文/馮巍 江蘇省常州市金壇區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 江蘇常州 213200

所謂住宅區(qū)公建配套設(shè)施主要是指為滿足住宅區(qū)居民日常生活在商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療及運動方面的需求，而設(shè)置的諸如超市、菜市場、銀行、理發(fā)店、診所、藥店、書店、旅館、學(xué)校及幼兒園等的設(shè)施或場地，要求必須具備功能性、經(jīng)濟和理性、實用性及環(huán)保協(xié)調(diào)性等屬性。此類公用配套設(shè)施在房地產(chǎn)行業(yè)中一直存在著權(quán)屬確定和管理問題，如若不合理解決，將會激化業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的矛盾，甚至引發(fā)嚴重的社會糾紛。本文中筆者將以江蘇省常州市金壇區(qū)為例，探究住宅區(qū)公建配套設(shè)施權(quán)屬和相關(guān)管理問題的破解策略，望能夠為廣大同行業(yè)人員提供一定的借鑒和啟示。

1、住宅區(qū)公建配套設(shè)施問題的呈現(xiàn)

筆者走訪了江蘇省常州市金壇區(qū)數(shù)個住宅區(qū)，總結(jié)其內(nèi)部的公建配套建設(shè)、權(quán)屬及管理方面存在的問題，主要包括這樣幾點：

首先，由于市場經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的日漸提高，傳統(tǒng)的公建配套設(shè)施建設(shè)理念已經(jīng)滿足不了居民和市場的雙重需求，其最為突出的表現(xiàn)就是設(shè)施的功能性不足、分布混亂、缺乏規(guī)劃，建設(shè)過程中“設(shè)施”流失等情況嚴重。

其次，經(jīng)濟效益與社會效益的失衡所引發(fā)的開發(fā)商“失責(zé)”。房地產(chǎn)開發(fā)商從自身的利益出發(fā)，進行住宅區(qū)的建設(shè)及共建配套設(shè)施的完善。但是當(dāng)住宅區(qū)本身面積不大，或者說其容量不足以負擔(dān)起一套完整的設(shè)施時，開發(fā)商通常會在建與不建、完善與不完善之間選擇否定的結(jié)果。再比如部分建筑用地過大，單獨的開發(fā)商很難完成獨自開發(fā)和建設(shè)的任務(wù)，因此該住宅區(qū)就會被割裂為幾個部分分別進行建設(shè)，但在此過程中，在沒有明確配套設(shè)施任務(wù)所屬的情況下，住宅區(qū)內(nèi)的公建配套設(shè)施很有可能成為開發(fā)商規(guī)劃中的漏洞。

再次，住宅區(qū)公建配套規(guī)劃建設(shè)脫離實際，以至于難以滿足住宅區(qū)居民的實際需求。比如部分開發(fā)商在既定的用地范圍內(nèi)建設(shè)了一套共建設(shè)施，但是住宅區(qū)周邊固有設(shè)施相對滯后，就會導(dǎo)致住宅區(qū)內(nèi)外設(shè)施氛圍的不統(tǒng)一，如此反而會引發(fā)配套過剩的問題。

最后，移交不到位所引發(fā)的管理混亂和困難。很多開發(fā)商在完成相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)后未能及時將其移交給相關(guān)管理部門或業(yè)主，就導(dǎo)致自用、自租、自利成為無法挽回的事實，此時再論開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛，已經(jīng)升級為權(quán)益問題，難以處理和改善。

2、住宅區(qū)公建配套設(shè)施管理策略

2.1 權(quán)屬清晰

根據(jù)常州市房產(chǎn)管理局、常州市發(fā)展計劃委員會、常州市國土資源局、常州市規(guī)劃局、常州市建設(shè)局及常州市物價局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施權(quán)屬界定與管理的有關(guān)規(guī)定》，目前金壇區(qū)的住宅公建設(shè)施主要分類兩類：一是營業(yè)性公建配套設(shè)施，二是非營業(yè)性公建配套設(shè)施。

這樣日后住宅區(qū)內(nèi)的居民可以根據(jù)這個劃分標(biāo)準(zhǔn)，自動將其權(quán)屬歸類，從此不需要為營業(yè)性配套用房以及社會公益屬性的公共用房承擔(dān)開支，一定程度上削減了購房負擔(dān)和壓力。另外需要注意的是，住宅區(qū)內(nèi)的車庫（包括機動車和非機動車）屬于非營業(yè)性公建設(shè)施，建設(shè)成本列入住宅區(qū)建設(shè)成本，因而不得對外進行銷售，在住宅區(qū)完成開發(fā)建設(shè)、并正式交付使用后，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理；而超出住宅建筑停車位最低控制指標(biāo)進行配套并得到規(guī)劃建設(shè)許可、且沒有列入建設(shè)成本的車庫則可以作為營業(yè)性配套公建設(shè)施進行銷售。

2.2 按規(guī)建設(shè)

首先，開發(fā)商要嚴格遵循地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)所應(yīng)秉承的各類規(guī)范、制度，從源頭控制和保持建設(shè)質(zhì)量。針對項目規(guī)劃中所列出的各類公建配套，要在設(shè)計要點中予以明確，并將其作為國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的重要補充。

其次，開發(fā)商在針對項目進行報批流程時，應(yīng)對規(guī)劃中的所有住宅、配套或其它類型的設(shè)施予以注明，包括名稱、規(guī)模、位置、面積及權(quán)屬。配套設(shè)施必須面積充分，縱然非營利性設(shè)施超出既定的建設(shè)面積也應(yīng)無償移交。在申請銷售許可時，樓盤銷售、物業(yè)服務(wù)單位招標(biāo)時，開發(fā)商還應(yīng)將住宅區(qū)內(nèi)的各類配套予以公示。

2.3 移交到位

在住宅區(qū)內(nèi)除卻營業(yè)性配套公建歸屬投資者，不需要進行相關(guān)的產(chǎn)權(quán)移交外，其余非營業(yè)性和社會公益性的配套共建設(shè)施都需要在相應(yīng)的房屋落成后，由開發(fā)商結(jié)合權(quán)屬分類（如下文圖表所示）進行移交。

結(jié)論：

總而言之，住宅區(qū)共建配套設(shè)施權(quán)屬及其管理問題是關(guān)系到居民生活質(zhì)量及社區(qū)體驗的大事，為合理避免居民或相關(guān)設(shè)施的使用者、權(quán)屬主體在應(yīng)用過程中產(chǎn)生各類權(quán)益糾紛，需要開發(fā)商在項目建設(shè)之初便做好相應(yīng)規(guī)劃，對各類設(shè)施做好分類、明晰權(quán)屬，按規(guī)建設(shè)，這樣才能合理而有效地避免“意外”。與此同時，對于金壇區(qū)而言，其房地產(chǎn)市場不斷開發(fā)的過程中還應(yīng)充分從周邊城市中汲取管理經(jīng)驗，以便我們的市場更為健康地成長。