房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究

山東啟陽(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

由于房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、前期投入資金多、各方面程序繁雜，稅收政策變動(dòng)頻繁等各種原因，給房地產(chǎn)開發(fā)公司在稅收籌劃方面帶來(lái)很大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)公司要清楚本企業(yè)的業(yè)務(wù)情況和稅收征收范圍，明確稅收籌劃的空間，積極實(shí)施納稅籌劃方案，以使房地產(chǎn)企業(yè)的收益最大化、企業(yè)發(fā)展更迅速。

一、開展土地增值稅納稅籌劃的重要性

現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，沒(méi)有通過(guò)全面的考慮，并且有些財(cái)務(wù)工作人員對(duì)稅收政策不清楚、不了解，更沒(méi)有認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要性，所以，稅收籌劃人員必須運(yùn)用專業(yè)的稅收政策知識(shí)，根據(jù)實(shí)際情況制定出恰當(dāng)?shù)耐恋卦鲋刀惢I劃方案，只有這樣，才能使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率有更大提高。

(一)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的稅種之一，近年來(lái)有逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。從一些機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲，土地增值稅的增速呈現(xiàn)較快的勢(shì)頭。另外，由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率也逐步降低，為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃就變得非常重要。

(二)促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅納稅籌劃必須在合理、合法的前提下實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)，要依法按照財(cái)務(wù)制度的規(guī)定進(jìn)行，對(duì)一些偷逃稅等違法行為要嚴(yán)格禁止。當(dāng)然，國(guó)家針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投資過(guò)熱、土地價(jià)格過(guò)高等情況，不斷制定出相關(guān)的控制政策和措施，使得相關(guān)部門增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管程度。另外，日益復(fù)雜的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以，開展土地增值稅納稅籌劃顯得尤為重要。

(三)營(yíng)改增后尤其需要加強(qiáng)土地增值稅納稅籌劃

在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之前，營(yíng)業(yè)稅可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目扣除，但是在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅以后，增值稅作為價(jià)外稅不能作為扣除項(xiàng)目扣除，這樣土地增值稅的扣除項(xiàng)目變少，無(wú)疑增加了企業(yè)稅負(fù)。另外，增值稅和土地增值稅要按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定實(shí)行預(yù)征，這無(wú)疑給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理增加了難度，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須重視對(duì)土地增值稅的納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃的方法

(一)分析、研究、利用稅收法規(guī)和優(yōu)惠政策

在日常的工作中，籌劃人員要深入了解國(guó)家新的稅收政策，充分做好信息搜集工作，按照最新頒布的稅收政策對(duì)籌劃方案進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。由于稅法規(guī)定“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的予以免稅”，在納稅籌劃時(shí)可以充分利用這一稅收優(yōu)惠政策，控制普通住宅的銷售價(jià)格以及增值率，找出提高房?jī)r(jià)增加的收益與增加的土地增值稅稅負(fù)之間的邊際收益，并且在進(jìn)行項(xiàng)目核算時(shí)要注意分別核算普通住宅和非普通住宅。

(二)納稅籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)階段的思路

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值率對(duì)土地增值稅稅負(fù)有很大影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)前期，就要對(duì)企業(yè)的收入和利潤(rùn)率進(jìn)行提前預(yù)算和籌劃。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)方式大體上可以分為三類：代建房、自建房、合作建房。代建房方式下，工程的承包人就是房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們代需要用房的客戶開發(fā)建設(shè)房屋，這種開發(fā)方式不用繳納土地增值稅。對(duì)于雙方合作開發(fā)房屋，即資金和土地各由一方出，在建成后自己使用的部分可以免于征收土地增值稅，如果房屋建成后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，就要征收土地增值稅。在進(jìn)行合作建房的時(shí)候，也要做好納稅籌劃，要對(duì)資金和房地產(chǎn)開發(fā)有明確的分工。例如建設(shè)工程在正式開工之前，可以先向購(gòu)房者收齊資金，這樣生成合作關(guān)系，用自己供給土地的方法建房，可以有效地免除增值稅。另外，普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅符合稅收優(yōu)惠條件的能夠享受稅收優(yōu)惠，但是非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅在價(jià)位上有很大的優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)率也相應(yīng)的提高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的初始階段也要對(duì)開發(fā)房屋的種類進(jìn)行全面的權(quán)衡考慮，以達(dá)到節(jié)約稅收、企業(yè)收益最大化的目標(biāo)。

(三)在銷售階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的幾種方案

在銷售階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好納稅籌劃，可從以下四個(gè)方面考慮：一是正確制定銷售價(jià)格?，F(xiàn)行稅收政策給土地增值稅設(shè)置了一個(gè)納稅起點(diǎn)，房地產(chǎn)公司要對(duì)稅收成本和銷售價(jià)格實(shí)行綜合分析和預(yù)計(jì)，以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得最大效益的定價(jià)策略。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行售房時(shí)一些代收費(fèi)項(xiàng)目包括在房?jī)r(jià)中，雖然對(duì)土地增值稅的增值額沒(méi)有影響，但是會(huì)影響增值率，籌劃時(shí)也要認(rèn)真考慮。二是建立專門的公司進(jìn)行納稅籌劃。在一個(gè)公司被另外一個(gè)公司兼并時(shí)，涉及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，稅法規(guī)定暫時(shí)免征土地增值稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)大額的資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，可先使這些資產(chǎn)成立公司，再讓該公司和購(gòu)買方合并進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃。三是把售房和裝修的收入分別簽訂合同。目前很多房地產(chǎn)公司采用精裝房的方法來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，通過(guò)把裝修工程、材料、設(shè)備的購(gòu)買都當(dāng)做簽訂獨(dú)立業(yè)務(wù)合同的方式來(lái)增加裝修成本，從而使房屋銷售價(jià)格減少，增值率、土地增值稅也會(huì)顯著降低。四是正確區(qū)分車庫(kù)、車位、地下室以及普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。為了更好地實(shí)施對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，應(yīng)該對(duì)車庫(kù)、車位、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別實(shí)施核算。

(四)增加項(xiàng)目扣除額從而降低增值率

土地增值稅納稅籌劃要注重增加項(xiàng)目扣除額從而使房地產(chǎn)增值額減少，可以從以下幾方面來(lái)實(shí)現(xiàn)：第一、加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的建設(shè)，在客戶接受范圍內(nèi)提高商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)改善小區(qū)內(nèi)的環(huán)境建設(shè)達(dá)到增加項(xiàng)目扣除額的目的。第二、注意管理費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用的區(qū)分。管理費(fèi)用是期間費(fèi)用，不能作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，它是土地增值稅扣除項(xiàng)目，并且作為加計(jì)扣除20%的計(jì)算基數(shù)，直接影響著土地增值稅的增值額和增值率。在日常核算中能按照開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偟馁M(fèi)用盡量計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用，增加土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。第三、稅收政策對(duì)土地增值稅項(xiàng)目扣除額規(guī)定了兩種扣除利息的方式，一種是能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許按實(shí)際金額扣除，但不能超過(guò)按同期同類商業(yè)銀行貸款利率計(jì)算的部分。另一種是不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地使用權(quán)和開發(fā)成本之和的10%扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依照企業(yè)的具體情況，采用合理的貸款方式，盡可能地使用利息金額比較高的形式扣除。

(五)在會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理階段也要做好稅收籌劃工作

一是在日常的會(huì)計(jì)核算中，對(duì)需要取得的單證、票據(jù)、以及其他證明材料，都要及時(shí)取得符合稅法規(guī)定的憑證，特別是屬于成本類的資料，更要及時(shí)收集、整理，為后期的土地增值稅清算做好基礎(chǔ)工作。二是不同的開發(fā)項(xiàng)目種類要分別核算。稅法對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、商鋪等規(guī)定了不同的稅收政策。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率未超過(guò)20%的，予以免征土地增值稅。適用不同稅收政策的前提是分別核算項(xiàng)目的增值額。這就要求在會(huì)計(jì)核算中分別設(shè)置科目來(lái)核算不同的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)屬于共同發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)按照合理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

三、結(jié)束語(yǔ)

如何進(jìn)行稅收籌劃，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)有很大影響，這就要求我們要嚴(yán)格遵守成本效益原則、合法性原則、可操作性原則，合理、合法地做好土地增值稅的稅收籌劃工作，使節(jié)約稅收的效益有更大提高，進(jìn)一步規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。