淺談財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

【摘要】目前，大多數(shù)企業(yè)努力的尋找利潤(rùn)高、成本低的發(fā)展渠道，爭(zhēng)取在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得有利的地位。作為我國(guó)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)與重稅產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)正努力制定有效的納稅籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)最優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。本文將從納稅籌劃方案中重大的幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的闡述，例如從籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等環(huán)節(jié)，為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供有效的建議。

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)從改革開放以來(lái)，呈現(xiàn)出飛躍的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也給一些不良企業(yè)進(jìn)行偷稅、漏稅等違法行為一個(gè)滋生的空間。對(duì)此，為了整改房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)作為稅務(wù)重點(diǎn)征管對(duì)象，通過(guò)有效的宏觀調(diào)控手段來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稽查力度。企業(yè)在遵循稅收法律的前提下，科學(xué)地制定納稅籌劃方案，能有效的降低企業(yè)的成本支出比重，從而將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化。

一、納稅籌劃的簡(jiǎn)介

在遵循國(guó)家相關(guān)的稅收法律法規(guī)基礎(chǔ)下，納稅籌劃的主要內(nèi)容是納稅人依據(jù)政府部門制定的納稅政策導(dǎo)向，將企業(yè)所有納稅環(huán)節(jié)通過(guò)一套科學(xué)的籌劃方案進(jìn)行安排與完善，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的與降低成本支出，這是大部分企業(yè)普遍使用的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。

納稅籌劃應(yīng)遵循以下原則：第一，合法性。我國(guó)法律規(guī)定稅收是宏觀調(diào)控的一種重要的途徑，有效的調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)。相對(duì)于偷稅漏稅等違法行為，納稅籌劃是在遵循國(guó)家的法律法規(guī)基礎(chǔ)下，納稅人為了降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)而制定的一套科學(xué)的財(cái)務(wù)管理方案。第二，前瞻性。作為企業(yè)基本的義務(wù)，納稅是國(guó)家對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行一個(gè)應(yīng)稅事項(xiàng)的評(píng)估。企業(yè)可以在應(yīng)稅事項(xiàng)未發(fā)生前，通過(guò)納稅籌劃對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行一個(gè)科學(xué)的籌劃與優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。第三，及時(shí)性。納稅籌劃的制定安排在企業(yè)對(duì)未來(lái)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行一個(gè)納稅的評(píng)估與安排，降低了因社會(huì)環(huán)境變化所導(dǎo)致偷稅漏稅的情況的出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、籌資環(huán)節(jié)的納稅籌劃

（一）納稅籌劃中的籌資方法

企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的具體在由債務(wù)融資產(chǎn)生的債券利息、借款利息，通過(guò)納入當(dāng)期費(fèi)用中的稅前支出，有效減少企業(yè)的納稅額。另外，在稅后利潤(rùn)中的權(quán)益融資的紅利、應(yīng)付股息等稅收不能實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果，從而不能達(dá)到稅收擋板的目的。對(duì)此，企業(yè)的所得稅增加會(huì)出現(xiàn)在權(quán)益融資、縣教育債務(wù)融資等。但企業(yè)凈資產(chǎn)的增加與稅負(fù)降低沒有必要的聯(lián)系。權(quán)益資本的報(bào)酬在負(fù)債利率高于股盈時(shí)，會(huì)因債務(wù)比例的提高而下降，從而企業(yè)的獲利空間不斷削弱。對(duì)此，資本結(jié)構(gòu)對(duì)預(yù)期稅負(fù)以及收益的影響是企業(yè)制定納稅籌劃的一個(gè)考慮因素。

（二）納稅籌劃中的籌資框架

企業(yè)資本組成結(jié)構(gòu)與比重分配共同構(gòu)成了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，包含了債務(wù)資本與權(quán)益資本。科學(xué)的債務(wù)融資方式有利于實(shí)現(xiàn)低成本的資本支出、節(jié)稅以及增加凈資產(chǎn)的收益效率。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須承擔(dān)因債務(wù)融資方法產(chǎn)生的償債風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)調(diào)節(jié)負(fù)債比例來(lái)合理控制負(fù)債與資本收益的關(guān)系。

三、投資環(huán)節(jié)的納稅籌劃

（一）納稅籌劃中的企業(yè)組織形式

企業(yè)組織形式主要有兩種，第一種是以合伙企業(yè)、公司制企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)等為主的單重的選擇層次，第二種則是建立在企業(yè)擴(kuò)建基礎(chǔ)下，成立子公司的選擇層次。房地產(chǎn)企業(yè)主要發(fā)展方向是公司制企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)以及合伙企業(yè)這三大組織形式，其中納稅決策所要考慮的因素有以下幾項(xiàng)：第一，公司制企業(yè)與合伙企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的納稅范圍不同。前者需要同時(shí)征收個(gè)人所得稅與企業(yè)所得稅，而后者僅需征收個(gè)人所得稅；第二，合伙企業(yè)因不具備法人資格而無(wú)法獲取國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策。公司制的組織形式是企業(yè)普遍采取的形式，能有效的應(yīng)對(duì)投資規(guī)模大、資金投資額高等因素，從而提升企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另外，企業(yè)所成立的子公司與分公司在一定程度下有不同的差異表現(xiàn)：第一，相對(duì)分公司而言，子公司具備法人資格；第二，子公司有資格獲取地方的稅收優(yōu)惠政策，而分公司與總公司使用無(wú)差的稅收政策；第三，集團(tuán)通過(guò)建立子公司來(lái)有效控制成本的支出。根據(jù)原公司與新成立的公司所在的地區(qū)、費(fèi)用支出比例等因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮自身情況來(lái)選擇有利的組織形式以及納稅籌劃方案。

（二）納稅籌劃中的企業(yè)投資形式

依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定中，直接投資人享有不同類型的稅收優(yōu)惠政策，例如授權(quán)減免、免檢所得、免稅收入等，但間接投資人的納稅籌劃空間僅涉及股息利息所得、印花稅等部分內(nèi)容。對(duì)此，投入資產(chǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)以及資產(chǎn)變現(xiàn)能力等因素都是房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的地方。

四、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的納稅籌劃

（一）納稅籌劃中的開發(fā)建設(shè)階段

房地產(chǎn)企業(yè)本身沒有明確的成本對(duì)象，因此每個(gè)對(duì)象的所得稅支出額與成本的大小都與成本分?jǐn)偡绞降倪x擇有一定的關(guān)聯(lián)，同時(shí)也不一定長(zhǎng)期使用統(tǒng)一的分?jǐn)傂问?。?duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)采取成本分?jǐn)傂问綍r(shí)，因根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)抉擇。房地產(chǎn)企業(yè)所投資的建筑房產(chǎn)一般經(jīng)由委托施工單位或是簽訂建造施工合同來(lái)進(jìn)行建造的，很少是自行施工而成的。據(jù)稅法規(guī)定，建筑公司的營(yíng)業(yè)額計(jì)算與建筑公司所提供的勞務(wù)范圍有關(guān)，一般僅提供建筑業(yè)勞務(wù)，則不包含房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買的設(shè)備款項(xiàng)，施工單位則將合同收入進(jìn)繳納為營(yíng)業(yè)稅中，避免了因購(gòu)置供暖設(shè)施、冷卻塔等較高價(jià)值的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）納稅籌劃中的銷售階段

作為納稅籌劃中的主要部分，銷售環(huán)節(jié)是企業(yè)最為重視的階段。預(yù)售未完工產(chǎn)品與銷售已完工產(chǎn)品是銷售中的主要兩大階段，其中在預(yù)售階段中所產(chǎn)生的房款、押金、首付款等預(yù)收賬款等，企業(yè)應(yīng)根據(jù)稅法規(guī)定及時(shí)繳納銷售階段所產(chǎn)生的稅費(fèi)。在自營(yíng)與銷售兩種經(jīng)營(yíng)方式中，企業(yè)若在預(yù)售期獲取較高利潤(rùn)則選擇自營(yíng)形式，降低土地增值稅的費(fèi)用。根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅的減免情況應(yīng)符合以下條件：納稅人將自行建造的住宅出售他人，并且增值稅的費(fèi)用低于項(xiàng)目扣除金額的20%，若超過(guò)20%，稅率的計(jì)算則由增值額的比重來(lái)計(jì)算。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合平衡稅負(fù)與收益的關(guān)系，合理制定銷售價(jià)格。

（三）納稅籌劃中的保有階段

房地產(chǎn)企業(yè)的投資領(lǐng)域從房產(chǎn)銷售慢慢擴(kuò)展到寫字樓、賣場(chǎng)、餐飲會(huì)所等，同時(shí)企業(yè)所采取的稅率是在房產(chǎn)原值減到10%～30%之后的稅基下的余額，約為1.2%。出租房產(chǎn)中的稅率是12%，稅基為稅收收入。針對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)考慮投資的空間來(lái)制定有效的投資方案。

五、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)

（一）納稅籌劃中的利潤(rùn)總額

利潤(rùn)總額扣除所得稅后的利潤(rùn)即為企業(yè)的凈利潤(rùn)，通過(guò)應(yīng)納稅的支出抵減企業(yè)的所得稅。同時(shí)根據(jù)稅法規(guī)定，在納稅年度后出現(xiàn)的虧損，應(yīng)由不超過(guò)5年的轉(zhuǎn)結(jié)期間進(jìn)行彌補(bǔ)。

（二）納稅籌劃的股東分配

在個(gè)人投資房地產(chǎn)企業(yè)中，所得稅的費(fèi)用應(yīng)按照企業(yè)獲得的資本利得以及現(xiàn)金股利的20%稅率進(jìn)行計(jì)算，個(gè)人所得稅則按照10%稅率進(jìn)行計(jì)算。同時(shí)據(jù)財(cái)政部規(guī)定，資本利得稅不向個(gè)人征收。對(duì)此，企業(yè)可以通過(guò)發(fā)放股票形式替代資本，從而減輕稅負(fù)的目的。

六、結(jié)束語(yǔ)

作為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化的主要渠道，納稅籌劃成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的主要形式之一。納稅籌劃工作中主要包含了籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)以及利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)等，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮不同環(huán)節(jié)之間的因素來(lái)制定高效優(yōu)質(zhì)的納稅籌劃方案。合理科學(xué)的納稅籌劃方案不僅有利于企業(yè)提升納稅意識(shí)來(lái)依法履行納稅義務(wù)，同時(shí)也能提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力與財(cái)務(wù)管理的能力。

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作者簡(jiǎn)介：高翔（1977-），男，漢族，天津，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：納稅籌劃。