潘宇凌

在北京，流傳著很多都市傳說(shuō)。

比如2004年，一位男子在東三環(huán)的高檔小區(qū)富力城買(mǎi)下100套房子，接待他的售樓小哥還以為碰到了開(kāi)玩笑的。不過(guò)沒(méi)多久，該男子在2008年金融危機(jī)前夕將這批房子賣(mài)出，又把資金投入了海南。

那時(shí)每平米6000元的富力城，現(xiàn)在是10萬(wàn)左右。海南3萬(wàn)一平米的房子，價(jià)格好幾年里一直輾轉(zhuǎn)反復(fù)。

人們本以為，然后就沒(méi)有然后了，直到海南前不久的一波上漲。

我也是最近才知道，現(xiàn)實(shí)里確有其人，傳說(shuō)是真的。

張羽沖，原北京交響樂(lè)團(tuán)首席圓號(hào)手，1963年生人。曾賣(mài)過(guò)錄音帶、電器、服裝，后利用業(yè)余時(shí)間開(kāi)班教琴，直到2003年考試取消特長(zhǎng)加分。在那個(gè)年代已算收入不菲。

早在90年代中，張羽沖就曾在玉泉路附近租了一百多畝地，蓋了房子出租，年收益20多萬(wàn)，但后來(lái)這塊土地被征用，讓他的地產(chǎn)投資暫時(shí)劃了個(gè)逗號(hào)。

1999年，張羽沖來(lái)到東三環(huán)的華騰園看房，當(dāng)時(shí)北京還沒(méi)有CBD，他也沒(méi)有投資房產(chǎn)這個(gè)想法。只是被一套全南的大戶(hù)型吸引了，毫不猶豫地買(mǎi)了下來(lái)。不久之后，張羽沖不斷接到中介公司打來(lái)的電話，都問(wèn)是否有出租的打算。

這時(shí)，做過(guò)生意的張羽沖意識(shí)到機(jī)會(huì)來(lái)了。沒(méi)多久，張羽沖又在華騰園陸續(xù)訂了4套。

10個(gè)月后，張羽沖以每平方米高于原價(jià)800多元的價(jià)格賣(mài)掉兩套，增值10余萬(wàn)，剩下的兩套繼續(xù)出租，租金用來(lái)還銀行的月供綽綽有余。

從此，張羽沖覺(jué)得，房地產(chǎn)原來(lái)可以這么玩。

2004年，他一口氣買(mǎi)下100套（也有說(shuō)50套）富力城，并在接近金融危機(jī)之前的高點(diǎn)時(shí)拋售了大部分，2008年中幾乎處于“空倉(cāng)”狀態(tài)。那時(shí)，張羽沖曾表示，暫不打算有任何冒險(xiǎn)和激進(jìn)的投資行為，并且3年內(nèi)不再碰房產(chǎn)了。

僅僅幾個(gè)月后，張羽沖就“食言”了，2009年，他出手并帶領(lǐng)著朋友們?cè)谌齺喣稠?xiàng)目買(mǎi)下百余套房產(chǎn)（傳聞后來(lái)只留了部分優(yōu)質(zhì)房源自住收藏）。2012年，又在北京周邊某家具城拿下45個(gè)商鋪。

懂得地域、審美、時(shí)間的差價(jià)

記者：房產(chǎn)投資如果總結(jié)一個(gè)最大的經(jīng)驗(yàn)或者秘籍，您認(rèn)為是什么？

張羽沖：其實(shí)按我的理解，真正的掙錢(qián)就分3塊。一個(gè)是地域的差別，你比如說(shuō)南城的東西便宜，北城東西貴，你看到了地域的差別，你把南城的拿到北城來(lái)賣(mài)?；蛘呤悄憧疵绹?guó)人，中國(guó)那時(shí)候剛剛開(kāi)放，人工便宜，用我們這兒生產(chǎn)的便宜東西拿到美國(guó)賣(mài)，這就是地域的差別，掙中間的差價(jià)。這個(gè)需要時(shí)間，你有時(shí)間跑、有時(shí)間看、有心觀察，你就能賺到這個(gè)錢(qián)。這個(gè)錢(qián)不難賺。就像改革開(kāi)放初期一樣，那時(shí)候到深圳買(mǎi)條喇叭褲，到北京來(lái)賣(mài)，一條能賺10塊20塊，買(mǎi)個(gè)蛤蟆鏡，你看這就是時(shí)間差價(jià)、地域的差價(jià)。

第二個(gè)就是審美的差價(jià)。其實(shí)，可能很多做貿(mào)易做經(jīng)濟(jì)的人沒(méi)有講過(guò)這種概念。都是衣服，因?yàn)槟阍O(shè)計(jì)得漂亮，你有審美，就可以多賣(mài)出多少錢(qián)。你看衣服大家都有，為什么你要代理一個(gè)法國(guó)品牌呢？就是因?yàn)閷徝馈Ｄ阌X(jué)得那個(gè)時(shí)候人家有品牌，有設(shè)計(jì)感，你這衣服只是能穿就行了，顏色都一律是灰。你賣(mài)500塊錢(qián)，人家拿來(lái)賣(mài)5000塊錢(qián)，人家販賣(mài)的是審美差價(jià)，就賺大錢(qián)，因?yàn)槿硕枷蛲篮谩Ｔ俦热绠?dāng)年賣(mài)房子都賣(mài)毛坯房，富力城是最早來(lái)賣(mài)精裝修的房子的，這就是審美的差距。你發(fā)現(xiàn)這樓道的都鋪上地磚，墻上也都是地磚，大堂能設(shè)計(jì)成那樣，園林能設(shè)置成那樣，這里頭，有審美的差價(jià)！

第三點(diǎn)叫時(shí)光的差價(jià)。就是說(shuō)，大家看到的都是今天的事情，你看到的是明天的，有人看到是后天的，還有人看到的是兩年以后的。你看到了時(shí)光的差價(jià)，其實(shí)這就是投資，我買(mǎi)的是未來(lái)。現(xiàn)在大家都賣(mài)6000元，但是我看到的是3年以后它應(yīng)該值2萬(wàn)元。

這3種（差價(jià)）都能兼顧到，都能賺到錢(qián)的人是一流的人。所以，我從來(lái)都奔著這個(gè)目標(biāo)在思考問(wèn)題。你比如說(shuō)富力城，當(dāng)年算在南城，所有的老北京人都認(rèn)為，雖然就離國(guó)貿(mào)差了一公里，但是覺(jué)得南城不值錢(qián)。大家沒(méi)有看到時(shí)間的差價(jià)，人們就知道南城，但是沒(méi)有來(lái)看一看南城未來(lái)會(huì)是什么樣。這3個(gè)里頭差價(jià)還要會(huì)計(jì)算，所以這3樣事情你先要衡量。

再一個(gè)就是什么叫炒房，什么叫投資？人家說(shuō)我炒房，我很不愛(ài)聽(tīng)，我認(rèn)為我是投資，就是我拿來(lái)以后可以出租，出租的回報(bào)率百分之十幾。我沒(méi)有想過(guò)拿來(lái)房子漲多少錢(qián)賣(mài)，我覺(jué)得就是出租的回報(bào)率能讓你做得非常大。

以富力城當(dāng)年一套房子6000塊錢(qián)每平米，60平米36萬(wàn)元，租金4200元計(jì)算，百分之十幾的回報(bào)租金，而且租金在漲，就和商鋪一樣，那房?jī)r(jià)也會(huì)跟著漲。

你比如說(shuō)銀行利息6%，你出租回報(bào)率13%，最起碼你這個(gè)房子還能翻一倍的價(jià)格，是能看到的。就是說(shuō)我買(mǎi)了以后，從6000元漲到12000元，我賣(mài)給別人以后，人家還有百分之六點(diǎn)幾的回報(bào)，是比銀行的貸款利息高的，這就是房產(chǎn)投資生意。

我們從來(lái)沒(méi)有房子賣(mài)到最高點(diǎn)，因?yàn)槲覀兛吹降氖亲畛踝钋懊婺且欢瓮顿Y機(jī)會(huì)。

記者：我們以北京為例，為什么北京房?jī)r(jià)過(guò)去10多年漲得很快？

張羽沖：2000年左右北京是人口凈流入的城市，每年大學(xué)生進(jìn)入幾十萬(wàn)人，這幾十萬(wàn)人每人要25平米，你還得要六七百萬(wàn)平方米，那時(shí)大改造大拆遷。那個(gè)年代租賃市場(chǎng)沒(méi)有什么外銷(xiāo)房，也就是商品房很少。

從2000年才開(kāi)，剛開(kāi)始蓋，能出租的房子都很少，自住的房子都不夠，哪來(lái)的出租啊。所以說(shuō)出租的市場(chǎng)回報(bào)非常高，再加上每年拆遷六百七百萬(wàn)平方米，為了北京奧運(yùn)會(huì)拆一平米，你得補(bǔ)人家1.5平米啊。人家再買(mǎi)回來(lái)嗎，需求不就又翻了1.5倍嘛，那怎么也得要八九百萬(wàn)平方米。

就按照北京1300萬(wàn)人，每人每年平均遞增0.5平方米，還要700萬(wàn)平米，對(duì)吧？你就算一算，你都知道有幾千萬(wàn)平米的需求量。但是非典的時(shí)候，你知道停工了多少項(xiàng)目？就是本來(lái)可以蓋很多樓，都沒(méi)人干了，就積壓了需求，等著哪天爆發(fā)，大家一搶不就在加價(jià)了嗎？你要是沒(méi)有搶?zhuān)膩?lái)的加價(jià)啊。

非典時(shí)候，其實(shí)是一個(gè)入手非常好的時(shí)機(jī)。

10個(gè)房子有15個(gè)人買(mǎi)，那肯定要漲25%啊。10個(gè)人10套房子，有20個(gè)人買(mǎi)，那必須要漲50%。這是個(gè)數(shù)學(xué)規(guī)律。要么就有關(guān)系者得，要么叫價(jià)高者得。

學(xué)會(huì)用杠桿

記者：同樣是投資房產(chǎn)，為何你能賺更多的錢(qián)？

張羽沖：別人用兩小時(shí)彈好的曲子，我告訴學(xué)生怎么能只花15分鐘，用最簡(jiǎn)單、最科學(xué)的方式。我告訴你技巧，從哪練、怎么練、練多少的速度、練多少遍，一次錯(cuò)誤都不犯，你就練好了，然后再?gòu)念^迎刃而解。所以說(shuō)要找生活的技巧。

很多人沒(méi)有找到生活的技巧，生活很辛苦、很累，因?yàn)樯?、工作?dāng)中70%是無(wú)效的。無(wú)效以后，老板怎么能給你漲工資呢？其實(shí)老板很多的經(jīng)營(yíng)方式也是無(wú)效的，沒(méi)有把人性全部的積極性調(diào)動(dòng)出來(lái)，是因?yàn)樗芏喙芾淼哪Ｊ绞菬o(wú)效的。

你比如說(shuō)6000塊錢(qián)一平米買(mǎi)的房。當(dāng)年鼓勵(lì)大家投資買(mǎi)房，你首付兩成就買(mǎi)了。隔了兩年以后9000塊錢(qián)賣(mài)掉了，可是我9000塊錢(qián)又買(mǎi)了。這里的區(qū)別是什么呢？區(qū)別是你可以多買(mǎi)兩套，因?yàn)槟愕氖赘犊顠瓿鰜?lái)了，這就叫效率。有的人就死拿著，一直等著，他還是一套。

但是我不是。比如說(shuō)我100平米是6000塊錢(qián)買(mǎi)的，8500元賣(mài)掉的，賺了25萬(wàn)。這25萬(wàn)可以是多買(mǎi)一套房的首付，等于由原來(lái)的一套變成了持有了將近3套房。

這就是效率。要會(huì)用杠桿，會(huì)用資本，很多人不會(huì)想到這一點(diǎn)。

現(xiàn)在買(mǎi)房就是個(gè)虧本生意

記者：您怎么看當(dāng)前的樓市，未來(lái)房地產(chǎn)還值得投資嗎？

張羽沖：我覺(jué)得北京市場(chǎng)的最大問(wèn)題是租售比。在我心里，現(xiàn)在買(mǎi)房就是虧本生意了。

15年前，富力城一套一居室月租4200元，現(xiàn)在月租9000元，那時(shí)候房?jī)r(jià)6000元每平米，現(xiàn)在賣(mài)10萬(wàn)每平米，房?jī)r(jià)漲了15倍，租金漲了1.5倍。那個(gè)時(shí)候我建議大家投資買(mǎi)的原因，是看到了租金高于銀行利息一倍之上的這種巨大的空間。

現(xiàn)在正好相反，要是10萬(wàn)、11萬(wàn)，我就賣(mài)掉它。我做一個(gè)理財(cái)6-8個(gè)點(diǎn)收益，如果你做得好的話，能吃7個(gè)點(diǎn)收益。1000萬(wàn)一年就能省70萬(wàn)，3000萬(wàn)就210萬(wàn)。我說(shuō)的這個(gè)7個(gè)點(diǎn)是還租回原來(lái)住的這個(gè)房子，不影響你生活品質(zhì)的情況下，你能吃回7個(gè)點(diǎn)的巨額的差點(diǎn)。

全部賣(mài)掉，租房子，這就是境界。今年拿這兒做個(gè)證，我堅(jiān)決租房子，我不買(mǎi)房，我認(rèn)為買(mǎi)房子于我就是一個(gè)虧本的生意。

再具體給你們算一下。你比如說(shuō)我可找到投資回報(bào)率高的項(xiàng)目，比如說(shuō)10%的回報(bào)，同樣一套3000萬(wàn)的房子，我賣(mài)掉了，我拿著3000萬(wàn)做一個(gè)理財(cái)，一年就按10%算，就是300萬(wàn)。

我拿出40萬(wàn)還租原來(lái)的這個(gè)房子，品質(zhì)不變。那你一年凈剩260萬(wàn)，3年780萬(wàn)。3年以后，一定是多套房上稅來(lái)替代這個(gè)限購(gòu)政策，它是有一個(gè)常態(tài)化的東西來(lái)替代，對(duì)吧？

替代完了以后，房?jī)r(jià)從11萬(wàn)回落到85000元每平米，一個(gè)300平米的房子，說(shuō)少點(diǎn)吧，一平米2萬(wàn)塊錢(qián)的差價(jià)，你又省了600萬(wàn)。

600萬(wàn)加780萬(wàn)，1400萬(wàn)。3年沒(méi)有影響生活，平白無(wú)故3年以后你賬上多了1400萬(wàn)，這也是改變?nèi)说纳睢?/p>