林立功

作為中國特色住房合作社的天福實踐項目，“美好生活家園”5個試點現(xiàn)已在河南、福建、江西等省緊鑼密鼓地快速推進中。在項目實踐過程中，我們越發(fā)感覺到理論體系的基石支撐和指導(dǎo)作用，因此，持續(xù)推進中國城鎮(zhèn)化與住房制度改革的理論研究，十分重要。從本期起，本刊將陸續(xù)發(fā)表相關(guān)系列研究，以使理論與實踐同步開展，相得益彰。

北京師范大學(xué)教授、清華大學(xué)客座教授張鼎昆博士，對“美好生活家園”的理論探索工作給予了極大支持，對馬斯洛的“五層需求理論”進行了獨具中國特色的理論升級，以揭示新城市化背景下人們的不同需求。

新城市化人群的需求分析

生存→就業(yè)——失業(yè)→不安定

張鼎昆教授針對顧客對產(chǎn)品服務(wù)功能的需求，深入分析了新城市化人群的需求變化過程，他指出：農(nóng)民進城后首先將面臨的是就業(yè)問題，牽涉到社會的穩(wěn)定和城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展，是政府領(lǐng)導(dǎo)最關(guān)心和關(guān)注的頭等大事。

首先，如果進城農(nóng)民不能就業(yè)，就無法在城里生存下來，其結(jié)果只能回到農(nóng)村去，城鎮(zhèn)化不可持續(xù)。

其次，如果他們沒有回到農(nóng)村去，選擇了留在城里生活，那么解決他們的就業(yè)問題，增加他們的收入和社會保障福利，應(yīng)當(dāng)是維穩(wěn)的第一捷徑。

歸屬→關(guān)系——隔離→不和諧

我們經(jīng)常會看到許多對“農(nóng)民工”鄙視的場面，以及相關(guān)話題的討論，但是這些問題卻是普遍的，難以解決的。我曾經(jīng)就遇到過這樣的一件事——一群人圍著一個外來人打。我阻止了鄰居們，了解到被打的是貴州人，因為自己的自行車被人偷了，他就到我們的小區(qū)來偷自行車。原本他也是好人，也是受害者。社會有時就是這么的復(fù)雜。記得松下幸之助說過這樣的一件事：一個乞丐在路邊打開了一戶人家的水龍頭喝水，但是這戶人家并沒有認為這個乞丐在偷竊他們家的東西，因此提出了“自來水哲學(xué)”理論。一個和睦、包容的城市、社區(qū)，人們的生活必然是和諧的。因此未來的重點，要在規(guī)劃和運營兩方面，打造和諧社區(qū)。

效能→自信——無助→仇恨

為了迎接新時代的到來，新城鎮(zhèn)化過程中，新型社區(qū)的功能需求必然也將發(fā)生變化，工作能力、職業(yè)技能的提升，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的支持和培育，將成為社區(qū)服務(wù)新亮點。這不僅是社區(qū)服務(wù)效能的提升，也是社區(qū)居民綜合效能和文化自信的提升。很難想象一個充滿了黑惡勢力的社區(qū)、城市、國家，會有良好的發(fā)展前景。

在努力解決居民的“就業(yè)問題”和“包容問題”后，“發(fā)展問題”就成了新城鎮(zhèn)建設(shè)者的主要話題了。因此“創(chuàng)客中心”進社區(qū)成了趨勢。

專注→樂趣——失望→分裂

在“錢不是問題”“不差錢”的時候，人需要尋找新的“專注”點，成功的人總是把自己的“專注”跟自己的“樂趣”統(tǒng)一在一起。但如果僅僅是“少數(shù)人的富裕”，則國家和城市勢必出現(xiàn)內(nèi)部分裂，出現(xiàn)不同的幫派勢力。

作為一個城市的組成細胞，新城鎮(zhèn)建設(shè)者在提供服務(wù)的時候，要在“專注、樂趣”上下功夫：一方面是運營管理者的專注和樂趣，另一方面是服務(wù)對象的專注和樂趣，以提高顧客的滿意度，提升居民的幸福感。

意義→精神——絕望→分割

不同的人，人生動力不一樣。對于一個溫飽還不能解決的人，首先考慮的是“怎么吃飽肚子”。一個人到了絕望的時候，生命已經(jīng)沒有什么價值。因此對于一個新城鎮(zhèn)化建設(shè)者來說，既要改變自己的精神狀態(tài)，也要考慮如何改變居民的精神狀態(tài)?！爸袊鴤鹘y(tǒng)文化”已經(jīng)被世人所認可和接受，是最優(yōu)秀的文化。在“文化復(fù)興”中，社區(qū)的運營管理者們應(yīng)該發(fā)揮怎樣的作用？是新城鎮(zhèn)建設(shè)者們所必須思考的話題。

城市化的動力分析

對城市生活的向往

在中國，城鄉(xiāng)差距是十分明顯的。有很多人在回顧自己的人生經(jīng)歷時，最感慨、最引以為豪的事，往往是“在城里安了家，讓孩子在城里長大，成了城里人”。

中國的不平衡、不充分發(fā)展，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)還會繼續(xù)存在。因此新城鎮(zhèn)化歷程，在中國還會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。對于新城鎮(zhèn)建設(shè)者來說，是政策紅利，是發(fā)展契機。

生活所迫進城打工

中國農(nóng)業(yè)發(fā)展嚴重滯后，農(nóng)民的投入產(chǎn)出比低下，因此更多的農(nóng)民被迫選擇了進城打工。如何實現(xiàn)這一部分人群“住有所居”的愿望？對于有良知的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，都應(yīng)該去思考?！恫恢皇蔷幼　纷髡哔Z如君女士，在一次關(guān)于“住房合作社”專題報告中談及中國的住房現(xiàn)狀時，不禁失聲痛哭。這是一位旅居海外的中國游子的良知使然，不知生于斯、長于斯的國人，對此有何感想？慶幸的是，十多年來，一直有一群人，為此在不懈努力著，并且希望、也有望，在可預(yù)期的時間內(nèi)，將有我們中國人自己的“住房合作社”誕生。

為了子女的就學(xué)方便

在城鎮(zhèn)化過程中，有一定比例的人群是“被城鎮(zhèn)化”的。由于農(nóng)村的適齡兒童減少，有許多的農(nóng)村小學(xué)被拆并。有的地方小學(xué)生需要走路1小時（甚至更長時間）去學(xué)校，初中學(xué)生需要更長時間，或者選擇住校。有的則是減少了老師的數(shù)量，甚至出現(xiàn)一位老師教幾個年級、或者一位老師教幾門課程的現(xiàn)象，教育質(zhì)量難以保障。家長們?yōu)榱俗屪约旱暮⒆硬弧拜斣谄鹋芫€上”，只能選擇進城買房落戶、讀書。在新城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，引進優(yōu)秀的教育機構(gòu)，往往也就成了一個不可或缺的重要因素。

創(chuàng)業(yè)需要

由于地區(qū)、區(qū)位的差異，有的人為了創(chuàng)業(yè)的需要，或者業(yè)務(wù)拓展的需要，從鄉(xiāng)村搬到城鎮(zhèn)，或者從小城市搬到大城市。比如很多的上市公司，都搬到北京、上海、深圳，甚至重慶?，F(xiàn)在又多了一個選項，比如雄安。特大城市（一、二線城市），很多就是這么產(chǎn)生的。

其實“衛(wèi)星城市”才是未來發(fā)展的主流和趨勢。武漢大學(xué)陳望衡教授的“生態(tài)文明”理論，同樣適合“衛(wèi)星城市”的發(fā)展訴求。

被城鎮(zhèn)化，有主觀、客觀之分

在城鎮(zhèn)化的大背景下，兩者之間的區(qū)分已經(jīng)不是那么重要，對于新城鎮(zhèn)建設(shè)者來說，重要的是我們該做的是什么？怎么做？為什么要這么做？想明白，一切就好辦了。

做什么？提供居民所需要的“生活方式”，而不僅僅是房子。那么我們能提供給他們這樣的生活方式嗎？這種生活方式該是怎么樣的？需要弄明白。

怎么做？通過需求分析，找出他們當(dāng)下最迫切需要的東西，優(yōu)先提供給他們，并且在后續(xù)的跟進服務(wù)中，逐漸滿足他們更多的需求，讓他們的生活感到滿意，感到幸福，感到美好，讓新城市生活空間成為他們的“美好生活家園”。

為什么這樣做？因為時代變了，因此經(jīng)營方式也要跟著變了。“不創(chuàng)新則死亡”，現(xiàn)在這個時代，“唯一不變的就是變化”。從“用戶、平臺、增值”的“Web 2.0思維”角度重新認識市場，不難發(fā)現(xiàn)，“賺未來的錢比賺現(xiàn)在的錢更重要”這個道理的有效性、必要性、緊迫性。從市場角度，存在一個公式：市場=人+需求+購買力（用戶角度）=產(chǎn)品+競爭者（平臺角度）。這就構(gòu)成了“市場五要素”。武漢大學(xué)劉凌波博士的“3F3理論體系”，給我們提供了很好的思維方法借鑒：不要在意顧客是主動的還是被動的，重要的是你自己——你的思維，將決定著你的未來會是怎樣。房地產(chǎn)企業(yè)也一樣。

綜上我們可以看出，只有緊跟時代步伐，緊緊圍繞新農(nóng)村居民進城之后的特定需求，并努力加以滿足，中國的新型城鎮(zhèn)化進程，才會、也必然產(chǎn)生強勁的發(fā)展動力，指引我們開展住房制度改革等一系列創(chuàng)新的正確方向。