“后營(yíng)改增時(shí)代”房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制研究

伍輝念

摘要：2016年5月1日，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等四大行業(yè)全面納入營(yíng)改增，標(biāo)志著國(guó)家稅務(wù)總局自2012年1月1日開(kāi)始推行的營(yíng)改增試點(diǎn)工作進(jìn)入了最后攻堅(jiān)階段。截止2018年4月30日，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)營(yíng)改增2周年。過(guò)去的兩年，房地產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸加劇，為更好地適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新態(tài)勢(shì)，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，稅務(wù)籌劃工作勢(shì)在必行。文章擬以房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制研究為切入口，為房地產(chǎn)業(yè)精益化管理提供切實(shí)可行的稅收保障機(jī)制。

關(guān)鍵詞：“后營(yíng)改增時(shí)代”；房地產(chǎn)業(yè)；稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制，意味著后營(yíng)改增時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)已不能再按照營(yíng)業(yè)稅時(shí)代的粗放型管理模式開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作，而應(yīng)通盤考慮房地產(chǎn)業(yè)各稅種之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，特別是三大主要稅種（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅）之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。原營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，作為價(jià)內(nèi)稅的營(yíng)業(yè)稅，直接影響土地增值稅及企業(yè)所得稅；增值稅時(shí)代，作為價(jià)外稅的增值稅，對(duì)土地增值稅及企業(yè)所得稅的影響不再那么直接，他們之間的關(guān)系也變得相對(duì)復(fù)雜，文章主要研究房地產(chǎn)業(yè)三大主稅種之間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，尋求房地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)稅務(wù)籌劃思路。

二、“后營(yíng)改增時(shí)代”房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制研究

（一）“后營(yíng)改增時(shí)代”房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制原理

假定房地產(chǎn)企業(yè)所有項(xiàng)目均執(zhí)行一般計(jì)稅，且不考慮其余稅種的影響，構(gòu)建衡量房地產(chǎn)業(yè)整體稅負(fù)的模型如下：

RETT=增值稅（VAT）+土地增值稅（LVIT）+企業(yè)所得稅（CIT）+ε（1）

其中：RETT-房地產(chǎn)業(yè)整體稅負(fù)，ε-房地產(chǎn)業(yè)涉及的其余稅種

增值稅（VAT）=（房地產(chǎn)銷售收入-對(duì)應(yīng)土地款）/1.11*11%-進(jìn)項(xiàng)稅額（2）

土地增值稅（LVIT）={（房地產(chǎn)銷售收入/1.11+對(duì)應(yīng)土地款/1.11*11%）-不含稅扣除金額}*適用稅率-不含稅扣除金額*對(duì)應(yīng)速算扣除數(shù)（3）

企業(yè)所得稅（CIT）=（房地產(chǎn)銷售收入/1.11-不含稅成本-稅金及附加-期間費(fèi)用-資產(chǎn)減值損失+公允價(jià)值變動(dòng)損益+投資收益+營(yíng)業(yè)外收支凈額）*適用所得稅稅率（4）

從上述（1）～（4）模型得知，房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制原理如下：①增值稅直接影響土地增值稅、企業(yè)所得稅；②增值稅通過(guò)影響土地增值稅，從而間接影響企業(yè)所得稅；③土地增值稅直接影響企業(yè)所得稅；④企業(yè)所得稅除受三大主稅種影響外，還受很多其他因素的影響，比如期間費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失、公允價(jià)值變動(dòng)損益、投資收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額等。

（二）“后營(yíng)改增時(shí)代”房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制影響因素

從上述稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制模型及相關(guān)原理得知：影響房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制的因素很多，下面著重從稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制的三大主要稅種影響因素，剖析房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制影響因素。

1.增值稅影響因素

從模型（2）容易得知，影響增值稅的主要因素有：房地產(chǎn)銷售收入、允許扣除的土地款以及可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。其中：房地產(chǎn)銷售收入，主要受市場(chǎng)價(jià)格、業(yè)態(tài)分布的影響；允許扣除的土地款，一般需要取得省級(jí)以上財(cái)政票據(jù)；可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，取決于企業(yè)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的管理程度和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控水平。

2.土地增值稅影響因素

從模型（3）容易得知，影響土地增值稅的主要因素有：房地產(chǎn)銷售收入、允許扣除的土地款以及不含稅扣除金額。其中：（房地產(chǎn)銷售收入/1.11+對(duì)應(yīng)土地款/1.11*11%），其實(shí)就是剔除增值稅銷項(xiàng)稅額，并考慮土地款稅前抵扣對(duì)土地增值稅的影響；而允許扣除的土地款及不含稅扣除金額，主要受企業(yè)對(duì)相關(guān)票據(jù)及增值稅專用發(fā)票管理水平的影響。

3.企業(yè)所得稅影響因素

從模型（4）容易得知，影響企業(yè)所得稅的主要因素有：房地產(chǎn)銷售收入、不含稅成本、稅金及附加、期間費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失、公允價(jià)值變動(dòng)損益、投資收益以及營(yíng)業(yè)外收支凈額等。其中：房地產(chǎn)銷售收入、不含稅成本，影響因素跟增值稅、土地增值稅一樣；稅金及附加主要受增值稅及土地增值稅影響。

（三）“后營(yíng)改增時(shí)代”房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制實(shí)踐意義

從稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制原理及影響因素分析得知：為確保房地產(chǎn)業(yè)在后營(yíng)改增時(shí)代，整體稅負(fù)只增不減，各房地產(chǎn)企業(yè)需要做好以下幾個(gè)方面的工作：

（1）后營(yíng)改增時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃，必須通盤考慮，不能顧此失彼，通過(guò)構(gòu)建稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制模型，提前籌劃好項(xiàng)目整體稅負(fù)，充分考慮增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，確保項(xiàng)目整體稅負(fù)控制在較低水平；

（2）配備專職稅務(wù)會(huì)計(jì)人員，做好增值稅專用發(fā)票管理，確保增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額如數(shù)及時(shí)認(rèn)證并申報(bào)抵扣；同時(shí)，需要控制好銷售開(kāi)盤節(jié)奏，因?yàn)殇N售開(kāi)盤節(jié)奏直接影響增值稅納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)；其次，特別注意外來(lái)取得建安企業(yè)發(fā)票，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)》第五條有關(guān)規(guī)定：營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，需在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，以免造成不必要的稅費(fèi)損失；

（3）房地產(chǎn)業(yè)因其行業(yè)特殊性，涉及的稅種多達(dá)10幾個(gè)，文章并未對(duì)除增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅之外的其余稅種影響因素進(jìn)行展開(kāi)分析，實(shí)際上其余稅種也是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)常涉及的，比如：契稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、耕地占用稅等，且這些稅種同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)三大主稅種產(chǎn)生一定程度的影響，他們之間同樣存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。這些稅種如果籌劃不好，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)造成不可估量的影響，甚至引發(fā)不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)具體數(shù)據(jù)對(duì)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制模型進(jìn)行實(shí)證分析，并結(jié)合項(xiàng)目具體實(shí)際情況，尋求所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合稅負(fù)的動(dòng)態(tài)最優(yōu)平衡。

三、“后營(yíng)改增時(shí)代”房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制未來(lái)預(yù)期

房地產(chǎn)業(yè)自2016年5月1日納入營(yíng)改增以來(lái)，全行業(yè)減稅取得了明顯的成效，但因不同企業(yè)情況各不相同，并不見(jiàn)得所有企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了一定程度的減稅，相反，有的房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)改增后，其稅負(fù)不降反增，這是一個(gè)值得房地產(chǎn)企業(yè)深入思考的問(wèn)題。文章通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制模型，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收聯(lián)動(dòng)機(jī)制原理及其影響因素進(jìn)行了剖析，為房地產(chǎn)業(yè)從容應(yīng)對(duì)后營(yíng)改增時(shí)代稅務(wù)籌劃，加強(qiáng)稅收精細(xì)化管理，嚴(yán)控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)整體稅負(fù)相對(duì)較低水平，確保公司預(yù)期利潤(rùn)順利達(dá)標(biāo)，起到了一定的指導(dǎo)意義。

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