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      重慶上海房地產(chǎn)稅試點的啟示

      2018-09-10 08:52:38廖鎏曦劉佳廖婧宇甘子昂
      中國國際財經(jīng) 2018年9期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅

      廖鎏曦 劉佳 廖婧宇 甘子昂

      摘 要:房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、根本性行業(yè),關(guān)系到諸如建筑、安裝、鋼鐵、水泥、建材、裝飾、家具、家電等數(shù)十種下游行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是國民經(jīng)濟可持續(xù)穩(wěn)定增長的重要支撐點之一,國家也一直非常重視房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用。在西方等諸多國家中,房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)業(yè)具有調(diào)控和導(dǎo)向扮演著重要的角色,通過建立合理客觀評估體系,以“寬稅基,低稅率,嚴征管”的原則,在推廣和實施中取得了良好的效果。不僅使當(dāng)?shù)鼐用衿毡榻邮?,而且也成為地方重要的稅源。在借鑒西方經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,我國也在滬渝兩地開展了房地產(chǎn)稅的試點。由于兩地尚在試點階段,主要存在著稅率較低,稅基過窄的問題,因此政策效果不明顯。但同時也為房地產(chǎn)稅的推廣積累大量經(jīng)驗。在未來的推廣過程中,可以采取對新購住房開征房地產(chǎn)稅,并建立房地產(chǎn)稅普通居民住宅退稅制度,起到控制稅源,緩解征管難的問題。通過建立合理的評估機制和定期公布房地廠稅費的使用情況,增強居民的納稅積極性。并與不動產(chǎn)登記制度相配合,建立合理完善的房地產(chǎn)稅體系。

      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅;上海試點;重慶試點

      一、房地產(chǎn)稅獨特優(yōu)勢

      房地產(chǎn)稅的地方財政作用。眾多發(fā)達國家都對房地產(chǎn)稅十分重視,將其作為地方財政收入主要的增長點。以年度作為單位來實施房產(chǎn)稅的征繳,可以持續(xù)作為地方政府財政收入來源。因為從長期趨勢來看,房產(chǎn)的數(shù)量呈上升趨勢,房產(chǎn)的使用周期較長,房產(chǎn)稅的征收的基礎(chǔ)較為穩(wěn)定,因而地方政府能夠得到穩(wěn)定的財政收入。在開展房地產(chǎn)稅征收工作的過程中,地方政府能夠較為容易的獲取到房產(chǎn)的信息,進而提升政府征收的效率,減少征稅成本,各項信息還能作為政府相關(guān)決策的依據(jù)。由此可見,與其他稅種相比,在我國進一步深化改革,轉(zhuǎn)變政府職能,建立服務(wù)型政府的改革背景下,房地產(chǎn)稅具有其優(yōu)勢。

      房地產(chǎn)稅的收入分配作用。房地產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅,是對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進行征稅,而房產(chǎn)具有固定性,因此稅負不易轉(zhuǎn)嫁,能夠減少稅負和收入失衡的問題,很大程度上保證其收入分配的公平性。同時,房地產(chǎn)稅作為一項直接稅,在確保收入分配合理性方面具有較大的優(yōu)勢。在我國,房產(chǎn)在公眾持有的財產(chǎn)中所處地位非常高,是公眾稅負能力最真實的反映,因此房地產(chǎn)稅的實施可以更好的確保收入分配的合理性。

      二、重慶、上海試點的不足

      重慶、上海兩市自2011年1月28日起,正式作為試點對個人非經(jīng)營性住房征收房產(chǎn)稅。重慶市房產(chǎn)稅的政策目標是“調(diào)節(jié)收入分配,引導(dǎo)個人合理住房消費”,上海市房產(chǎn)稅的政策目標是“進一步完善房產(chǎn)稅制度,合理調(diào)節(jié)居民收入分配,正確引導(dǎo)住房消費,有效配置房地產(chǎn)資源”。其核心想法都在于完善稅制,調(diào)節(jié)收入分配,使住房消費公平化,促進中國房地產(chǎn)行業(yè)正常平穩(wěn)發(fā)展,同社會可持續(xù)發(fā)展相輔相成,對過熱的房地產(chǎn)業(yè)進行降溫。但由于政策處于試出臺狀態(tài),依舊存在著些許不足。從試點結(jié)果看,具體有:

      (一)稅基較窄

      滬渝兩地的試點方案征收范圍都過窄,主要針對的是二套以上新購房和高檔別墅等增量房。而此類房產(chǎn)持有者大多為高收入者,稅收負擔(dān)能力強,因此政策效果不明顯。

      重慶試點只對高檔住宅征稅,若將144㎡以上的住宅面積定義為高檔住宅,根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),近五年來的新建高檔住宅的增長率在1%—5%,在2014年還出現(xiàn)了負增長。與之相比,新建非高檔住宅的增長率保持在5%—10%的增速。

      上海試點只對增量房征稅,對之前擁有的存量房產(chǎn)不征稅,調(diào)控作用不明顯。要使房地產(chǎn)稅發(fā)揮出真正的功效,從增量房向存量房過渡將是必然趨勢。

      (二)稅率較低

      從滬渝兩地的試點方案來看,兩地的稅率普遍較低,最高稅率不超過1.2%,最低稅率僅為0.4%。加之大量的稅收優(yōu)惠政策,實際征收率遠低于理論征收率。加之低稅率一般具有一定程度的轉(zhuǎn)嫁性,對于出租房屋所征收的房產(chǎn)稅將轉(zhuǎn)移到房屋租賃者身上,而這部分人有相當(dāng)一部分是弱勢群體,削弱了房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。

      此外,偏低的稅率也不利于房地產(chǎn)稅用于保障性住房上的用途。目前上海對于低收入者采取租房補貼的方式,根據(jù)年收入和租房縣區(qū)的不同,采取相應(yīng)的補貼標準,而這部分錢很大部分(實際租房資金與補貼資金)都流入了房東手中,因此仍有很大的投機空間。

      (三)征管難度大

      為了降低成本,減輕稅收成本,滬渝兩地在納稅方式上采取自主申報的方式,然而居民往往不主動申報納稅,逃稅現(xiàn)象時有發(fā)生,并且懲戒力度不夠,僅是禁止房屋再次進入到流通環(huán)節(jié)。

      (四)征稅對象不完善

      在重慶試點中,高檔住宅定義模糊,對于高檔住宅的選址、占地面積、市場價格沒有做出明確的規(guī)定,征稅過程中往往主觀性過強。

      在上海試點中將第二套增量房作為征稅對象,存在著“一刀切”的問題。沒有充分考慮因教育、醫(yī)療、工作變更等改善性需求導(dǎo)致第二套房產(chǎn)的購置,而在實際過程中,第一套房產(chǎn)處置和第二套房產(chǎn)的購置往往存在著時間差,因而存在著不合理之處。

      (五)計稅依據(jù)不合理

      兩地的試點方案都提到,暫按房產(chǎn)交易價格的70%和房屋交易價格原值計算應(yīng)納稅額,到條件成熟時按市場價值征收。但在實際過程中,交易價格往往會偏離實際價格。隨著時間的推移,房屋在不斷折舊,其實際價值也在降低。而房價的上升是由土地的價格上升而導(dǎo)致的,并非房屋價值增加。試點房產(chǎn)稅卻只對房屋征稅,這與房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是矛盾的。

      三、綜合建議

      我國目前的房地產(chǎn)稅尚未成熟,滬渝兩地試點結(jié)果不盡如人意,我國的房地產(chǎn)稅制度還存在較大的完善空間。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系可以分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收。而在我國的長期改革過程中,在開發(fā)流通、環(huán)節(jié)征稅效果并不明顯,在保有環(huán)節(jié)稅收制度不完善,房地產(chǎn)稅稅收制度制定日益提上議程。通過分析滬渝兩地房地產(chǎn)稅試點結(jié)果及國外相關(guān)房地產(chǎn)稅征收制度,筆者提出以下完善我國房地產(chǎn)稅稅收制度的建議。

      (一)對新購住房開征房地產(chǎn)稅,并建立房地產(chǎn)稅普通居民住宅退稅制度

      目前我國稅制體系中,對增值稅施行出口退稅政策,降低出口商品成本,增強我國企業(yè)在國際市場競爭力。房地產(chǎn)稅可以借鑒該思路,對適用退稅范圍的房產(chǎn)進行退稅。在征稅環(huán)節(jié),對新購房地產(chǎn)普遍征稅,且稅率較高,以增加購房者的成本,達到抑制房地產(chǎn)需求的結(jié)果。在征收完房地產(chǎn)稅之后,在對符合退稅范圍的納稅人處理上,可以分批次退還部分稅款,并以此作為五年內(nèi)的納稅依據(jù),五年之后的納稅額根據(jù)第三方評估機制的評定的折舊率進行計算;對于屬于第二套新購住房或高檔住房及其他法律規(guī)定情況不予退稅。房地產(chǎn)稅部分退稅減輕了普通住房購買者的稅收負擔(dān),同時增加了住房投機者的房產(chǎn)保有成本,能達到一定的抑制投機性住房需求的效果。

      (二)建立第三方評估機構(gòu),規(guī)范房地產(chǎn)價值評估方法及標準

      中國目前缺乏一個普遍的具有信服力的評估機構(gòu),房地產(chǎn)價值難以估算,造成對房產(chǎn)所有者財產(chǎn)數(shù)量估計誤差,政府無法設(shè)立一個科學(xué)的稅率,也就無法達到調(diào)節(jié)國民收入差距、抑制投機性住房需求的目的。放眼國外,加拿大等國家早已建立了科學(xué)的第三方評估機構(gòu),為房地產(chǎn)計稅提供了科學(xué)準確的計稅依據(jù)。

      以加拿大為例,在安大略省,負責(zé)房地產(chǎn)稅評估的機構(gòu)是地方政府財產(chǎn)評估公司是省和地方政府資助的非盈利性的公司,其職責(zé)就是為省和地方政府、房地產(chǎn)稅納稅人提供及時、有效、客觀、準確的房地產(chǎn)估價及相關(guān)資料。迄今為止,該公司已評估了超過萬宗房地產(chǎn)。

      (三)實施科學(xué)的評估方式

      房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的改革,是建立新的房地產(chǎn)稅制度的重點和難點?,F(xiàn)在大多數(shù)發(fā)達國家都是按評估價值征收房產(chǎn)稅,此制度能夠比較客觀地反映房產(chǎn)的價值和納稅人的承受能力,也有利于解決我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅收制度存在的計稅依據(jù)不合理的問題,所以對于我國而言,不僅是必要的而且是可行的。因此科學(xué)可行的評估方式是計稅的基礎(chǔ),在此以仍然加拿大為例。

      在加拿大的地方政府財產(chǎn)評估公司的數(shù)據(jù)庫中,收集了有關(guān)房地產(chǎn)的大量信息,包括市場銷售交易資料、土地所有權(quán)證明文件、建筑許可證、公寓和賓館等經(jīng)營性房地產(chǎn)的收入和支出信息等。第三方評估機構(gòu)還會定期進行現(xiàn)場勘察,全方位評估公共設(shè)施的完善情況,包括交通道路設(shè)施、游泳池、運動場所、圖書館。包括房產(chǎn)所在地距離醫(yī)院、學(xué)校的遠近程度,教育醫(yī)療水平。針對上述不同情況,采用市場比較法、成本法和收益法對房地產(chǎn)市場現(xiàn)值每年評估一次。

      通過建立合理的評估機制,不僅有利于房地產(chǎn)稅征管體系的完善,也有利于政府決策。將會成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、教育醫(yī)療資源分配、城鄉(xiāng)建設(shè)的重要決策依據(jù)。

      (四)定期公布使用情況

      稅收取之于民,更要用之于民。稅收是國家財政收入的最主要來源,是國家發(fā)揮其政府職能的經(jīng)濟保障。在取得房地產(chǎn)稅以后,國家要定期在權(quán)威機構(gòu)處發(fā)布房地產(chǎn)稅使用情況,讓人民了解房地產(chǎn)稅稅款的使用方向,增強人民對于繳納房地產(chǎn)稅的認同感。此外,將房地產(chǎn)稅用于改善房地產(chǎn)周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提供高質(zhì)量的公共服務(wù),能增加房地產(chǎn)的附加價值,提高居民居住幸福感。公布以上政府支出情況能增強納稅人對于政府的認同感,增加政府公信力。

      (五)推動進行不動產(chǎn)登記,并全國聯(lián)網(wǎng)

      不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度,是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請,由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。目前我國國內(nèi)實施的是《不動產(chǎn)登記暫行條例》。登記材料包括當(dāng)事人的身份證明、不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和來源證明等。登記機構(gòu)接到申請以后要對產(chǎn)權(quán)資料進行核實,而且對于房地產(chǎn)、土地附著物等進行實地查看核實無誤以后登記。

      可以發(fā)現(xiàn),不動產(chǎn)登記主要依賴所有者的主動登記,法律強制力不高,且登記者可能出現(xiàn)不如實申報所有不動產(chǎn)的真實情況,出現(xiàn)少報、瞞報的問題。并且現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記周期長、手續(xù)繁瑣,各地政府不動產(chǎn)登記情況較為零散,沒有一個綜合性的專業(yè)平臺收集各地不動產(chǎn)登記情況,無法為稅務(wù)局提供及時、準確、全面的不動產(chǎn)所有者的財產(chǎn)情況。因此,因改革現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度,采用全國聯(lián)網(wǎng)、共享平臺的登記制度,利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),構(gòu)建全國性的不動產(chǎn)所有情況網(wǎng)絡(luò)。

      參考文獻:

      [1]李嵐.對個人住房保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的可行性分析[D].電子科技大學(xué),2011.

      [2]畢國強.重慶市房產(chǎn)稅征收影響分析及對策研究[D].重慶大學(xué),2011.

      [3]聞松,黃威.加拿大房地產(chǎn)稅的征管機制[J].中國地產(chǎn)市場,2008,(01):66-69.

      [4]宋蔚蔚,劉云霞,李春花.房產(chǎn)稅改革試點中的問題與對策[J].財會月刊,2012,(26):22-23.

      [5]鄭碩.在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅的研究[D].福建農(nóng)林大學(xué),2014.

      [6]李喆.透過滬渝試點看房地產(chǎn)稅制改革的影響[D].西南財經(jīng)大學(xué),2016.

      [7]朱祥.美國房產(chǎn)稅改革及其借鑒研究[D].云南財經(jīng)大學(xué),2014.

      作者簡介:

      廖鎏曦,江西財經(jīng)大學(xué)。

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