張 俊

(同濟大學 政治與國際關系學院， 上海 200092)

雖然里弄在上海建筑史上曾經創(chuàng)造過輝煌，有關里弄的記憶也讓上海市民充滿留戀，但里弄的現實居住情況卻不盡如人意。由于里弄房屋老舊，設施不完善，居住擁擠，不少里弄居民急切盼望拆遷。2009-2014年上海的里弄被拆了三分之一[1]。作為上海歷史和文化象征的里弄需要得到保護，而且需要成片地被保護，這已經在政府決策層達成了共識。一邊是拆遷的期盼，一邊是保護的需要。那么：(1)里弄能夠滿足居民日益增長的居住需求嗎？在上海平均居住水平穩(wěn)步提升的背景下，若里弄居住條件不能有效得到改善，里弄居民就很難在此安心居住，里弄保護就缺乏有效的功能支撐和社會基礎。(2)里弄能夠得到有效的保護嗎？在市場化改革的背景下，面對成片的里弄、高密度的居住人口、困難的居住條件，僅靠政府單方面的投入來保護里弄是遠遠不夠的，而多數里弄的建筑已有近百年的歷史，對其進行系統(tǒng)全面的維修和保護又顯得刻不容緩。

既要滿足居民的居住需求，又要滿足里弄的保護要求，就需要對里弄進行有效的更新。對里弄更新的核心問題，學界主要的研究有：(1)小規(guī)模漸進的更新方式。人們發(fā)現大規(guī)模拆除和改造里弄的弊端后，又提出了小規(guī)模漸進的更新方式。認為里弄保護，不僅僅是保護建筑環(huán)境，也要保護現有的社會關系網絡。[2-3](2)調整產權關系，理順政府、市場、居民之間的責、權、利，激發(fā)保護和更新的活力。不少學者從制度經濟學的角度，對里弄更新保護進行了研究。他們認為，里弄建筑的產權關系制約了里弄的更新與保護，需要調整，但觀點存在分歧。有傾向里弄建筑產權私有的，有傾向公有的，也有傾向共有的。他們在學理上對之進行了辨析和論證。[4-9](3)里弄建筑和空間環(huán)境具體的更新方式。比如里弄的適老化改造，里弄公共空間的改造，里弄建筑保護的技術和措施等。[10-13]

概括來講，已有的研究主要從建筑環(huán)境、社會關系網絡、產權關系等三方面入手來分析里弄的更新和保護，雖然有將里弄產權關系與里弄空間環(huán)境更新交叉的研究[14]，但總體來說，單角度的多，跨角度的少。少有將里弄的更新與現有居民的疏解、城市居民的多元居住需求結合起來的研究。本研究將里弄更新放在城市發(fā)展的大背景下，分析城市居民的居住需求與里弄空間環(huán)境特征的匹配性，期望在疏散一些里弄人口的前提下，將合適的人群導入里弄空間，滿足不同層次居民的居住需求，實現里弄的多種居住價值，為里弄保護注入社會力量，走出與現有更新不同的方式。

一、 現有上海里弄保護更新方式分類

研究里弄更新模式是為尋找與城市發(fā)展階段相匹配的里弄功能。里弄的傳統(tǒng)功能是居住，更新就涉及居住功能的置換、保留和改善，以此為標準，將現有的里弄更新方式分為以下四類：

1.取消居住功能——全部商業(yè)化

全部商業(yè)化，如無居住功能保留的新天地方式。新天地改造時間早，地理區(qū)位好，擁有獨特的全國文物保護單位——“中國共產黨第一次代表大會會址”，由知名且富經驗的地產開發(fā)商——瑞安地產開發(fā)，其更新后成為上海的新地標，也迅速成為全國各地城市更新模仿的案例。新天地改造后，沒有保留居住功能，主要有商業(yè)、餐飲、表演等企業(yè)入駐，讓人們在市中心的石庫門房子里品茶、喝酒、聊天、看表演、逛商店，這成為一種新的商業(yè)消費方式。新天地每天人流密集，里弄的商業(yè)價值得到了很大的體現。

2.部分居住功能——部分商業(yè)化

部分商業(yè)化，如部分居住功能被保留的田子坊方式。田子坊的改造始于陳逸飛、爾冬強等藝術家的入駐。田子坊原名“志成坊”，位于上海泰康路210弄，現名是當代畫家黃永玉取古代畫家田子方名字的諧音而來。弄堂工廠曾經是上海里弄的一個特色。志成坊原有無線電廠、塑料廠等弄堂工廠。改革開放后，這些工廠由于環(huán)境保護等因素的限制逐漸萎縮，原有工廠辦不下去了，空出來了很多廠房。藝術家們看中了這里的文化氛圍和低租金，利用里弄原有的老廠房辦起了工作室。[15]藝術家們的設計和活動很快吸引了畫廊、咖啡吧、酒吧、餐飲等企業(yè)的跟進。里弄的居民把底層的住宅租給商家或者由自己經營。在里弄功能自發(fā)轉變的同時，政府介入來改造里弄的基礎設施，從而引導田子坊向創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)發(fā)展。2005年，田子坊成為上海第一批掛牌的文化創(chuàng)意產業(yè)聚集區(qū)。田子坊最大的特色是里弄里還保留有居住功能，居住、商業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)都融合在里弄里。

3.高端居住開發(fā)——居住貴族化

拆除后重建高端居住的建業(yè)里方式。建業(yè)里建造于1930年代，位于上海建國西路和岳陽路，1994年被列為上海市第二批優(yōu)秀歷史建筑。2004年建業(yè)里成為上海八個成片保護改造歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑的試點之一。2008年擁有建業(yè)里產權的徐房集團對建業(yè)里的東弄和中弄進行了拆除復建。里弄新建房屋的骨架是鋼筋水泥，在原有三層的基礎上又向地下挖了兩層，地下二層停車，地下一層作為房屋的使用空間，采光通過一層的玻璃地板獲得。房屋的外立面為紅磚或者貼面。改造后的建業(yè)里在居住條件和品質上都有很大的提升，最小的戶型總建筑面積約269-299平方米，最大的戶型面積則達到約478-574平方米。建業(yè)里在2012年的房價已經達到每平方米13萬元人民幣，絕對屬于上海的高端住宅了[16]。但2012年改造完工后，建業(yè)里一直處于封閉狀態(tài)。2017年建業(yè)里嘉佩樂酒店開業(yè)，此前定位的高端居住區(qū)變成了酒店和商業(yè)項目，55棟高級聯體式別墅作為酒店對外經營，還有40套服務式公寓及4,000平方米左右的沿街商業(yè)。

4.改善居住功能——空間宜居化

居住功能改善的步高里方式。步高里位于陜西南路 287 弄，建于1930年代，與建業(yè)里同屬一家房地產開發(fā)商建造。1989 年被列入上海市第一批優(yōu)秀近代建筑名單。在世博會舉辦之前，各方出資、出力對步高里進行了較為全面的修繕和改造。首先，考慮盡量給居民裝上馬桶。開發(fā)商選擇了占地小能夠適應里弄復雜管道條件的馬桶。二是對廚房進行裝修。先在廚房貼上瓷磚，再理順電線和管道，又粉刷墻面、天花板和外立面。三是對房屋的結構進行維護。對房屋屋頂的防水進行了重新處理。重新修繕后，居民們對改善了的居住條件感到滿意。[17]2017年，上海虹口的春陽里又推出了新的整體成套改造方案。采取原居民不外遷，在保留里弄整體風貌、修繕外立面等基礎上對里弄內部進行成套化改造，增加廚房、衛(wèi)生間。第一批的46戶被改造后，其余的1,000多戶再后續(xù)分批推進。

以上四種方式是上海在實踐中的探索，推動了里弄的更新。但城市的快速發(fā)展使里弄保護的任務更加緊迫，需要探索更多、更具操作性、更貼近保護的更新方式。

二、 現有上海里弄保護更新方式的局限與后果

要保護里弄，就要更新里弄，使里弄與城市的發(fā)展階段相適應。但是更新面臨的兩大核心問題是：修繕資金從哪里來？居民疏散到哪里去？在上文提到的四種更新方式中，前三種都是通過商業(yè)化使里弄的商業(yè)價值得到提升，從而獲得資金，并使全部或部分原居民遷出。只有第四種是政府投資并提高了居住水平，原居民也沒有遷出。下面分析現有更新方式的價值、局限和后果。

1.商業(yè)化更新適應面有限

提到上海的里弄更新，人們一定會講新天地和田子坊。新天地模式也被中國很多城市所模仿。的確，新天地更新取得了巨大的成功。它成功地創(chuàng)造了上海的新地標，將里弄以新的方式向全世界展示。但不論是新天地，還是田子坊，其更新都是將原居民遷出，其居住功能變成了商業(yè)模式。兩者的區(qū)位、交通、建筑、歷史條件都處于里弄中的上層。里弄只有具備這些條件，外來資金才愿意進來，居民才有可能被遷出，從而實現空間與人口結構的雙重更新。所以，里弄商業(yè)化更新的道路只有在很少數的里弄才可以走。即使一些里弄更新走了這樣的道路，也不一定能夠持續(xù)發(fā)展。在上海，與新天地差不多同一時期的更新項目——多倫路文化名人街，在更新剛剛完成時其知名度還很高，但現在知曉的人就不多了。多倫路周邊里弄的文化底蘊很深厚，又處于四川北路商業(yè)圈，離地鐵站也不算太遠，但多倫路的商業(yè)發(fā)展就一直不溫不火，多倫路的影響力也有限。田子坊的商業(yè)發(fā)展從占主流的文化創(chuàng)意產品到餐飲娛樂消費盛行，也反映了里弄發(fā)展商業(yè)、保持文化獨特性的困難。所以，新天地、田子坊的成功對現有里弄的更新不具有太多的參考價值。

2.高端居住開發(fā)社會認可度低

建業(yè)里的開發(fā)時間長達十多年，從2012年改造完成后又沉寂了四五年，到2016年底才對外宣布別墅式酒店即將開放。在長長的時間背后是對里弄更新方式、產權、功能定位的爭議。首先，開發(fā)方將里弄拆除后重建，其目的是既要恢復石庫門的獨門獨戶又要符合停車等現實需要。這受到了很多權威專家的批評，被認為是假古董。他們認為這雖與里弄很像，但屬于沒有生命力的蠟像。其次，更新的過程是原居民完全遷出的過程，里弄原有的人際關系和社會網絡全沒有了。原里弄260棟房屋內，居住了3,000多人。如果按改造后獨門獨戶的方式居住，只可容納90多戶人家，居住人口將變?yōu)樵瓉淼募s十分之一。據現在被改造成的開放的酒店所預定的價格來看，低的要3,700多元人民幣一晚，貴的要32,000多元人民幣一晚。[18]昂貴的價格必然將大多數消費者排斥在外。作為上海日常居住的里弄實現如此華麗轉身，變得連普通市民都無法親近的事實還是有些讓人難以接受。原建業(yè)里的居民看到今天的建業(yè)里，其失落應該多于自豪。建業(yè)里具體的功能定位后來雖有所改變，但核心沒有變，就是上海居住的高端體驗。從實施的過程和社會反響來看，以重建方式實現的里弄貴族化居住體驗，其認可度不高。

3.改善居住更新與居民需求差距大

步高里剛更新修繕后，居民感覺比較滿意，但隨著時間的推移，居民的滿意感就下降了。之所以出現這種情況：一方面是剛改造完成時，居民的參照標準是以前沒有獨立衛(wèi)生間、廚房的居住條件。從不好到好，從沒有到有，居民的獲得感是提高的。但另一方面，里弄居民參照的背景是整個上海。隨著上海城市建設水平的提升，全市居民居住條件普遍提高。相比較而言，里弄居住條件的改善就比較有限，與居民想象的應有水平存在差距。越隨時間推移，居民的不滿意感就越明顯，因為里弄更新的速度趕不上上海城市發(fā)展的速度。上海城市建設水平越提高，里弄與城市的反差就越大。從明亮、整潔、嶄新的現代街景轉到昏暗、雜亂、老舊的里弄，居民的心理落差較大。里弄雖然充滿了歷史、記憶、社會支持和關系網絡，但畢竟居住條件不佳。只有有限的居住環(huán)境改善，而沒有人口的疏解，居民所期望的居住環(huán)境是難以實現的。綜上所述，以改善居住條件為主的步高里模式，一定程度上滿足了居民改善居住條件的要求，但與居民實際的需求還有很大的距離。

4.更新方式局限的社會后果

在觀念上，大家都認同里弄是上海的象征；但在實踐上，要保護里弄，就要有合適的路徑，既能平衡好各方的利益，又能保護里弄。同時，這些路徑還要有一定的普適性。從上海里弄更新的實踐看，商業(yè)開發(fā)模式適用面有限，高端居住開發(fā)的社會認可度低，改善居住的更新方式與居民的實際需求有差距。由于合適的更新方式少，導致里弄的拆遷速度很快。里弄無法以更新的方式參與城市的發(fā)展，拆遷就是必然。里弄是上海的歷史、上海的象征。城市在發(fā)展，如果里弄無法融入城市的發(fā)展，無法適應城市發(fā)展的需要，那么里弄將退出上海的歷史舞臺。但為后代留下上海里弄，當代人無疑負有不可推卸的歷史責任。

在沒有更新的里弄中，部分居民認為，他們生活在21世紀的上海，居住條件卻是20世紀的，他們急切盼望改善居住條件。筆者在上海眾多里弄調研時，不時有居民圍過來，急切地問：“要拆遷了嗎？什么時候拆遷？”“你們的調查對幫助我們拆遷有沒有用？”“能不能幫我們向上面反映一下，盡快動遷？”“快來看看我們居住的條件，一家?guī)卓诰蛿D在幾平方米的小閣樓里，連腰都不能伸直?！?“解放都快70年了，我們的居住條件還停留在解放前?！薄安灰次覀兪巧虾Ｈ?，你們在外地看見過這么差的居住條件嗎？”看了這些里弄居民的實際居住情況，我們深切地感受到他們急切搬離里弄的心情。里弄要保護下來，但以文化保護之名讓里弄居民住在環(huán)境極其不佳的地方，對這部分居民不公平。[19]讓居住于其中的居民感到滿意，感到幸福，是里弄保護更新的重要標準。

表1 上海現有里弄更新方式的對比分析

對上?，F存里弄的更新，已有的更新方式可借鑒性不高。在快速的城市發(fā)展進程中，更新的缺位導致拆遷的上位，拆遷成了里弄居民的希望，如果沒有探索出具有可操作性的居民滿意且保護有效的更新方式，結果要么是里弄被拆遷，要么是居民繼續(xù)憋屈地生活在里弄。

三、 上海里弄居住功能更新的基礎

無論是拆除里弄，還是保護了里弄但里弄居民生活不幸福，這些都不是我們愿意看到的結果。那么探索里弄保護更新的道路就顯得更加迫切。歷史上，里弄是上海居民日常生活的空間，直到1990年代，仍然有近一半以上的上海市民居住在里弄。[20]如今居住在里弄里的上海市民占比已經不足10%，里弄的居住功能之于上海已經今非昔比。里弄不再是上海居民居住的主要載體，而且現有里弄建筑老舊、居住密度大，面對新建商品房的各種優(yōu)勢，里弄吸引市民居住的優(yōu)勢在哪里？

1.里弄居住的文化特性

上海里弄有老式里弄、新式里弄、花園里弄等多種類型，其中一部分設計精良、保存完好、有歷史文化故事的里弄至今仍然受到人們的喜愛，在購房、租房市場上都特別搶手。以近年流行的住房出租網站“愛彼迎”(Airbnb)為例，法租界、石庫門、閣樓等都是熱搜詞，具有傳統(tǒng)上海里弄居住風格的房子更容易出租，由此還催生出一個新的產業(yè)。有人把有特色的里弄房屋買下來或者租下來，按設計風格裝修，再轉租出去。設計裝修時將里弄特有的文化特征與現代生活需求結合起來，彰顯里弄房屋獨特的文化品位。當然，里弄房屋出租的價格也上去了。一些區(qū)位好、品相好、成套率高的里弄房屋逐漸被里弄居住文化愛好者買下來，他們將之裝修后居住進去。還有些里弄的原居民，在生活條件改善后，對里弄的房屋進行重新修繕，里面兼有蓄水、養(yǎng)花、種草的功能，讓人們走進院落就產生別有洞天的感覺，使房子里面處處體現上海弄堂的傳統(tǒng)習俗和文化。上海里弄居住的文化特性正被部分原住民、外來居民、外國人所發(fā)現和喜愛，并以他們自己的方式去實現。目前，這樣的改造還處于自發(fā)的分散狀態(tài)。

2.里弄居住的包容性

歷史上，上海的里弄居民就是形形色色的，他們既有各類社會精英，也有各種小商販。他們既有來自全國各地的移民，也有來自世界各地的外國僑民。[21]但1949年以后，隨著戶籍制度對人口流動的限制，里弄居民基本都為上海本地的市民。改革開放后，隨著人口流動和住房制度的改革，里弄居民的構成又開始多元化了。里弄的上海人在減少，外來移民在增多，尤其是外來農民工在增多。在一些被調查的里弄，外來農民工占比達一半以上。根據上海里弄的調研估計，在里弄居住的農民工比例約為37.49%[注]2016年上海同濟城市規(guī)劃設計院、同濟大學社會學系合作在上海調查了105條里弄、1,159名里弄居民，數據根據調研結果估計。。大家可能會好奇，作為上海的象征，怎么居住在里弄的農民工比例居然有這么高？其實，歷史上，里弄的特征就是包容，《七十二家房客》《上海屋檐下》《萬家燈火》等作品都表現了底層外來移民擁擠生活在里弄的狀況[22]。今天的里弄對于外來農民工來說仍有吸引力和包容力。首先，里弄房屋區(qū)位好，這對于從事服務業(yè)的居民來說，非常便利。其次，里弄房間出租靈活，房租便宜。在市中心，里弄的居住現狀限制了其房租的價格，但對農民工來說這正是需要的。市中心滿足基本生活需要的低租金里弄房屋，為外來農民工提供了合適的居住場所。以最有上海特征的里弄來容納外來農民工，歷經滄桑的里弄再次顯示了它的包容性。

3.里弄居住的創(chuàng)意性

“亭子間作家”一詞是對20世紀20-40年代上海一大批作家的稱呼?！巴ぷ娱g”是里弄房屋的一個獨立房間，面積一般約六七平方米，層高約兩米多。因其相對獨立，租金便宜，成為當時年輕作家中意的住所。從亭子間走出了巴金、茅盾、郁達夫、周揚等一批鼎鼎大名的文學家[23]。除了亭子間外，當時的作家還利用里弄周邊便宜的咖啡館，在非高峰時段聚在一起喝便宜的咖啡，他們天南地北地聊天，以激發(fā)創(chuàng)作靈感。能將亭子間與作家聯系起來的一個重要原因，是因為他們的很多重要作品都是在亭子間完成的。亭子間雖然狹小，但周圍的作家多、交流機會多，為年輕的作家又提供了成長的空間。田子坊最初的轉型，也是由一批藝術家入住所帶動。正如雅各布所講“新點子需要老房子”一樣，[24]很多創(chuàng)意人士愿意居住在里弄，不僅因為里弄歷史上就有過創(chuàng)意的輝煌，還有現實的需要。首先，里弄的區(qū)位優(yōu)良、交通便利，周邊服務設施齊全，生活方式的可選擇性強。其次，里弄的亭子間、閣樓、前樓等房間可以相對獨立地被出租，各房間的居民可以相對獨立地使用，這降低了租房的成本，有利于懷揣夢想還不名一文的年輕人租用。再次，里弄特有的空間形式增加了住戶間互相認識和交流的機會，可互相激發(fā)創(chuàng)作的靈感和催發(fā)各種創(chuàng)意的誕生。最后，里弄特有的歷史文化為各類創(chuàng)意產業(yè)提供了文化氛圍。理論上講，今天的上海里弄同樣有可能成為未來“亭子間設計師”“亭子間畫家”等創(chuàng)意人才的孵化空間。

4.里弄居住的長久性

上海保留里弄的最大一筆社會財富是居住在里弄的老居民。里弄的文化價值不僅體現在建筑空間上，也體現在居民的社會關系網絡上。居住在里弄的老年人經歷了里弄的歷史、變遷和滄桑，他們生命的各個時期都充滿了對里弄的回憶，他們是里弄的見證者、親歷者，他們與里弄一起在變老。雖然里弄里有老人盼望拆遷搬出去，但對于更多的老年人來說，他們還是希望繼續(xù)居住在里弄。根據上海的調查，大于60歲的老年人愿意搬遷的比例低于其他年齡段的居民。愿意搬遷的老人是因為雖然他們在里弄生活了很長時間，但他們在里弄這樣的小空間里憋屈地生活了一輩子，也留下了太多的不堪和淚水，搬出里弄是他們最大的希望和解脫[注]根據訪談，一些大于60歲的老人愿意搬遷也非出于本意，而是子女年紀大了需要婚房，他們希望通過拆遷來改善子女的居住條件。。更多的老人留戀里弄的區(qū)位、環(huán)境和社會關系網絡。首先，里弄周邊的配套，尤其是醫(yī)療設施是齊全方便的，這對于老人來說非常重要。其次，里弄外面的綠化、公共空間、購物環(huán)境等都是老人們所熟悉喜歡的。最后，老人非?？粗乩锱泥徖镪P系和社會支撐。自己平時有個小事情，周邊的居民都可以來幫助。這些里弄老居民都不愿意搬遷，擔心搬遷后壽命會縮短，他們最希望里弄被保護下來，而且環(huán)境變得更好。我們在調查里弄時經常會發(fā)現這樣的老人，雖然他們自己或子女在里弄外面有很好的商品房，但他們更愿意住在里弄，更習慣里弄的生活環(huán)境和方式。所以，上海有一批土生土長的里弄老人希望繼續(xù)扎根里弄。

在里弄居住更新方面，不同層面的市民已經認識到里弄的文化特性、包容性、創(chuàng)意性、長久性，并以自下而上的方式形成了一些更新和保護里弄的方法，政府可以順應趨勢，解決關鍵問題，探索出新的更新方式。

四、 未來上海里弄居住功能更新的方式探討

據上海市政府的規(guī)劃安排，上海將保留約730萬平方米的傳統(tǒng)里弄住宅，以傳承城市文脈，留住城市記憶[25]。因里弄建筑已有幾十上百年的歷史，要繼續(xù)發(fā)揮其居住功能，就需持續(xù)對之進行修繕。此外，里弄人口密度大，人均居住面積約為上海城鎮(zhèn)平均水平的二分之一[注]根據上海同濟城市規(guī)劃設計研究院、同濟社會學系2016年在上海105個里弄的調查，估計里弄人均居住面積約10.81平方米。據《上海統(tǒng)計年鑒2016》統(tǒng)計，2015年上海城鎮(zhèn)人均住房居住面積是18.1平方米。，僅修繕不疏解人口難以提高居民的居住滿意度。要修繕建筑和疏解人口，面臨的核心問題是：錢從哪來？人往哪去？

上海里弄中現有主要的居住人口可分為四類：(1)本地老年人。其子女成年后搬到外面去居住，老年人繼續(xù)生活在里弄。以前兩到三代人居住在一起，現在只剩下一到兩個人居住，居住的密度是下降的。(2)本地幾代人共同居住。他們因為自身經濟條件的限制，無法改變現有居住狀況，其居住密度很高，居住環(huán)境不佳，與上海平均居住水平有很大的差距，他們有迫切改善居住條件的愿望，但自身又無能為力。(3)外地來滬務工人員。里弄房屋區(qū)位好、租金低，外來務工人員為了工作方便、節(jié)省支出，選擇在里弄高密度居住，其居住條件是艱苦的。(4)外來的上海人、外地人、外國人。 這些人原不生活在里弄，但他們看重里弄居住的文化性、創(chuàng)意性等特征，他們進入里弄生活，其經濟條件較好，在里弄的居住條件相對較好。

幾代人共同居住在里弄的居民是真正的居住困難群體，他們有強烈改變現有居住狀況的愿望，全部或部分遷出此部分居民對于保護里弄、緩解社會矛盾都有利。因為，此部分居民經濟能力有限，需要政府的政策介入。其他三類群體基本是主動選擇自愿居住在里弄的。他們有本來就居住在里弄、愿意在此繼續(xù)生活下去的，也有從外面搬遷進來的。根據調查，不少里弄外來遷入的人口占比已經超過了50%。遷入人口的房源多數是從原房屋承租人那里轉租而來。上海里弄房屋多數屬公有產權，居民享有房屋的租用權，但租用權也可以轉讓、繼承，他們還可以享受房屋轉租的收益。有轉租就說明有原居住人口在遷出、新人口在遷入的情況，政府就有介入的可能，引導轉租，從而調整里弄人口的構成和密度。

在保留居住功能的前提下，里弄保護成本難以通過商業(yè)的方式轉移到更多人的身上。但里弄商業(yè)開發(fā)模式的成功，使大家習慣了里弄保護和使用的資金實行自我平衡的模式，希望里弄延續(xù)居住功能的同時能夠實現里弄保護的資金平衡。不少研究聚焦在關于里弄房屋的產權上，研究者也是希望通過對里弄房屋產權關系的理順來提高里弄的使用效率，明確里弄的保護責任。一個無法回避的事實是：里弄是上海的文化遺產，僅靠居住在里弄里的人來保護里弄、承擔保護里弄的責任是不公平的，也是不現實的。更何況，里弄中還聚集了不少居住困難群體，他們連最基本的居住條件都難以得到保障，怎么可能積極投身里弄的保護呢？所以，里弄雖然有價值，期望保護和使用的自我資金平衡還是有難度的。那么政府投入資金來保護里弄就是必然，只是在資金一時難以籌措時，實行漸進分批分類投入的方式，這既保障居民的基本居住需求，也保護了里弄的持續(xù)居住使用。以政府的資金投入，盤活里弄的居住功能，激發(fā)社會資金參與里弄的保護，這也是一條探索之路。

首先，對于里弄居住困難群體而言，對其租用權貨幣化，根據其困難程度和租用面積制定出租金月補償標準，他們若愿意遷出就可按月拿到租房補償金，若不愿意遷出，可以繼續(xù)居住在里弄。這樣，里弄居住困難群體有了改善居住條件的可能，政府雖然投入了一定資金，但這種投入既解決了困難群眾的民生，也保護了里弄的建筑，是有意義的投入。其次，對于將里弄房屋轉租的居民，政府可以成立第三方機構，以市場價的方式將房子長期租用下來，待改造修繕后再重新轉租。最后，對于愿意居住在里弄的居民，政府可根據里弄的特征引導各類居民聚居，以提升里弄的宜居性和居民的歸屬感，使居民自愿參與里弄的保護。政府在引導里弄人口疏解的同時，將各層次居民的居住需求與里弄的特點結合起來，促進里弄的居住功能更新，具體的方式如下。

1.里弄居住紳士化——中產階級與更新

上海新建商品房吸引了大量中產階層遷出里弄。目前，中產階層有回流里弄的趨勢，他們看中的是獨立成套的里弄房屋。在上海市場上能夠整套出售的里弄房屋總是比較搶手。獲得獨棟房屋的業(yè)主，居住條件大幅改善，因為他們有長期居住的打算，所以更愿意主動積極地修繕房屋，提升里弄的環(huán)境品質。

通過市場自發(fā)的方式實現里弄人口置換和空間修繕，類似于西方的紳士化進程。由于原里弄居民普遍對退出后的補償抱有較高的期望，各戶居民間又容易存在互相攀比的心理，從一套多戶居民變?yōu)橐粦艟用竦倪^程是隨機、緩慢的。過高的居住密度對所有居住者都不利，但若沒有特殊情況，他們又都不愿主動先行退出。政府的政策越不明朗，居民的博弈心態(tài)越嚴重。在紳士化趨勢較好的區(qū)域，政府應制定出明確的里弄保護更新規(guī)劃政策，以穩(wěn)定居民的預期，通過資金補償，鼓勵里弄居民之間、里弄居民與外部居民之間租用權的流轉，尤其是從分散的一套多戶向一套一戶的流轉。通過政策的介入，既鼓勵有經濟實力愿意參與里弄保護的居民入住，也保證了向外搬遷的原住居民的利益。當里弄的人口結構發(fā)生了改變，在一套一戶居多的情況下，政府按照里弄保護的要求對里弄進行修繕和維護就容易得多，里弄的居住質量和品位自然會提升，從而形成里弄更新的良性循環(huán)。

2.里弄居住移民化——農民工與更新

服務于中心城區(qū)的保安、保姆、保潔等特別希望自己租住的里弄能夠被保留下來，因為里弄拆除后在市中心要找到適合他們的居住地就困難了。雖然現在里弄里也居住了大量的農民工，但沒有維護、改造和管理的里弄，存在很多問題和矛盾。一是安全隱患。由于設施老舊、人口密集，非常容易發(fā)生火災。二是里弄的過度使用，不利于里弄的保護和持續(xù)使用。三是上海本地居民對外來移民生活習慣和方式的不滿和抱怨。四是農民工的歸屬感不強，他們難以主動參與里弄的治理。

現有農民工居住率高的里弄，表明本地居民多數已經通過市場的方式退出了里弄，政府可以第三方機構的形式將轉租的房屋長期承租下來，對之進行較為徹底的維護和保修，再按照一定的規(guī)則出租給外來務工人員，這樣，對于里弄的保護和更新及農民工融入上海都十分有利。對于里弄的保護而言，通過租用原居民的公租房再轉租的方式，政府的資金壓力不大，原居民也可長期享有較穩(wěn)定的租金收入，所以實施的難度較小。由第三方機構從原租戶手中長期租用，可以從整體上實現對里弄進行全面的保護和維修，管理部門還可根據里弄的實際情況適當地分割里弄的居住空間，這樣既滿足了農民工的生活，又不對里弄造成破壞性的使用。里弄還從更新中獲得了功能性的基礎，體現了上海城市發(fā)展的包容性和時代性。對于農民工而言，能夠出較低的租金繼續(xù)生活在改造后的里弄里，既節(jié)約了成本，又改善了居住條件，他們無疑會增加對上海的融入感。

3.里弄居住創(chuàng)意化——創(chuàng)客與更新

上海正在建設全球創(chuàng)新中心，實現轉型發(fā)展，這為各類創(chuàng)客提供了孵化和成長的空間，這也是上海轉型發(fā)展的必然需求。正如佛羅里達在《創(chuàng)意階層的崛起》中所提出的，創(chuàng)意人才的集中與空間的特征有關聯。里弄對于從事繪畫、設計、音樂、文學創(chuàng)作等行業(yè)的年輕創(chuàng)客都有一定的吸引力。當創(chuàng)意人才在里弄集聚并達到一定的規(guī)模時，就會產生創(chuàng)意生活圈的氛圍。

里弄要吸引年輕創(chuàng)意人才在集聚上規(guī)模方面仍面臨系列問題：一是生活必需設施的完備。除了房間的獨立，還需衛(wèi)浴設施的獨立及條件的改善。沒有相對獨立的衛(wèi)浴設施，很難吸引年輕人入住。二是相對靈活的租借方式，以適應創(chuàng)意人才流動性強的特點。三是相對便宜的租金，以利于處于創(chuàng)業(yè)起步階段的年輕人入住。四是創(chuàng)意人才的集中。創(chuàng)意是彌散的，人才的空間集中更有利于他們的交流和創(chuàng)意的傳播。

政府首先要選取有創(chuàng)意發(fā)展?jié)摿Φ睦锱＿@些里弄要有文化特色、交通便利，周邊要有咖啡館、酒吧、餐館等多樣的生活、休閑、交流空間，還要有書店、打印店等服務型設施。其次，現有房屋出租率高，政府通過第三方機構長期租用一批房屋，然后按照里弄保護的要求對之進行合理的修繕和維護。根據年輕創(chuàng)客的需求補充衛(wèi)浴設施，設置合理的房間分隔及管理方式。再次，以創(chuàng)客公寓的形式出租給滿足一定條件的年輕創(chuàng)客。

政府通過對里弄有針對性的投入，將里弄形成創(chuàng)客生活圈，這既保護、更新了里弄，打造出城市特色的居住生活區(qū)，又孵化和培育了創(chuàng)意人才。

4.里弄居住適老化——老年人與更新

不少老年居民對于里弄有強烈的歸屬感，更希望里弄能夠被保留而且環(huán)境變得越來越好。目前，里弄雖有適宜老年人居住的特點，但也存在很多安全隱患。里弄房屋內的樓梯多數比較陡峭，過道狹小昏暗，堆放的雜物又增加了老年人跌倒事件的風險。在對上海里弄的調查中，常聽到里弄老人從樓梯上摔倒而去世的事件。為防止老人跌倒的高發(fā)，就需對老年人口居多的里弄進行適老化的改造，比如改造里弄的樓梯、清理過道、添加無障礙設施等，為老年人消除障礙和跌倒的風險。

除了安全措施以外，里弄的為老服務也需增加。里弄里有不少高齡獨居老人，里弄的廚房、衛(wèi)浴等設施本就先天不足，老人使用又有失火、滑倒等風險。在老年人集中的里弄，政府可通過空間改造和購買社會服務的方式，安排一些為老服務的小型食堂、公共浴室、洗衣房等，增加老年人生活的便利和選擇性，降低老年人自己做飯、洗浴、晾曬等活動可能帶來的風險。

政府在做里弄適老化改造的同時可恢復一些如老虎灶等有歷史感的民俗空間，再通過第三方機構收購或長期租用一些房屋。待改造完成后，部分收購房屋可以低價出租給愿意居住在里弄的上海老人，對從里弄外遷到郊區(qū)的老人可實行優(yōu)先的政策。另外，部分房屋可以放在愛彼迎(Airbnb)等網站上按市場價出租。

這樣，適老化的里弄更新不但適合老年人居住，而且還具有真正的上海實際民俗生活的特色，可以吸引對地道上海里弄日常生活有興趣的人來租住。原有老居民繼續(xù)生活在里弄，將里弄的社會關系、社會記憶等在原有空間上保存下來，其相對完整地呈現了上海發(fā)展的一個歷史片段。各類租客及參觀者的到來，又增添了里弄的活力和延續(xù)性。

上海老齡化趨勢已經形成，里弄適老化改造不但有利于老年人在里弄養(yǎng)老，還可以發(fā)揮里弄的民俗特色，是探索里弄更新與里弄養(yǎng)老的一個有益結合。

五、 結 語

上海里弄一百多年的發(fā)展史呈現出了極強的包容性。這是上海里弄生命力的體現，也是上海城市精神的體現。新時期上海里弄的更新應在延續(xù)包容中有所創(chuàng)新，使居住在里弄的中產階級、農民工、創(chuàng)客、老年人等各類市民有自豪感、歸屬感、成就感、安全感。市民的重新回歸和里弄宜居性的提升將重塑里弄的居住功能，使其與上海城市發(fā)展階段相匹配，里弄的保護就有了功能基礎和社會基礎。