舒時

筆者曾在今年8月寫道，香港房地產(chǎn)正逐步進入一個敏感時刻，一方面是樓宇單價屢創(chuàng)新高，另一方面是二手樓市的議價空間漸增，頻頻出現(xiàn)大額減價卸貨情況；更甚者，部分地區(qū)的成交價已經(jīng)開始低過銀行估價，反映出業(yè)主開始愿意以低于市價賣樓。

但不到3個月的時間，香港的房地產(chǎn)形勢已經(jīng)從“敏感”轉(zhuǎn)至“臨?！?。根據(jù)港府發(fā)表的2018年第三季度經(jīng)濟報告，住宅物業(yè)市場成交量已經(jīng)由第二季度的18900宗下跌約24%至第三季度的14413宗，當中二手樓的成交量由上季的13933宗，跌至9918宗。

進一步對比差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，2018年10月的樓宇成交宗數(shù)已經(jīng)較2018年5月下跌58%，而月度成交金額則下跌56%！

從非官方的指標來看，反映香港二手樓價走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)，最新報180.4點，按周跌1.28%，創(chuàng)下2016年3月份（兩年半）以來最大單周跌幅。最新指數(shù)反映的是10月22至28日的情況，也是香港本地銀行加息后第4周市況。至此，CCL指數(shù)已經(jīng)連跌7周，共挫3.3%。尤其值得留意的是，過去的3星期，CCL的八大分項指數(shù)兩度出現(xiàn)全面下跌，可見二手樓價跌勢有轉(zhuǎn)急跡象。

短短數(shù)月的時間，是什么原因令香港房地產(chǎn)市場出現(xiàn)急劇的變化？就各方面的分析來看，目前香港房地產(chǎn)面臨以下幾項危險信號：

首先，香港宏觀經(jīng)濟正逐步放緩。根據(jù)香港特區(qū)政府在11月中旬公布的統(tǒng)計數(shù)字，2018年第三季度GDP按年增長2.9%，升幅較第二季度的3.5%進一步減慢。全年經(jīng)濟增長預測，則從上季估計的3%至4%，調(diào)整至3.2%。

經(jīng)濟放緩的最主要原因是受到貿(mào)易摩擦的影響。港府的經(jīng)濟顧問歐錫熊指出，貿(mào)易摩擦對香港經(jīng)濟影響已逐步浮現(xiàn)，如果貿(mào)易摩擦持續(xù)惡化，將對香港金融穩(wěn)定和貿(mào)易氣氛造成更大的間接影響。他認為目前很難預測第四季度的香港經(jīng)濟增長是否會繼續(xù)受上述因素影響。

如果宏觀經(jīng)濟持續(xù)放緩而通脹續(xù)升，則會進一步侵蝕私人消費能力，令財富效應(yīng)減弱，影響市民投資房地產(chǎn)的意愿。

其次，香港資本市場波動幅度加大，影響到消費情緒。港府分析認為，金融市場波動，港股自從第二季度開始顯著下跌，將會進一步打擊消費。

股市下行之后，香港的住宅和車位價格通常都會面臨下跌，這在過往的經(jīng)驗中已經(jīng)得到多次印證。據(jù)一些券商經(jīng)紀解釋，當樓價上升時，不少業(yè)主會進行二按甚至三按融資套現(xiàn)，套出的資金有部分會投入股市，而一旦股市跌幅較多時，這些業(yè)主就得考慮盡快將樓宇出手補倉。

另一方面，香港近半的人都是從事和金融相關(guān)的行業(yè)，如果股市無運行，失業(yè)潮或會很快來臨。在這種情況下，買樓買車位的交易一定會減少。試想一下，工作都要丟了，誰還會有心思去買樓收租或是買車代步？車就別買了，坐地鐵更鍛煉身體；至于買樓的事，就更得先放一放了——萬一失業(yè)，將會面臨按揭斷供的風險。

第三，也是最重要的信號是，近期業(yè)主的叫價已經(jīng)不再進取，市場上頻頻傳出降價求成交的案例。在港島藍疇屋苑太古城地區(qū)，一些地產(chǎn)中介披露，有不少二手樓宇的業(yè)主開始主動降價5%～20%，以求資金盡快換樓——而在2008年金融海嘯之后，太古城的住宅最多跌幅也就是20%左右的水平。

長城物業(yè)的一位地產(chǎn)經(jīng)紀認為，這很可能只是第一波，主要是“換樓客”在拋售。對于這類業(yè)主來說，他們原來持有的物業(yè)已經(jīng)超過需繳“額外印花稅”的期限，因此降價幅度可能稍大一些，以求盡快出手，以便在這個時機入市換購更大的住宅。

所謂“額外印花稅”，是港府目前對二手樓宇交易加征的一項稅款。主要是針對持有物業(yè)在3年以內(nèi)，若進行轉(zhuǎn)手交易時，按持貨年限不同，需要教納10%～20%不等的從價稅款。額外印花稅并沒有說明由賣方還是買方承擔，但是在賣家市場情況下，通常都是由買家承擔的。

過往香港二手樓宇價格居高不下，額外印花稅便是一項主要原因。很多二手業(yè)主一旦賣掉舊樓后，若要換購更大的房子，就需要面臨更高金額的潛在額外印花稅。而當樓價下行時，如果樓價跌幅可以彌補額外印花稅的金額，很多換樓客愿意此時進行換樓。比如自己長期心儀的房子突然跌了20%，那么換樓客寧愿把自己原來的房子也降20%，以盡快套現(xiàn)買入打算換置的房子，其實算下來經(jīng)濟上并無不劃算的地方，卻換到了一套更心怡的住宅。

當這一波換樓潮結(jié)束之后，如果房價繼續(xù)下行，則意味著樓市進入深度調(diào)整階段。

下面，我們來看看，香港樓市是否會出現(xiàn)1997年的深度調(diào)整？

盡管目前香港多個區(qū)域均傳出高達20%的跌幅成交個案，但是CCL指數(shù)還沒有出現(xiàn)較大的跌幅（雖然已經(jīng)屢現(xiàn)疲態(tài)），因此不少地產(chǎn)投資者均在思考，近期出現(xiàn)的20%暴跌究竟是個案，還是有可能成為席卷香港房地產(chǎn)市場的雷暴？

大部分房地產(chǎn)投資者仍然認為，形勢還沒有惡化到需要深度調(diào)整的階段。理由是港府此前通過了眾多的印花稅措施，再加上金管局不斷收緊按揭貸款成數(shù)，因此整個香港房地產(chǎn)的流動性實際上處于頗為微弱的狀態(tài)。在流動性嚴重不足的時候，交易價格往往會呈現(xiàn)暴升暴跌的情況。如果港府認為樓市面臨重大調(diào)整的危險，逐步松綁印花稅，而金管局也在樓價下行后，逐步松綁銀行按揭成數(shù)限制，則有可能會為樓市提供流動性支持，令價格不會出現(xiàn)異常的波幅。

然而，上述分析忽略了幾個重要的因素：

首先，CCL指數(shù)具有滯后性和代表性不夠廣泛的問題。香港的樓市交易通常需要簽署臨時合約，一般要兩周時間，另外再加一周收集數(shù)據(jù)和計算，因此CCL指數(shù)編撰總共至少需時3周。而該指數(shù)只根據(jù)香港100個著名中小型私人屋苑的成交個案編纂，而非所有的大中型屋苑。因此房地產(chǎn)市場的跌幅可能要過3周以上，才可能在CCL指數(shù)上反映出來。從CCL近幾周的連續(xù)下挫來看，很可能市場形勢已經(jīng)出現(xiàn)比較大的調(diào)整。

其次，上述分析忽略了香港房地產(chǎn)的價格調(diào)整具有層次性。具體來說，香港的樓市上升，往往是從港島向九龍，再往新界依次傳遞，而當樓市下行時，往往最先重挫的都是新界的屋苑，然后順次蔓延至九龍和港島。

如果市場仍然遵循這種模式，那么近一周傳出的新界樓價下跌超過10%，以及天水圍附近的嘉湖山莊在截至10月的12周內(nèi)暴跌15%的情況，說明香港房地產(chǎn)市場的深層次調(diào)整已經(jīng)開始。