張鎧

摘要：在城市發(fā)展過程中，城市綜合體起到了重要的促進(jìn)作用。尤其是目前我國城市正處于快速發(fā)展階段，因此越來越多城市都在通過引進(jìn)城市綜合體來助力自身發(fā)展。東部幾個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的多個(gè)地級(jí)市，都試圖通過對(duì)城市綜合體的引進(jìn)，來謀求城市商業(yè)能力和城市城建發(fā)展。但我國城市綜合體建設(shè)發(fā)展過程中，卻存在不少誤區(qū)，從而制約了城市綜合體的健康發(fā)展。本文正是基于此，試圖找到城市綜合體的健康發(fā)展對(duì)策。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；誤區(qū)；健康發(fā)展

所謂城市綜合體，即是指結(jié)合城市空間對(duì)城市的商業(yè)、旅游、文化、社區(qū)、交通以及政府辦公等方面進(jìn)行綜合性組合，各部分之間相互聯(lián)系，追求共同發(fā)展與提高，在城市空間領(lǐng)域形成的多功能化綜合體。[1]在滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀需求，化解建設(shè)規(guī)模擴(kuò)張、城市人口日益增多與城市空間資源日益緊缺之間的矛盾，改善和提高城市居民生活質(zhì)量等方面，城市綜合體能夠舉足輕重的作用。雖然理論上城市綜合體的引進(jìn)存在諸多優(yōu)點(diǎn)，但在城市中心商圈扎堆引進(jìn)城市綜合體是否其實(shí)也是一種資源浪費(fèi)？因此研究分析如何讓城市綜合體健康發(fā)展，具有尤為重要意義和作用。

1城市綜合體發(fā)展存在的誤區(qū)

目前，我國城市綜合體發(fā)展存在的誤區(qū)主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是盲目引進(jìn)，扎堆建設(shè)。部分城市看到其他大城市通過引進(jìn)城市綜合體所帶來的好處，從而不顧自身實(shí)際情況，盲目將各種城市綜合體引進(jìn)城市中心商圈，扎堆建設(shè)的最直接后果就是表面看似很繁華，但是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平卻難以同時(shí)支持多個(gè)城市綜合體，導(dǎo)致這些城市綜合體內(nèi)真正參與的人并不多。比如一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的縣級(jí)區(qū)域就存在斥巨資興建檔次高端、規(guī)模巨大的城市綜合體，這種忽略了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際的行為，無疑是對(duì)資金和土地的巨大浪費(fèi)。二是主要依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目來拉動(dòng)城市綜合體。目前，不少城市都在大力建設(shè)與發(fā)展新區(qū)，以新區(qū)建設(shè)為依托引進(jìn)城市綜合體，這本身原本沒有問題，但是如果想主要依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目來拉動(dòng)城市綜合體，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致城市綜合體發(fā)展出現(xiàn)后勁不足問題。比如新區(qū)的城市綜合體建設(shè)完成后，倘若人氣并沒有達(dá)到預(yù)期，導(dǎo)致商家收益有限，那么必然會(huì)導(dǎo)致商家缺乏提升服務(wù)水平與質(zhì)量的內(nèi)驅(qū)力。而且有的新區(qū)雖然建設(shè)了城市綜合體，但是相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)卻建設(shè)緩慢，無疑會(huì)影響城市綜合體的健康發(fā)展。

2城市綜合體的健康發(fā)展對(duì)策

2.1進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃

對(duì)于城市綜合體這種投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、功能復(fù)合、體量大、帶動(dòng)作用明顯以及有著較大社會(huì)影響力的項(xiàng)目，在引進(jìn)前期進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃顯得尤為重要。[2]各地在引起城市綜合體之前，務(wù)必要依靠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)分析，在通過充分的調(diào)研以及論證工作的基礎(chǔ)之上，統(tǒng)籌布局與規(guī)劃城市空間資源，結(jié)合城市自身人文特色（充分考慮城市的歷史人文因素、政治因素、社會(huì)發(fā)展因素、經(jīng)濟(jì)因素、自然因素等）選擇城市綜合體的建設(shè)地點(diǎn)以及確定其設(shè)計(jì)形式，確保引進(jìn)的城市綜合體與城市人文特色相得益彰。需要注意的是，城市綜合體的引進(jìn)務(wù)必要避免陷入主要依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目來拉動(dòng)城市綜合體這一誤區(qū)。畢竟在城市綜合體建設(shè)過程中，開發(fā)房地產(chǎn)僅僅屬于基礎(chǔ)部分，更重要的是要將城市綜合體的各項(xiàng)功能充分發(fā)揮出來，借助相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐，從而烘托人氣，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)繁榮發(fā)展。

2.2進(jìn)行精準(zhǔn)市場(chǎng)定位

城市綜合體要想健康發(fā)展，那么就必須除了前期要進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃，第二個(gè)要點(diǎn)就是必須進(jìn)行精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位?？杉?xì)分為經(jīng)營策略定位、客戶定位、業(yè)態(tài)定位、規(guī)模定位、品牌形象定位、企業(yè)定位等等。[3]比如對(duì)于老城區(qū)，應(yīng)以交通改善為重點(diǎn)，著力打造城市綜合功能分區(qū)，借以實(shí)現(xiàn)車流、物流以及人流的有效分解。對(duì)于新城區(qū)，可以側(cè)重于建設(shè)擁有購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的城市綜合體。對(duì)于臨近郊區(qū)的城區(qū)，可以考慮結(jié)合商貿(mào)城建設(shè)、城郊村改造以及城中村，打造一批擁有較為完備功能的城市綜合體。

2.3做好招商運(yùn)營工作

城市綜合體要想健康發(fā)展，第三個(gè)要點(diǎn)就是要將招商運(yùn)營工作做好。主力店的招商是否可以順利達(dá)到預(yù)期效果，全面招商階段是否可以達(dá)到業(yè)態(tài)，品牌組合定位是否可以實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化搭配等等，這些都決定了前期定位目標(biāo)是否達(dá)成，同時(shí)也是城市綜合體后期運(yùn)營實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)和租金收益的雙贏的保證。鑒于萬達(dá)城市綜合體運(yùn)營模式的獨(dú)到之處，建議在招商運(yùn)營工作方面可以多借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)。

3結(jié)語

總而言之，目前城市綜合體的發(fā)展問題儼然已經(jīng)成為了一個(gè)熱門的研究課題。本文結(jié)合筆者自身所學(xué)知識(shí)以及參考前輩的研究成果，從進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃、進(jìn)行精準(zhǔn)市場(chǎng)定位、做好招商運(yùn)營工作，以期能給予相關(guān)人員一定參考借鑒。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬星竹，王麗.淺析城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)[J].建材與裝飾，2018（12）：77-78.

[2]陳耘.對(duì)寧波城市綜合體健康發(fā)展的思考[J].寧波經(jīng)濟(jì)（財(cái)經(jīng)視點(diǎn)），2018（01）：31-33.

[3]劉芯宇.立足區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市綜合體[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017（14）：149.