房地產(chǎn)商的日子不再好過……

王煜

房企手中的資金越來越緊，這是不愿拿地的重要原因。但土地流拍并不能代表整個房地產(chǎn)市場在下行。

市場選擇和政府調(diào)控像一套組合拳，猛烈擊打著近期樓市的心臟。今年全國土地流拍數(shù)就已鐵定創(chuàng)歷史新高；全國房貸利率連續(xù)上漲；連住房公積金存量并不緊張的北京，也開始收緊政策，為全國調(diào)控釋放信號……當(dāng)然，還有中央宣布“堅決遏制房價上漲”的大背景。許多購房者猶豫了：房價是不是要大跌，該不該再等等？還有人擔(dān)心：樓市若下行，將影響整個經(jīng)濟體系，“六個穩(wěn)”是否能實現(xiàn)？

“流拍潮”的成因是什么，業(yè)界人士又如何看待這些現(xiàn)象背后的樓市走向？

“史上最高”流拍潮

“史詩級”的土地拍賣，結(jié)果成了“史詩級”的流拍，這發(fā)生在2018年8月的太原。這次太原拿出的8塊土地所處區(qū)域絕佳，交通便捷、配套齊全，周圍已經(jīng)交付的商品房房價都較高；另外，一口氣拿出同一黃金地段的8塊土地拍賣，這也創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u的歷史。所以，正式拍賣公告發(fā)布后，引起了眾多關(guān)注，甚至有業(yè)內(nèi)人士預(yù)估這場拍賣將拍出今年的最高樓面地價、土地單價“地王”。

然而，到了拍賣時，只有2宗地各有一家企業(yè)報名，但都因出價不達拍賣底價而交易失??；而另外6宗地更是直接無人問津。總面積約82.7萬平方米，起拍價合計130.8億元的這8宗地，全部流拍。

太原的情況只是全國土地流拍的一個縮影。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個月土地流拍共796宗，其中一線城市土地流拍13宗，二線城市合計流拍經(jīng)營性土地154宗，三四線城市經(jīng)營性土地合計流拍達到了629宗。8月、9月以來，全國土地流拍的趨勢仍在持續(xù)。

不妨和歷史情況做一下對比：根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2010年以來，全國百城住宅用地共流拍2261宗，其中2011年土地流拍515宗，為近年來最高。如果按目前的速度，2018年的流拍總數(shù)有可能突破1000宗，那么這將達到之前歷史峰值的2倍。

與多處土地流拍相伴的，是房貸利率的持續(xù)增長。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年8月，全國首套房貸平均利率為5.69%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.161倍，環(huán)比上升0.35%，同比去年8月份5.12%的利率上升11.13%。這是全國房貸利率從2017年1月以來，連續(xù)20個月上漲。

公積金方面的政策調(diào)整也一直在進行。2018年9月13日晚，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，提出“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”、“異地購房不能隨意提取”等公積金新政。這被認(rèn)為是充滿了政策導(dǎo)向的意味。原因在于，北京的公積金繳存額度排名全國第二，流動性并不是特別緊張，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這是一次主動的政策導(dǎo)向上的調(diào)整和嘗試，體現(xiàn)政府落實“房住不炒”的決心。

實際上，在這次北京頒布公積金新政前，各地已經(jīng)密集開展了一輪以打擊違規(guī)提取和限制異地公積金購房的政策調(diào)整。如今年8月以來，大連、宜昌、黃岡、南昌、長沙五地住房公積金管理中心開展打擊非法中介協(xié)助職工違規(guī)提取住房公積金、騙取住房公積金貸款并收取高額手續(xù)費的專項行動。之前的7月，杭州、廣州等地對異地購房作出限制：杭州規(guī)定，職工在非當(dāng)?shù)丶胺菓艏刭彿考皟斶€住房貸款本息的，不得提取住房公積金；廣州則提出對在非當(dāng)?shù)睾头潜救思芭渑紤艏诘刭彿康?，暫停提取住房公積金資格。

房企為何不愿拿地

土地流拍現(xiàn)象為何會顯著增多？在房產(chǎn)企業(yè)新城控股高級副總裁歐陽捷看來，房企手中的資金越來越緊，這是不愿拿地的重要原因。

他表示，從今年上半年房企到位資金的組成來看，按揭貸款和國內(nèi)貸款增速都已經(jīng)掉入“零增長”的負(fù)值區(qū)間，在這種情況下，房企就只能更多地自籌資金。相比去年上半年，房企自籌資金多增2268億元，彌補了按揭貸款和國內(nèi)貸款的減少。雖然房企自籌資金增速還在攀升，但他同時認(rèn)為，自籌資金難度會不斷加大，預(yù)計下半年增長空間有限，甚至不排除增速下降。原因在于，目前政府的監(jiān)管邏輯是控制資金流向房地產(chǎn)。

他說，房企尤其不要對央行的定向降準(zhǔn)等政策抱有幻想，因為這些定向政策與房地產(chǎn)基本無關(guān)。他也表示：當(dāng)然，如果房地產(chǎn)行業(yè)周邊都是“水”，房企也不會馬上“渴死”。因為，如果房地產(chǎn)的上下游企業(yè)都不再那么缺錢，它們也不會逼著房企還債、付款，甚至可能為它們?nèi)谫Y、墊款。

另外，至少在名義上，房企賬上的錢依然很多。無論是到位資金減去投資，還是銷售收入減去投資，近兩三年，房企資金盈余都是增長的。

“只不過，賬上有錢，未必能動”。他說，例如，銷售回款作為項目預(yù)收賬款被納入監(jiān)管資金，只能按進度提取，賬上不能動用的錢越來越多，越大的房企賬上越有錢、也許現(xiàn)金越短缺，因為還要繼續(xù)投資、拓展業(yè)績。

在他看來：“錢少了，土豪也理性了。這就是調(diào)控的金融邏輯：流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢自然就會省著點花了，火爆的土拍溢價率也就下來了?！?/p>

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉向《新民周刊》記者表示當(dāng)前房價限價嚴(yán)格，而政府的土地出讓價格卻沒有限制。許多地方政府對房企的批準(zhǔn)預(yù)售時間不斷后廷另一方面，對房企的融資渠道不斷收緊。這樣一來，房企從拿地到銷售的周期拉得太長，其資金周轉(zhuǎn)速度太慢，那么他們的拿地意愿確實不會太高。

當(dāng)前地價過高，而房價被限，導(dǎo)致房價利潤下降，這是土地流拍的另一重要促因?！胺績r一地價=建安成本+營銷費用+管理費用+財務(wù)費用+稅費+利潤”，在這個公式里，建安成本基本透明，而雖然各房企的營銷費用、管理費用、財務(wù)費用有所不同，稅費也會隨地價、房價不同有所不同，但都是可計算的。房企的利潤就來源于地價房價差。

“房企并不缺地，而是缺好的合適的地?！睔W陽捷表示，土地流拍增多的原因之一，是地塊偏遠配建多。這是因為城市的核心區(qū)域已經(jīng)無地可供，城市更新的拆遷安置成本太高，政府很難有動力和財力去做大面積改造。唯有等到這些房子年久失修、慢慢變成危房，通過強制拆遷，才有可能真正通過拆改釋放核心城區(qū)土地。于是，新增土地供應(yīng)往往都在政府希望打造的新區(qū)，位置偏遠、配套不足，這樣的地塊沒有吸引力，流拍就不足為奇了。

但是，也有一些核心區(qū)域的好地塊流拍，這又是為什么？歐陽捷認(rèn)為，“黃金地塊”好不容易完成拆遷、安置、清退、拿來出讓，政府當(dāng)然要賣個好價錢，起拍底價甚至高于周邊新房價格，甚至還要無償配套學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)用房、租賃住房和保障住房，這就是進一步變相抬高地價。要是拿了這樣的地，房企很難盈利，所以只能放棄。

李宇嘉說，有些地方政府不愿降低地價，又怕出“地王”，對城市的中心地段土地就不敢再公開拍賣了。那些“逆勢而行”的，就遭到了冷遇。例如太原的那8宗“黃金地塊”，起拍價格非常高，一度還制造輿論說要出“地王”，結(jié)果房企擔(dān)心拿地建房之后銷售價格會受到各種審批控制，不愿接盤。同時，這8個地塊未達凈地出讓的要求，地上還有待拆除清理的建筑物，這樣會影響到開發(fā)商的開發(fā)周期，這也增加了房企開發(fā)的時間成本、金融成本。

“零增長”是好事

流拍增多、調(diào)控嚴(yán)格，是不是意味著房產(chǎn)市場將下行、房價將顯著下跌呢？以歐陽捷和李宇嘉為代表的許多業(yè)內(nèi)人士和研究者都不這么認(rèn)為。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，全國土地流拍近800宗的同時，全國土地出讓金同比上升超過30%，這創(chuàng)造了歷史新高；其中，有超過60%金額的土地出讓是發(fā)生在三四線城市的，全國排名前50的房企有超過一半的土地是在三四線城市拿到。

實際上，房價仍然在上漲。2018年9月15日，國家統(tǒng)計局公布8月的數(shù)據(jù)：70個大中城市新房價格同比上漲的有68個城市，漲幅最高達124.2%；二手房價格同比上漲的有67個城市，漲幅最高達112.4%。

另外，截至7月25日，2018年成交商品住宅用地規(guī)劃可建面積已經(jīng)達到去年全年的62%，今年總量仍然有望超過去年。另外，全國房屋銷售面積同樣處于歷史高位。

據(jù)此，歐陽捷和李宇嘉都向《新民周刊》記者表示：土地流拍并不能代表整個房地產(chǎn)市場在下行。

歐陽捷認(rèn)為：房價上漲的動力既來源于人口增長、收入增加、需求升級，也來源于城市發(fā)展、資源約束、地價上漲，還來源于貨幣超發(fā)、通脹預(yù)期、資產(chǎn)保值。只要這些基本因素沒有改變，房價上漲的壓力就始終存在。

那么，如何看待2018年7月31日，中央政治局會議提出的“堅決遏制房價上漲”？

歐陽捷說，中央有這樣的表態(tài)，是因為之前的政策給市場留下了“想象空間”，導(dǎo)致目前我們既沒有完全控制住房價，也沒有完全控制住預(yù)期。但這次不同了。

李宇嘉則表示“堅決遏制上漲”是中央釋放的“穩(wěn)定預(yù)期”的信號。他指出，在市場看來，如果中央釋放“支持房價上漲”的信號，哪怕是“遏制快速上漲”，就是莫大的利好；而目前的“堅決遏制上漲”，市場預(yù)期會較為穩(wěn)定。

他說，這次中央政治局會議提出“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期”的“六個穩(wěn)”，如果樓市不穩(wěn)，這六個方面也很難穩(wěn)定。政府不會允許房產(chǎn)市場出現(xiàn)斷崖式下跌。

歐陽捷的觀點是，整個樓市將呈現(xiàn)“大穩(wěn)小亂”的格局?！按蠓€(wěn)”是指整體市場將趨于穩(wěn)定，不會有大的起伏；“小亂”是指各個地方對市場的政策有所不同、執(zhí)行力度速度也有所不同，例如在整體調(diào)控的大方向下，有的地方甚至依然還在刺激樓市發(fā)展。但這些“小亂”并不會影響“大穩(wěn)”的總態(tài)勢。他認(rèn)為，保持市場穩(wěn)定取決于政府的核心訴求，其中就包括“保持經(jīng)濟增長”和“維護財政收入”。因此，穩(wěn)定是大勢所趨、勢在必然。

他判斷，樓市將進入“零增長”區(qū)間，變化幅度大致在正負(fù)3%之間，個別指標(biāo)有可能達到正負(fù)5%

李宇嘉也做出了同樣的判斷：未來房價將處于“高位平衡”狀態(tài)，波動幅度很小，在2-3年內(nèi)持續(xù)保持穩(wěn)定。而歐陽捷認(rèn)為這個穩(wěn)定區(qū)間可能維持3-5年。

在歐陽捷看來，這是件好事。過去，市場大起大落、大漲大跌，房企幾乎無法制定發(fā)展戰(zhàn)略?！艾F(xiàn)在，如果市場能夠穩(wěn)定在一個均衡的‘零增長區(qū)間內(nèi)，既不突破上限，也不穿透下限，保持平穩(wěn)發(fā)展，其實不正是大家渴求已久、欲得不能的嗎？”他認(rèn)為：“樓市沒有黑天鵝”，大的基調(diào)已定，新出來的都是各種大小“打補丁”。

對于普通消費者，李宇嘉建議：如果是對住房有需求，目前是一個好的購買時機，因為在“零增長”下，房企的定價會相對理性，沒有必要抱著“房價會大跌”的想法長期觀望。