農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)性用地入市障礙及對(duì)策分析

宋豐林

摘 要：農(nóng)村土地類別中有一種為集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)性用地，該土地是用來生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的建設(shè)用地，主要是用于農(nóng)村的建設(shè)。比如：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人、企業(yè)或者其他的用地單位使用的政府劃定的建設(shè)用地。允許用地單位或者個(gè)人以合法的方式興辦工廠、建立百貨公司等商業(yè)圈，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和從外地引進(jìn)的企業(yè)用到的土地都屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地。在2013年的時(shí)候，國(guó)家公布的相關(guān)文件中提到要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，允許農(nóng)村集體建設(shè)性用地入市。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)性用地；入市障礙；對(duì)策

關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的問題經(jīng)過了很多的波折，早在1988年土地法第一次修正期間，國(guó)家也是允許其進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的，但是并不明確，在1998年土地法修訂國(guó)家修正了有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理的條令，限制了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)性用地的入市，直到2013年中央出臺(tái)關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是歷史的進(jìn)步，這也符合建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，帶動(dòng)農(nóng)村發(fā)展，但也存在一些阻礙，需要相關(guān)部門想出應(yīng)對(duì)的措施。

一、 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市遇到的阻礙

1、相關(guān)法律的制約

雖然《土地管理法》已經(jīng)進(jìn)行了修改，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地可以與國(guó)有土地享有同等的權(quán)利，即能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通，給集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)消去了最大的障礙，但是一些法律法規(guī)仍然限制著這一類型土地的流轉(zhuǎn)。新的土地政策的改革在近五年剛剛出現(xiàn)，到目前為止還沒有明確的法律規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地怎樣更好的、更順利的進(jìn)入市場(chǎng)，法律制定的內(nèi)容不夠完善。

2、征地制度存在弊端

在我國(guó)的集體建設(shè)用地的成分中，絕大部分用在了農(nóng)民住房的建設(shè)上，也就是農(nóng)村宅基地，只有很少的一部分是經(jīng)營(yíng)性的建設(shè)用地。土地征收方面，政府處于壟斷地位，地方政府為了能夠得到高利潤(rùn)，往往以非常低的價(jià)格從農(nóng)民手中獲得土地，再以非常高的價(jià)格賣給企業(yè)。土地制度改革以后可能會(huì)沖擊到政府的壟斷地位，政府會(huì)利用一些手段阻止經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)政策的實(shí)施，政府的壟斷行為是新政策實(shí)行的最大障礙。

3、土地使用權(quán)不明確

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地要進(jìn)入市場(chǎng)本可以進(jìn)一步的保障農(nóng)民的權(quán)益，但是土地進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)出現(xiàn)了所有權(quán)的主體不確定的情況。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，農(nóng)民集體享有農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有權(quán)，也就說明農(nóng)村集體應(yīng)該決定著經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的途徑等事宜，怎樣管理、怎樣經(jīng)營(yíng)是農(nóng)村集體的職責(zé)。但是，到底什么是農(nóng)村集體呢，農(nóng)村集體是政治上的一個(gè)定義，可以是村民委員會(huì)、村民小組、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等等，然而，在法律上卻不能準(zhǔn)確地定義農(nóng)村集體的范圍。在土地進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)法律無法判定行使權(quán)力的對(duì)象，一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在法律上沒有法人資格。

4、交易方式不清楚

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地應(yīng)該怎樣進(jìn)行交易國(guó)家政策沒有給出具體的規(guī)定，目前還在一些省市進(jìn)行試點(diǎn)工作，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不知道怎樣去交易，耽誤交易的進(jìn)程，入市也受到很大的阻力。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)受到各方各面的阻礙，遠(yuǎn)不止上面列出的幾個(gè)，入市后的監(jiān)管問題也需要考慮，推進(jìn)土地政策的改革仍需繼續(xù)努力。

二、 應(yīng)對(duì)措施

針對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)所遇到的一些阻礙，相關(guān)負(fù)責(zé)部門要謹(jǐn)慎的思考、分析制定出可行的應(yīng)對(duì)措施，推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的增收，建設(shè)好新農(nóng)村。

（一）完善入市法律法規(guī)

涉及到農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)問題的法律要進(jìn)行仔細(xì)的審核，將其中仍阻礙土地入市的內(nèi)容進(jìn)行修改和完善，爭(zhēng)取從源頭上最大程度的減少入市的限制因素。除此之外，結(jié)合多個(gè)試點(diǎn)地區(qū)開展的工作經(jīng)驗(yàn)，制定一些怎樣讓農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法令。

（二） 改進(jìn)征地制度

削弱政府在征收土地中的壟斷地位，一步一步的減小征地的范圍，發(fā)揮市場(chǎng)的主導(dǎo)作用，讓市場(chǎng)通過農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)這一途徑取得的建設(shè)用地，要嚴(yán)格區(qū)分集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和公共利益用地，不能隨便的征用土地。開展調(diào)查暗訪工作，了解當(dāng)?shù)赝恋卣魇涨闆r，從農(nóng)民中了解確切的入市信息。

（三）明確入市主體

要進(jìn)入市場(chǎng)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有權(quán)問題必須明確，確定土地到底歸哪一個(gè)農(nóng)村集體所有，相關(guān)負(fù)責(zé)部門得做好調(diào)查、記錄工作。調(diào)查人員到農(nóng)村多方面了解信息之后做好紙質(zhì)、電子版的記錄，記好土地的面積、位置、歸誰所有、現(xiàn)在的使用狀況等重要的信息，在進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候也得記錄好詳細(xì)的信息，以供查證，這樣才能避免農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)不清楚主體的尷尬局面。

（四）采取適合的入市方式

國(guó)家設(shè)立了一些試點(diǎn)區(qū)，一些省市已經(jīng)摸索出了不少農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的方法，結(jié)合本地的實(shí)際情況借鑒成功案例所采用的方法，尋找適合當(dāng)?shù)氐挠行胧蟹绞?。同時(shí)也要推陳出新，不斷的探索新的入市方式，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地流轉(zhuǎn)，提高土地資源的利用率。

（五）調(diào)整入市和征地之間的收入差

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以被征收也可以選擇進(jìn)入市場(chǎng)交易。農(nóng)村集體在作出抉擇的時(shí)候一般首先考慮不同方式所帶來的利益差距。無論是進(jìn)入市場(chǎng)還是被征收，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織都能得到金錢上的補(bǔ)償，如果兩者之間的收益差距較大，選擇的概率自然就偏向能給農(nóng)民帶來更大收益的一方，所以我們可以讓市場(chǎng)的價(jià)格適當(dāng)?shù)母叱稣鞯貛淼男б?，這樣才能夠吸引農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地投進(jìn)市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)。

結(jié)語：農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)是新農(nóng)村建設(shè)中的重要環(huán)節(jié)，能夠增加農(nóng)民的收入，改善農(nóng)民的生活水平，減少農(nóng)村土地的閑置和土地資源的浪費(fèi)，平衡城鄉(xiāng)發(fā)展。土地政策已經(jīng)改革，接下來就是政策的實(shí)施階段，初期工作會(huì)遇到多方面因素的阻力，在眾多的障礙面前不能退縮，及時(shí)的總結(jié)問題，解決問題才是正確的選擇，具體問題具體分析，找出應(yīng)對(duì)的措施，靈活的選取入市方式，全力推進(jìn)新的土地制度改革。

（作者單位：安徽省舒城縣國(guó)土資源局桃溪國(guó)土資源管理所）