發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用

唐 靜

(阿拉善盟住房公積金管理中心，內(nèi)蒙古 阿拉善盟 750300)

隨著當前房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房價居高不下的問題隨之出現(xiàn)，給廣大公民帶來很大的困擾。較多的學者對這一問題進行深入的分析，有學者認為如果房價一直處于居高不下的情況，而在這個過程中沒有采取有效的方法，將會引起廣大群眾的不滿，且會影響市場供需的平衡性。為了解決這一問題，有學者認為發(fā)揮住房公積金的作用，能夠引導房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，本文就如何發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用展開探究。

1 住房公積金的含義

對于住房公積金的含義來說，其主要是指國家機關(guān)、事業(yè)單位及國有企業(yè)及其在職職工進行住房儲金的長期繳存。住房公積金的另外幾層涵義為：(1)住房公積金只為城鎮(zhèn)的公民提供待遇享受，對于農(nóng)村公民并不實行該制度；(2)該制度的應用對象為在職職工，對于非在職的人員并不實行住房公積金制度政策。(3)住房公積金是由兩個部分組成，即在職人員所在單位、職工個人的繳存；其中職工個人繳存之后，由職工所在單位進行代扣，連同單位繳存部分一起繳存于住房公積金的個人賬戶。(4)住房公積金最突出的特征有三項，即長期性、專用性、累積性。

2 住房公積金對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié)作用

2.1 使住房建設(shè)資金的穩(wěn)步增長得到保障

以前人們主要是依賴國家與單位為其提供房子，隨著時間的推移，將極大的增加了住房建設(shè)資金。而實行住房公積金制度，改變了人們的住房觀念，其可通過三者進行住房建設(shè)資金的共同繳納，即國家、單位及職工。該制度的實行不但能增加住房建設(shè)的資金數(shù)量，同時有助于促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。職工在購買房子時，其不僅能夠使用住房公積金，同時還能向銀行申請貸款，以貸款的方式獲得住房，這種方式大大加速的資金的流通率。另外，該制度的實施解決了房地產(chǎn)行業(yè)的資金問題，有效促進了房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。

2.2 住房消費的投入得到加快

以往我國公民在獲取住房時，都是依賴國家與單位為其分配住房；而實行住房公積金制度后，人們改變了這種思想觀念，從以往的依賴國家與單位轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽孔约航ㄔO(shè)或購買住房。這種形勢轉(zhuǎn)變有助于提升我國住房消費，同時推動我國經(jīng)濟的穩(wěn)定、迅速發(fā)展。

2.3 促進房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展

從實際情況來看，住房公積金制度的實行在很大程度上促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，主要體現(xiàn)在這幾個方面：(1)該制度的實行，使得廣大公民的住房觀念有了很大改變，從以往依賴國家與單位轉(zhuǎn)為依靠自己獲得住房。(2)實行住房公積制度，讓人們的購買住房能力增強很多，使人們通過自己的努力實現(xiàn)購買住房。(3)實行住房公積制度，使房地產(chǎn)行業(yè)的住房建設(shè)資金來源不斷擴大，促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

3 住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中發(fā)揮的調(diào)控手段

3.1 雙向調(diào)控手段

雙向調(diào)控手段的應用首先需要進行貸款額度的確定，通常是調(diào)控住房公積金最高額貸款額度，在發(fā)展較為樂觀的環(huán)境下，市場購房的人數(shù)較多，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，政府會通過實行減低最高額貸款額的方式，以此緩解廣大公民的購房熱情；反之，當公民購房熱情較低時，政府實行最高貸款額度的提高措施，以達到刺激人們購房的欲望。其次，延長貸款年限，三十年左右是最長的住房公積金貸款延長年限，當市場出現(xiàn)供不應求時，可采取貸款年限的縮短措施，使房地產(chǎn)過熱的購房交易量降低；反之，采用延長貸款年限的方式，使購房人員增多，以此起著促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的作用。

3.2 抑制調(diào)控方式

期房項目貸款輪候、職工購房貸款輪候是住房公積金抑制調(diào)控的主要部分，其中前者是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較樂觀的情況下而實行的，由于突發(fā)情況所采取的一項有效政策，其目的是為了穩(wěn)定開發(fā)商，將市場不利的影響因素消除。后者也是在房地產(chǎn)過熱的情況下實施，購房出現(xiàn)供不應求的問題，職工可通過排隊的方式來緩解市場過熱的現(xiàn)象。

3.3 收付款比例調(diào)節(jié)

公民在貸款購房時第一步需要繳納一筆首付，而首付款比例是指首付與總價格之間的比例。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，可以適當?shù)膶⑹赘兜谋壤岣撸源耸官彿康碾y度增大，達到抑制購房需求的作用。反之，則可以通過對首付比例的降低，達到促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展目的。

3.4 特殊房貸政策

與一般的商品房房貸政策不同，特殊房貸政策的實施對象主要是經(jīng)濟適用房、二手房、別墅等房屋。在應用該項政策時，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，應當加以限制，目的是為了使購房難度增大，防止公民的盲目購買；反之，則在房地產(chǎn)市場發(fā)展冷清時進行扶持，以此激發(fā)公民的購房熱情。

4 有效加強并完善住房公積金在房地產(chǎn)市場中的調(diào)控作用

4.1 加大政策性住房資金的監(jiān)管力度

厘清我國住房資金的管理體制具有重要意義，同時還應當對公積金的管理制度不斷完善，這樣才能使住房公積金的作用得到充分發(fā)揮。因此，可以通過委員會的成立，讓審計部門工作人員及銀行的工作人員參與其中，目的是為了提升資金管理部門的監(jiān)督力度。同時，還應當將委員會每個成員的工作職責落實到位，在較短的時間內(nèi)形成有效的住房委員會決策；住房公積金管理中心通過對運營進行引導，做好住房資金的流通環(huán)節(jié)的監(jiān)督工作，并定期對其進行抽查。

4.2 加強規(guī)范住房資金管理機構(gòu)的行為

在職職工的財產(chǎn)中包括住房公積金，但由于其具有的專用性特征，因此，加強對住房公積金管理的監(jiān)督力度十分有必要。同時，還應當針對住房資金管理制定進行有效的規(guī)定，提高工作人員的工作職責，以此全面落實住房公積金的管理，為實現(xiàn)住房公積金的?？顚Ｓ锰峁┍Ｕ稀?/p>

4.3 不斷擴大住房公積金的覆蓋范圍

住房公積金不僅能解決公民的住房問題，同時還能提升房地產(chǎn)市場的需求，促進我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展。因此，我國應當不斷擴大住房公積金的覆蓋范圍，尤其對于農(nóng)村公民，讓更多的人享受到該項制度帶來的福利。具體可以從這幾個方面著手：(1)在合理情況下，擴大農(nóng)村的住房公積覆蓋范圍，讓更多的百姓能享受到住房公積金制度帶來的福利。(2)通過將不同比例的公積金繳存制度全面推行，讓公積金惠及至更多需要的公民。

4.4 科學合理地選擇調(diào)控方法

為了更好的發(fā)揮住房公積在房地產(chǎn)市場中的調(diào)控作用，可以通過采取這兩種調(diào)控手段：(1)開通異地貸款業(yè)務，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不樂觀的情況下，政府可以實行異地貸款的政策，使更多在外地工作的公民，使其在外地進行住房公積金的繳存時，享受到本地住房公積金的政策；或者讓公民在當?shù)剡M行住房公積金的繳存，之后在外地進行住房公積金貸款業(yè)務的辦理。因此，該方法需要加大兩座城市的交流與合作，這樣才能使市場的需求得到擴大，為促進當?shù)亟?jīng)濟的良好發(fā)展奠定基礎(chǔ)。(2)逐月提取還貸。月提取還貸是指讓職工將每月住房公積金的繳存來沖還每月的貸款還款金額。這種政策的優(yōu)勢是能夠使房貸的還款能力得到提升，同時使住房消費的支付能力有所提高。使職工的還貸壓力降低，對促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

4.5 住房公積金貸款政策的嚴格執(zhí)行

住房公積金的貸款政策的實行，有助于發(fā)揮其良好的調(diào)控作用，政府在實行該項政策時，應當按照國家相關(guān)的規(guī)定實施，同時根據(jù)市場發(fā)展情況應用。比如，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速的情況下，可以提高貸款業(yè)務辦理的門檻，以此緩解房地產(chǎn)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展得到遏制。另外，政府可通過放寬貸款限制的方式，或者實行基準利率的降低來促進房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。

4.6 加大住房公積金保障性住房建設(shè)力度，提高資金利用率

為了保障住房公積金的安全管理，使住房公積金得到更好的應用，我國國務院頒布了相關(guān)的政策規(guī)定，相關(guān)規(guī)定指出：通過住房公積金投資所獲得經(jīng)濟收益中，其中管理費與風險準備金是需要留取的一部分資金，其余的將上繳到財政機構(gòu)。因此，住房公積金政策的實行，對于中低端收入家庭的住房問題的解決具有很大的應用價值，其在一定程度上使公民的購房壓力得到減輕。

5 結(jié)語

總而言之，住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中具有良好的調(diào)控作用，其不僅能使公民的購房能力得到提升，同時還能使房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)資金的來源渠道有所擴大，大大推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展。因此，應當充分發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)市場中的調(diào)控作用，可以通過對住房公積金覆蓋面的不斷擴大，加大政策性住房資金的監(jiān)管力度，加強規(guī)范住房資金管理機構(gòu)的行為，科學地選擇調(diào)控方法等措施，住房公積金貸款政策的嚴格執(zhí)行，同時對住房公積金保障性住房建設(shè)力度不斷加大，使資金利用率得到提升，為促進房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮、健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

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