浙江省房地產(chǎn)價(jià)格分類研究

彭品 馬嫦

[提要] 房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響越來越大。本文結(jié)合學(xué)術(shù)界研究成果，從經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、社會(huì)因素等方面建立指標(biāo)體系，采取系統(tǒng)聚類方法對(duì)浙江省11市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類，當(dāng)類間距離為5時(shí)，浙江省11市房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為四類：杭州為一類；湖州、臺(tái)州、舟山、溫州為一類；寧波、金華、嘉興、紹興為一類；麗水、衢州為一類，并提出相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：層次聚類；房?jī)r(jià)；浙江

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

近年來，浙江省各市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡。2016年全年有8個(gè)市實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，溫州、金華等市增長(zhǎng)也相對(duì)較快，麗水、杭州、嘉興、寧波和紹興等有一定幅度的增長(zhǎng)；其余3市則呈現(xiàn)不同程度的下降。從各市商品房銷售情況看，增長(zhǎng)差異也比較大。因此，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至經(jīng)濟(jì)發(fā)展都至關(guān)重要。

一、研究方法與數(shù)據(jù)來源

聚類分析是研究多要素事物分類問題的數(shù)量方法。聚類分析的原理是根據(jù)樣本屬性，對(duì)樣本的相似性進(jìn)行測(cè)度，并定量的分析樣本之間的距離進(jìn)行分類。常見的聚類分析方法有模糊聚類、動(dòng)態(tài)聚類、系統(tǒng)聚類等方法，本文根據(jù)研究所需，選擇系統(tǒng)聚類法。

聚類分析依分類對(duì)象的不同可分為兩類：對(duì)觀察樣本（觀測(cè)）的Q型聚類和對(duì)觀察指標(biāo)（變量）的R型聚類，本文主要研究樣本數(shù)據(jù)的分類，因此采用的是Q型聚類。

研究數(shù)據(jù)均來自于《浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒》（2017年），時(shí)間上選取能獲取的最近的年份2016年的數(shù)據(jù)，個(gè)別數(shù)據(jù)經(jīng)過簡(jiǎn)單的計(jì)算。考慮到政策制定的便利性，選取地級(jí)市作為分區(qū)單位。金華市數(shù)據(jù)包含義烏市數(shù)據(jù)。

二、浙江省房地產(chǎn)價(jià)格聚類分析

（一）聚類指標(biāo)的選取與指標(biāo)體系的建立。目前，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素主要?dú)w為需求因素、經(jīng)濟(jì)因素、成本因素、其他因素。其中，需求因素中主要包括人口數(shù)量因素：人口密度、人口數(shù)、常住人口數(shù)；人口結(jié)構(gòu)：人口家庭結(jié)構(gòu)、人口年齡結(jié)構(gòu)等；人口素質(zhì)因素包括：文盲率、受教育水平；城鎮(zhèn)化率；人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均收入水平；供給因素中主要考慮房地產(chǎn)成本包括：土地購(gòu)入與開發(fā)費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、建筑商的心理預(yù)期等；房地產(chǎn)價(jià)格；銷售面積等因素。經(jīng)濟(jì)因素主要考慮：GDP、人均GDP、物價(jià)等因素。其他因素有：利率、貨幣供應(yīng)量、匯率等金融因素；政策因素；區(qū)位；環(huán)境等因素。（表1）

考慮到政策因素、成本因素省內(nèi)差異不大，區(qū)位因素是具體某一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)衡量指標(biāo)，因此本文建立的指標(biāo)體系主要只考慮三個(gè)因素：經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、社會(huì)因素。一級(jí)指標(biāo)又細(xì)分為人均儲(chǔ)蓄存款等12個(gè)二級(jí)指標(biāo)，具體見表2。（表2）

（二）聚類指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化。由于樣本數(shù)據(jù)各要素的量綱不同，數(shù)值差距大，直接聚類將影響聚類結(jié)果，因此對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行采用極差標(biāo)準(zhǔn)化方法進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。該標(biāo)準(zhǔn)化處理方法所得的新數(shù)據(jù)，各要素大于等于0，小于等于1。計(jì)算公式為：

三、結(jié)果分析

由圖1可知，當(dāng)類間距離為10時(shí)，麗水、衢州市為一類；杭州為一類；湖州、臺(tái)州、舟山、溫州、寧波、金華、嘉興、紹興為一類。當(dāng)類間距離為5時(shí)，麗水、衢州為一類；杭州為一類；湖州、臺(tái)州、舟山、溫州為一類；寧波、金華、嘉興、紹興為一類。當(dāng)類間距離為4時(shí)，麗水、衢州為一類；杭州為一類；紹興、嘉興為一類；寧波、金華為一類；溫州為一類；舟山、臺(tái)州、湖州為一類。（圖1）

結(jié)合實(shí)際情況及可操作性，選擇類間距離為5的分類距離，將浙江省房地產(chǎn)劃分為4類。（圖2）

四、政策建議

制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，針對(duì)省內(nèi)的4類地區(qū)因地制宜采取不同的調(diào)控政策。杭州作為省會(huì)中心城市，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，房地產(chǎn)政策對(duì)于其他市具有示范作用，制定房產(chǎn)政策時(shí)應(yīng)單獨(dú)考慮。嘉興、金華、紹興、寧波這一類目前經(jīng)濟(jì)水平較高。而衢州、麗水經(jīng)濟(jì)水平較低、房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度相對(duì)較低的地區(qū)適當(dāng)放寬房地產(chǎn)政策，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行政策傾斜，向該地區(qū)適當(dāng)轉(zhuǎn)移資源，促進(jìn)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。同時(shí)，各市制定房地產(chǎn)政策時(shí)可以參考同類市域的房地產(chǎn)政策，相互借鑒，取長(zhǎng)補(bǔ)短。

協(xié)調(diào)4類地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。經(jīng)濟(jì)方面：發(fā)揮城市的帶動(dòng)輻射作用，帶動(dòng)麗水、衢州等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；積極推進(jìn)城市化發(fā)展。人口方面，鼓勵(lì)人口由人口密度較高的一類、二類、三類城市向衢州、麗水第四類地區(qū)轉(zhuǎn)移，均衡人口密度。社會(huì)方面：完善第四類城市社會(huì)福利措施，完善基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造更適宜的人居環(huán)境，吸引人口在當(dāng)?shù)鼐幼　?/p>

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