單素敏 孔祥鑫

中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)

2018年7月中旬，北京的暴雨持續(xù)數(shù)日。不少上班族通勤路上都經(jīng)歷了雨中等車、蹚水過“河”的艱難跋涉。

北京小飛手教育科技有限公司副總經(jīng)理傅恒曾有過同樣的經(jīng)歷，而今，他已成為“局外人”。2018年5月，他正式入住地處海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)的中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)，由此開啟全新的生活狀態(tài)。

早上7點，趁著雨后難得的夏日涼爽晨跑半小時，吃早餐，8點準時開始一天的工作。住所、辦公室、餐廳，都在步行不超過5分鐘可達的距離范圍內(nèi)——而北京的平均單程通勤時間為52.9分鐘。此外，女兒的幼兒園就在百米之隔的公司對面。

和傅恒享受到同樣福利的。還有高新技術(shù)、新能源、文化創(chuàng)意等領(lǐng)域的其他創(chuàng)業(yè)者。這個創(chuàng)客小鎮(zhèn)正是為他們而設(shè)計建立的。

作為北京市首批利用集體建設(shè)用地建租賃房的五個試點項目之一，創(chuàng)客小鎮(zhèn)不僅提供了公租房，還有共享辦公、項目展演等工作空間及生活服務(wù)功能。自2017年1月迎來第一批創(chuàng)業(yè)團隊至今，這里已陸續(xù)進駐了490多家企業(yè)。3000位傅恒一樣的創(chuàng)業(yè)者。在這里實現(xiàn)了“樓上居住、樓下辦公”的理想生活。

月租從4萬元降至2000元

對工作任務(wù)繁重的創(chuàng)業(yè)者而言，保證工作和休息的時間尤為重要。從事中小學(xué)無人機課程研發(fā)的傅恒和團隊的小伙伴們對此感受頗深。

“兩個多月以前，每天耗費在上下班路上的時間是兩個多小時，現(xiàn)在不足10分鐘，工作效率明顯提升?！案岛阏f。

在創(chuàng)客小鎮(zhèn)能享受到的便利遠不止于此。

小鎮(zhèn)一期占地5.9萬平方米，建筑面積約19萬平方米，有10棟共2772套精裝公寓，2.68萬平方米眾創(chuàng)空間以及2萬余平方米商業(yè)服務(wù)空間等配套業(yè)態(tài)。

其中，公寓部分包含了兩室一廳、一室一廳、大開間三種戶型?！恫t望東方周刊》記者走訪樣板間時發(fā)現(xiàn)，房間內(nèi)家具、電器一應(yīng)俱全，甚至連晾衣架都已配齊，創(chuàng)業(yè)者們可以拎包入住，一些“兩用”房還可以放下床板休息、收起床板辦公。

“房子有好幾種裝修風格，我挑了一套最喜歡的粉紅色大開間?！敝熆萍加邢薰綜EO陳曉迪告訴《瞭望東方周刊》。

按照海淀區(qū)政府鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的專項補貼政策，入住小鎮(zhèn)的創(chuàng)業(yè)者還可以享受50%的租金補貼。以陳曉迪居住的40平方米開間為例，原租金每月2330.8元，補貼后只需1165.4元。她的團隊申請了位于一樓的兩套公寓用作辦公，月租金只需2000多元，而之前的寫字樓租金為兩年100萬元，每月約為4萬元。

北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司是這個小鎮(zhèn)的運營方，其CEO胡堃告訴《瞭望東方周刊》，整個眾創(chuàng)空間部分有578個工位，還設(shè)有獨立辦公室、視頻會議室、路演大廳、展示中心、會客廳等，基本可以滿足一個創(chuàng)業(yè)企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施方面的所有需求。

此外。為彌補小鎮(zhèn)位置偏遠、交通不甚方便的缺憾，園區(qū)內(nèi)還專門配置了分時租賃的電動車、電動公交車，班車體系也已完備。此外，餐廳、24小時健身房、咖啡館、便利店、健康管理體驗中心等公共服務(wù)設(shè)施，為創(chuàng)客們提供了生活保障。

“所有的辦公、后勤服務(wù)我們都有智能化的管理系統(tǒng)，家電維修、室內(nèi)保潔等服務(wù)，住戶只需要通過我們的App一鍵申請預(yù)約就可以了?！焙鷪艺f。

不限戶口和收入的公租房

中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)的前身，即2013年啟動建設(shè)的溫泉鎮(zhèn)351地塊，和其他幾個集體土地建租賃房的試點一樣，計劃建設(shè)普通公租房，由區(qū)政府整體躉租后，再配租給符合條件的公租房輪候人群。

2015年，項目定位發(fā)生了變化。

當年5月26日，時任海淀區(qū)區(qū)委書記隋振江、區(qū)長于軍等區(qū)領(lǐng)導(dǎo)到溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)場調(diào)研“一鎮(zhèn)一園”工作時提出，基于海淀區(qū)具備創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)土壤，保障房能夠滿足普通輪候家庭需求的現(xiàn)實，給出了將351地塊試點與“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”結(jié)合起來，面向“雙創(chuàng)”人群提供專項保障。

按照這一方向，2015年底，溫泉鎮(zhèn)政府引入社會資本，成立了由鎮(zhèn)集體企業(yè)，北京興泉置業(yè)開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱興泉置業(yè)）控股的混合所有制企業(yè)——北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司，專司項目的運營。

“公司成立的時候，項目其實已經(jīng)開工兩年，整個社區(qū)的主體結(jié)構(gòu)基本完工了。我們進來之后，對園區(qū)建筑作了裝飾及空間功能等方面的調(diào)整?！焙鷪腋嬖V本刊記者。

更復(fù)雜的調(diào)整在于配租政策和管理制度的設(shè)定。

按照此前的北京市保障性住房準入標準，申請公租房需滿足京籍、3人及以下家庭年收入不超過10萬元等條件，這一要求就把很多創(chuàng)客擋在了門外。

“項目要延續(xù)對無房家庭的保障，同時精準定向創(chuàng)客。既需要打破原來的保障房審核標準，又要對創(chuàng)客加以篩選，這涉及到從國家部委到市、區(qū)各相關(guān)機構(gòu)不下十個部門的溝通協(xié)調(diào)。”胡堃說。

經(jīng)過近一年時間的研究策劃，2016年12月20日，中關(guān)村科技園區(qū)海淀園管委會、海淀區(qū)房管局、財政局聯(lián)合發(fā)布了《海淀區(qū)創(chuàng)客人才公共租賃住房承租評審實施辦法》。其中規(guī)定：申請入園的企業(yè)須是在海淀區(qū)注冊、原則上注冊時間不超過5年的初創(chuàng)公司;企業(yè)產(chǎn)品（服務(wù)）屬于《國家重點支持的高新技術(shù)領(lǐng)域》或海淀區(qū)重點支持的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的范圍，如高新技術(shù)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，提交的創(chuàng)業(yè)計劃要符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。申請公租房的企業(yè)員工則不限戶籍、不限收入。

“項目申請在線上提交通過審核之后，還要經(jīng)過線下評審，針對不同的行業(yè)，評審團由對口的投資人、技術(shù)專家以及政府人員組成，評分要超過80分才行?！备岛憬榻B說。

為保證有進有出，合同期每滿一年，創(chuàng)客小鎮(zhèn)會對企業(yè)開展一次年審，25%的團隊將會因為發(fā)展不好或違反公租房管理規(guī)定等原因被淘汰掉?！笆聦嵣?，一些成長較快的團隊也會隨著公司的壯大主動離開，去尋找更大的空間。”胡堃說。

年租金多出了6800萬元

“從試點效果上來看，中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)無疑是成功的，其中最突出的便是很大程度上實現(xiàn)了‘職住平衡?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心綜合研究室主任劉衛(wèi)民對《瞭望東方周刊》表示。

如今，集體土地建租賃房試點已擴展至13個城市，各城市陸續(xù)公布實施方案，中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)這個將國家住房保障戰(zhàn)略和“雙創(chuàng)”戰(zhàn)略巧妙結(jié)合的項目，從建設(shè)過程到運營模式，都為其他試點提供了借鑒。

作為一種集體經(jīng)濟的創(chuàng)新形式，創(chuàng)客小鎮(zhèn)要確保集體資產(chǎn)的安全、增值和效益最大化，在運營管理方面作了很多市場化的探索。

溫泉鎮(zhèn)黨委書記方海強告訴《瞭望東方周刊》，創(chuàng)客小鎮(zhèn)投資規(guī)模估算約13億元，其中建安成本約10億元，土地成本約3億元。資金來源主要是自有資金、銀行貸款以及政府支持資金，項目回收周期大約要18年，20年凈收益約2.1億元，主要來源為房屋租金。

“實際上，由于公寓部分由政府躉租，房屋的基礎(chǔ)租金基本上是‘旱澇保收，而根據(jù)我們的測算，改造為創(chuàng)客社區(qū)之后，住宅租金這一項每年比作為傳統(tǒng)公租房多出了6800萬元，并且能提前一年收回全部建設(shè)成本?！狈胶姼嬖V本刊記者。

除居住部分之外，項目其余配套空間，包括地上和地下空間則由小鎮(zhèn)科技公司躉租，并按照“雙創(chuàng)”需求進行改造、招租、運營和服務(wù)，獲得的市場收益，51%仍然歸控股公司興泉置業(yè)所有。

盡管創(chuàng)客小鎮(zhèn)尚處于運營初期，還未實現(xiàn)可分配收益，但方海強認為未來的增值潛力可期。創(chuàng)客小鎮(zhèn)還具有“孵化器+加速器”的定位和功能，入駐企業(yè)可以獲得創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、財稅法咨詢、企業(yè)營銷推廣等創(chuàng)業(yè)資源和服務(wù)。

“入駐園區(qū)的初創(chuàng)公司，涵蓋人工智能、智能硬件、新能源環(huán)保、新材料技術(shù)等前沿科技企業(yè)，未來可能會出現(xiàn)行業(yè)巨頭，我們要使其整體進入我們的孵化體系，同時提升對企業(yè)的科技服務(wù)能力。”方海強說，目前創(chuàng)客小鎮(zhèn)在孵的小微科創(chuàng)企業(yè)已經(jīng)有228家。

他還透露，興泉置業(yè)目前還在著手籌建創(chuàng)客小鎮(zhèn)投資基金（目前基金總規(guī)模在6000萬元左右），以加速小微企業(yè)成長。

胡堃告訴本刊記者，不同的創(chuàng)業(yè)企業(yè)聚合在一起，碰撞出了很多機會，這些都是助力企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢條件，“目前小鎮(zhèn)內(nèi)部就已經(jīng)有不止一起的合資合并案例了?！?h3>全鎮(zhèn)統(tǒng)籌，收益共享

實際上，在集體土地建租賃房項目中，最重要的相關(guān)方是農(nóng)民，他們的利益如何保障是核心問題。

中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)公寓內(nèi)景

“我們利益分配機制的基本原則是全鎮(zhèn)統(tǒng)籌、全體農(nóng)民共享。”方海強強調(diào)。

海淀區(qū)北部“一鎮(zhèn)一園”規(guī)劃溫泉鎮(zhèn)集體建設(shè)用地規(guī)模為120萬平方米，溫泉鎮(zhèn)351地塊為東埠頭村集體土地，包括村民宅基地及部分非宅公產(chǎn)，2011年通過村民自治的形式進行村莊騰退整理得出，共約13萬多平方米。

“中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)項目落成，東埠頭村民可獲得回遷安置房、基礎(chǔ)土地收益（占地費），更多的資產(chǎn)}生收益則由全鎮(zhèn)的人來分享。”方海強說。

除了可以從項目獲得長遠、可持續(xù)的產(chǎn)權(quán)收益，“上樓”之后，很多農(nóng)民還找到了穩(wěn)定的就業(yè)機會?！拔覀冏约旱奈飿I(yè)服務(wù)團隊就優(yōu)先向周邊居民和村民招聘，這本身也是我們要承擔的職責，集體經(jīng)濟，不光要解決經(jīng)濟效益還要解決社會效益?！焙鷪艺f。

更直觀的社會效益則體現(xiàn)在“村容村貌”的改觀和產(chǎn)業(yè)調(diào)整上。

據(jù)方海強介紹，“隨著項目建設(shè)的拆違騰退，原有近300余出租戶自然消失，疏解非首都功能產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員1000余人?！?/p>

除此之外，在他看來，創(chuàng)客小鎮(zhèn)通過聚集創(chuàng)新人才的模式，還可以實現(xiàn)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的聚集，從而創(chuàng)造集體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)化指數(shù)級發(fā)展的上升空間。

不過，在孵化器、眾創(chuàng)空間云集的今天，創(chuàng)客小鎮(zhèn)也面臨著不小的競爭壓力。

“接下來我們的重點是總結(jié)小鎮(zhèn)的獨特模式，形成品牌向外輸出。實際上現(xiàn)存已經(jīng)有很多地區(qū)到小鎮(zhèn)來尋求經(jīng)驗，其中既有一些集體土地租賃房項目來交流經(jīng)驗，也包括一些人才公寓、青年公寓項目尋求合作。還有一些地方政府也希望引入中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)的孵化體系和產(chǎn)業(yè)資源，復(fù)制創(chuàng)客小鎮(zhèn)模式?！焙鷪腋嬖V本刊記者。

對溫泉鎮(zhèn)來說，基于創(chuàng)客小鎮(zhèn)的探索成果，集體經(jīng)濟也有了明確的發(fā)展方向?！皽厝?zhèn)集體產(chǎn)業(yè)用地除已納入創(chuàng)客小鎮(zhèn)一期、二期項目的地塊外，剩余地塊均為教育科研用地，未來我們擬根據(jù)創(chuàng)客小鎮(zhèn)項目創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化情況配套建設(shè)創(chuàng)客小鎮(zhèn)三期項目?！狈胶娬f。