單素敏

2018年8月，北京仍酷熱難耐，不少人卻被漲幅陡峭的房租澆涼了心，真切感受到了大城市“居不易”。

然而在海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)的一片集體土地上，有一處被稱作“中關(guān)村小鎮(zhèn)”的地方，租客們無論是居住還是創(chuàng)業(yè)，都享受著遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的房租。類似這樣在集體土地上建起來的租賃房，北京共有5處。這些新的供給，滿足了數(shù)以萬計(jì)的人們的住房需求，一定程度上緩解了這座超大城市的“租房難”癥狀。

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策信號(hào)日益明確，各大城市為“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”亦紛紛出臺(tái)相應(yīng)舉措，增加租賃房源被視為實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)的重要前提和基礎(chǔ)。

2017年8月28日，原國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)方案》），主要目的正在于此。

在13個(gè)試點(diǎn)城市中，北京早在2011年起就開始了集體土地建租賃房的嘗試，如今已經(jīng)有了樣板項(xiàng)目。國家層面出臺(tái)的《試點(diǎn)方案》相當(dāng)程度上基于北京的探索。

北京最早獲批的5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目中，目前已投入運(yùn)營的海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)東埠頭村、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村已面貌一新——曾經(jīng)被稱為“蟻?zhàn)濉本劬拥氐奶萍規(guī)X已變身為整潔美觀的住宅區(qū)，村民以土地作股，從試點(diǎn)公租房項(xiàng)目中獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定收益，月收入可達(dá)兩萬元；以往村民私搭亂建，社情復(fù)雜，治安、消防、衛(wèi)生隱患突出的溫泉鎮(zhèn)東埠頭村探索出了中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)，在這里，有不論戶籍不限收入便可入住租金減半的公租房，令3000多名創(chuàng)客實(shí)現(xiàn)了“樓上居住、樓下辦公”的夢(mèng)想；預(yù)留集體建設(shè)用地多年擱置的平房村，則因?yàn)樵圏c(diǎn)在集體建設(shè)用地上建租賃房，找到了創(chuàng)新的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。

利用集體土地建租賃房，對(duì)擴(kuò)充租賃房源、緩解住房供需矛盾的意義顯而易見：首先，如果占用國有土地新建租賃房，不可避免會(huì)減少商品房的供應(yīng)，對(duì)于住房供應(yīng)緊張的一二線城市而言難度頗大；其次，如果先征收集體土地再出讓，由中標(biāo)開發(fā)商來建，拆迂成本高且周期長(zhǎng)。而直接在地價(jià)相對(duì)便宜的集體土地上建租賃房，省卻了征地環(huán)節(jié)、又能彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)回報(bào)率低的不足，可以在短時(shí)間內(nèi)增加租賃房源從而形成有效的租賃市場(chǎng)。

此外，利用集體土地建租賃房，還有助于拓展集體土地用途，創(chuàng)新發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)、拓寬農(nóng)民增收渠道。從農(nóng)村土地制度改革的角度來觀察，這也是一項(xiàng)極為重要的探索。在更宏闊的視野中，集體土地的開發(fā)與運(yùn)營正迎來新的機(jī)遇。

北京業(yè)已推開的試點(diǎn)，正推動(dòng)著“產(chǎn)城融合、職住平衡”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，也為北京市推進(jìn)住房保障政策提供了支撐——到2021年，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)租賃房。

值得期待的是，在不太遠(yuǎn)的將來，曾在集體用地上瘋長(zhǎng)的“小產(chǎn)權(quán)房”，有可能被前景更明晰的租賃房所汰換，從而擁有一條進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的光明途徑，農(nóng)民及集體亦將藉此獲得土地所帶來的財(cái)產(chǎn)性收益。而在另一端，在這一波住房新供給紅利的加持下，大都市住房剛需人群的租房難局或可得到相當(dāng)程度的破解。