章霖杰

【摘 要】 目前中國房地產(chǎn)市場可以說是蒸蒸日上，但是在房產(chǎn)市場迅速發(fā)展的背后卻產(chǎn)生了一系列問題。工薪階層對高房價望房生畏，房地產(chǎn)泡沫影響經(jīng)濟市場的健康發(fā)展。為了保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，政府加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場的變化對于軍隊住房保障體系也產(chǎn)生了一定沖擊。

【關(guān)鍵詞】 高房價 泡沫 宏觀調(diào)控

一、我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史

新中國成立以來，房地產(chǎn)的三次重大發(fā)展均出現(xiàn)在改革開放以后的近20年，每次都呈現(xiàn)6～8年的周期性規(guī)律。第一次高漲期在80年代初期，改革開放帶來了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和社會財富的迅速增加，農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟實現(xiàn)跨越發(fā)展，國有企業(yè)在短缺經(jīng)濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關(guān)注，機關(guān)、企事業(yè)單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數(shù)建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境，但總量相當(dāng)巨大。這些房產(chǎn)至今仍然是城鎮(zhèn)中等收入群體的主要居所。第二次高漲期在1988年《憲法》和《土地管理法》修改之后，土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，使房地產(chǎn)作為商品流通有了法律依據(jù)，這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話后爆發(fā)出來。當(dāng)時房地產(chǎn)熱點地區(qū)主要集中于經(jīng)濟發(fā)達的南部沿海城市，房地產(chǎn)類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當(dāng)時如雨后春筍般出現(xiàn)的各類公司和旅游度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發(fā)、盲目投資、價格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期始于1998年的住房制度貨幣化改革，在銀行金融創(chuàng)新與國家金融政策的支持下，全國掀起了一場轟轟烈烈的“造城運動”。國內(nèi)房價快速飆升，房地產(chǎn)市場利益越來越不平衡，國內(nèi)房地產(chǎn)市場所聚積的風(fēng)險不斷上升。如今房地產(chǎn)市場問題已不再僅僅是某個行業(yè)的問題，或者說不是一個純粹的經(jīng)濟問題，而上升為國民普遍關(guān)心的社會問題。

二、我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題

（一） 貨幣升值對房地產(chǎn)市場的影響

自2002年人民幣升值預(yù)期出現(xiàn)以來，我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上揚就成了社會各界人士關(guān)注的焦點之一，并于2005年成為了宏觀調(diào)控的對象。央行在取消了實行多年的房貸優(yōu)惠利率后，接連出臺了國八點、國八條、七部委新政、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅等針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策。但在調(diào)控取得階段性成果后，北京、廣州、深圳的房價再次強勢反彈，有的城市漲幅高達25%。于是又招來了九部委《意見》和“國15條”，宏觀調(diào)控浪潮再次席卷整個房地產(chǎn)市場。

貨幣升值對房地產(chǎn)價格有極大的推動作用，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，影響經(jīng)濟發(fā)展。

（二） 房地產(chǎn)泡沫的危機

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。 近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有較多爭論。

房地產(chǎn)泡沫可能造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡。泡沫的存在意味著投資于房產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟時代，大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。同時泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。如果泡沫危機得不到有效控制，還有可能引發(fā)政治和社會危機。

三、對軍隊住房體系的沖擊

軍隊的住房，主要包括了營區(qū)生活用房，訓(xùn)練保障用房以及保障性住房，同樣存在地方住房的問題。軍隊的住房要符合國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控，滿足軍隊經(jīng)費收支平衡，符合軍隊后勤保障的政策方針。

軍隊的住房體系要著眼于從需求出發(fā)，結(jié)合實際情況，統(tǒng)籌考慮，必須符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。地方房價普遍性呈增長趨勢，人民買房的負(fù)擔(dān)日益加劇。軍隊住房問題的解決，或許可以通過適當(dāng)?shù)难a助性措施，亦可以完善軍隊住房公積金政策，為軍隊的住房提供保障。

地方房地產(chǎn)問題勢必會沖擊軍隊住房體系，帶來不可避免的影響。軍隊體系有其特殊性，可以出臺適當(dāng)?shù)恼邅硐鳒p這種沖擊，以保障軍隊住房體系的發(fā)展建設(shè)。

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