陳清泉

摘 要：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和使用壽命、公共安全有著直接影響，文章主要就房地產(chǎn)工程管理工作的重要性和主要內(nèi)容加以闡述，然后就房地產(chǎn)工程管理的問(wèn)題和影響因素進(jìn)行分析，最后探究房地產(chǎn)工程項(xiàng)目創(chuàng)新管理工作改善的措施，希冀能借此研究對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理水平的提高有所裨益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；創(chuàng)新

1 房地產(chǎn)管理與創(chuàng)新的內(nèi)涵

管理，就是以人為核心，通過(guò)對(duì)身邊多種資源的合理分配，對(duì)生產(chǎn)過(guò)程進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，對(duì)生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行綜合管理，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。管理過(guò)程的實(shí)現(xiàn)離不開管理者和管理規(guī)范，管理規(guī)范是管理者進(jìn)行管理的參考或者是標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)整個(gè)管理行為起到了重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開科學(xué)的管理。房地產(chǎn)管理也不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，而是一個(gè)涉及到多個(gè)因素的復(fù)雜的問(wèn)題。良好的管理，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。除了要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理之外，還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新，不斷更新自己的管理理念和管理方法，提高管理效率，給企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)。管理的創(chuàng)新也是一個(gè)多方面的內(nèi)容，包括管理思想創(chuàng)新、管理制度創(chuàng)新和管理方法創(chuàng)新。

2 房地產(chǎn)工程管理工作的重要性

房地產(chǎn)工程管理工作的實(shí)施有助于成本的節(jié)約，房地產(chǎn)成本和業(yè)主的購(gòu)買力有著直接影響，成本高就必然會(huì)造成房屋售價(jià)高，這樣就會(huì)造成房屋囤積賣不出去，開發(fā)商的成本也很難有效的收回。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)的工程管理工作的實(shí)施，就能最大化的節(jié)約成本，在房屋的造價(jià)方面會(huì)得到有效降低，對(duì)成本管理的水平提高也有著積極作用。然而，房地產(chǎn)工程的管理工作中，質(zhì)量管理是比較重要的管理內(nèi)容，這一管理和建筑的最后結(jié)果有著緊密的聯(lián)系。因?yàn)橘|(zhì)量不達(dá)標(biāo)也會(huì)直接造成房屋銷售不出去，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理，在質(zhì)量的控制力度上就要加強(qiáng)，保障房地產(chǎn)工程的整體質(zhì)量。房地產(chǎn)工程管理工作的實(shí)施中，進(jìn)度的管理也是重要內(nèi)容，進(jìn)度和造價(jià)以及質(zhì)量有著緊密聯(lián)系，加強(qiáng)進(jìn)度的管理就能提高施工的進(jìn)度，減少工程施工的成本。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程處理中存在的問(wèn)題

當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程處理中存在必定的問(wèn)題。首要，前期預(yù)備作業(yè)不充沛，將重視的要點(diǎn)放在了修建地理位置、周邊配套設(shè)備以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境上，由此忽視了工程前期的必要預(yù)備作業(yè)。其間，把握的技能資料非常有限?，F(xiàn)在許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)步工程開發(fā)速度，草率開端施工?？墒且?yàn)榘盐盏墓こ坦芫€缺乏，經(jīng)常呈現(xiàn)規(guī)劃依據(jù)缺乏的問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)商也因?yàn)闆](méi)有把握該城市的有用信息，給業(yè)主帶來(lái)了不必要的麻煩。再者，忽視了施工答應(yīng)規(guī)則。許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了能夠?qū)⒐て谔崆敖Y(jié)束，往往會(huì)提前開工，進(jìn)步企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因而，在沒(méi)有處理相關(guān)手續(xù)的情況下就開端施工。并且，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鉆準(zhǔn)則的空子，盡管現(xiàn)已處理完畢開挖手續(xù)以及填坑手續(xù)，可是尚沒(méi)有取得施工答應(yīng)證，在這種情況下就開端接連施工。一旦被有關(guān)部分發(fā)現(xiàn)，就會(huì)被勒令中止施工，一起還要承當(dāng)經(jīng)濟(jì)上的賞罰。這不只對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建造的工期構(gòu)成了影響，并且還受到了經(jīng)濟(jì)制裁，還會(huì)對(duì)企業(yè)的社會(huì)名譽(yù)構(gòu)成影響。第三，工程檢驗(yàn)和存案處理不嚴(yán)厲。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，工程竣工檢驗(yàn)往往就意味著工程的完結(jié)，所以期望檢驗(yàn)?zāi)軌蜈s快完結(jié)?？墒?，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在檢驗(yàn)工程施工分項(xiàng)時(shí)存在必定的漏洞，并且處理極不嚴(yán)厲，構(gòu)成了工程竣工檢驗(yàn)時(shí)短少結(jié)算依據(jù)，檢驗(yàn)的材料不完整，因而遲遲不能處理檢驗(yàn)的有關(guān)手續(xù)，成果工程的交給被推延，也無(wú)法及時(shí)存案。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作的改善措施

4.1 前期規(guī)劃管理的加強(qiáng)

我們國(guó)家大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在前期調(diào)研以及可行性方面的研究都有著一定的欠缺，所以應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目管理工作加以全面的優(yōu)化，提升在前期項(xiàng)目開發(fā)管理的強(qiáng)度，其中包含規(guī)劃階段以及設(shè)計(jì)階段。在對(duì)項(xiàng)目加以開發(fā)之前應(yīng)該做出細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研以及投資決策的分析，繼而將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)良好的控制在一定范圍之內(nèi)。除此之外，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)方案加以重視以及規(guī)范，要將市場(chǎng)的需求作為基礎(chǔ)，從綜合性能、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)利益以及施工安全等多個(gè)方面對(duì)設(shè)計(jì)加以考慮，繼而讓各個(gè)方面能夠顯得更為協(xié)調(diào)和平衡，防止呈現(xiàn)出時(shí)常的變更而導(dǎo)致過(guò)大的浪費(fèi)出現(xiàn)。應(yīng)該結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的情況和施工建設(shè)的要求，對(duì)施工設(shè)計(jì)圖紙加以嚴(yán)格的參照。同時(shí)還應(yīng)該積極加強(qiáng)跟設(shè)計(jì)單位之間的聯(lián)系，形成一種彈性管理的模式，做到更加的全面和準(zhǔn)確，把那些意外風(fēng)險(xiǎn)良好的控制在設(shè)計(jì)預(yù)期以內(nèi)，讓事前管理、事中管理以及事后管理能夠?qū)崿F(xiàn)高度統(tǒng)一，使項(xiàng)目管理工作形成一個(gè)動(dòng)態(tài)可控形式的彈性系統(tǒng)。

4.2 項(xiàng)目質(zhì)量管控的加強(qiáng)

房屋建筑的質(zhì)量是房地產(chǎn)行業(yè)最值得關(guān)注的問(wèn)題，房屋建筑在最開始投入使用的一段時(shí)間之內(nèi)，通常是看不出有什么問(wèn)題存在的，不過(guò)隨著時(shí)間的慢慢推移，各種質(zhì)量問(wèn)題將會(huì)逐漸呈現(xiàn)出來(lái)。所以在房屋建筑施工建設(shè)的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)人員、原材料以及機(jī)械設(shè)備加以嚴(yán)格的管理以及控制，繼而做到量化的要求，保證工程的整體質(zhì)量。而且對(duì)于房屋建筑內(nèi)的各種基礎(chǔ)設(shè)施，工程建設(shè)方也應(yīng)該做到保質(zhì)保量，比如暖通和排水等。應(yīng)該提升商品房銷售之后的管控，對(duì)客戶的需求加以積極的詢問(wèn)，繼而加以良好的回復(fù)。要組建起專門負(fù)責(zé)售后的管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)物業(yè)以及房屋維修要做出最為及時(shí)的處理，繼而對(duì)客戶所提出的各種意見加以深入的探究，給今后的項(xiàng)目決策以及規(guī)劃打下良好的基礎(chǔ)。

4.3 成本管理的加強(qiáng)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中一定要對(duì)成本管理工作加以高度的重視，對(duì)工程項(xiàng)目所投入的各種成本加以嚴(yán)格的掌控。第一，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段當(dāng)中，應(yīng)該做好對(duì)項(xiàng)目的整體預(yù)測(cè)以及評(píng)估，對(duì)成本、銷售以及利潤(rùn)等加以掌控，做到以最低的成本投入得到最高的質(zhì)量。第二，在施工的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該適當(dāng)?shù)囊牒侠淼母?jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓投標(biāo)以及招標(biāo)等工作更加的市場(chǎng)化。第三，設(shè)立良好的獎(jiǎng)懲制度。在施工階段中，不管是哪一方，都要積極完善現(xiàn)場(chǎng)的簽證管理工作，主要包含現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理以及審查兩個(gè)部分。繼而從根源上對(duì)成本加以控制，提升工程建設(shè)企業(yè)具備的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

4.4 風(fēng)險(xiǎn)管理的加強(qiáng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目具備施工周期長(zhǎng)、投資量較大的特征，所以提升對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的力度也是十分重要的。在項(xiàng)目開發(fā)之前應(yīng)該積極地對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避，繼而降低開發(fā)過(guò)程所形成的損失，讓效益實(shí)現(xiàn)最大化。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所利用的風(fēng)險(xiǎn)管理方式都是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，也就是利用對(duì)合同的簽訂，對(duì)每一方所要承擔(dān)的責(zé)任進(jìn)行明確，繼而減少隱藏?fù)p失的出現(xiàn)。還有就是利用保險(xiǎn)管理的方式，要是出現(xiàn)了意外，可以要求保險(xiǎn)公司對(duì)其中一部分費(fèi)用進(jìn)行承擔(dān)，也就是說(shuō)將風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移給了保險(xiǎn)公司，從客觀上實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)以及成本方面的降低。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)工程管理工作涉及到的內(nèi)容比較多，在具體的工程管理工作實(shí)施過(guò)程中，就要能從多方面進(jìn)行考慮，保障管理工作的質(zhì)量和順利實(shí)施。通過(guò)從理論層面對(duì)房地產(chǎn)工程管理工作的實(shí)施研究，就能為實(shí)際管理工作集思廣益。

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