淺析我國房地產(chǎn)行業(yè)的“不穩(wěn)定性”以及政府引導(dǎo)的必要性

摘 要：眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性的行業(yè)，而且還受到著諸多的不確定因素的影響。如資金的使用量較大，回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)，開發(fā)和經(jīng)營周期久，并且受政策面的影響較大。這些因素都加大了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)在不確定性，同時(shí)導(dǎo)致了該行業(yè)的“不穩(wěn)定性“。在本篇文章里，我將會(huì)以房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)在的“不穩(wěn)定性”為出發(fā)點(diǎn)，深入研究和分析導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定的因素，并將分析在國家政策面的引導(dǎo)下， 如何把握和引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)有序的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 不穩(wěn)定性 金融風(fēng)險(xiǎn) 政策引導(dǎo)

近十幾年來隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，貨幣政策和財(cái)政政策的雙重寬松使得我國房地產(chǎn)等行業(yè)也得到了快速和迅猛的發(fā)展。同時(shí)，貨幣政策的寬松在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難，資金由實(shí)體經(jīng)濟(jì)向虛擬經(jīng)濟(jì)流動(dòng)等一系列的問題。因此，我國政府為了更為穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和未來體制的長(zhǎng)效、穩(wěn)定的發(fā)展，在充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)過熱所導(dǎo)致的一系列問題及連鎖反應(yīng)的情況下，也作出了相應(yīng)的調(diào)整，例如限制房?jī)r(jià)和限制購買套數(shù)等措施的出臺(tái)和實(shí)施，使得樓市的價(jià)格開始穩(wěn)定下來。不僅如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的調(diào)控，導(dǎo)致了一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格逐步趨穩(wěn)，甚至還出現(xiàn)了穩(wěn)中微調(diào)的情況。政府出手去穩(wěn)定樓市，就是為了防止泡沫的被刺破，避免出現(xiàn)有樓市價(jià)格飛漲而引發(fā)出一系列的問題。從根本上來說，房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性[1]是內(nèi)生的，所以要需要政府的調(diào)控和引導(dǎo)，促進(jìn)其合理、有序、長(zhǎng)效的發(fā)展。

有別于其他的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)出了其特殊性，即存在著內(nèi)部的“不穩(wěn)定性”。這主要表現(xiàn)在其資金使用量大，回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)，經(jīng)營周期久，杠桿值過高，受政策方面的影響較大等因素。隨著這些因素的相互疊加和相互作用，就會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的“不穩(wěn)定性”被成倍的放大，從而加大了該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)運(yùn)用經(jīng)營杠桿，加大自身企業(yè)的負(fù)債，并通過利用銀行的貸款來囤積更多的土地，表面上看企業(yè)的經(jīng)營負(fù)債在連續(xù)不斷的加大，但是從企業(yè)的角度來看，大量囤積的土地會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，在房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期下，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更高的利潤(rùn)和更好的發(fā)展前景。

從 2013年起至2016年，是我國房地產(chǎn)行業(yè)上升期和飛速發(fā)展期。房地產(chǎn)行業(yè)在這四年間的飛速發(fā)展得益于政府政策的積極導(dǎo)向、金融市場(chǎng)的繁榮、和鼓勵(lì)信貸和杠桿，即受益于財(cái)政政策和貨幣政策二者皆寬松的時(shí)代背景。不僅如此，20世紀(jì)初的福利分房，也只是滿足簡(jiǎn)單的居住需求，居住環(huán)境有待改善，而且隨著我國70后、80后這代嬰兒潮居民的成長(zhǎng)和資金的積累，這代人的共性不僅追求更好的居住環(huán)境，而且還追求更高的生活品質(zhì)，因此改善性的住房需求已是迫在眉睫。隨著2014年9月30日，樓市出臺(tái)新政，解綁房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)放開的信號(hào)。“930新政”的核心內(nèi)容主要包含以下兩個(gè)方面：一是降低首套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。從以前的“既認(rèn)房又認(rèn)貸”變?yōu)椤爸徽J(rèn)貸”。二是鼓勵(lì)銀行放貸給房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。同時(shí)“930新政”的出臺(tái)在一定程度上迎合了改善性的住房需求，也就是所謂的剛需的釋放。

改善性需求的釋放，使得人們對(duì)于房子的購買熱情高漲，而且貨幣政策的寬松也使得個(gè)人住房貸款的需求與日俱增。購買者也更多的涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過利用銀行貸款來加杠桿，并以相對(duì)較低的首付形式，撬動(dòng)價(jià)值較高的房產(chǎn)。但是隨著場(chǎng)外資金越來越多的涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，該市場(chǎng)開始出現(xiàn)過熱的情況，越來越多的人通過不斷地加杠桿來獲取更多地超額利潤(rùn)，這種行為讓“有心人”覺得掙錢的容易，逐漸脫離腳踏實(shí)地的掙錢方法。資金追逐利潤(rùn)的本質(zhì)，會(huì)使得大量資金轉(zhuǎn)向虛擬經(jīng)濟(jì)，資產(chǎn)的泡沫越積越多、越吹越大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金鏈開始吃緊，真正腳踏實(shí)地干活和從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)的人，倒不如通過加杠桿“炒房”來獲取的高額利潤(rùn)。最終這些行為都導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲，并且背離了房子是用來住的本質(zhì)。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和不確定性也加大了該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，還陷入了一種惡性循環(huán)。

我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)看到美國的此貸危機(jī)[2]的警示作用。美國“此貸危機(jī)”是利用寬松的貨幣政策，和低利率的住房貸款，使得大量資金迅速流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，次級(jí)房貸的貸款額度連年增加，甚至占到了全部住房抵押貸款20%的比例的。信貸的增長(zhǎng)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)向上發(fā)展的趨勢(shì)而增加。但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展開始顯現(xiàn)出下降得趨勢(shì)是，信貸就會(huì)進(jìn)行調(diào)控、收集。美國“次貸危機(jī)”就是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)生逆轉(zhuǎn)，引發(fā)了投資參與者的恐慌，并拋售房地產(chǎn)，最終導(dǎo)致了此貸危機(jī)的爆發(fā)。

近些年隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，樓市價(jià)格日趨高漲，通貨膨脹也日趨嚴(yán)重，大量資金開始流向房地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)的泡沫在不斷的累積，這些因素也隨之加大了以銀行業(yè)為核心的金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，這與美國此貸危機(jī)前的房地產(chǎn)泡沫有著相似之處。信貸和經(jīng)濟(jì)這種順向發(fā)展的趨勢(shì)，造成了金融體系的內(nèi)在不穩(wěn)定性，而且金融體系的脆弱性又導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)。所以一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能，就會(huì)釀成經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)和金融體系的動(dòng)蕩。

本文以房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)在的“不穩(wěn)定性”為出發(fā)點(diǎn)，通過結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，深入研究和分析導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定的因素，并得出了我國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在國家政策面的引導(dǎo)下， 穩(wěn)定和有序的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)效、有序的發(fā)展。 其實(shí)從一開始，我本來是把我國房地產(chǎn)行業(yè)的“不穩(wěn)定性”和“不確定性[3]”放在一起來分析的，因?yàn)樵谖铱磥?，我國房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營過程中有諸多的因素相互影響、相互作用，從而造成了房地產(chǎn)業(yè)的“不穩(wěn)定性”，而不穩(wěn)定性又往往和不確定性聯(lián)系起來， 但最終并沒有把二者放在一起作為該行業(yè)的特點(diǎn)。這是因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)學(xué)家F-H-奈特在《風(fēng)險(xiǎn)、不確定性和利潤(rùn)》的一書中，明確界定了風(fēng)險(xiǎn)和不確定性是有所差異的，并進(jìn)行了重要的區(qū)分。奈特認(rèn)為：風(fēng)險(xiǎn)是“可以測(cè)定的不確定性”，而不可測(cè)定性才是真正意義上的“不確定性”。因此可以從此處引申出來，房地產(chǎn)行業(yè)是不穩(wěn)定的，而且在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行中存在著風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)還沒有達(dá)到真正意義上的不確定性。

任何行業(yè)都存在著一定程度的不穩(wěn)定性，實(shí)體行業(yè)的不穩(wěn)定性相對(duì)弱一些，而與之有顯著對(duì)比的則是房地產(chǎn)行業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)的不穩(wěn)性是其天然的、內(nèi)生的。因而其造成的風(fēng)險(xiǎn)也是不可避免的。所以政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)也是必須的，因?yàn)檎梢越o與該行業(yè)強(qiáng)有力的依靠，即保持“穩(wěn)定性”。隨著近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有了非常大變化，市場(chǎng)占有量和對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也都是巨大的，而且房地產(chǎn)行業(yè)是有著其較明顯的特質(zhì)：不僅資金的使用量較大，回報(bào)時(shí)間較長(zhǎng)，杠桿值過高，而且開發(fā)和經(jīng)營周期過久。除此之外，還會(huì)受政策面的影響較大等因素的影響。因此，總結(jié)來說這些因素都加大了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，及其內(nèi)在的不穩(wěn)定性。

開發(fā)和建設(shè)周期長(zhǎng)、籌措資金量大

我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和建設(shè)的周期性較長(zhǎng)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和建設(shè)過程大致有如下的步驟：先立項(xiàng)，在審批、建設(shè)，然后預(yù)售、驗(yàn)收[4]，再到最后的交付使用。這一時(shí)間周期，通常需要兩年至五年的時(shí)間來完成，而有的項(xiàng)目則需要更長(zhǎng)的周期。而這一過程都是由一家房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立建造并完成的，所以說這是房地產(chǎn)企業(yè)所特有的性質(zhì)。不僅如此，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)的諸多環(huán)節(jié)，如征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用，都要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營的過程中，需要有巨額資金的不斷的投入。不僅如此，高額的土地價(jià)格、房屋工程的修建費(fèi)用也都需要更多資金的投入和追加。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金和土地過于依賴，土地和資金是地產(chǎn)企業(yè)的命脈。使用的好就能提高企業(yè)的盈利，并且能減低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。土地不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)原料，而且是企業(yè)最為重要的利潤(rùn)來源。更關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展。

杠桿值過高

房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿的使用是衡量企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)和效用的重要指標(biāo)。杠桿值過高或者過度的“加杠桿”會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，從而危及企業(yè)的經(jīng)營狀況和自身發(fā)展。但是杠桿值過低則說明企業(yè)的盈利能力沒有充分發(fā)揮出來，因此要確定合理的杠桿值域，不僅要在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，還要控制好風(fēng)險(xiǎn)?？偨Y(jié)來說，“杠桿值在合理值域內(nèi)的公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較合理，公司發(fā)展前景較好，杠桿值在合理值域以外的公司經(jīng)營業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，面臨某種程度的危機(jī)，但同時(shí)也存在著機(jī)遇?！?/p>

政策面影響較大

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，乃至房?jī)r(jià)的變化都和我國的財(cái)政政策和貨幣政策息息相關(guān)的。為了維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，抑制房?jī)r(jià)的過快上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)的調(diào)控一直在不斷地推進(jìn)和完善中。“限價(jià)”、“限貸”，以及樓市的調(diào)控手段和調(diào)控力度都在不斷創(chuàng)新和加碼，我國房地產(chǎn)稅的立法草案也已放到審議日程之上，預(yù)計(jì)今年年底前會(huì)有基本草案公布，而且房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也將會(huì)更快的得以實(shí)施。在2018年7月31日召開的中共中央政治局的會(huì)議上，明確的指出：要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，特別要注意的是此次的表述是“遏制房?jī)r(jià)上漲”，相比以往少了“過快”兩字，這不僅說明了中央政府維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)的決心，而且對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心也不容小窺。既要做到防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也要保障民生的客觀需求。

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作者簡(jiǎn)介：欒軍（1983--），女，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生，研究方向?yàn)閲窠?jīng)濟(jì)學(xué)。