船舶及海工裝備制造、金屬壓延這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展金融服務(wù)、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流、服務(wù)外包、融資租賃、總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)業(yè)，智能裝備制造業(yè)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。在推動(dòng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)智能化、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高端化的同時(shí)，著力發(fā)展低能耗、高效益、高產(chǎn)出的新興產(chǎn)業(yè)，培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

2 福州新區(qū)馬尾區(qū)土地利用現(xiàn)狀

在《福州市城市總體規(guī)劃(2011-2020年)》中，馬尾區(qū)是福州市向東延伸的主要陣地，是福建自貿(mào)區(qū)福州片區(qū)的核心區(qū)、21世紀(jì)海上絲綢之路建設(shè)核心區(qū)、福州新區(qū)核心區(qū)、生態(tài)文明先行示范區(qū)，“四區(qū)疊加”為馬尾區(qū)發(fā)展帶來眾多機(jī)會(huì)窗口。城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐不斷加快，土地利用的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)等也發(fā)生相應(yīng)的變化。從表1可以看出，馬尾區(qū)總面積為27558.13hm2，其中農(nóng)用地17911.92hm2，占總面積的65.00%；建設(shè)用地3920.17hm2，占總面積的14.23%；未利用地5726.04hm2，占總面積的20.78%。從圖2可以看出，農(nóng)用地中主要是林地和耕地，林地面積13578.06hm2，超過農(nóng)用地面積的75%，占馬尾區(qū)總面積的49.27%，耕地面積2271.97hm2，占總面積的8.24%，兩種地類比例合計(jì)超過總面積的50%，為馬尾區(qū)的主要地類。建設(shè)用地中超過一半是城鎮(zhèn)用地，面積為2247.54hm2，其次是農(nóng)村居民點(diǎn)用地和交通水利用地，分別為771.75hm2和601.58hm2，占建設(shè)用地總面積的19.68%和15.35%。未利用地中灘涂沼澤3319.63hm2，占未利用地面積的57.97%，占馬尾區(qū)總面積的12.05%。

表1 馬尾區(qū)土地利用面積及比例

數(shù)據(jù)來源：福州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

從空間分布來看，馬尾區(qū)的土地利用主要是沿著閩江呈狹長(zhǎng)狀延伸。全區(qū)土地利用程度大部分處于中等水平，河流沿岸的土地利用程度較高[1]。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化水平的提高和政策導(dǎo)向，耕地、水域、林地等自然地表逐漸向建設(shè)用地轉(zhuǎn)變，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、住宅、交通用地不斷增加，靠近河流沿岸的未利用地陸續(xù)被開發(fā)利用。由于近幾年馬尾新城建設(shè)，大力發(fā)展亭江、瑯岐區(qū)域，亭江鎮(zhèn)和瑯岐鎮(zhèn)內(nèi)的土地利用變化最為明顯。亭江鎮(zhèn)內(nèi)大片的農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，坑塘湖泊被高樓大廈取代，建設(shè)用地的面積增加最多?，樶?zhèn)的變化主要表現(xiàn)為交通用地的增加和居民點(diǎn)的向外擴(kuò)張，這與馬尾區(qū)啟動(dòng)自貿(mào)區(qū)瑯岐片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快推進(jìn)馬尾大橋、東繞城高速公路、東部快速通道等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)。

3 福州新區(qū)馬尾區(qū)土地利用存在的主要問題

新城新區(qū)建設(shè)需要大量的土地來承載。馬尾區(qū)作為未來發(fā)展的核心地區(qū)，土地開發(fā)利用程度已相對(duì)較高。土地資源稀缺，后備資源有限。在嚴(yán)格的土地管理政策下，建設(shè)發(fā)展需求與土地資源稀缺的矛盾尤為突出，土地存量和增量調(diào)整處于“兩難”境地。

3.1 地形狹長(zhǎng)，土地分塊難成片

馬尾區(qū)位于閩江下游盆地區(qū)域，地貌類型多樣，生態(tài)敏感性高。區(qū)內(nèi)土地沿閩江兩岸延伸，形成狹長(zhǎng)狀用地布局，河流沿岸、低丘緩坡地帶綜合開發(fā)度較高。受狹長(zhǎng)地形，多山、少平原等自然條件的限制，地塊形狀規(guī)則性差，建設(shè)用地緊張，發(fā)展余地較小。以亭江鎮(zhèn)為例，全鎮(zhèn)面積10600hm2，104國(guó)道橫貫東西，臨江靠山，向江難以拓展，向山開發(fā)面積有限[2]。鎮(zhèn)內(nèi)土地90%是林地，僅有少量土地可用于建設(shè)，加之亭江鎮(zhèn)是著名僑鄉(xiāng)，早期建設(shè)多依靠華僑捐資，雖解決了資金問題，但缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，發(fā)展散亂，現(xiàn)在幾乎沒有一個(gè)大而完整的地塊可以用于產(chǎn)業(yè)集中規(guī)劃。地理環(huán)境因素和歷史因素決定了亭江鎮(zhèn)必須向細(xì)節(jié)之處要發(fā)展。

3.2 增量土地資源少,可開發(fā)利用的土地資源分布不均

區(qū)內(nèi)土地利用率接近80%，土地利用程度高。全區(qū)70%以上是開發(fā)成本高、環(huán)境影響大的山地、林地，從建設(shè)用地適宜性角度分析(一般坡度8度，高度200米)基本不可行[3]。由于地塊規(guī)則性差，布局分散，必須利用區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)提高聯(lián)系緊密度，在馬尾區(qū)規(guī)劃中交通用地占總規(guī)劃建設(shè)用地的12%，而實(shí)際作為工業(yè)、生活用途的建設(shè)用地僅占72%。現(xiàn)有耕地中有1886hm2是耕地保護(hù)區(qū)，可轉(zhuǎn)用的農(nóng)地指標(biāo)只有約380hm2。增量土地資源少，馬尾鎮(zhèn)、羅星街道尤為突出，可開發(fā)建設(shè)用地60%集中在瑯岐鎮(zhèn)?，樶?zhèn)三面環(huán)江，東面臨海，是閩江口沖積島嶼，也是馬尾開發(fā)時(shí)間最遲、開發(fā)強(qiáng)度最小的區(qū)域。島內(nèi)用地平坦、開闊，未開發(fā)土地面積較大，淺海灘涂面積大，且分布較為集中，是福州近郊唯一可供連片開發(fā)的區(qū)域，也是福州新區(qū)中最大的建設(shè)可利用土地。近幾年圍繞自貿(mào)區(qū)“國(guó)際生態(tài)旅游島”的定位，基礎(chǔ)配套、民生保障、交通體系有了很大發(fā)展，成為新區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。

3.3 存量調(diào)整的任務(wù)艱巨

馬尾區(qū)是我國(guó)首批設(shè)立的14個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。早年為了鼓勵(lì)企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)，在用地指標(biāo)緊張的情況下，仍然為重點(diǎn)企業(yè)提前預(yù)留后幾期發(fā)展建設(shè)用地?？捎械钠髽I(yè)占地卻不用地，或占地多產(chǎn)出少。福州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)小企業(yè)288家，僅占工業(yè)總產(chǎn)值的0.55%[3]。從省國(guó)土廳發(fā)布的2016年度福建省國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)土地集約利用程度綜合得分排名來看(表2)，馬尾區(qū)僅有福州臺(tái)商投資區(qū)位列第一，其余均在十名外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用集約程度有待提高。土地利用布局不盡合理，部分區(qū)域還出現(xiàn)工業(yè)區(qū)與居民區(qū)混雜建設(shè)的現(xiàn)象，工業(yè)區(qū)和居民區(qū)之間的防護(hù)距離未能達(dá)到要求，工業(yè)廢氣、廢水、噪聲排放對(duì)周邊居民造成一定的影響。舊屋區(qū)改造拆遷量大，拆遷成本高，工作協(xié)調(diào)難度大，拆遷任務(wù)重。

表2 2016年度福建省國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)土地集約利用程度綜合得分排名

數(shù)據(jù)來源：福建省國(guó)土資源廳網(wǎng)站。

4 福州新區(qū)馬尾區(qū)土地集約利用對(duì)策

為支持福州新區(qū)發(fā)展，福建省政府出臺(tái)《福建省人民政府關(guān)于支持福州新區(qū)加快發(fā)展的若干意見》，提出了科學(xué)規(guī)劃布局、強(qiáng)化用地用海用林保障的13項(xiàng)舉措，從以下三個(gè)方面提供用地保障：對(duì)新區(qū)用地年度計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行省級(jí)單列，只要是符合新區(qū)定位、真實(shí)可靠的建設(shè)項(xiàng)目，由省里統(tǒng)籌，應(yīng)保盡保；暫時(shí)無法實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡的大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，可通過將建設(shè)用地、未利用地和廢棄園地等整治成耕地來實(shí)施占補(bǔ)平衡，或申請(qǐng)從省級(jí)補(bǔ)充耕地指標(biāo)儲(chǔ)備庫(kù)中先周轉(zhuǎn)指標(biāo)，2年內(nèi)返還；對(duì)符合條件的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目用地，支持新區(qū)增減掛鉤指標(biāo)的先用后補(bǔ)。馬尾區(qū)在利用政策利好的同時(shí)，也應(yīng)從自身實(shí)際出發(fā)，轉(zhuǎn)變土地利用方式，促進(jìn)節(jié)約集約用地，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。

4.1 依照定位，因地布局

針對(duì)地形狹長(zhǎng)，土地分塊難成片的實(shí)際，馬尾區(qū)將探索采取以鎮(zhèn)或片區(qū)為單元，以基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施輻射鎮(zhèn)或片區(qū)，構(gòu)建區(qū)域性路網(wǎng)，推動(dòng)全區(qū)連體建設(shè)的方式[4]。以亭江鎮(zhèn)為例，根據(jù)《福州市馬尾新城閩江口組團(tuán)亭江片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，亭江可充分利用臨江靠山的自然環(huán)境，構(gòu)建組團(tuán)隔離式布局，打造山水城交融的景觀帶。沿江一側(cè)布設(shè)娛樂、行政辦公、商務(wù)辦公等公建設(shè)施，強(qiáng)化亭江片濱江段的公共性、開放性，同時(shí)注重濱江城市景觀和城市天際線的塑造，與福州東江濱等串聯(lián)成閩江生態(tài)廊道，形成集產(chǎn)業(yè)、生活和生態(tài)為一體的景觀帶。依據(jù)集居住、先進(jìn)制造業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)、物流和公共服務(wù)配套為一體的城市綜合區(qū)定位，對(duì)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地與居住區(qū)等進(jìn)行整合。首先，將工業(yè)區(qū)和港口與居住區(qū)相對(duì)隔離，互不干擾。其次要求不符合區(qū)域定位的粗放型、污染性企業(yè)搬遷，對(duì)低效利用的產(chǎn)業(yè)用地要求予以整改，對(duì)企業(yè)閑置地塊進(jìn)行收儲(chǔ)。完善區(qū)域性路網(wǎng)(由東部快速路、現(xiàn)104國(guó)道及瑯亭大橋連接線構(gòu)成)和組團(tuán)路網(wǎng)(亭江內(nèi)部集疏道路，承擔(dān)區(qū)內(nèi)主要交通)，規(guī)劃時(shí)亦考慮與自然山體、水脈、視線通廊等景觀系統(tǒng)結(jié)合，形成方格網(wǎng)加自由式的路網(wǎng)格局。

4.2 總量鎖定，差別化用地

根據(jù)福州市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)，到2020年馬尾區(qū)耕地保有量指標(biāo)為1886hm2，基本農(nóng)田保護(hù)面積276hm2，建設(shè)用地規(guī)模4978hm2，其中城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模3852hm2，城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模3375hm2，用地指標(biāo)有限。馬尾區(qū)為兼顧生存與發(fā)展，必須將“底線約束”放在首位，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度。針對(duì)增量土地資源少且分布不均的情況，馬尾區(qū)可進(jìn)行分區(qū)規(guī)劃布局。瑯岐島未開發(fā)土地面積較大且分布較為集中，未來將在島嶼的東部劃出100～200hm2工業(yè)用地，設(shè)立專業(yè)園區(qū)，專門發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)。對(duì)于馬尾鎮(zhèn)、羅星街道、亭江鎮(zhèn)用地比較緊張的區(qū)域，可在新區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)“集控區(qū)”，與閩侯、閩清、莆田、寧德、三明、南平等地區(qū)進(jìn)行“飛地合作”，構(gòu)建“兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”?！凹貐^(qū)”內(nèi)保留符合新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的企業(yè)或企業(yè)總部，引導(dǎo)低效落后企業(yè)或企業(yè)的工業(yè)制造環(huán)節(jié)“飛出去”“騰籠換鳥”，引進(jìn)金融服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。不同產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)根據(jù)《福建省工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)(2013年本)》《關(guān)于加快工業(yè)園區(qū)發(fā)展的意見》(榕委辦[2014]2號(hào))等文件結(jié)合自身定位和特點(diǎn)，從投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)、容積率、建筑系數(shù)、綠地率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例等方面制定控制性指標(biāo)，作為企業(yè)引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)和用地依據(jù)，實(shí)行彈性差別地價(jià)政策。鼓勵(lì)“租讓結(jié)合、先租后讓、長(zhǎng)期租賃”的供應(yīng)方式，制訂差別化的土地租賃價(jià)格[5]。

4.3 動(dòng)靜結(jié)合，全要素全生命周期管理

土地利用集約程度不高，布局不合理與早期政府招商心切，對(duì)項(xiàng)目預(yù)審把關(guān)不嚴(yán)，注重企業(yè)取得土地時(shí)的靜態(tài)管理，對(duì)項(xiàng)目建成后的土地利用情況缺乏動(dòng)態(tài)監(jiān)管有關(guān)。為發(fā)揮土地利用的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等綜合功效，必須實(shí)行土地全要素、全生命周期管理。全要素管理是指土地利用不僅看土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，還要看社會(huì)、環(huán)境、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等全要素指標(biāo)，與城市發(fā)展大目標(biāo)適應(yīng)[6]。全生命周期管理是指從出讓環(huán)節(jié)、項(xiàng)目開竣工、投產(chǎn)到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出的全過程管理。首先，在出讓環(huán)節(jié)，將用途管制、物業(yè)持有、環(huán)境影響、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出等機(jī)制納入出讓合同。其次，在使用階段，鼓勵(lì)開發(fā)者長(zhǎng)期持有物業(yè)，使開發(fā)者參與城市運(yùn)營(yíng)管理。對(duì)于工業(yè)用地，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)新建多層標(biāo)準(zhǔn)廠房并長(zhǎng)期持有，出租用于支持小微企業(yè)、中小企業(yè)低成本發(fā)展，推廣“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，打造新型眾創(chuàng)空間。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地，讓開發(fā)商持有部分或全部物業(yè)，促進(jìn)開發(fā)商用好、經(jīng)營(yíng)好土地資源，從以土地開發(fā)、出售物業(yè)為主的投資建造商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)服務(wù)商。最后，注重土地使用過程中的定期績(jī)效評(píng)價(jià)以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出時(shí)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)，健全誠(chéng)信管理體系和問責(zé)機(jī)制。將土地全要素、全生命周期管理從工業(yè)用地推廣覆蓋至所有經(jīng)營(yíng)性用地，實(shí)現(xiàn)土地管理的系統(tǒng)化、精細(xì)化、動(dòng)態(tài)化。

4.4 存量?jī)?yōu)化，利益引導(dǎo)和政策保障結(jié)合

存量?jī)?yōu)化是馬尾區(qū)土地利用的主要方式。存量?jī)?yōu)化不僅僅是就地盤活或重建，還包括對(duì)存量建設(shè)用地布局、結(jié)構(gòu)、功能的優(yōu)化，是資源空間的重構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、城市功能的優(yōu)化[6]。對(duì)于馬尾區(qū)來說，存量?jī)?yōu)化包括了土地利用的合理布局，存量工業(yè)用地調(diào)整升級(jí)，舊屋區(qū)改造等內(nèi)容。在《福州新區(qū)總體規(guī)劃(2015-2030年)》中，馬尾鎮(zhèn)、羅星街道、亭江鎮(zhèn)屬于福州新區(qū)中部核心區(qū)，重點(diǎn)培育經(jīng)貿(mào)交流、創(chuàng)新研發(fā)、文化會(huì)展等高端服務(wù)功能，強(qiáng)化和對(duì)臺(tái)綜合服務(wù)。瑯岐鎮(zhèn)屬于北翼發(fā)展區(qū)，環(huán)羅源灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，重點(diǎn)培育臨港產(chǎn)業(yè)、能源、冶金、機(jī)械制造業(yè)，功能分區(qū)及定位已十分明確。針對(duì)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的閑置土地或低效利用土地，馬尾區(qū)近幾年已加快整改和收儲(chǔ)的步伐。在高新園區(qū)內(nèi)，初期投資近億元的星云電子項(xiàng)目正是借助原元斗電子項(xiàng)目收儲(chǔ)用地落戶園區(qū)。針對(duì)舊屋區(qū)拆遷難度大，拆遷任務(wù)重的實(shí)際情況，馬尾區(qū)采取拆違建堵違建和依法拆遷相結(jié)合的舉措，擬制定出臺(tái)“先安置后拆遷”“就地安置”“就地按規(guī)劃改造不拆遷”“補(bǔ)丁式拆遷”等拆遷補(bǔ)償政策，探索拆遷安置新模式[4]。2016年羅星街道提前45天完成百日攻堅(jiān)期間全市拆遷面積最大、戶數(shù)最多的青洲棚戶區(qū)改造項(xiàng)目征遷簽約工作，馬尾鎮(zhèn)有效破解21個(gè)拆遷遺留問題，亭江鎮(zhèn)率先完成東部快速通道14.75hm2征地工作，瑯岐鎮(zhèn)提前74天完成東南繞城高速公路征地任務(wù)[7]。在存量?jī)?yōu)化的過程中，馬尾區(qū)政府注重利益引導(dǎo)，同時(shí)發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用和政策保障作用，規(guī)范引導(dǎo)。

5 結(jié)語(yǔ)

馬尾區(qū)是福州市東擴(kuò)南進(jìn)、沿江向海發(fā)展的主要陣地，閩江金三角經(jīng)濟(jì)圈的中心，福建自貿(mào)區(qū)、福州新區(qū)的發(fā)展重地。隨著多重國(guó)家級(jí)政策利好，馬尾區(qū)的交通、醫(yī)療、教育、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在日益成熟，發(fā)展?jié)摿Σ谎远?。基于馬尾區(qū)的地理?xiàng)l件和土地利用現(xiàn)狀，在新區(qū)建設(shè)中應(yīng)注意因地布局，引導(dǎo)新區(qū)開發(fā)與自然環(huán)境相融合，與中心城市和區(qū)域相融合，提高新區(qū)的支路網(wǎng)密度，增加土地開發(fā)的功能混合度，在土地、人口和經(jīng)濟(jì)管理制度方面進(jìn)一步試水，在宜居環(huán)境和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)方面做好表率，在產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展方面發(fā)揮帶動(dòng)示范作用。