油田物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展分析

文/王菁菁，遼河石油勘探局興隆臺(tái)公用事業(yè)處

1 油田物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理基本現(xiàn)狀

遼河油田礦區(qū)物業(yè)管理從1996年開始運(yùn)行，2006年成立礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部。多年的時(shí)間里，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到職工群眾的認(rèn)同和業(yè)主的接受與歡迎。目前油田物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營(yíng)能力、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)涵都在不斷提高和增強(qiáng)，物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合法規(guī)規(guī)定，又適合企業(yè)特點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益得到保障的同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)和管理方面仍存在一些問題。

1.1 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理各項(xiàng)制度不夠健全

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理在油田的業(yè)務(wù)板塊中所處的地位較為有限，在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個(gè)具有強(qiáng)制性、權(quán)威性更強(qiáng)的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)利益不受侵害，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要問題。

1.2 物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成

物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是由礦區(qū)主管部門下達(dá)管理通知，分區(qū)域進(jìn)行管理，未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。這使得物業(yè)企業(yè)一方面自身的經(jīng)營(yíng)壓力不大，另外也造成了經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力不強(qiáng)，沒有能夠形成強(qiáng)有力的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。

1.3 物業(yè)管理收費(fèi)存在一定困難并需要不斷完善

物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)企業(yè)的切身利益。目前，伴隨著收費(fèi)專業(yè)化重組，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問題是：―是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房?jī)H僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，也造成收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)缺少相關(guān)政策支持，影響行業(yè)發(fā)展。

1.4 物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展不平衡

油田中心地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作也比較正常；而在邊遠(yuǎn)地區(qū)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)不平衡，經(jīng)營(yíng)責(zé)任不清楚，不利于油田物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

1.5 物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理缺乏專業(yè)人才

目前，油田物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)層次不高，從事經(jīng)營(yíng)管理的人員業(yè)務(wù)水平有限，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

2 油田物業(yè)管理發(fā)展的若干對(duì)策分析

（1）要求礦區(qū)管理部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運(yùn)行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。

（2）加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)度，嚴(yán)格實(shí)施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性竟?fàn)巵硖岣咝袠I(yè)的整體水平。

（3）提升人員素質(zhì)，做好人才儲(chǔ)備。物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展不僅需要廣泛的支持，專業(yè)性強(qiáng)，還需要多方面的專業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能和現(xiàn)代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的根基，要適應(yīng)市場(chǎng)的需要，就必須在人員培訓(xùn)上下功夫，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，堅(jiān)持理論和實(shí)踐相結(jié)合的原則，進(jìn)行定向培訓(xùn)、專業(yè)培養(yǎng)，提升隊(duì)伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)的需求。

3 油田物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

針對(duì)目前油田物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著油田經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會(huì)化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。

3.1 物業(yè)管理的社會(huì)化

物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項(xiàng)目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。比如供暖社會(huì)化、托幼社會(huì)化、保潔社會(huì)化工作。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會(huì)化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會(huì)分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會(huì)化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富。

3.2 物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)化

物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢(shì)。物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

3.3 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的智能化與信息化

物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動(dòng)控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；⒐?jié)約化經(jīng)營(yíng)模式，把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場(chǎng)先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼。

總之，隨著油區(qū)物業(yè)改革的不斷推進(jìn)，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理要在保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、生產(chǎn)穩(wěn)定、安全穩(wěn)定的前提下不斷提升管理水平和管理質(zhì)量，從而更加適應(yīng)服務(wù)好油田礦區(qū)系統(tǒng)持續(xù)改革發(fā)展的需要。