基于因子分析法分析房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力

張芙蓉

引言

獲利能力是企業(yè)在一定時(shí)期獲取利潤(rùn)的能力，能否穩(wěn)定獲利，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和保證。企業(yè)的獲利能力反映了企業(yè)有效運(yùn)用資源的能力，是企業(yè)所有者、經(jīng)營(yíng)者、投資人、潛在投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者所關(guān)注的焦點(diǎn)和決策的重要依據(jù)。債權(quán)人取得本息、投資者取得投資收益、經(jīng)營(yíng)者獲得管理業(yè)績(jī)等，都依賴于企業(yè)的獲利能力。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，具有債權(quán)人、投資者投入資金量大、占用時(shí)間長(zhǎng)、投資回報(bào)期久等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人、投資者等相關(guān)利益者尤為關(guān)注其獲利能力。

一、相關(guān)研究綜述

關(guān)于企業(yè)獲利能力的研究，國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界學(xué)者主要從行業(yè)和方法兩個(gè)方面開(kāi)展了相關(guān)研究。行業(yè)方面，趙桂芹、王上文（2008）運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程模型對(duì)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)與獲利能利進(jìn)行了分析，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，資本結(jié)構(gòu)對(duì)產(chǎn)險(xiǎn)公司的獲利能力有正負(fù)兩方面的影響，資產(chǎn)負(fù)債率提高會(huì)增強(qiáng)公司的獲利能力，但當(dāng)進(jìn)一步提高時(shí)，公司承保風(fēng)險(xiǎn)加大，獲利能力降低。陳敬學(xué)（2007）認(rèn)為，由于國(guó)有商行銀行產(chǎn)權(quán)單一，國(guó)有商業(yè)銀行獲利能力低于股份制商業(yè)銀行。孫承飛（2010）研究認(rèn)為，農(nóng)業(yè)上市公司獲利能力與其資本結(jié)構(gòu)之間存在著較強(qiáng)的線性關(guān)系。張京京、孟全?。?010）研究了農(nóng)業(yè)企業(yè)政府補(bǔ)助與企業(yè)獲利能力的關(guān)系，政府補(bǔ)助影響農(nóng)業(yè)企業(yè)的獲利能力較小，凈利潤(rùn)的增加并未帶動(dòng)股東權(quán)益的增加，企業(yè)價(jià)值沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。曾世宏、向國(guó)成（2013）研究發(fā)現(xiàn)，研發(fā)創(chuàng)新與技術(shù)型服務(wù)企業(yè)的獲利能力有顯著的正相關(guān)關(guān)系，而市場(chǎng)勢(shì)力與技術(shù)型服務(wù)企業(yè)的獲利能力有顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。張彥明、付會(huì)霞（2009）以石油石化行業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為樣本，研究發(fā)現(xiàn)，石油石化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與獲利能力呈現(xiàn)中度負(fù)相關(guān)關(guān)系。曹建新、趙明麗（2006）研究發(fā)現(xiàn)，家電企業(yè)短期資產(chǎn)負(fù)債率與獲利能力呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，長(zhǎng)期負(fù)債率與獲利能力呈正相關(guān)關(guān)系。田笑豐、肖安娜（2012）研究了政府補(bǔ)助對(duì)ST上市公司獲利能力的短期影響，發(fā)現(xiàn)政府補(bǔ)助在短期內(nèi)并沒(méi)有提升財(cái)務(wù)困境公司的獲利能力，也沒(méi)有提升股東權(quán)益。楊博文、佟巖、劉中（2016）采用因子分析法對(duì)定向增發(fā)前后的獲利能力進(jìn)行了比較分析，得出大股東參與定向增發(fā)能夠提升企業(yè)的獲利能力。方法方面，吳黎明、邵希娟（2008）針對(duì)杜邦分析難以清晰地顯示資本結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)獲利能力的影響，將杜邦平衡式進(jìn)行了改進(jìn)，從而能清晰的顯示出資本結(jié)構(gòu)對(duì)公司獲利能力的影響。趙建國(guó)（1998）采用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)法，從企業(yè)外部環(huán)境、技術(shù)實(shí)力等七個(gè)方面對(duì)獲利能力進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)，仿真試驗(yàn)證明，該方法獲得的結(jié)果令人滿意。

盡管學(xué)者從行業(yè)和方法兩個(gè)方面對(duì)獲利能力進(jìn)行了系列的探討，然而，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力研究的文獻(xiàn)相對(duì)較少。房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人、投資人、經(jīng)營(yíng)者尤為關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的獲利能力，本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力進(jìn)行分析，以便為相關(guān)利益者投資決策提供依據(jù)。

二、研究方法

獲利能力是企業(yè)的一項(xiàng)綜合性指標(biāo)，反映著企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)能力和競(jìng)爭(zhēng)能力。企業(yè)獲利能力不能通過(guò)某一個(gè)簡(jiǎn)單指標(biāo)進(jìn)行衡量，而需要通過(guò)一系列的綜合指標(biāo)進(jìn)行衡量。現(xiàn)有文獻(xiàn)中，獲利能力主要從凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、資本金收益率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率等17個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行衡量，這些指標(biāo)反映獲利能力的某一方面，相互之間都存在著一定的相關(guān)性，且多數(shù)指標(biāo)可能都共同受制于某一或某幾個(gè)指標(biāo)的影響。為了能夠用少數(shù)指標(biāo)反映企業(yè)的獲利能力，就需要用少數(shù)幾個(gè)因子來(lái)描述許多指標(biāo)之間的聯(lián)系，反映原始指標(biāo)的大部分信息，即因子分析法。

因子分析法的出發(fā)點(diǎn)是用較少的相互獨(dú)立的因子變量來(lái)代替原始變量的大部分信息，數(shù)學(xué)模型如下：

其中x1、x2、x3、…、xp為p個(gè)原有變量，是均值為零、標(biāo)準(zhǔn)差為1的標(biāo)準(zhǔn)化變量，F(xiàn)1、F2、F3、…、Fm為m個(gè)因子變量，m小于p，表示成矩陣形式為：

其中F為公共因子，A為因子載荷矩陣，aij為因子載荷，是第i個(gè)原有變量在第j個(gè)因子變量上的負(fù)荷，ε為特殊因子，表示原有變量不能被因子變量所解釋的部分。

三、樣本、數(shù)據(jù)、變量

（一）樣本和數(shù)據(jù)源泉。由于本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力進(jìn)行分析，因此，擬選擇房地產(chǎn)企業(yè)作為研究樣本。2016年以前，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司達(dá)127家，其中滬市67家、深市60家（表1）。樣本企業(yè)數(shù)據(jù)均來(lái)自于和訊財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的財(cái)務(wù)比率數(shù)據(jù)，（http：//stockdata.stock.hexun.com/），數(shù)據(jù)期間為2015年年報(bào)數(shù)據(jù)。

表1 研究樣本

（二）研究變量。獲利能力是用來(lái)衡量企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，通常以凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、資本金收益率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、主營(yíng)收入毛利潤(rùn)率、主營(yíng)收入稅前利潤(rùn)率、主營(yíng)收入稅后利潤(rùn)率、扣除非經(jīng)常損益后的凈利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)比率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、銷售期間費(fèi)用率、非經(jīng)常性損益比率、關(guān)聯(lián)交易比率、本期股利收益率、股利支付比率、收益留存比率等17個(gè)指標(biāo)表示獲利能力。部分指標(biāo)數(shù)據(jù)存在少量缺失，采用該指標(biāo)的所有非缺失值的均數(shù)做替代。鑒于關(guān)聯(lián)交易比率、本期股利收益率、股利支付比率等3個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重，本文將這些指標(biāo)予以剔除，剩余14個(gè)指標(biāo)作為研究變量（表2）。

表2 研究變量

四、實(shí)證分析

（一）KMO檢驗(yàn)和Bartlett球形檢驗(yàn)。檢驗(yàn)是否適于因子分析的方法，主要有巴特利特球檢驗(yàn)和KMO檢驗(yàn)。巴特利特球檢驗(yàn)的零假設(shè)相關(guān)系數(shù)矩陣是一個(gè)單位陣，檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量根據(jù)相關(guān)系數(shù)矩陣的行列式計(jì)算。若該值較大，且其相伴概率小于顯著性水平，則拒絕零假設(shè)。原始變量之間存在相關(guān)性，適合于因子分析；否則，不適于因子分析。KMO檢驗(yàn)用于比較變量簡(jiǎn)單相關(guān)和偏相關(guān)系數(shù)，若所有變量之間的簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)平方和遠(yuǎn)大于偏相關(guān)系數(shù)平方和，則適宜于因子分析（表3）。

表3 KMO和巴特萊特球形檢驗(yàn)

表4 變量共同度

通過(guò)KMO和巴特萊特球形檢驗(yàn)（表3）可知，KMO值為0.672，大于0.5；巴特萊特球形檢驗(yàn)給出的相伴概率為0.000，小于顯著性水平0.05，因此，該變量適合于因子分析。

（二）變量共同度。變量共同度是反映全部公共因子變量對(duì)原有變量Xi的總方差解釋比例。解釋比例越接近于1，說(shuō)明公共因子解釋原有變量越多的信息，僅有較少的信息丟失，因子分析效果較好（表4）。

原有14個(gè)變量中，因子變量解釋掉原有變量近90%有信息，主營(yíng)收入毛利率（x05）和營(yíng)業(yè)比率（x10）變量被解釋掉98.3%的信息，收益留存比率（x14）變量被解釋掉19.7%的信息。

表5 總方差解釋

（三）因子提取和旋轉(zhuǎn)。因子提取和旋轉(zhuǎn)是因子分析初始解對(duì)原有變量的總體描述。特征值是衡量因子重要程度，方差貢獻(xiàn)率是該因子方差占原有變量總方差的比例，累計(jì)方差貢獻(xiàn)率是前m個(gè)因子描述的總方差占原有變量的總方差的比例（表5）。

通過(guò)表5得知，第一個(gè)至第四個(gè)因子方差貢獻(xiàn)率依次為47.396%、18.214%、11.635%、8.826%，四個(gè)因子的累計(jì)貢獻(xiàn)率為86.071%，四個(gè)因子能夠反映原有變量的絕大部分信息，其余因子貢獻(xiàn)相對(duì)較小。

（四）因子載荷矩陣。在各個(gè)因子變量不相關(guān)情況下，因子載荷aij就是第i個(gè)原有變量和第j個(gè)因子變量的相關(guān)系數(shù)（表6）。因此，aij絕對(duì)值越大，則公共因子Fj和原有變量xi的關(guān)系越強(qiáng)。將因子載荷矩陣中相關(guān)系數(shù)代入模型（1）得出因子分析模型。

表6 因子載荷矩陣

未經(jīng)旋轉(zhuǎn)的因子載荷矩陣中，某一因子變量在眾多變量上都有較高的載荷。如因子1在凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、資本金收益率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、主營(yíng)收入稅前利潤(rùn)率、主營(yíng)收入稅后利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、銷售期間費(fèi)用率等變量中均有較高的載荷，使得因子可能的邏輯意義不明顯，理解困難。為便于用現(xiàn)實(shí)語(yǔ)言來(lái)描述所得因子，需要對(duì)未經(jīng)過(guò)旋轉(zhuǎn)的載荷矩陣進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，使得因子含義更加清晰。第一個(gè)因子基本反映了總資產(chǎn)收益率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、主營(yíng)收入稅前利潤(rùn)率、主營(yíng)收入稅后利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、銷售期間費(fèi)用率，命名為經(jīng)營(yíng)收益類；第二個(gè)因子基本反映了主營(yíng)收入毛利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)比率，命名為經(jīng)常收益類；第三個(gè)因子基本反映了扣除非經(jīng)常損益后的凈利潤(rùn)率、非經(jīng)常性損益比率，命名為非經(jīng)常收益類；第四個(gè)因子基本反映了凈資產(chǎn)收益率、資本金收益率、收益留存比率，命名為股東收益類。

（五）因子得分。計(jì)算因子得分需要將因子變量表示為原有變量的線性組合，即設(shè)公共因子F由變量x表示的線性組合模型為：

表7 因子得分矩陣

該式稱為因子得分函數(shù)，將因子得分矩陣（表7）中因子系數(shù)代入模型（4）得到因子得分函數(shù)。將因子得分矩陣中系數(shù)代入（4）式即可得出因子得分函數(shù)。

將每個(gè)樣本企業(yè)的變量數(shù)據(jù)代入（5），即可計(jì)算出的每一個(gè)樣本企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益類（F1）因子得分、經(jīng)常收益類（F2）因子得分、非經(jīng)常收益類（F3）因子得分和股東收益類（F4）因子得分。根據(jù)每一個(gè)樣本企業(yè)F1至F4因子得分，結(jié)合方差貢獻(xiàn)率，得出因子綜合判斷模型。

將各因子得分代入（6），得到樣本企業(yè)綜合得分（表8）。

五、研究結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力一直倍受投資人、債權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者等相關(guān)利益者關(guān)注。本文利用因子分析法構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力評(píng)價(jià)模型，并對(duì)滬深兩市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了獲利能力評(píng)價(jià)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力評(píng)價(jià)模型，房地產(chǎn)企業(yè)為維持獲利能力，需要從以下方面著手：

表8 樣本企業(yè)綜合得分

（一）開(kāi)源節(jié)流。從獲力能力評(píng)價(jià)模型可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力主要經(jīng)營(yíng)收益類因子決定，主要涉及主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本、費(fèi)用等財(cái)務(wù)指標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷擴(kuò)大主營(yíng)業(yè)務(wù)，提高主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，且控制成本、費(fèi)用等支出。同時(shí)，經(jīng)常收益類因子進(jìn)一步說(shuō)明，房地產(chǎn)企業(yè)需要緊抓營(yíng)業(yè)類業(yè)務(wù)。

（二）資本管理。房地產(chǎn)行業(yè)屬于高密度的資本產(chǎn)業(yè)，具有投入大、回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，自有資本往往難以維持房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，需要持續(xù)融資和投資，因此，加強(qiáng)資本管理就顯得尤為必要。股東收益類因子主要涉及凈資產(chǎn)、資本金等收益狀況，為提高自有資本的收益，需要發(fā)揮融資資本的財(cái)務(wù)杠桿作用，加強(qiáng)資本管理控制，提高股東收益。非經(jīng)常收益類涉及資本的投資活動(dòng)，需要降低風(fēng)險(xiǎn)、提高收益。

總之，為保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷開(kāi)源節(jié)流、加強(qiáng)資本管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)的獲利能力。