不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)整合方法探討

王化娟

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519000)

1 引 言

隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實(shí)施和各地不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的發(fā)放，全國各地展開了不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建庫、信息系統(tǒng)建設(shè)的研究[1]。2015年國土資源部下發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)工作的通知》要求全國各地盡快建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，并明確提出不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫是信息平臺(tái)建設(shè)的基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合主要任務(wù)是對土地、房產(chǎn)、森林林木、海域等已有的登記信息按現(xiàn)行的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行梳理與規(guī)范，形成符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)集[2]。為確保存量數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化整合建庫并全部接入國家和省不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)，2016年9月廣東省國土資源廳印發(fā)《廣東省不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合技術(shù)指南(試行)》在全省推廣執(zhí)行，并要求在2017年年底前完成各類不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)遷移整合和建庫工作。2017年7月1日廣東省國土資源廳正式啟用不動(dòng)產(chǎn)登記信息監(jiān)管模塊(軟件)，該監(jiān)管模塊與省內(nèi)各市不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)對接，在每宗登記業(yè)務(wù)登簿環(huán)節(jié)后，打印證書證明前，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主要信息推送至監(jiān)管模塊并按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行校核，未通過校核的登記信息，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)暫停打印證書證明。

珠海市存量數(shù)據(jù)整合工作從2017年6月才開始組建實(shí)施，數(shù)據(jù)整合過程中存在存量數(shù)據(jù)辦新證的情況，為滿足珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心日常登記發(fā)證需求以及在2017年年底前完成所有存量數(shù)據(jù)整合的雙重任務(wù)，珠海市試驗(yàn)性地開展了存量數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)整合方法，本文重點(diǎn)以土地和房屋存量數(shù)據(jù)為例探討數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)整合建庫的方法。

2 數(shù)據(jù)管理現(xiàn)狀

全國大多數(shù)房地產(chǎn)管理局應(yīng)用了房產(chǎn)測繪、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等信息化軟件，但各業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)孤立、“同一個(gè)實(shí)體，多個(gè)數(shù)據(jù)源”、“圖、屬、檔分離”等現(xiàn)狀已嚴(yán)重制約著整個(gè)房產(chǎn)信息化建設(shè)的發(fā)展[3]。珠海市房屋類登記業(yè)務(wù)原屬于市房地產(chǎn)登記中心，宗地類登記屬于國土部門，后機(jī)構(gòu)改革統(tǒng)一歸屬到國土部門管理。宗地和房屋類登記數(shù)據(jù)已經(jīng)過多次交接及整理建庫，分別建立了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍庫、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫以及電子化檔案數(shù)據(jù)庫，其中業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)已與掃描紙質(zhì)檔案進(jìn)行關(guān)聯(lián)掛接。所以此次存量數(shù)據(jù)整理的重點(diǎn)就是將多源異構(gòu)的登記數(shù)據(jù)完善空間數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

3 數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)整合技術(shù)流程

因廣東省不動(dòng)產(chǎn)登記信息監(jiān)管模塊在珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的部署，日常受理的涉及存量數(shù)據(jù)的業(yè)務(wù)辦理，其存量數(shù)據(jù)需優(yōu)先整合，以保障珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。為滿足日常登記業(yè)務(wù)辦理和加快所有存量數(shù)據(jù)處理的雙重任務(wù)需求，珠海市探索了一條動(dòng)態(tài)整合建庫的技術(shù)路線，需整合數(shù)據(jù)在登記數(shù)據(jù)庫中先進(jìn)行抽取、轉(zhuǎn)換并以宗地為單位進(jìn)行任務(wù)包在線發(fā)送，整合工具接收任務(wù)后進(jìn)行作業(yè)，作業(yè)完成數(shù)據(jù)入庫后再經(jīng)過提取更新登記數(shù)據(jù)庫。珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合技術(shù)流程圖如圖1所示。

圖1珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合技術(shù)流程圖

3.1 任務(wù)包發(fā)送

存量數(shù)據(jù)整合的所有數(shù)據(jù)來源于不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，按照業(yè)務(wù)需求，分為加急件辦理和非加急件存量數(shù)據(jù)兩種，加急件以業(yè)務(wù)需求涉及的宗地或房屋為單位，程序自動(dòng)從對應(yīng)的登記系統(tǒng)中抽取需整合的信息，以單個(gè)任務(wù)包的形式發(fā)送到存量數(shù)據(jù)整合工具加急件任務(wù)箱中；非加急件則以宗地為單位，程序自動(dòng)將該宗地下涉及的所有宗地及房屋登記信息及檔案從登記系統(tǒng)和權(quán)籍系統(tǒng)中抽取整體打包為一個(gè)任務(wù)包發(fā)送到存量數(shù)據(jù)整合工具任務(wù)箱中，如圖2所示。作業(yè)時(shí)先將加急任務(wù)關(guān)聯(lián)宗地任務(wù)，在宗地或房屋作業(yè)完成入庫后，登記人員受理的日常業(yè)務(wù)即可辦理。在數(shù)據(jù)整合作業(yè)的初期，存量數(shù)據(jù)包由程序設(shè)定好自動(dòng)抽取信息批量打包進(jìn)行發(fā)送，但針對一些年代較遠(yuǎn)、信息不完整的少量數(shù)據(jù)，需要進(jìn)行人工分析改進(jìn)程序后再發(fā)送任務(wù)包，直至所有存量數(shù)據(jù)任務(wù)發(fā)送完畢。

圖2 不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合工具任務(wù)處理

3.2 整合作業(yè)

存量數(shù)據(jù)整合作業(yè)流程主要包括宗地整理、自然幢整理、邏輯幢及樓盤表整理、整合關(guān)聯(lián)、產(chǎn)權(quán)登記簿信息整理、數(shù)據(jù)入庫。具體作業(yè)流程如圖3所示：

圖3存量數(shù)據(jù)整合作業(yè)流程圖

(1)空間數(shù)據(jù)整理

土地?cái)?shù)據(jù)清理與整合主要是清理整合宗地圖形數(shù)據(jù)，完善圖形數(shù)據(jù)的屬性信息、對權(quán)屬信息中的數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)抽取、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換、映射轉(zhuǎn)換、數(shù)字化登記紙質(zhì)檔案等[4]；宗地信息補(bǔ)錄來源主要分以下三種：①以數(shù)據(jù)庫形式存儲(chǔ)在登記系統(tǒng)中的宗地空間數(shù)據(jù)；②登記部門已經(jīng)登記未入庫的零散矢量數(shù)據(jù)；③以紙質(zhì)檔案形式存儲(chǔ)零散的宗地?cái)?shù)據(jù)。其中第②、③種數(shù)據(jù)來源搜集最為困難，需要各管理部門的協(xié)調(diào)配合。

房屋所有權(quán)數(shù)據(jù)的整合主要是補(bǔ)錄自然幢空間數(shù)據(jù)，按照不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建庫標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)錄或整理相關(guān)屬性信息，建立樓盤表掛接房屋登記信息等。自然幢空間數(shù)據(jù)補(bǔ)錄通過大比例尺地形圖疊加最新的 1∶2 000航空影像數(shù)據(jù)，再通過登記信息或房屋外業(yè)調(diào)查對幢基底數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)或采集，通過內(nèi)業(yè)提取、分割、合并等處理方法，補(bǔ)錄自然幢基底坐標(biāo)并成圖。樓盤表的創(chuàng)建則分為兩種方式，如果已有樓盤信息完整、正確，核查后規(guī)整樓盤登記信息，自動(dòng)生成樓盤表，并掛接其對應(yīng)的登記信息；如果樓盤信息不完整或完全缺失，則通過外業(yè)調(diào)查結(jié)合已有房屋登記信息人工建立樓盤表，確認(rèn)幢、層、戶之間的關(guān)系，掛接對應(yīng)的登記信息。

(2)不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)

宗地代碼和不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)是相互關(guān)聯(lián)的，業(yè)務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、登記過程關(guān)聯(lián)，將不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)和登記簿進(jìn)行關(guān)聯(lián)，很好地將空間信息和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)耦合，不僅便于房屋和土地登記信息的歷史追溯，也保證了數(shù)據(jù)的完整性[5]。不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)是依照國土資源部下發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則(試行)》，在宗地、自然幢、邏輯幢作業(yè)任務(wù)完成入庫后，系統(tǒng)按不動(dòng)產(chǎn)單元所在行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)逐級(jí)依據(jù)空間關(guān)系進(jìn)行隸屬，對不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行統(tǒng)一自動(dòng)編號(hào)。整合關(guān)聯(lián)是一項(xiàng)機(jī)器算法自動(dòng)關(guān)聯(lián)與人工關(guān)聯(lián)共同完成的過程。大部分?jǐn)?shù)據(jù)通過數(shù)據(jù)清理和特征研究后可以設(shè)計(jì)計(jì)算算法實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)，但仍會(huì)有一部分?jǐn)?shù)據(jù)因?yàn)槠涮禺愋曰驍?shù)據(jù)缺失等需要人工關(guān)聯(lián)。通常采用先機(jī)器關(guān)聯(lián)，然后對機(jī)器關(guān)聯(lián)結(jié)果輔助人工清理的方式來完成業(yè)務(wù)、數(shù)據(jù)和檔案的關(guān)聯(lián)[6]。

(3)登記簿冊整理

登記簿信息整理主要包括房屋所有權(quán)登記信息和預(yù)告登記信息以及相應(yīng)的地役權(quán)、抵押權(quán)、查封登記、異議登記等信息的整理。通過自然幢號(hào)建立和對應(yīng)的空間信息的關(guān)聯(lián)，并通過權(quán)利證號(hào)關(guān)聯(lián)整理相應(yīng)的地役權(quán)、抵押權(quán)、查封登記、異議登記信息。對樓盤表中的所有房屋明細(xì)，逐個(gè)逐卷整理。對現(xiàn)有數(shù)據(jù)不完整的，按數(shù)據(jù)整合技術(shù)指南要求補(bǔ)充、完善，確保數(shù)據(jù)完整性。

3.3 數(shù)據(jù)質(zhì)量管理

數(shù)據(jù)成果嚴(yán)格按照《廣東省不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合技術(shù)指南(試行)》等要求進(jìn)行管理。數(shù)據(jù)質(zhì)檢分為兩種形式，一種是計(jì)算機(jī)自動(dòng)檢查，主要包括圖形空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、圖屬關(guān)聯(lián)關(guān)系等，均可按照一定的校驗(yàn)規(guī)則進(jìn)行計(jì)算機(jī)自動(dòng)全面檢查。另一種是人工檢查，例如自然幢號(hào)的檢查，程序只能判斷自然幢空間位置在宗地范圍內(nèi)，但幢號(hào)的錄入是否準(zhǔn)確無法通過計(jì)算機(jī)判斷，所以在作業(yè)采集工具里直接按照“自查-過程檢查-終檢”方式進(jìn)行在線批轉(zhuǎn)，檢查無誤后方可提交入庫，且在采集工具里初檢和過程檢查比例均為100%。通過人機(jī)交互的方式保證入庫數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。

3.4 數(shù)據(jù)入庫

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)是不動(dòng)產(chǎn)登記信息化標(biāo)準(zhǔn)體系的核心和主軸，是不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)、各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間互聯(lián)互通、與外部相關(guān)部門之間信息交換的“共同語言”[7]。存量數(shù)據(jù)整合數(shù)據(jù)建庫時(shí)必須嚴(yán)格按照國家和省廳不動(dòng)產(chǎn)建庫標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，確保整合后的存量數(shù)據(jù)空間參考一致，數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系正確、歷史信息完整，滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。采集工具整合完成并質(zhì)檢合格后的成果數(shù)據(jù)按照省廳數(shù)據(jù)整合技術(shù)指南要求導(dǎo)入到珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)成果庫。

4 結(jié) 語

完整、規(guī)范和準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)整合的成果質(zhì)量直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)能否順利按照國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行規(guī)范化登記，而土地登記數(shù)據(jù)和房屋登記數(shù)據(jù)整合是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的主要內(nèi)容[8]。由于土地、房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)在城市發(fā)展過程中曾隸屬于多個(gè)管理部門，數(shù)據(jù)沒有統(tǒng)一管理，造成部分歷史久遠(yuǎn)的登記數(shù)據(jù)信息不齊全，標(biāo)準(zhǔn)不一，紙質(zhì)檔案缺失等情況，因此在數(shù)據(jù)整合過程中存在很多困難，整合的技術(shù)路線合理，政府管理部門積極推進(jìn)，是保障整合工作順利完成的關(guān)鍵。本文提出的存量數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)整合方法，在珠海市開展存量數(shù)據(jù)整合工作中得到了充分的實(shí)踐和應(yīng)用，此方法不僅滿足了群眾日常登記辦證需求，也在省廳規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成了所有存量數(shù)據(jù)匯交的工作。