程克群，程顥昕，王立群

(安徽農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，安徽 合肥 230036)

農(nóng)村宅基地是指農(nóng)民家庭依法批準(zhǔn)專(zhuān)門(mén)用于建造住宅的那部分土地，分為已建住宅的土地、曾建住宅但已無(wú)上蓋物而無(wú)法居住的土地和規(guī)劃為住宅用地的土地三種類(lèi)型。二十年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，土地需求旺盛。目前，安徽農(nóng)村宅基地存在兩個(gè)突出問(wèn)題，一個(gè)是大量農(nóng)業(yè)人口向城市聚集，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地閑置，形成“空心戶(hù)”“空心村”的問(wèn)題；另一個(gè)由于政府對(duì)農(nóng)民建房疏于監(jiān)督和指導(dǎo)，使農(nóng)村村落無(wú)序發(fā)展，農(nóng)村宅基地利用粗放、嚴(yán)重超標(biāo)或過(guò)剩閑置等問(wèn)題比較突出。

2015年3月，第十二屆人民代表大會(huì)常委會(huì)第十三次會(huì)議做出農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，同時(shí)提高被征地農(nóng)民分享土地增值收益比例的試點(diǎn)決定，從而實(shí)現(xiàn)宅基地自愿有償退出轉(zhuǎn)讓機(jī)制。4月，中共中央和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合發(fā)表《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，要求完善土地征收制度，建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，改革完善農(nóng)村宅基地制度，并于2017年底完成試點(diǎn)。2016年3月，安徽省國(guó)土資源廳財(cái)政廳、安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的通知》要求加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，保護(hù)耕地紅線(xiàn)，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，從而保障農(nóng)民合法權(quán)益，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，保護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。因此，對(duì)安徽省農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行深入調(diào)查，探尋阻礙安徽省農(nóng)村宅基地有償轉(zhuǎn)讓的主要因素，探索適合安徽省農(nóng)村宅基地有償轉(zhuǎn)讓的模式，推動(dòng)安徽省農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)走向規(guī)范化、科學(xué)化，對(duì)保障農(nóng)民的宅基地用益物權(quán)，加快推進(jìn)安徽省新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、農(nóng)村宅基地相關(guān)研究綜述

在農(nóng)村宅基地私有的國(guó)家，農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的處置比較完整，國(guó)外學(xué)者關(guān)于農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的研究較少。馬克思、恩格斯創(chuàng)立的地租理論，威廉·配第、詹姆斯·安德森、亞當(dāng)·斯密等研究的地價(jià)理論，科斯在產(chǎn)權(quán)理論中引入交易費(fèi)用討論制度安排與資源配置效率之間的關(guān)系等理論對(duì)農(nóng)村宅基地有償轉(zhuǎn)讓問(wèn)題具有重要的指導(dǎo)意義。

國(guó)內(nèi)對(duì)農(nóng)村宅基地有償轉(zhuǎn)讓的研究主要興起于2000年前后，其主要的研究成果有：李忠孝等最先論證了農(nóng)村宅基地有償使用的必要性和實(shí)踐方法[1]；趙之楓等從制度設(shè)計(jì)角度提出農(nóng)村宅基地有償使用和轉(zhuǎn)讓[2]；李福龍等提出建立農(nóng)村宅基地有償轉(zhuǎn)讓清理“空心戶(hù)”的觀(guān)點(diǎn)[3]；王崇敏等認(rèn)為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成熟，流轉(zhuǎn)中既不能因循守舊而陷入“路徑依賴(lài)”，又不能一味超前，需立足我國(guó)客觀(guān)實(shí)際，進(jìn)一步提出探索農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓最低保護(hù)價(jià)[4]；章合運(yùn)等從促進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度化、規(guī)范化、法制化的角度構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓模式[5]；張新寶等研究了農(nóng)村宅基地私下流轉(zhuǎn)情況，提出農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)以放開(kāi)、搞活、規(guī)范為著力點(diǎn)因地制宜逐步推進(jìn)[6]；徐萬(wàn)剛等從城市化視角分析農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，認(rèn)為要確保宅基地的福利性質(zhì)，賦予其自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利[7]；孟俊紅從平等角度提出農(nóng)村宅基地使用權(quán)要有償化、有期限、去身份、去社會(huì)保障功能以實(shí)現(xiàn)與城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)平等的流轉(zhuǎn)[8]；朱明芬等研究了農(nóng)村宅基地使用權(quán)隱性流轉(zhuǎn)及其存在的根本原因，規(guī)制了宅基地隱性流轉(zhuǎn)的可行途徑[9]；劉衛(wèi)柏等通過(guò)橫向比較分析農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題，并在實(shí)證調(diào)研的基礎(chǔ)上總結(jié)了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的模式并從流轉(zhuǎn)制度建設(shè)的角度提出了建議[10]；張義博認(rèn)為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)典型模式為“宅基地?fù)Q房”“聯(lián)建”“地票”三種，并對(duì)各模式的實(shí)施進(jìn)行了深入分析[11]；賀日開(kāi)從一般原則、具體建議、相關(guān)配套制度的建立與完善三個(gè)層面闡述了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建[12]；許前川從農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中財(cái)產(chǎn)權(quán)不平等問(wèn)題和社會(huì)正當(dāng)性存疑等角度剖析宅基地流轉(zhuǎn)中的立法問(wèn)題并提出健全有序流轉(zhuǎn)的法律體系和強(qiáng)化差異化流轉(zhuǎn)的立法安排[13]。

安徽省農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究的主要成果是：胡峰研究了安徽天長(zhǎng)市農(nóng)村宅基地權(quán)屬情況、流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、流轉(zhuǎn)制度試點(diǎn)改革情況，分析了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的特征以及影響農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力和阻滯力[14]；李孝華提出宅基地上建筑物可區(qū)分所有，并以宅基地上建筑物區(qū)分所有為基礎(chǔ)構(gòu)建農(nóng)村房地流轉(zhuǎn)制度[15]；王麗惠通過(guò)對(duì)皖北農(nóng)村的實(shí)證調(diào)查認(rèn)為皖北農(nóng)村宅基地閑置狀況并不突出，退出需求弱，問(wèn)題的核心在于建房秩序失范造成了宅基地的浪費(fèi)，建議重在加強(qiáng)基層組織對(duì)宅基地的規(guī)劃和管控[16]；汪恭禮調(diào)查了宣城市農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)方式、分析了在流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題并從流轉(zhuǎn)思路、立法、推進(jìn)手段等方面提出了建議[17]。

綜上所述，關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)理論與實(shí)證研究成果豐富，但是關(guān)于宅基地有償轉(zhuǎn)讓的研究相對(duì)較少，對(duì)安徽省農(nóng)村宅基地有償轉(zhuǎn)讓的系統(tǒng)性調(diào)查和有償轉(zhuǎn)讓的具體思路、模式是現(xiàn)有研究還沒(méi)有做到的，本文采用文獻(xiàn)研究、問(wèn)卷調(diào)查、描述性統(tǒng)計(jì)、雙變量獨(dú)立性檢驗(yàn)、方差分析、回歸分析等方法綜合研究安徽省農(nóng)村宅基地有償轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，為農(nóng)村宅基地有償轉(zhuǎn)讓提供新思路和新方向。

二、安徽省宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

通過(guò)對(duì)安徽省17個(gè)市、48個(gè)縣、75個(gè)村莊的走訪(fǎng)調(diào)查，了解安徽省農(nóng)村宅基地占用、流轉(zhuǎn)基本情況，探尋影響農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的阻礙因素，為安徽省農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)走向規(guī)范化、科學(xué)化，保障農(nóng)民的宅基地用益物權(quán)，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展提供實(shí)證依據(jù)。

(一)安徽農(nóng)村宅基地占用、建房情況分析

1.農(nóng)村常住人口結(jié)構(gòu)分析

在有效調(diào)查的75個(gè)行政村中，60歲以上人口在總?cè)丝谥械钠骄壤蠹s為29.23%，這部分人口是現(xiàn)在農(nóng)村宅基地的常住人口，也是對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)持反對(duì)意見(jiàn)的主要人口。針對(duì)中青年人口的調(diào)查顯示，在有效調(diào)查的74個(gè)行政村中，平均有48.99%的家庭夫妻雙方均長(zhǎng)期在外務(wù)工，這也是農(nóng)村很多新建住房平時(shí)長(zhǎng)期空置的主要原因。其中有的行政村夫妻雙方均長(zhǎng)期在外務(wù)工的家庭占全村總家庭戶(hù)數(shù)的比例高達(dá)93%。比如地處合肥市郊區(qū)的馬郢村，全村僅兩戶(hù)人家，其余房屋均長(zhǎng)期空置，僅在春節(jié)時(shí)有人居住。

2.宅基地占用面積普遍超標(biāo)

通過(guò)對(duì)315份農(nóng)戶(hù)有效問(wèn)卷和75份村干部訪(fǎng)談問(wèn)卷的匯總分析，發(fā)現(xiàn)安徽省農(nóng)村宅基地戶(hù)均占用面積為379m2左右，根據(jù)安徽省農(nóng)村宅基地管理規(guī)定，農(nóng)村宅基地占用標(biāo)準(zhǔn)是每處不超過(guò)200m2，占用建設(shè)用地和未利用地每處不超過(guò)233m2，所以戶(hù)均宅基地占用面積存在超標(biāo)現(xiàn)象。具體頻數(shù)和頻率分布如表1所示。

表1 農(nóng)戶(hù)宅基地占用情況分布

3.存在未建房宅基地耕種現(xiàn)象

在315戶(hù)被調(diào)查農(nóng)戶(hù)中，有111戶(hù)農(nóng)戶(hù)擁有閑置未建房的宅基地，占到被調(diào)查農(nóng)戶(hù)的35.2%，戶(hù)均閑置宅基地面積達(dá)到309m2，閑置宅基地的頻數(shù)和頻率分布如表2所示。這些閑置宅基地有可能是因?yàn)榧依镄值軒讉€(gè)，在小范圍宅基地變動(dòng)中分到的，也可能是因?yàn)橛械霓r(nóng)戶(hù)住在老宅，一直沒(méi)有在新的宅基地上建房。

表2 農(nóng)戶(hù)未建房宅基地情況分布

同時(shí)，在對(duì)74位村干部走訪(fǎng)中，匯總統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)所調(diào)查行政村空置未建房宅基地約占總宅基地面積的11.77%，這部分宅基地雖然是以宅基地的形式分給農(nóng)戶(hù)的，但是從未建房，一直在種植糧食或樹(shù)木，造成一定的宅基地指標(biāo)浪費(fèi)。

4.存在在耕地上建房現(xiàn)象

此次調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)一個(gè)普遍現(xiàn)象，很多農(nóng)戶(hù)本來(lái)有宅基地或者老宅，但是因?yàn)樵姓仉x村莊的主路較遠(yuǎn)，交通不便，所以這些農(nóng)戶(hù)在建新宅時(shí)，選擇在沿主路、交通相對(duì)比較便利的耕地上建房。還有一些“開(kāi)發(fā)商(較有錢(qián)農(nóng)民沿路建房出售)”，會(huì)選擇沿“村村通”公路的路邊耕地或產(chǎn)權(quán)不明確的土地建房出售，造成土地?zé)o序使用、耕地浪費(fèi)的現(xiàn)象。根據(jù)75個(gè)行政村的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，村均有9.8戶(hù)農(nóng)戶(hù)在耕地上建房，其耕地建房的頻率和頻數(shù)分布如表3所示。

表3 各行政村耕地建房情況統(tǒng)計(jì)

5.“空心戶(hù)”現(xiàn)象存在不顯著

“空心戶(hù)”“空心村”現(xiàn)象在安徽省農(nóng)村是存在的，村子里老人居多，很多房屋都大門(mén)緊鎖，無(wú)人居住現(xiàn)象很普遍。調(diào)查的75個(gè)行政村，空置超過(guò)一年的宅基地及地上房屋占宅基地總數(shù)的平均比例約為15.79%。也就是說(shuō)大部分房屋雖然調(diào)查人觀(guān)察其處于閑置狀態(tài)，但是逢年過(guò)節(jié)時(shí)會(huì)有人居住，房屋長(zhǎng)期空置率并不很顯著，“空心戶(hù)”“空心村”現(xiàn)象存在但是不顯著。

針對(duì)閑置的宅基地及地上房屋而言，造成其長(zhǎng)期閑置的原因可以歸納為建新不拆舊、農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房、農(nóng)民繼承祖輩房屋而自己有新宅三個(gè)主要原因。因?yàn)檫@三種原因?qū)е碌恼乜罩迷俅问褂玫目赡苄暂^小，可以作為宅基地流轉(zhuǎn)的首要目標(biāo)。

(二)宅基地流轉(zhuǎn)情況分析

在有效調(diào)研的75個(gè)行政村中，有6個(gè)行政村地處市郊，占樣本總量的8%，18個(gè)行政村地處偏遠(yuǎn)地區(qū)，占樣本總量的24%，其余51個(gè)行政村分布在交通較便利、人口較集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。各行政村的宅基地流轉(zhuǎn)情況具體分析如下：

1.宅基地流轉(zhuǎn)發(fā)生較少

雖然政府近年來(lái)一直在推進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)，但調(diào)研結(jié)果顯示農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)并不積極，進(jìn)行流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶(hù)是比較少的。即使在宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的金寨縣，大多數(shù)農(nóng)戶(hù)都不愿意離開(kāi)原有宅基地，搬到集中居住點(diǎn)去居住。在調(diào)查的75個(gè)行政村中，有72%的行政村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象是個(gè)別發(fā)生的，只有在靠近城市的行政村，由于政府開(kāi)發(fā)征地、修路征地等原因，會(huì)有較多的宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象發(fā)生。

2.宅基地流轉(zhuǎn)方式和流轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)分析

對(duì)農(nóng)戶(hù)已經(jīng)流轉(zhuǎn)的宅基地進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有31%的農(nóng)戶(hù)轉(zhuǎn)讓宅基地時(shí)都是私下交易的，其中有一些會(huì)找當(dāng)?shù)匾恍┑赂咄氐娜俗鲋虚g見(jiàn)證人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)遣粫?huì)按照法定轉(zhuǎn)讓流程轉(zhuǎn)讓?zhuān)嗟氖强陬^協(xié)議或私下契約。只有17%的農(nóng)戶(hù)在轉(zhuǎn)讓宅基地時(shí)會(huì)通過(guò)村委會(huì)或者土地管理機(jī)構(gòu)辦理正式的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。這說(shuō)明，一方面，農(nóng)戶(hù)不了解宅基地流轉(zhuǎn)的法定程序和相關(guān)政策、法規(guī)；另一方面，農(nóng)民缺乏了解宅基地流轉(zhuǎn)政策的途徑，地方政府對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)政策與法規(guī)的宣傳也幾乎處于空白，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)工作很難開(kāi)展。

對(duì)于宅基地轉(zhuǎn)讓動(dòng)機(jī)的調(diào)查顯示，有19%的農(nóng)戶(hù)將宅基地流轉(zhuǎn)是因?yàn)橐呀?jīng)在城市購(gòu)買(mǎi)住房，宅基地空置。還有18%的農(nóng)戶(hù)因?yàn)槌钟卸嘤嗾匾蚨D(zhuǎn)賣(mài)給同村其他農(nóng)戶(hù)，這明顯不符合“一戶(hù)一處宅基地”的農(nóng)村宅基地管理規(guī)定。大部分宅基地轉(zhuǎn)讓是因?yàn)檗r(nóng)戶(hù)各種原因需建新宅，對(duì)原有宅基地面積或者位置不滿(mǎn)意，用原有耕地或宅基地置換同村其他農(nóng)戶(hù)的宅基地、耕地來(lái)建造新宅，而村集體對(duì)這一點(diǎn)疏于監(jiān)管，造成村落無(wú)序化發(fā)展和耕地的浪費(fèi)。

三、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)阻礙因素的定量分析

通過(guò)以上分析發(fā)現(xiàn)，想要進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地改革，推動(dòng)農(nóng)村宅基地進(jìn)一步入市流轉(zhuǎn)，還面臨著一些阻礙因素。

(一)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)阻礙因素的描述性統(tǒng)計(jì)分析

調(diào)查問(wèn)卷選擇年齡在20歲以上的農(nóng)村人口，平均年齡48歲，代表著對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)起決策作用的主要人群，其中男女比例為65∶35，文化程度大多在中小學(xué)水平，調(diào)查對(duì)象符合研究目的。

1.農(nóng)戶(hù)對(duì)現(xiàn)有宅基地及地上房屋估價(jià)分析

匯總315位調(diào)查對(duì)象的問(wèn)卷發(fā)現(xiàn)，大部分農(nóng)村宅基地上房屋的建造年限都在3年以上，其中59%的房屋建造年限超過(guò)10年，43%的農(nóng)戶(hù)對(duì)現(xiàn)有宅基地及房屋的估價(jià)在10萬(wàn)元以上，51.6%的農(nóng)戶(hù)對(duì)所持有宅基地的估價(jià)在1萬(wàn)元到10萬(wàn)元之間(見(jiàn)表4、表5)。以安徽省農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)縣金寨縣為例，假設(shè)不考慮激勵(lì)機(jī)制，農(nóng)戶(hù)簽訂自愿退出協(xié)議退出宅基地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如表6，農(nóng)戶(hù)在完成地面房屋拆除和宅基地騰退后可按該標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。通過(guò)我們對(duì)315戶(hù)農(nóng)戶(hù)的調(diào)查，戶(hù)均宅基地面積為379m2，假設(shè)這379m2均已建房，根據(jù)表5的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)戶(hù)最高可以獲得114 865元的補(bǔ)償款，最低可以獲得58 865元的補(bǔ)償款，主要取決于房屋的建造類(lèi)型。另外激勵(lì)政策會(huì)使農(nóng)戶(hù)實(shí)際得到的補(bǔ)償款高于以上計(jì)算出來(lái)的金額。由此可見(jiàn)，部分農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地的估價(jià)略高于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但大部分農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地的估價(jià)還是比較接近補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的。但是從農(nóng)戶(hù)的角度來(lái)看，搬遷至集中居住點(diǎn)，會(huì)覺(jué)得自己的居住面積比原來(lái)小了、離自家耕地遠(yuǎn)了，而補(bǔ)償款不足以購(gòu)置集中點(diǎn)規(guī)劃房，或在集中點(diǎn)新建住宅時(shí)，還要從銀行貸款或使用積蓄，從而導(dǎo)致很多農(nóng)戶(hù)處于觀(guān)望狀態(tài)。

表4 宅基地建造年限

表5 農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地及地上房屋估價(jià)

2.農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地相關(guān)政策認(rèn)知度分析

被調(diào)查的315位農(nóng)民中，有64.8%的人表示不很清楚宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策，僅有1%的人表示很清楚宅基地流轉(zhuǎn)政策，其他34.3%的人表示有了解或者聽(tīng)說(shuō)過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)政策。而對(duì)宅基地的歸屬問(wèn)題，有56.1%的人認(rèn)為宅基地屬于自己所有，有14%的人認(rèn)為屬于國(guó)家，僅有19.7%的人同意宅基地屬于村集體所有。對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的具體程序，有高達(dá)93.9%被調(diào)查者表示不很清楚，僅僅3.5%的被調(diào)查表示很清楚宅基地的流轉(zhuǎn)程序。

表6 金寨縣農(nóng)村宅基地資源退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

資料來(lái)源：根據(jù)金寨縣政務(wù)公開(kāi)網(wǎng)資料整理，http://www.ahjinzhai.gov.cn/， 2016年3月25日。

分析表明很多農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策和具體程序不甚了解，產(chǎn)權(quán)意識(shí)薄弱，更不清楚存在農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)。所以讓農(nóng)民了解自己的權(quán)利是什么，充分認(rèn)識(shí)和理解宅基地流轉(zhuǎn)政策推進(jìn)的利和弊，政策制定上要和民意，得民心，才能解決農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中資產(chǎn)歸屬不清、權(quán)責(zé)不明、保護(hù)不嚴(yán)、流轉(zhuǎn)不暢等問(wèn)題，讓農(nóng)村“沉睡的資產(chǎn)”活起來(lái)。

3.農(nóng)戶(hù)對(duì)政府推動(dòng)宅基地流轉(zhuǎn)的態(tài)度分析

在313份關(guān)于農(nóng)戶(hù)對(duì)政府推動(dòng)宅基地流轉(zhuǎn)政策的有效問(wèn)卷中，36.7%的農(nóng)戶(hù)很支持政府推動(dòng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，希望農(nóng)村能發(fā)展得更加現(xiàn)代化；農(nóng)業(yè)能夠向科技化進(jìn)步，25.9%的農(nóng)戶(hù)反對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，這部分農(nóng)戶(hù)以老年人為主，他們希望能夠留房養(yǎng)老，依靠耕地自給自足，有葉落歸根的思想，還有37.1%的農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)政策的推進(jìn)保持觀(guān)望態(tài)度，一方面不愿意放棄現(xiàn)有宅基地，另一方面又渴望政府能夠推出有效的措施保護(hù)農(nóng)民利益，推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。

4.農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)后的憂(yōu)慮分析

關(guān)于農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的觀(guān)望態(tài)度，調(diào)查發(fā)現(xiàn)有50%以上的農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)主要有兩個(gè)擔(dān)憂(yōu)：一是擔(dān)心以后沒(méi)地方住，二是擔(dān)心流轉(zhuǎn)價(jià)格低。研究分析很多農(nóng)戶(hù)其實(shí)是擔(dān)心農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)后在城里買(mǎi)不起房或者無(wú)力在居住點(diǎn)購(gòu)房或建房，家里的宅基地簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議又不可以再申請(qǐng)宅基地，所以在價(jià)格和居住地兩方面產(chǎn)生擔(dān)憂(yōu)。還有40.3%的農(nóng)戶(hù)出于對(duì)政府流轉(zhuǎn)政策的不了解而不愿意流轉(zhuǎn)宅基地。僅有29.5%的農(nóng)戶(hù)出于鄉(xiāng)土情結(jié)或者認(rèn)為現(xiàn)有宅基地是祖宅，不愿意流轉(zhuǎn)宅基地。由此可見(jiàn)宅基地流轉(zhuǎn)的主要阻礙因素是流轉(zhuǎn)價(jià)格和政府的政策宣傳兩個(gè)方面。

(二)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)阻礙因素的交叉分析和卡方檢驗(yàn)

根據(jù)對(duì)調(diào)查對(duì)象宅基地出售意愿的統(tǒng)計(jì)，315位農(nóng)戶(hù)中僅9.8%的人明確表示愿意流轉(zhuǎn)宅基地，68.3%的農(nóng)戶(hù)不愿意流轉(zhuǎn)宅基地，還有21.9%的農(nóng)戶(hù)選擇觀(guān)望事態(tài)的發(fā)展。那么影響農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)態(tài)度的原因是什么？研究人員在調(diào)查問(wèn)卷基礎(chǔ)上，進(jìn)行了交叉分析和卡方檢驗(yàn)，分別檢驗(yàn)了個(gè)人情況、宅基地基本情況、農(nóng)戶(hù)工作狀態(tài)、農(nóng)戶(hù)收入四個(gè)方面的因素對(duì)農(nóng)戶(hù)宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響。

1.宅基地流轉(zhuǎn)意愿對(duì)個(gè)人情況的交叉分析和卡方檢驗(yàn)

本研究選取農(nóng)戶(hù)的年齡、性別、受教育程度三個(gè)主要指標(biāo)，通過(guò)卡方檢驗(yàn)分析這三個(gè)因素對(duì)農(nóng)戶(hù)宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響。在的315位農(nóng)戶(hù)中，僅31位農(nóng)戶(hù)明確表示愿意流轉(zhuǎn)宅基地，而明確表示不愿意流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶(hù)高達(dá)215人。通過(guò)表7、表8、表9可以看出，隨著年齡的增長(zhǎng)，愿意流轉(zhuǎn)宅基地的農(nóng)戶(hù)與其所處年齡段比率越來(lái)越小，也就是說(shuō)年齡輕的農(nóng)戶(hù)更傾向于流轉(zhuǎn)宅基地，而年齡越是偏大的農(nóng)戶(hù)越不愿意流轉(zhuǎn)宅基地。在接受調(diào)查的204位男性農(nóng)戶(hù)中，僅7.8%的男性愿意轉(zhuǎn)讓宅基地，而接受調(diào)查的110位女性中，這一比例為13.6%，可見(jiàn)女性更傾向于轉(zhuǎn)讓宅基地。受教育程度高的農(nóng)戶(hù)更傾向于將宅基地轉(zhuǎn)讓。同時(shí)考慮年齡和性別兩個(gè)因素時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)45歲以下的女性比男性更傾向于愿意流轉(zhuǎn)宅基地，而45歲以后的男性和女性宅基地流轉(zhuǎn)意愿均有所下降。

表7 愿意進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶(hù)在年齡上的分布

表8 愿意進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶(hù)在受教育程度上的分布

表9 愿意進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶(hù)在性別上的分布

將性別、年齡和受教育程度分別與農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿進(jìn)行雙變量獨(dú)立性檢驗(yàn)——卡方檢驗(yàn)(檢驗(yàn)數(shù)據(jù)見(jiàn)表10)，一般認(rèn)為若P值小于0.05(也可以以0.1為判斷標(biāo)準(zhǔn))，則認(rèn)為兩個(gè)檢驗(yàn)因素之間是不獨(dú)立的，P值越小，假設(shè)越容易被接受(后同，不再?gòu)?fù)述)。很明顯年齡、性別和受教育程度三個(gè)因素對(duì)農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿的P值均大于0.1，所以可以判斷這三個(gè)因素對(duì)流轉(zhuǎn)意愿的影響不顯著。

表10 流轉(zhuǎn)意愿對(duì)性別、年齡和受教育程度的卡方檢驗(yàn)

2.宅基地流轉(zhuǎn)意愿對(duì)宅基地情況的交叉分析和卡方檢驗(yàn)

在對(duì)宅基地基本情況進(jìn)行分析時(shí)，本研究選擇了宅基地所在行政村的位置、宅基地地上房屋建造年限和農(nóng)戶(hù)對(duì)地上房屋的估價(jià)三個(gè)因素分析其對(duì)農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿的影響。通過(guò)交叉分析(見(jiàn)表11、表12、表13)，可以看到靠近城市的農(nóng)戶(hù)，更愿意進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)，愿意流轉(zhuǎn)人數(shù)在該地區(qū)總?cè)藬?shù)中的最高比例接近20%，而邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)積極性不高。而就房屋建造年限和房屋估價(jià)這兩個(gè)影響因素而言，房屋建造時(shí)間越長(zhǎng)的農(nóng)戶(hù)越傾向于流轉(zhuǎn)，可能是由于部分農(nóng)戶(hù)急需改善居住條件的，集中居住點(diǎn)居住環(huán)境更好一些，故流轉(zhuǎn)意愿較強(qiáng)烈。而對(duì)房屋造價(jià)這一因素的調(diào)查結(jié)果顯示，房屋的造價(jià)對(duì)農(nóng)戶(hù)的流轉(zhuǎn)意愿沒(méi)有明顯的影響。

表11 愿意流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)在行政村位置的分布

表12 愿意流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)在房屋建造年限的分布

表13 愿意流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)在房屋估價(jià)的分布

將行政村所在的位置、宅基地上房屋的建造年限和農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地上房屋的估價(jià)三個(gè)因素分別與農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿進(jìn)行雙變量獨(dú)立性檢驗(yàn)——卡方檢驗(yàn)(檢驗(yàn)數(shù)據(jù)見(jiàn)表14)，發(fā)現(xiàn)行政村所處位置這一因素對(duì)農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿的P值為0.07，小于0.1，為農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿的顯著影響因素，而房屋建造年限和農(nóng)戶(hù)對(duì)房屋的估價(jià)這兩個(gè)因素對(duì)流轉(zhuǎn)意愿沒(méi)有顯著影響。

表14 流轉(zhuǎn)意愿對(duì)行政村位置、房屋年限和估價(jià)的卡方檢驗(yàn)

3.宅基地流轉(zhuǎn)意愿對(duì)農(nóng)戶(hù)工作狀態(tài)的交叉分析和卡方檢驗(yàn)

考慮到農(nóng)戶(hù)的工作狀態(tài)可能會(huì)影響到農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的態(tài)度，研究選擇農(nóng)戶(hù)日常外出務(wù)工情況和外出務(wù)工地點(diǎn)兩個(gè)指標(biāo)來(lái)檢測(cè)農(nóng)戶(hù)工作狀態(tài)對(duì)其宅基地流轉(zhuǎn)態(tài)度的影響。從表15、表16可以看出，在參與調(diào)查的315人中，只在外務(wù)工人員為88人，在這88人中，有15.9%的農(nóng)戶(hù)愿意進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)。與之形成鮮明對(duì)比的是一邊務(wù)農(nóng)一邊打工的農(nóng)戶(hù)127人中，僅5.5%的農(nóng)戶(hù)愿意進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)，這些農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地依賴(lài)性要強(qiáng)一些，不愿離開(kāi)現(xiàn)有居住地。對(duì)外出務(wù)工的215人就外出務(wù)工地點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查，發(fā)現(xiàn)農(nóng)戶(hù)打工的地方離家鄉(xiāng)越近，越是傾向于愿意流轉(zhuǎn)宅基地。但是僅9.7%的人愿意流轉(zhuǎn)宅基地，這一數(shù)據(jù)和我們對(duì)參與調(diào)查的315位農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿的調(diào)查結(jié)果9.8%是比較接近的。說(shuō)明總體上來(lái)說(shuō)，農(nóng)戶(hù)宅基地流轉(zhuǎn)積極性都不是很高。

表15 愿意流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)在農(nóng)戶(hù)工作狀態(tài)的分布

表16 愿意流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)在務(wù)工地點(diǎn)的分布

對(duì)農(nóng)戶(hù)工作狀態(tài)和農(nóng)戶(hù)外出務(wù)工地點(diǎn)兩個(gè)因素分別對(duì)農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿進(jìn)行雙變量獨(dú)立性檢驗(yàn)——卡方檢驗(yàn)(見(jiàn)表17)，發(fā)現(xiàn)農(nóng)戶(hù)工作狀態(tài)這一因素對(duì)農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿的P值為0.017，小于0.1，為農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿的顯著影響因素，而農(nóng)戶(hù)外出務(wù)工地點(diǎn)這一因素對(duì)流轉(zhuǎn)意愿沒(méi)有顯著影響。

表17 流轉(zhuǎn)意愿對(duì)農(nóng)戶(hù)工作狀態(tài)和務(wù)工地點(diǎn)的卡方檢驗(yàn)

4.宅基地流轉(zhuǎn)意愿對(duì)農(nóng)戶(hù)收入的交叉分析和卡方檢驗(yàn)

針對(duì)農(nóng)戶(hù)的收入來(lái)源和收入水平，研究設(shè)計(jì)了三個(gè)指標(biāo)：家庭收入主要來(lái)源(多選項(xiàng)目)，家庭年農(nóng)業(yè)收入水平和家庭年非農(nóng)業(yè)收入水平，檢測(cè)農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿對(duì)這三個(gè)指標(biāo)的交叉結(jié)果和卡方檢驗(yàn)。在313份有效問(wèn)卷中，有59.7%的家庭收入主要依靠外出務(wù)工，還有36.1%的家庭收入來(lái)源主要依靠在家種養(yǎng)殖，同時(shí)在家做點(diǎn)小生意或其他收入來(lái)源分別占到17.6%和12.5%。從表18、表19、表20可以看出，以在家做生意為主要來(lái)源的農(nóng)戶(hù)，對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)熱情最高，達(dá)到16.36%，而在家從事種養(yǎng)殖業(yè)的農(nóng)戶(hù)中只有7.08%的人愿意進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)。研究人員通過(guò)走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，依靠在家附近做生意為主要收入來(lái)源的農(nóng)戶(hù)，很多會(huì)選擇在當(dāng)?shù)乜h城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)置房，從而愿意將家里的宅基地賣(mài)掉。反而依靠務(wù)工為主要收入來(lái)源的農(nóng)戶(hù)，在城市購(gòu)房成本高，大多不愿意流轉(zhuǎn)宅基地。以種養(yǎng)殖為主要收入來(lái)源的農(nóng)戶(hù)更不愿意離開(kāi)宅基地。

通過(guò)對(duì)家庭農(nóng)業(yè)收入與非農(nóng)業(yè)收入的水平進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)并非所有在外務(wù)工人員都不愿意流轉(zhuǎn)宅基地，根本決定因素是非農(nóng)業(yè)收入水平的高低，這里的非農(nóng)業(yè)收入包含務(wù)工收入和做生意等其他收入來(lái)源。從表18、表19、表20可以看到，非農(nóng)業(yè)收入水平越高的農(nóng)戶(hù)，越傾向于愿意流轉(zhuǎn)宅基地。而家庭農(nóng)業(yè)收入越低的農(nóng)戶(hù)，越傾向于愿意宅基地的流轉(zhuǎn)。反言之，家庭收入對(duì)農(nóng)業(yè)的依賴(lài)性越強(qiáng)，農(nóng)戶(hù)越不愿意流轉(zhuǎn)宅基地。

表18 愿意流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)在農(nóng)戶(hù)收入因素上的分布

表19 愿意流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)在農(nóng)戶(hù)家庭年非農(nóng)業(yè)收入因素上的分布

表20 愿意流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)在農(nóng)戶(hù)家庭年農(nóng)業(yè)收入因素上的分布

因?yàn)榧彝ナ杖胫饕獊?lái)源這一因素被設(shè)置為多選項(xiàng)目，所以在本研究中沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行卡方檢驗(yàn)。但是對(duì)農(nóng)戶(hù)家庭非農(nóng)業(yè)收入和家庭農(nóng)業(yè)收入兩個(gè)因素分別與農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿進(jìn)行雙變量獨(dú)立性檢驗(yàn)——卡方檢驗(yàn)(見(jiàn)表21)時(shí)，發(fā)現(xiàn)家庭非農(nóng)業(yè)收入這一因素卡方檢驗(yàn)的P值為0.002，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于0.1，為農(nóng)戶(hù)宅基地流轉(zhuǎn)意愿的最顯著影響因素，而家庭農(nóng)業(yè)收入這一因素的P值為0.051，也是農(nóng)戶(hù)宅基地流轉(zhuǎn)意愿的顯著影響因素。

表21 流轉(zhuǎn)意愿對(duì)農(nóng)戶(hù)收入的卡方檢驗(yàn)

(三)多分類(lèi)logistic回歸分析

通過(guò)對(duì)11個(gè)可能影響農(nóng)戶(hù)宅基地流轉(zhuǎn)意愿的因素進(jìn)行了交叉分析和卡方檢驗(yàn)，研究發(fā)現(xiàn)對(duì)農(nóng)戶(hù)宅基地流轉(zhuǎn)意愿有顯著影響的因素有四個(gè)，分別是：行政村所處位置、農(nóng)戶(hù)工作狀態(tài)、家庭非農(nóng)業(yè)收入和家庭農(nóng)業(yè)收入。為了進(jìn)一步分析這四個(gè)影響因素對(duì)農(nóng)戶(hù)宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響程度，本研究建立了多分類(lèi)logistic回歸模型進(jìn)行進(jìn)一步研究。

對(duì)已經(jīng)選擇的四個(gè)影響因素就流轉(zhuǎn)意愿進(jìn)行似然比檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)過(guò)交叉影響，這四個(gè)因素中顯著水平最高的是家庭年非農(nóng)業(yè)收入(P=0.024)，另三個(gè)因素的顯著水平依次是工作狀態(tài)、行政村所處位置和家庭年農(nóng)業(yè)收入。由此可見(jiàn)，家庭非農(nóng)業(yè)收入水平是最顯著的宅基地流轉(zhuǎn)影響因素。

將以上四個(gè)因素的各選項(xiàng)和流轉(zhuǎn)意愿進(jìn)行多分類(lèi)logistic回歸，得到的參數(shù)見(jiàn)表22，當(dāng)B值大于0時(shí)，說(shuō)明農(nóng)戶(hù)越符合選項(xiàng)中的條件，越接受對(duì)流轉(zhuǎn)意愿的假設(shè)；當(dāng)B值小于0時(shí)，說(shuō)明農(nóng)戶(hù)越符合選項(xiàng)中的條件，越不接受對(duì)流轉(zhuǎn)意愿的假設(shè)。當(dāng)農(nóng)戶(hù)的家庭年非農(nóng)業(yè)收入超過(guò)6萬(wàn)元的時(shí)候，收入越高，越傾向于進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)。而家庭年農(nóng)業(yè)收入在5 000元以下時(shí)，收入越低，越愿意進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)，因?yàn)榧彝ナ杖氩灰揽哭r(nóng)業(yè)收入，對(duì)宅基地的依賴(lài)程度就會(huì)低。當(dāng)農(nóng)戶(hù)只在家務(wù)農(nóng)時(shí)，更愿意進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)，行政村的位置處于交通便利的鄉(xiāng)鎮(zhèn)時(shí)，農(nóng)戶(hù)更愿意進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)。

表22 各選項(xiàng)對(duì)流轉(zhuǎn)意愿顯著影響參數(shù)估計(jì)

說(shuō)明：因?yàn)椤坝^(guān)望”這一參數(shù)冗余，所以將其設(shè)為零。

在對(duì)回歸參數(shù)進(jìn)行比較后，通過(guò)對(duì)樣本建立的多分類(lèi)logistic回歸分析，對(duì)以上四個(gè)因素的影響進(jìn)行觀(guān)測(cè)值和預(yù)測(cè)值的對(duì)比，評(píng)價(jià)本研究中建立的多類(lèi)別邏輯回歸模型在研究范圍內(nèi)的適用性。

表23中收錄的是本研究建立的多分類(lèi)logistic回歸模型的一部分預(yù)測(cè)結(jié)果。從表中可以看出，模型的預(yù)測(cè)結(jié)果與樣本的觀(guān)察結(jié)果是很接近的，說(shuō)明該模型在以上四個(gè)因素的影響下，預(yù)測(cè)農(nóng)戶(hù)的流轉(zhuǎn)意愿具有一定的可靠性。以表中數(shù)據(jù)為例，當(dāng)四個(gè)影響因素的取值為：農(nóng)戶(hù)家庭農(nóng)業(yè)收入為“5 000元以下”、家庭非農(nóng)業(yè)收入為“3萬(wàn)元以下”、工作狀態(tài)為“只在家務(wù)農(nóng)”、行政村位置處于“城郊”時(shí)，按照預(yù)測(cè)模型，預(yù)測(cè)農(nóng)戶(hù)的流轉(zhuǎn)意愿為“愿意”的頻數(shù)為0.150，實(shí)際觀(guān)察值為0；為“不愿意”的頻數(shù)為0.635，實(shí)際觀(guān)察值為1；為“觀(guān)望”的頻數(shù)為0.215，實(shí)際觀(guān)察值為0。

當(dāng)影響因素的取值發(fā)生變化，比如將四個(gè)影響因素的取值改為：家庭農(nóng)業(yè)收入取值為“5 000元以下”、家庭非農(nóng)業(yè)收入取值為“3—6萬(wàn)元”、行政村所在位置處于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、農(nóng)戶(hù)工作狀態(tài)取值為“只在外務(wù)工”時(shí)，農(nóng)戶(hù)流轉(zhuǎn)意愿為“愿意”“不愿意”“觀(guān)望”的預(yù)測(cè)頻數(shù)分別是3.265、10.207、7.527，而實(shí)際觀(guān)察值分別為3、10、8，和預(yù)測(cè)結(jié)果是非常接近的。

表23 多分類(lèi)邏輯回歸模型的預(yù)測(cè)值和觀(guān)察值比較分析(部分)

通過(guò)以上分析，可以看出影響宅基地流轉(zhuǎn)的主要因素有：農(nóng)戶(hù)對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格的不滿(mǎn)意、農(nóng)戶(hù)對(duì)政府流轉(zhuǎn)政策信息的不了解、宅基地所處行政村的地理位置、農(nóng)戶(hù)目前的工作對(duì)土地的依賴(lài)程度以及農(nóng)戶(hù)家庭的收入結(jié)構(gòu)和收入水平，主要是農(nóng)業(yè)收入和非農(nóng)業(yè)收入之間的結(jié)構(gòu)和非農(nóng)業(yè)收入水平的高低。要順利推動(dòng)農(nóng)村宅基地有償流轉(zhuǎn)，就要針對(duì)這些因素發(fā)力，一方面保障農(nóng)民在土地改革中切實(shí)受益，另一方面為推動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化打好基礎(chǔ)。

四、推動(dòng)安徽省農(nóng)村宅基地有償流轉(zhuǎn)的建議

推進(jìn)農(nóng)村宅基地有償流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民自愿退出農(nóng)村宅基地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地集約化利用，根本上是要解決社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)利益和城鄉(xiāng)居民利益之間的互補(bǔ)平衡。結(jié)合前面的宅基地流轉(zhuǎn)阻礙因素分析，本研究從以下幾個(gè)方面提出推動(dòng)安徽省農(nóng)村宅基地有償流轉(zhuǎn)的建議。

(一)分區(qū)分類(lèi)，梯度推進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)

影響宅基地流轉(zhuǎn)的一個(gè)重要因素是行政村所處的地理位置?？拷鞘械男姓澹捎谑艹鞘休椛渥饔?，醫(yī)保、社保體系較為健全，農(nóng)民收入來(lái)源比較多樣化，再加上由于工業(yè)的發(fā)展，市郊的土地征用現(xiàn)象比較多。農(nóng)民一方面可以得到豐厚的補(bǔ)償款，另一方面可能還能獲得工作或者參與某種分紅，農(nóng)戶(hù)的宅基地流轉(zhuǎn)意愿是很強(qiáng)的，而離城市越遠(yuǎn)，農(nóng)民的流轉(zhuǎn)意愿就越低。

有的農(nóng)戶(hù)一家有好幾塊宅基地；還有的農(nóng)戶(hù)宅基地空著，在耕地上建房；或者有的宅基地從來(lái)沒(méi)有建過(guò)住宅，以宅基地的名義占有，實(shí)際作為耕地來(lái)使用。這些情況都會(huì)導(dǎo)致一定的土地浪費(fèi)或者宅基地指標(biāo)的浪費(fèi)。

所以，首先，地方政府要按照行政村離城市的距離將宅基地按照流轉(zhuǎn)可能性的高低劃分成幾個(gè)區(qū)域，按照從城市到邊遠(yuǎn)地區(qū)的路線(xiàn)逐步、梯度推進(jìn)宅基地改革。其次，在行政村這一級(jí)，把“一戶(hù)多宅”、在耕種宅基地、“建新不拆舊”等情況下浪費(fèi)的宅基地和宅基地指標(biāo)清理出來(lái)，然后再分情況推進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)。

(二)立足民生，扎實(shí)開(kāi)展農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)

要推進(jìn)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，首先要解決的是民生問(wèn)題。有些老年農(nóng)戶(hù)雖然喪失勞動(dòng)能力，還是不敢離開(kāi)農(nóng)村，將宅基地和耕地看做最后的依靠。要弱化農(nóng)村宅基地對(duì)農(nóng)戶(hù)的養(yǎng)老保障功能，就要完善農(nóng)村社保體系，一方面，在養(yǎng)老保障制度設(shè)計(jì)上要充分考慮不同收入階層的差異性、對(duì)幾乎無(wú)收入的農(nóng)戶(hù)在養(yǎng)老政策上要給予政策扶持和資金援助；另一方面，醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)、最低生活保障等各種社會(huì)保障制度要打破城鄉(xiāng)社保壁壘，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，從根本上解決農(nóng)民的后顧之憂(yōu)，讓農(nóng)民老有所養(yǎng)、老有所依，增強(qiáng)老百姓進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)的信心。

另外，在政府規(guī)劃的集中居住區(qū)域，配套的公共設(shè)施要完善，幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療所，垃圾處理中心、污水排放、文化設(shè)施、老年活動(dòng)場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要跟進(jìn)，要把集中居住點(diǎn)建成功能齊全、設(shè)施完善、交通便利的優(yōu)質(zhì)居住區(qū)，使農(nóng)戶(hù)更愿意接受集中居住。同時(shí)，流轉(zhuǎn)安置方式也要多樣化，可以采用“產(chǎn)權(quán)置換”“貨幣補(bǔ)償”“提供農(nóng)戶(hù)自建”等方式相結(jié)合的安置方式，盡可能滿(mǎn)足農(nóng)戶(hù)意愿。發(fā)放補(bǔ)償款要及時(shí)、足額，杜絕拖欠農(nóng)戶(hù)補(bǔ)償款和打白條，多傾聽(tīng)農(nóng)戶(hù)意見(jiàn)，對(duì)農(nóng)戶(hù)提出的問(wèn)題要不厭其煩地解釋和回答，讓農(nóng)戶(hù)心甘情愿地配合宅基地流轉(zhuǎn)的推進(jìn)。

(三)合理規(guī)劃，有序促進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)

地方政府要結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展整體規(guī)劃，對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行摸底調(diào)查，合理布置農(nóng)村集中居住點(diǎn)。集中居住點(diǎn)設(shè)計(jì)要以方便農(nóng)民生產(chǎn)和生活為出發(fā)點(diǎn)，嚴(yán)格控制集中居住用宅基地的規(guī)模和布局。避免搞“一刀切”，避免造成土地的二次浪費(fèi)。集中居住規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施用地、生產(chǎn)用地和道路用地要合理安排，盡可能優(yōu)化村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)。集中居住點(diǎn)住房可以集中、逐步建設(shè)，也可以鼓勵(lì)農(nóng)民在規(guī)定區(qū)域自建住房。建房要避免無(wú)序化，在確定流轉(zhuǎn)人口后再根據(jù)需要建設(shè)集中居住用房，從而避免土地和建設(shè)成本的浪費(fèi)[3]。

(四)有法可依，有法必依，保護(hù)農(nóng)民用益物權(quán)

首先，要及時(shí)修訂《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》等宅基地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律，其次，地方政府應(yīng)依法出臺(tái)適合當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村宅基地管理辦法，讓宅基地流轉(zhuǎn)有法可依。規(guī)范的宅基地流轉(zhuǎn)制度應(yīng)包括流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)登記規(guī)定、補(bǔ)償政策、激勵(lì)政策、宅基地抵押以及配套管理措施等。同時(shí)，要建立專(zhuān)業(yè)的宅基地評(píng)估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)一批具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的評(píng)估人員，從而規(guī)范宅基地使用權(quán)的價(jià)值評(píng)估，提供更具法律效力的評(píng)估結(jié)果。

同時(shí)，也要建立規(guī)范有序的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)、建立合理的價(jià)格體系，引入適度的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)制度，成立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)，用于公布農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估、流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀等相關(guān)信息，使宅基地流轉(zhuǎn)信息公開(kāi)化、透明化，讓農(nóng)戶(hù)放心，從而保證農(nóng)民在宅基地流轉(zhuǎn)中的權(quán)益實(shí)現(xiàn)。

(五)加強(qiáng)宣傳，讓宅基地流轉(zhuǎn)政策深入人心

政府需要大張旗鼓地在農(nóng)民中進(jìn)行宣傳土地管理政策和宅基地流轉(zhuǎn)政策，主動(dòng)向農(nóng)戶(hù)宣講現(xiàn)行農(nóng)房宅基地征拆政策，特別是要強(qiáng)調(diào)農(nóng)民在宅基地流轉(zhuǎn)中的收益和保障內(nèi)容，讓宅基地流轉(zhuǎn)的政策和補(bǔ)償政策深入人心，消除農(nóng)戶(hù)的疑慮，取得農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的認(rèn)可，從而支持依法流轉(zhuǎn)。

在宅基地流轉(zhuǎn)中要堅(jiān)持執(zhí)行“一把尺子、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”的原則，同時(shí)要對(duì)安置情況、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、各農(nóng)戶(hù)享受安置房指標(biāo)和補(bǔ)償金額、房屋的合法性認(rèn)定等在人口聚集的地方進(jìn)行張榜公示。使宅基地流轉(zhuǎn)在公開(kāi)、公正、透明、公平的環(huán)境中推進(jìn)，從而增加政府公信力。

(六)專(zhuān)款專(zhuān)用，積極開(kāi)展農(nóng)村宅基地復(fù)墾工作

在農(nóng)村推進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)的目的就是為了進(jìn)一步盤(pán)活農(nóng)村資產(chǎn)，促進(jìn)農(nóng)村土地的節(jié)約、集約利用，從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。在農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)后對(duì)分散、閑置、廢棄宅基地的積極整理和復(fù)墾，是實(shí)現(xiàn)這一目的重要途徑。地方政府在制定農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)政策時(shí)要同時(shí)出臺(tái)宅基地整理復(fù)墾政策，并在地方財(cái)政中安排專(zhuān)項(xiàng)資金，專(zhuān)款專(zhuān)用用于騰退宅基地的復(fù)墾。對(duì)農(nóng)戶(hù)主動(dòng)愿意復(fù)墾的，要給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)無(wú)農(nóng)戶(hù)復(fù)墾的宅基地由地方政府與土地使用權(quán)人簽訂復(fù)墾協(xié)議，或者由政府安排工作小組使用專(zhuān)項(xiàng)資金完成復(fù)墾工作。

六、結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前安徽省農(nóng)戶(hù)對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)熱情并不高，愿意流轉(zhuǎn)的人群主要集中在較年輕的農(nóng)戶(hù)和完全喪失勞動(dòng)能力的一部分老年農(nóng)戶(hù)身上，或者有的農(nóng)戶(hù)非農(nóng)業(yè)收入水平很高，對(duì)農(nóng)村土地失去依賴(lài)性，可能會(huì)愿意進(jìn)行宅基地的流轉(zhuǎn)，而對(duì)農(nóng)村宅基地的未來(lái)起決定作用的大部分人群是拒絕或觀(guān)望宅基地流轉(zhuǎn)的。所以要推進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，制定什么樣的具體流轉(zhuǎn)政策才能順民心、得民意是下一步研究的重點(diǎn)內(nèi)容。另外，宅基地流轉(zhuǎn)要穩(wěn)步推進(jìn)，不能僅僅追求速度，要重在流轉(zhuǎn)效率和流轉(zhuǎn)后土地的集約、節(jié)約利用，在強(qiáng)調(diào)宅基地流轉(zhuǎn)中如何進(jìn)一步提高農(nóng)村土地的使用效率，避免騰退宅基地浪費(fèi)也是下一步研究的方向。