物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題與策略研究
——以瑞天物業(yè)公司為例

唐煜涵 遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院

1.瑞天物業(yè)行業(yè)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀

1.1 瑞天公司發(fā)展現(xiàn)狀

瑞天物業(yè)管理公司對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)有著重要的影響力，該公司致力打造出最現(xiàn)代化和最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)體系，為客戶(hù)提供高質(zhì)量的服務(wù)。截至2017年三月，瑞天物業(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)開(kāi)展的業(yè)務(wù)項(xiàng)目總數(shù)為355個(gè)，管理總面積約4060萬(wàn)平方米，具體包含了352個(gè)全權(quán)委托項(xiàng)目，三個(gè)顧問(wèn)項(xiàng)目。通過(guò)統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)，瑞天物業(yè)管理公司近五年內(nèi)的營(yíng)業(yè)額呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，在2012年的營(yíng)業(yè)額為10.9億，發(fā)展至2016年?duì)I業(yè)額為14.3億元，業(yè)務(wù)開(kāi)展的非常穩(wěn)定。從近5年的瑞天物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)收入可以看出，瑞天物業(yè)管理公司近些年的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)幅度基本上屬于個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，僅在2015年增幅達(dá)到11.4%，其他都是屬于5%的增幅左右，這個(gè)營(yíng)業(yè)收入的整體情況在物業(yè)管理公司行業(yè)中是屬于較低的水平，瑞天物業(yè)管理公司的服務(wù)和市場(chǎng)拓展需要加強(qiáng)。

表1 瑞天物業(yè)管理公司2012-2016年?duì)I業(yè)收入情況

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1.2 瑞天公司財(cái)務(wù)人員配置情況

表2 財(cái)務(wù)人員的學(xué)歷及工作崗位配置情況表

如表2所示，在崗的瑞天公司財(cái)務(wù)專(zhuān)員年齡平均值為36，并且說(shuō)明了學(xué)歷和專(zhuān)業(yè)以及財(cái)務(wù)崗位基本情況。公司財(cái)務(wù)管理人員的受教育水平相對(duì)較低，都在專(zhuān)科或?qū)？埔韵?。學(xué)歷水平低對(duì)業(yè)務(wù)水平的提升有障礙，對(duì)公司財(cái)務(wù)管理的改善也很不利，所以在很大程度上影響了公司的未來(lái)發(fā)展。雖然瑞天公司雖然有一位財(cái)務(wù)人員的學(xué)歷水平達(dá)到了本科學(xué)歷，但是由于剛剛?cè)肼?，缺少?cái)務(wù)工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，所以短期內(nèi)無(wú)法承擔(dān)起公司的重要的財(cái)務(wù)工作。

1.3 瑞天公司盈利情況

表3 各年度瑞天公司盈利指標(biāo)%

物業(yè)費(fèi) 7.04 13.21 15.82 8.38增值服務(wù) 30.72 62.35 68.41 52.34

表3說(shuō)明了從2013到2016年的3年時(shí)間里，瑞天公司在物業(yè)服務(wù)毛利率、物業(yè)費(fèi)、增值服務(wù)從升到降的發(fā)展態(tài)勢(shì)。表明了公司所有者權(quán)益和投資回報(bào)率逐年下降的事實(shí)。不斷增長(zhǎng)的應(yīng)收賬款使財(cái)務(wù)管理費(fèi)用和管理成本不斷上升。管理費(fèi)用的增長(zhǎng)影響了現(xiàn)金流，直接影響了公司的日常正常運(yùn)營(yíng)。

2.瑞天物業(yè)行業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

2.1 公司資金管理異?；靵y

瑞天公司的會(huì)計(jì)信息不準(zhǔn)確，影響管理者決策，主要體現(xiàn)在物業(yè)公司使用的用務(wù)軟件去除了出納管理的功能板塊。出納為了工作的便利性，在處理公司現(xiàn)金收支時(shí)，利用Excel表的部分功能編制現(xiàn)金進(jìn)出帳冊(cè)，然后入賬后，將原始憑證交給財(cái)務(wù)經(jīng)理。財(cái)務(wù)經(jīng)理另行編制現(xiàn)金賬冊(cè)，原始憑證在轉(zhuǎn)交給記賬會(huì)計(jì)，由其制表，登記憑證。在月末出納和財(cái)務(wù)經(jīng)理根據(jù)各自賬冊(cè)核對(duì)現(xiàn)金賬冊(cè)，忽略了現(xiàn)金科目?，F(xiàn)金管理制度的漏洞、松散，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加大。另一方面不能監(jiān)督瑞天公司出納會(huì)根據(jù)會(huì)計(jì)賬簿上賬戶(hù)所在行收回結(jié)算憑證和對(duì)賬單，銀行結(jié)算憑證將被編制成賬務(wù)，對(duì)賬單由出納負(fù)責(zé)存放。公司設(shè)立的戶(hù)頭過(guò)多，導(dǎo)致與銀行的業(yè)務(wù)往來(lái)產(chǎn)生了過(guò)多的事物性管理。物業(yè)公司在這方面的管理上沒(méi)有按照固定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)每個(gè)銀行的公司余款進(jìn)行制表，無(wú)法做到可以進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和監(jiān)督。

2.2 公司財(cái)務(wù)管理制度不完善

首先，會(huì)計(jì)檔案是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的不可缺少的構(gòu)成單元，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的再現(xiàn)和檔案，屬于基礎(chǔ)性的財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)范疇。而瑞天公司自建立初期都沒(méi)有設(shè)立檔案柜。只在財(cái)務(wù)辦公室準(zhǔn)備了木制柜來(lái)放置各類(lèi)憑證、賬冊(cè)和報(bào)表等財(cái)務(wù)文件。更不用提設(shè)置專(zhuān)門(mén)的保管員來(lái)管理會(huì)計(jì)檔案了。瑞天公司的任何人都能隨意地獲取想要的會(huì)記檔案。會(huì)計(jì)資料沒(méi)有絲毫安全可言，存在被隨意篡改或丟失的潛在風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)檔案的管理是管理的一個(gè)漏洞，是財(cái)務(wù)管理水平粗陋的一個(gè)表象。其次，瑞天公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理混亂的主要原因是未建立系列化的財(cái)務(wù)管理體系，財(cái)務(wù)人員崗責(zé)劃分和規(guī)定不清，公司資產(chǎn)清查和會(huì)計(jì)檔案以及審核核算缺乏制度化的建設(shè)。財(cái)務(wù)管理的落實(shí)不到位，制度化建設(shè)的不完備導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員在工作中無(wú)章可循。在責(zé)任主體的落實(shí)上不健全，不能起到有效的監(jiān)督和約束作用。在制度的推行上造成阻力，影響了公司的健康發(fā)展和運(yùn)行。

2.3 公司財(cái)務(wù)缺乏激勵(lì)機(jī)制

瑞天公司財(cái)務(wù)管理的激勵(lì)機(jī)制比較落后，主要反映在公司管理者實(shí)現(xiàn)公司的財(cái)務(wù)目標(biāo)時(shí)，沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)利，權(quán)利和義務(wù)是不平等的，這將嚴(yán)重影響公司的發(fā)展和實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的目標(biāo)。公司的財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制并不完善，公司管理者的努力不能與薪酬相一致，這將導(dǎo)致管理者行使權(quán)利時(shí)，追求自身利益，損害股東利益。在一定的量化指標(biāo)上不能實(shí)現(xiàn)公司效益，如服務(wù)質(zhì)量和客戶(hù)滿(mǎn)意度。

2.4 物業(yè)公司人員責(zé)任意識(shí)淡薄

瑞天公司的財(cái)務(wù)人員學(xué)歷水平普遍較低，而且也缺乏系統(tǒng)化的管理業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，尤其財(cái)務(wù)的主管領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)務(wù)水平偏低，導(dǎo)致整體財(cái)務(wù)管理水平很難有大的改進(jìn)，個(gè)體的知識(shí)和能力不能滿(mǎn)足物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作的要求。另外公司的領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)財(cái)務(wù)工作的重視度不夠和財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，認(rèn)為財(cái)務(wù)工作就是發(fā)發(fā)工資、算算成本而已，沒(méi)有意識(shí)到財(cái)務(wù)工作在企業(yè)發(fā)展中核心作用，物業(yè)公司在財(cái)務(wù)工作上的隱患和風(fēng)險(xiǎn)加大。

3.瑞天物業(yè)行業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施與保障

3.1 建立科學(xué)的內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)督

瑞天公司必須在職能劃分上清晰，使財(cái)務(wù)的出納、會(huì)計(jì)和檔案管理有人負(fù)責(zé)，有章可遵循，崗位互相制約。在內(nèi)控上需要涵蓋各個(gè)必要環(huán)節(jié)，包括對(duì)公司資產(chǎn)的清查、現(xiàn)金和存款管理的規(guī)范性、采購(gòu)和銷(xiāo)售的合規(guī)性，設(shè)計(jì)可實(shí)施的科學(xué)操作流程。隨著內(nèi)部控制管理的加強(qiáng)，公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)財(cái)務(wù)安全，采用后避稅等崗位制度，形成強(qiáng)大的內(nèi)部控制體系。瑞天的財(cái)務(wù)管理應(yīng)透明化，以促進(jìn)內(nèi)部工作的監(jiān)督和檢查。在企業(yè)內(nèi)部，形成一套完整的內(nèi)部稽查的長(zhǎng)效機(jī)制制度，可以定期對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行清查，不但可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的瑕疵和漏洞而且可以變相督促和監(jiān)督資產(chǎn)管理人員的工作警惕性，避免工作玩忽職守和監(jiān)守自盜等行為，以定期稽查的內(nèi)控管理，杜絕企業(yè)資產(chǎn)的損失。

3.2 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，推動(dòng)企業(yè)科學(xué)運(yùn)行

瑞天公司在對(duì)待財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的眼光應(yīng)該放的長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能只看到會(huì)計(jì)的短期效益，而應(yīng)該從公司的長(zhǎng)期發(fā)展的要求來(lái)把握。依據(jù)公司先階段所面臨的形勢(shì)和發(fā)展階段的特征，并根據(jù)涂料產(chǎn)品的市場(chǎng)情況，國(guó)家指定的會(huì)計(jì)相關(guān)法律法規(guī)包括“公司法”，“會(huì)計(jì)法”，“企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范”。在“基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”，“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”，“企業(yè)財(cái)務(wù)制度”等基礎(chǔ)上。設(shè)計(jì)和制定適應(yīng)瑞天公司發(fā)展的，可操作性和科學(xué)性使其必須遵循的首要原則，與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度。需要設(shè)計(jì)制定的財(cái)務(wù)管理制度應(yīng)該涵蓋財(cái)務(wù)人員的崗責(zé)、獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制、培訓(xùn)規(guī)劃和 績(jī)效考核等基本制度以及財(cái)務(wù)制表、審核批準(zhǔn)程序、關(guān)于發(fā)票等原始憑證的保管、資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)的清查、會(huì)計(jì)檔案以及核算和分析技術(shù)等規(guī)章制度，從公司的發(fā)展實(shí)際需要出發(fā)，保證制度的適用性和實(shí)用性，體現(xiàn)效益和效率兼顧。

3.3 完善公司激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)員工工作熱情

瑞天公司存在著財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制不健全的問(wèn)題，瑞天公司財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制的制定存在很大程度的主觀性，不遵循公司客觀現(xiàn)實(shí)，這種主觀性嚴(yán)重阻礙了財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的正確性，若要使瑞天公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略順利實(shí)施，要改革財(cái)政激勵(lì)機(jī)制，建立適當(dāng)?shù)目刂茩C(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，防止主觀性的產(chǎn)生。不正當(dāng)?shù)募?lì)措施會(huì)導(dǎo)致員工心理不平衡，從而影響員工的積極性。建議瑞天公司人力資源部門(mén)逐步完善、健全薪酬體系和工資晉升機(jī)制。將績(jī)效與工資有機(jī)結(jié)合，使得企業(yè)在得到利益最大化的同時(shí)，員工也獲得最大化的利益，大大激發(fā)員工的工作熱情和責(zé)任感。

3.4 重視企業(yè)文化，將職業(yè)道德納入培訓(xùn)計(jì)劃

在企業(yè)的科學(xué)管理中，瑞天公司應(yīng)該充分重視并發(fā)揮企業(yè)文化建設(shè)的積極引導(dǎo)作用。 結(jié)合公司的發(fā)展實(shí)際制定設(shè)計(jì)與瑞天公司發(fā)展實(shí)際相符的文化建設(shè)方案。將公司的核心價(jià)值內(nèi)部化為所有員工的價(jià)值觀并將其轉(zhuǎn)化為行動(dòng)。我們將在積極向上的人文環(huán)境中吸引高層次人才，通過(guò)留人和待人的方式留住人才。以所有員工的所有權(quán)提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行必要的誠(chéng)信教育和普法宣傳，把誠(chéng)信意識(shí)和法律意識(shí)貫徹于員工的思想意識(shí)深處。此外，加強(qiáng)對(duì)所有財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)理論培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平。企業(yè)管理者應(yīng)該有正確的人才觀，應(yīng)該把員工當(dāng)成企業(yè)發(fā)展的不可缺少的資源，而不應(yīng)當(dāng)作發(fā)展的成本來(lái)看。人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵決定因素。充分發(fā)揮人的作用，盡管每個(gè)人都有缺點(diǎn)，但是可以充分發(fā)揮每一個(gè)人。