張瑞芳

(安徽財經大學，安徽 蚌埠 233040)

1　我國商業(yè)銀行住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀

住房貸款是銀行及其他金融機構向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押。銀行開辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類和個人類兩大類。房地產信貸已然成為銀行業(yè)重要的支柱性業(yè)務，其規(guī)模由2007年末的4.8萬億元增加到2016年末的26.7萬億元，同期增長近5.6倍；房地產信貸占全部貸款的比重由2007年的18.3%上升為2016年之后的25%以上。據(jù)中國人民銀行最新數(shù)據(jù)，2017年末，人民幣房地產貸款余額32.2萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末低6.1個百分點；全年增加5.6萬億元，同比少增1087億元。其中，房產開發(fā)貸款余額7萬億元，同比增長21.7%，增速比上年末高9.5個百分點;個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個百分點。盡管房地產貸款增速回落，仍無法改變房地產信貸在銀行貸款結構中舉足輕重的地位。

由于周期長、利率低的特點，個人房貸依然是大多工薪階層購房的第一選擇。再加上2000 年個人住房分配政策發(fā)生根本性的改變，福利分房的時代就此終止，開始貨幣化分房，這一政策表明國家鼓勵個人買房。為刺激房地產消費市場，擴大內需，銀行需將信貸業(yè)務向個人房貸傾斜，這也與國家產業(yè)政策和銀行信貸政策相符。除此之外，隨著新型城鎮(zhèn)化進程的加速推進，農民進城買房需求不斷增長，不少銀行創(chuàng)新推出了針對農民工群體購房的產品，為其降低貸款門檻，例如中國農業(yè)銀行的“農民安家貸”，全面支持農民工購房。以上三個個人及政策因素，將不斷推高個人住房貸款余額。個人房貸只會一路高歌，不會呈斷崖式下跌。

2　我國商業(yè)銀行房貸風險分析

個人房貸業(yè)務作為銀行信貸業(yè)務的重要組成部分之一，以建行為例，在其2017年半年度報告中，個人住房貸款占總貸款業(yè)務的31.39%，房貸比幾乎占據(jù)了貸款總額的“半壁江山”，這一業(yè)務不僅是商業(yè)銀行一項重要的收入來源，還是一顆隱藏著巨大風險的定時炸彈。

2.1　信用風險

信用風險是指債務人或交易對手沒有履行合同約定的對銀行的義務或責任，使銀行可能遭受損失的風險。信用風險的核心是客戶履約意愿和能力的趨劣化，具有明顯的順周期特征。我國商業(yè)銀行房貸的信用風險主要體現(xiàn)在個人和開發(fā)商兩個方面。

從個人方面來看，隨著國際金融危機的持續(xù)影響，國內外發(fā)展環(huán)境和條件發(fā)生變化，我國經濟發(fā)展進入新常態(tài)，我國經濟逐漸從高速增長階段到中高速增長階段轉變，整體來說面臨經濟下行的壓力。出口加工業(yè)外遷、傳統(tǒng)制造業(yè)面臨升級進而萎縮、建筑業(yè)每況愈下，很多二三線城市樓盤庫存高起，這些因素都會沖擊到行業(yè)從業(yè)者的工資性貨幣收入，增加了銀行客戶履約能力的趨劣化，再加上新型城鎮(zhèn)化進程的推進增加了客戶履約能力潛在的趨劣化，最終導致更高的購房信用風險。其二，由于商業(yè)銀行的個人信用的評估體系依舊沒有得到完善，購房人可能存在道德風險，通過偽造的個人收入資料騙取銀行的貸款，到后期無法按時償還房貸，直至達到違約程度，這是客戶履約意愿的趨劣化，會給銀行信貸資金帶來巨大損失。

其次，開發(fā)商信用風險對銀行貸出資金也造成了一定的威脅。第一，開發(fā)商將客戶購房款入賬后，因建筑材料、施工技術、自籌資金和環(huán)境保護等因素的影響不能按時交房或所交房屋與購房人簽訂的合同標準不符，使得購房人拖欠銀行貸款。第二，開發(fā)商“假按揭”套取銀行資金。第三，房地產開發(fā)企業(yè)高負債經營方式容易導致財務風險，長期以來，我國房地產直接融資渠道狹窄，且自有資金較少，資金來源依靠銀行信貸等間接融資，一旦資金鏈條斷裂，就會導致銀行不良貸款的產生。

2.2　操作風險

發(fā)展勢頭強勁的互聯(lián)網(wǎng)金融不斷侵蝕著商業(yè)銀行的相關業(yè)務與利潤，商業(yè)銀行在應對互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊的同時，繼續(xù)抓緊房貸這塊還未被“荼毒”的領域，再加上銀行系統(tǒng)間的競爭，各商業(yè)銀行為了確保市場份額，競相降低貸前盡職調查環(huán)節(jié)、貸中放款審核和貸后檢查監(jiān)督的標準，常態(tài)化信貸檢查機制形同虛設，從而留下貸款風險漏洞。還有房貸抵押品缺乏合理的準入及估值規(guī)則，房貸抵押物的處置問題上銀行也沒有專業(yè)的應對措施。

2.3　市場風險

市場風險是經濟變化和政策因素對個人住房貸款的影響。中國房地產市場在近兩年時間里受到嚴重限制，在北京和上海以及其他特大城市，銷售趨于停滯，價格下降—有些地方價格小幅下滑，另外一些地方則大幅下滑。這會導致在房價高點按揭買房的人因不愿承擔房價下降后的較高利息而選擇提前還貸，或停止償還貸款、放棄所購房屋，即“理性違約”，這將導致銀行產生損失。與此同時，在房貸抵押物的處置問題上銀行沒有成熟的應對措施，本來可以用來彌補拖欠的資金缺口的抵押物，在大多情況下也遠不足以彌補損失。

我國的房貸利率不是一直不變的，隨著人民銀行發(fā)布的基準利率變化而變化。在2017年美聯(lián)儲三次加息后，不少學者預計央行會跟著加息。那么如果央行上調基準利率，將增加借款人的還款壓力，信貸風險變大。

2.4　流動性風險

流動性風險是指商業(yè)銀行無法及時獲得充足資金應對資產增長或支付到期債務的風險。即由于個人房貸的貸款年限較長，通常要20—30年，而且貸款數(shù)額龐大，期限較長的個人房貸業(yè)務占用了較多銀行資金，這會導致商業(yè)銀行流動性不足，一旦遇到房地產泡沫破碎，銀行資金鏈面臨斷裂、銀行系統(tǒng)面臨癱瘓的危險。

3　我國商業(yè)銀行房貸風險的防范措施

3.1　加強銀行房貸風險管理機制的建立

3.1.1建立完善的個人資信評估體系

作為商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務的房貸業(yè)務，不僅給銀行帶來了收益，也給銀行的資金流動量帶來了不小的風險，其中最主要的就是信用風險，然而我國的個人資信評估體系仍處于較低水平，并不能適應高速發(fā)展的信用市場的需要，建立完善的個人資信評估體系刻不容緩。

個人資信評估系統(tǒng)是指根據(jù)居民自身的家庭的收入和資產、已經發(fā)生的借貸及償還情況，及是否發(fā)生了不良的信用事件和如果發(fā)生了是否受到懲罰訴訟等信息，對該居民的信用等級進行評價并歸入資信評估系統(tǒng)，便可在銀行或其他機構在選擇是否為其提供貸款提供信用依據(jù)。同時，要嚴格實行《關于對失信被執(zhí)行人實施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄》提出的八類55項懲戒措施，對失信被執(zhí)行人設立金融類機構、從事民商事行為、享受優(yōu)惠政策、擔任重要職務等方面全面進行限制，更大范圍懲戒失信被執(zhí)行人。

對銀行來說，一根據(jù)國家相關方針政策，配合完善國家個人征信中心；另一方面，也要及時查閱各自的客戶信用資料，完善本行的客戶信用評價體系，增進同他行的信息共享，更具體的監(jiān)控信用風險。

3.1.2完善并嚴格執(zhí)行貸款審查流程及標準

實施信貸全流程管理，加強關鍵環(huán)節(jié)風險管控。強化貸前盡職調查環(huán)節(jié)的風險識別和防范能力，借助個人資信評估系統(tǒng)和內部評級系統(tǒng)對客戶信用進行評級并生成客戶評價報告, 進行綜合評估貸款項目收益與風險并形成評估報告；信貸審批環(huán)節(jié)，均須經過有權審批人審批；強化貸后檢查監(jiān)督，對已發(fā)放貸款進行持續(xù)監(jiān)控，并對重點客戶加強風險監(jiān)控，對任何可能對借款人還款能力造成主 要影響的負面事件及時報告，并采取措施，防范和控制風險。

推進押品專業(yè)化建設，優(yōu)化押品管理機制，調整押品準入政策，完善押品估值手冊、評估機構管理辦法等制度體系，推動建立職責清晰、分工合作、專業(yè)專注的押品管理模式。

還要對信貸人員加強管理，貸前調查、貸中落實抵押并放款、貸后貸款管理，哪個環(huán)節(jié)都不容半點馬虎。開展定期業(yè)務培訓，提高其工作質量和業(yè)務能力，牢固樹立其風險意識，提高信貸工作者的職業(yè)素養(yǎng)。

3.1.3績效薪酬延期支付期限與延期支付比例均應大幅度增加

2010年3月發(fā)布實施的《商業(yè)銀行穩(wěn)健薪酬監(jiān)管指引》中明確提出，商業(yè)銀行高級管理人員以及對風險有重要影響崗位上的員工，績效薪酬的40%以上應采取延期支付的方式，且延期支付期限一般不少于3年。但從今天看來，首先，“績效薪酬的40%以上”比例太低，因為銀行職工拿到手的工資已經不低，所以對風險性質的“績效薪酬”理應從嚴控制。其次，與房貸期限20—30年相比，《指引》中3年時間著實過短。因此，績效薪酬延期支付期限與延期支付比例均應大幅度增加。即銀行發(fā)放按揭貸款主要經辦人的退休年齡不得小于還款期限，且績效薪酬延期支付期限應改為與應按揭還款期限一致，若認為太過苛責，最起碼要到還款期限的三分之二。

3.2　完善資產證券化市場

首先，對于房地產開發(fā)商，其資金來源基本構成大致有約65%的資金是依賴于銀行體系的，自有資本比例低，明顯超過40%的國際通行標準，具有比較大的不穩(wěn)定性。因此要拓寬房地產融資渠道，不斷推進房地產證券化，向社會籌集開發(fā)資金。

其次，對于銀行方面需要釋放流動性，資本充足率要遠遠高于巴塞爾協(xié)議所規(guī)定的最低限額，所以推行住房抵押貸款證券化已成為銀行提高流動性、轉移風險的不二首選。我國應有計劃、有步驟地建立和完善住房抵押貸款一、二級市場, 推進MBS相關法律法規(guī)的落實, 培育合格的個人投資者和機構投資者, 培養(yǎng)專業(yè)性、復合型金融創(chuàng)新人才, 將國際經驗與具體國情相結合, 選擇最適宜的住房抵押貸款證券化模式。

3.3　建立個人住房貸款保險機制

保險是風險管理的基本手段，具有轉移風險的功能，所以為使貸款風險變得相對可控，要引入保險機構。這里的保險機構分為兩類，一類政策性保險機構，專門針對一些政策性的個人房貸，如上文提到的農行的“安家貸”，對于這類貸款，可以引入政策性擔保和風險分擔機制，政府與銀行合作分擔貸款風險。

另一類即商業(yè)性保險機構，根據(jù)保險標的物不同，分為以下三種：一是人身保險，防范因貸款客戶意外亡故或喪失勞動能力無法償還貸款；二是財產保險，防范抵押物因意外或災害而產生的損失；三是信用保險，把貸款客戶的保證責任轉移給保險人，若貸款客戶無法及時履行其義務，則由保險人承擔賠償責任。

4　總結

中國經濟依然靠房地產支撐，防止經濟過快下行，需要房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而防范房地產泡沫引發(fā)金融風險，需要銀行嚴格限制信貸資金，存在著不定因素諸多的我國銀行房貸，改革和改進之路任重而道遠，著重防范風險，才能不斷向前發(fā)展。

[1] 韓東池.我國商業(yè)銀行房貸風險與防范[J].商業(yè)經濟，2017.

[2] 王小.我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務的風險防范與控制探析[J].中國市場，2016.

[3] 劉云,劉渝峽.商業(yè)房貸期限過長的風險與應對之策[J].環(huán)球市場信息導報，2016.