張 承

(銅陵學院 會計學院，安徽 銅陵 244000)

經(jīng)濟活動過程中農(nóng)地流失嚴重，失地農(nóng)民權益無法保障，人地矛盾突出以及城市規(guī)模不合理擴張等問題不斷突出。而置換土地中轉讓區(qū)的農(nóng)地發(fā)展權估價問題研究區(qū)別于土地征用補償?shù)难芯?，它在實踐中引用歐美等發(fā)達國家土地發(fā)展權，通過土地置換的角度來增加原有土地使用者的財產(chǎn)性收入，實現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，減小人地矛盾，和縮小城鄉(xiāng)收入差距的目的，對城市的合理規(guī)劃、實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展有著很重要的現(xiàn)實意義。

從研究的角度來看，研究農(nóng)地發(fā)展權估價在土地置換中的應用，一定程度上彌補了在農(nóng)地征收補償?shù)牟蛔?，完善了資產(chǎn)評估的理論方法在土地置換中的應用，豐富了實證研究的資料庫。通過分析我國土地置換發(fā)展的現(xiàn)狀，提出了在置換的條件下來實現(xiàn)轉讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權的價值建議，并分析置換視角下轉讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權估價研究對我國城市化中對農(nóng)地補償機制的啟示。因此，本文選取轉讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值作為研究對象，利用CVM模型為價值測度工具，探討農(nóng)地發(fā)展權價值。

一、研究評述

土地發(fā)展權設立的出發(fā)點和落腳點是解決土地供求矛盾和提高土地利用效率。國外研究者在其內(nèi)涵定義上有著共同的認識，他們認為土地發(fā)展權是指通過改變土地開發(fā)方式或改變土地的利用用途來對土地資源進行再開發(fā)的權利。在國外土地發(fā)展權的研究中，屬美國、英國和法國最具典型，在發(fā)展權模式上既有相同又有不同。

關于土地發(fā)展權定價方面，岳杰認為美國在評估農(nóng)地生產(chǎn)的經(jīng)濟價值和農(nóng)地轉非農(nóng)地中較為適宜的方法是采用土地評估與基礎設施評價系統(tǒng)[1]，德國一般采取市場法、收益還原法和成本法等，日本一般使用比較法、原價法和收益法。Gary Wolfral認為農(nóng)地的市場交易價格是農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)濟價值與轉售后的價值之差[2]。黃滟、張安錄指出在評估土地發(fā)展權國外的評估方法一般有市場價值法、內(nèi)涵定價法、特征價格法以及CVM條件價值法[3]，其中特別介紹了CVM條件價值法，此方法非常適用于農(nóng)地發(fā)展權的價值測度。

土地發(fā)展權在我國還是一個較為陌生的名詞，我國土地權利中并沒有設立這個權利，關于土地發(fā)展權的定義，有廣義和狹義之分。林曉雪等認為土地發(fā)展權在廣義上的定義為轉變土地用途與增加土地利用強度這兩個方面而帶來的價值增值[4]，狹義上指的是單從土地用途轉變而得到的權益的增值。而國內(nèi)在控制土地利用方式和提高土地利用效率上面，實行了土地置換這種措施，而土地置換的價格中應當包含土地發(fā)展權的價值。而在土地置換的定義上，張慶軍提出土地置換在考慮到我國農(nóng)地和建設用地的區(qū)別后，可以將其劃分為農(nóng)地與建設用地之間置換和建設用地之間的置換這兩個方面[5]。徐燕雯認為土地置換是價值的轉移，這個價值中應該包含土地增值的部分，根據(jù)土地發(fā)展權的內(nèi)涵來看，土地價值增值部分中應該包括土地發(fā)展權的價值[6]。

國內(nèi)學者關于農(nóng)地發(fā)展權價格的研究相對較少，只是對農(nóng)地發(fā)展權價格的一些基本理論等表達出自己的看法。我國學者在結合我國實際情況的基礎上，借鑒國外土地發(fā)展權估價的經(jīng)驗，探討了一些農(nóng)地發(fā)展權價格評估的理論方法。祝平衡等發(fā)現(xiàn)土地發(fā)展權價格應該包括土地用途轉變、土地利用強度改變以及宏觀經(jīng)濟政策變化后所帶來的價值增值，并進一步敘述了土地發(fā)展權價值的影響因素[7]。然后提出了一系列土地發(fā)展權價格的測算公式，其中包括土地利用變化為工業(yè)、住宅、商業(yè)后的價格公式。高玫等提出可嘗試運用預期收益法和條件價值評估法(CVM)，估算農(nóng)地實際的經(jīng)濟價值、社會價值和生態(tài)價值[8]。

從上述國內(nèi)外學者對土地發(fā)展權的研究來看，目前國內(nèi)學術界的研究還處于初級階段，此階段研究的特點有：1)基本理論問題研究集中；2)研究范圍有待拓寬；3)定量研究相對較少。綜上，國外在土地發(fā)展權理論上以及土地發(fā)展權價值測算上面都有豐富的理論深度與實踐，在土地發(fā)展權定義上、土地發(fā)展權交易上、土地發(fā)展權所發(fā)揮的功能和作用上都較為統(tǒng)一，而在土地發(fā)展權收益歸屬上有些許差異。國內(nèi)的學者在理論定性上研究的較多，在土地發(fā)展權和農(nóng)地發(fā)展權估價的定量分析上我國的研究還不夠完善，有待進一步研究。參考國外的土地發(fā)展權設立及價值評估，運用適用于實際操作的估價方法來評估轉讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權的價值，以此解決當前我國過程中的農(nóng)轉非問題有著極大的借鑒意義。由上述可知，農(nóng)地發(fā)展權價值評估的研究具備了一定的理論基礎和實踐需求。

二、置換視角下土地發(fā)展權估價的相關理論

(一)土地置換的界定與形式

所謂土地置換，是指城市在發(fā)展過程中，通過地塊之間的替代，形成一定的經(jīng)濟效應，以此來加快城市發(fā)展的方法。此種形式對于完善土地市場資源配置，合理利用土地資源以及控制城市規(guī)模都有著很大作用。

土地置換的具體形式包括不同區(qū)域地塊的置換和相同區(qū)域內(nèi)地塊的置換兩種情況[9]。而在實踐中，土地置換包括建設用地置換和城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤(簡稱掛鉤置換)兩個方面[10]。本文所研究的即是后者所說的土地置換，又稱之為掛鉤置換。通過幾種不同的土地置換形式可以達到土地資源優(yōu)化配置、提高土地資源的流動性以及增加農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟收入的目的。

(二)土地發(fā)展權相關理論

土地發(fā)展權思想最初源于采礦權與所有權分離而單獨出售和支配[11]。土地發(fā)展權是一種擁有財產(chǎn)支配權的權利，這種權利主要包括兩個方面：一個是可以變更土地的利用用途，另一個是土地在不同使用方式下的利用強度，這些強度具體包括了容積率、建筑高度以及開發(fā)的密度。從另一個角度來說，又可以將土地發(fā)展權細分為農(nóng)地發(fā)展權、建設用地發(fā)展權以及未利用土地發(fā)展權。三者之和就成為廣義上的土地發(fā)展權，三者既有聯(lián)系又有區(qū)別。

實務中，農(nóng)地發(fā)展權的轉讓區(qū)可以界定為城市遠郊區(qū)的農(nóng)地，這部分的農(nóng)地一般來說變換農(nóng)地用途的可能性較低。農(nóng)地發(fā)展權的受讓區(qū)可以界定為城市近郊農(nóng)地，這部分的農(nóng)地改變其利用用途的可能性遠大于遠郊農(nóng)地。

農(nóng)地發(fā)展權的評估方法也較多，國內(nèi)外許多研究者通過不同的視角得出了許多不同的農(nóng)地發(fā)展權評估方法，目前國外常用的有公式法、差值法以及CVM條件價值法等，三種方法既有相同點又有不同點，三種方法的比較如表1所示。

表1 三種農(nóng)地發(fā)展權價值評估方法的比較

三、CVM模型研究與參數(shù)設計

(一)CVM模型概述

CVM的思想最初是由Ciriacy-Wantrup(1947)提出的，CVM的思想的出發(fā)點和落腳點是基于非市場環(huán)境下利用模擬假設市場的交易來評估環(huán)境物品和生態(tài)系統(tǒng)服務的價值。由于方法本身的靈活性和廣泛的適用性，已經(jīng)成為在非市場交易條件下評估環(huán)境物品使用率最高、影響最大的一種方法。其理論模式是利用問卷調(diào)查法，與被調(diào)查者直接接觸來獲取相關個人以及主題信息，直接訪問被調(diào)查者在模擬假設中的市場參與行為，據(jù)此得到該調(diào)查者對愿意得到該環(huán)境物品、公共物品未來服務或者價值增值而意愿支付的一種計量價值，從而獲取該環(huán)境物品、公共物品的價值。

(二)CVM模型影響因素分析

1、CVM模型問卷設計因素

CVM問卷設計的關鍵內(nèi)容由兩個方面構成：一方面是對被調(diào)查者的一些可能會影響到價值結果的群體性特征進行問題設計。另一方面是被調(diào)查者能夠客觀如實反映出他們各自的效用水平并能通過最大支付意愿價值或者最小受償意愿價值來表達出來。

2、CVM模型中WTP與WTA選擇因素

很多因素能夠導致WTP(最大支付意愿)與WTA(最小受償意愿)之間形成差異，比如交易成本、獲利的動機、引導方式、替代效應等。而根據(jù)邊際效用遞減規(guī)律可知，效用的邊際增量是隨著物品增加而降低的。WTA是估算環(huán)境物品減少所帶來的效用，而WTP則是估算環(huán)境物品增加時候所帶來的效用，故因此會得出WTP小于WTA的結果。國外在實際運用過程中都選擇WTP，因為 WTP相對穩(wěn)定、WTP數(shù)值適中，較為可信，而WTA容易引發(fā)一些策略行為。

(三)農(nóng)地發(fā)展權估價中的模型構建

在農(nóng)戶要求的福利水平不變的情況下，農(nóng)地發(fā)展權的WTP和WTA總價值是由單個WTP和WTA的價值相加而得到的。考慮到我國農(nóng)地產(chǎn)權屬性與國外不同特點，使用WTA會產(chǎn)生較大的偏差，因此文章也選擇WTP作為價值度量。根據(jù)模型的假定，黃滟，張安錄認為若WTPi是個人的意愿，則 E(WTPi)代表i區(qū)域內(nèi)年算術平均支付意愿，r為還原利率，設定支付年限為n年，可得到i區(qū)域農(nóng)地發(fā)展權的價值為：

(1)

(四)CVM模型設計分析

在CVM模型中自變量為E(WTPi)、r、n，其中的E(WTPi)數(shù)據(jù)較為客觀、穩(wěn)定，即為所有被調(diào)查人的最大平均支付意愿價格，重點應關注r和n，即還原率和還原年限。

在實際確定土地還原率中，在普遍的情況下都是采用無風險利率加上風險附加調(diào)整利率，無風險利率可以用同期一年定期銀行存款利息率或者國債利率，在考慮到風險調(diào)整附加利率的時候，一般會考慮到幾種價值補償：機會成本補償、流動性補償以及其他補償，一般的風險價值補償調(diào)整值可以參照同期物價波動的幅度，綜合兩個利率之和，一般的經(jīng)驗數(shù)據(jù)取4%～7%的居多。還原年限n根據(jù)實際土地用途轉變而取值不同，一般n取值40、50、70。

四、案例研究與實證分析

(一)案例研究——以安慶市土地置換中轉讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權估價為例

1、轉讓區(qū)與受讓區(qū)的選擇與假設

選擇安慶市各區(qū)的遠郊城市邊緣的農(nóng)地作為農(nóng)地發(fā)展權的轉讓區(qū)，而在做調(diào)查研究之前，首先采取以下幾點假設：首先，假設安慶市遠郊農(nóng)地都是均質的。假使安慶市遠郊農(nóng)地符合上述條件。其次，假設安慶市遠郊農(nóng)地轉化為建設用地的可能性相同。也就是說在排除農(nóng)地轉化為建設用地的概率差異之后，使得整體的評估結果得到一定程度上的修正。再次，農(nóng)地發(fā)展權設定與轉移交易不受相關產(chǎn)權制度、法律法規(guī)的限制。

2、安慶市轉讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值評估

以CVM模型對安慶市轉讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權進行價值評估，在選擇WTA和WTP時候借鑒西方國家大都采用WTP較為客觀，因此在選擇上選用WTP。在進行案例評估時主要是要得出轉讓區(qū)農(nóng)民的最大支付意愿(WTP)，最大支付意愿即為該地區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值的預期收益，通過折現(xiàn)模型得出安慶市轉讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值。

3、問卷設計內(nèi)容與調(diào)查方式

根據(jù)CVM模型問卷設計的要求，本次問卷主題包括三個方面：調(diào)查者基本資料、對農(nóng)地相關信息的認知和購買農(nóng)地發(fā)展權的最大支付意愿。本調(diào)查問卷一共有16個問題，其中涉及15個客觀問題，1個開放式主觀性問題。在調(diào)查方式上采取隨機抽樣調(diào)查的形式，在選擇人群類別上盡量做到廣泛、全面。

(二)轉讓區(qū)農(nóng)地發(fā)展權支付意愿分析

面向安慶市三區(qū)的遠郊農(nóng)村地點進行問卷調(diào)查，調(diào)查問卷采取面對面形式，共發(fā)放300份問卷，在一對一的情況下搜集到了有效問卷數(shù)量為268份，問卷有效率為89.3%，通過對問卷進行整理分析，統(tǒng)計結果如下：

通過對安慶市三區(qū)的最大支付意愿統(tǒng)計，三區(qū)各100份問卷，其中大觀區(qū)有效問卷為92份，愿意支付人數(shù)為85人，支付率為92.4%。迎江區(qū)有效問卷為85份，愿意支付人數(shù)為83人，支付率為97.6%。宜秀區(qū)有效問卷為91份，愿意支付人數(shù)為81人，支付率為89%。得出大觀區(qū)的最大支付價格總額為630955元/85人，迎江區(qū)的最大支付價格總額為919889元/83人，宜秀區(qū)的最大支付價格總額為407106元/81人。統(tǒng)計結果如表2所示。

表2 安慶市遠郊農(nóng)地發(fā)展權最大支付意愿統(tǒng)計 (單位：元/畝)

(三)模型檢驗

通過對調(diào)查問卷的整理，得出了16個指標和數(shù)據(jù)對其進行運用Eviews最小二乘法回歸分析得出了7個指標通過了顯著性檢驗，結果如表3所示。

表3 安慶市遠郊農(nóng)地發(fā)展權支付意愿分析

其中X1～X7分別為年齡因素、受教育程度因素、家庭人口數(shù)因素、家庭年收入因素、對農(nóng)地發(fā)展權認知因素、居住地離中小城鎮(zhèn)的距離因素、是否支持農(nóng)地流轉因素。

從回歸結果可以看出，被調(diào)查者中受教育程度高低、家庭人口數(shù)多少、家庭年收入高低以及對農(nóng)地發(fā)展權認知程度與對農(nóng)地發(fā)展權的支付意愿的大小成正比，而成反比的因素有年齡因素、被調(diào)查者居住地離中小城鎮(zhèn)的距離。上述統(tǒng)計結果與客觀實際相符，模型效果整體顯著。

(四)安慶市遠城區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值評估結果及分析

從CVM模型中的問卷調(diào)查結果中可以看出，安慶市三區(qū)的最大平均支付意愿已經(jīng)得出，分別是大觀區(qū)7423元/畝、迎江區(qū)11083元/畝、宜秀區(qū)5026元/畝。土地還原年限分別為40年、50年和70年。而土地的還原率可以采取安全利率附加，一般取央行三年銀行存款利率發(fā)布的數(shù)據(jù)為2.7%(2016年)，風險附加值考慮同期通貨膨脹或者物價指數(shù)來加以確定，在這里選用物價指數(shù)來確定，根據(jù)安慶市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，安慶市居民消費指數(shù)為101.8(2016年)，故此時的土地還原率r為2.7%+1.8%=4.5%。

1、安慶市三區(qū)遠郊農(nóng)地發(fā)展權價值測算與農(nóng)地征收補償價值對比分析

大觀區(qū)遠郊農(nóng)地平均最大支付意愿為7423元/畝，當農(nóng)地轉化為商業(yè)用地時，此時的n取值40，r取值4.5%，代入公式(1)，可以得出此時大觀區(qū)的農(nóng)地發(fā)展權價值約為142742元/畝。同理可得迎江區(qū)、宜秀區(qū)農(nóng)地發(fā)展權價值分別約為213102元/畝、96639元/畝。當農(nóng)地轉化為工業(yè)用地時，此時三區(qū)的農(nóng)地發(fā)展權價值分別為153243元/畝。228801元/畝、103759元/畝。當農(nóng)地轉化為居住用地時，此時三區(qū)的農(nóng)地發(fā)展權價值分別為153243元/畝、228801元/畝、103759元/畝。

表4 農(nóng)地發(fā)展權價值與農(nóng)地征收補償對比分析 (單位：元/畝)

對比本文對農(nóng)地發(fā)展權的測度來看，農(nóng)地發(fā)展權價值明顯大于農(nóng)地征收補償價值。平均差額約12萬元/畝。由此可見，土地征收補償中價值缺失，農(nóng)地發(fā)展權價值與農(nóng)地征收補償價值倒掛，價值差額顯著。

2、安慶市遠郊農(nóng)地發(fā)展權價值評估結果簡要評價

農(nóng)地發(fā)展權的價值大小和該區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平密不可分，與經(jīng)濟發(fā)展水平呈現(xiàn)出正相關的關系，經(jīng)濟越發(fā)達，開發(fā)的可能性就越大，帶來的預期經(jīng)濟收益就越多，農(nóng)地的發(fā)展權價值也就隨之提高。安慶市三區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平依次為迎江區(qū)、大觀區(qū)、宜秀區(qū)。從上述評估農(nóng)地發(fā)展權價值結果來看農(nóng)地發(fā)展權價值排序符合客觀實際。由此可以得出，安慶市近郊區(qū)想要獲取遠郊地區(qū)的農(nóng)地發(fā)展權需要支付以上的金額，具體作為何種利用方式不同下的農(nóng)地發(fā)展權價值有差異，一旦交易成功，近郊區(qū)農(nóng)地獲得了開發(fā)的權利，而遠郊地區(qū)農(nóng)地就只能一直保持農(nóng)地的功能，且永久不能改變。

五、對策建議

根據(jù)本文的理論與案例分析，我國對農(nóng)地發(fā)展權相關的理論與實踐需要做以下幾個工作：

1)進一步改革土地產(chǎn)權制度，完善農(nóng)地確權工作。在文章中所研究的農(nóng)地問題中，產(chǎn)權對農(nóng)地發(fā)展權的影響還是很明顯的，西方國家大都是產(chǎn)權私有制，而當前我國的土地產(chǎn)權制度改革也在經(jīng)歷著變革，完善農(nóng)地確權，對農(nóng)村集體建設用地使用權給予明確，明晰產(chǎn)權關系，減少由征地引起的矛盾，便于農(nóng)地流轉。

2)進一步規(guī)范和細化土地置換政策，尤其是農(nóng)地與建設用地之間的掛鉤置換。根據(jù)外國城市發(fā)展經(jīng)驗，應該適度發(fā)展城市規(guī)模，對城市占有的農(nóng)地資源制定限制性政策。通過對農(nóng)地與建設用地的掛鉤置換，繼續(xù)強化實行“一增一減”的置換政策。

3)加快農(nóng)地發(fā)展權制度構建。由于我國土地產(chǎn)權的特殊性，在土地置換中置換的是使用權而不是所有權，置換中的權利描述可以借鑒國外發(fā)達國家設置農(nóng)地發(fā)展權，并對農(nóng)地發(fā)展權實行轉移交易形成聯(lián)動交易機制，補償失去了農(nóng)地發(fā)展權的農(nóng)戶們，在一定程度上保障和提升農(nóng)戶的財產(chǎn)性收入。

4)加快農(nóng)地發(fā)展權轉讓區(qū)與受讓區(qū)的量化界定。在設定農(nóng)地發(fā)展權后，轉讓區(qū)與受讓區(qū)在文章中被界定為城市遠郊和近郊。這個界定比較宏觀，在實踐操作過程中，具體量化轉讓區(qū)與受讓區(qū)的界定，以土地利用的總體規(guī)劃為前提，通過設定區(qū)域經(jīng)濟指標，結合GIS系統(tǒng)進行大數(shù)據(jù)擬合，對遠郊與近郊的邊界進行確定。

5)進一步量化農(nóng)地發(fā)展權價值評估。農(nóng)地發(fā)展權在國內(nèi)研究中定性較多，量化農(nóng)地發(fā)展權定價方面較少，文章通過CVM模型給予農(nóng)地發(fā)展權價值評估，得出了農(nóng)地發(fā)展權的價值，為農(nóng)地發(fā)展權價值評估提供了一種思路。但對文中評估指標如土地還原率、還原年限等可以進一步細化研究。