劉松，劉雅思

（1.中交城市投資控股有限公司；2.廣東 廣州 500000）

軌道交通TOD模式是公共交通引導(dǎo)城市土地發(fā)展的模式。在現(xiàn)實中，具體的實施過程就是在軌道交通車站的旁邊進(jìn)行商業(yè)住宅等方面的綜合開發(fā)，這是如今城市發(fā)展的普遍模式。在我國的大部分地區(qū)，軌道交通企業(yè)的融資通常存在著融資對象單一，融資周期長，融資難的困境，這制約著軌道交通事業(yè)的發(fā)展。

1 軌道交通TOD融資模式的實例分析

1.1 北京

北京的融資模式采用部分財政投資及企業(yè)建設(shè)與經(jīng)營管理的方式，由公司作為地鐵的經(jīng)營主體在地鐵鋪設(shè)前期或直接在鋪設(shè)地鐵之前投入廣告，吸引其他的大公司如房地產(chǎn)公司，娛樂公司，餐飲公司來進(jìn)行地鐵沿線投資，在通過多種渠道取得投資后再繼續(xù)進(jìn)行沿路地鐵的鋪設(shè)，并將地鐵沿路地區(qū)的經(jīng)營權(quán)及物業(yè)管理權(quán)過渡給投資方，地鐵企業(yè)與投資方實現(xiàn)共同盈利。

1.2 香港

香港是利用軌道交通TOD模式發(fā)展起來的好例子。早在上個世紀(jì)，香港政府就出臺了關(guān)于鐵路發(fā)展的優(yōu)惠政策，政策規(guī)定香港鐵路公司有一定的鐵路沿線土地的開發(fā)權(quán)，這使得鐵路公司與房地產(chǎn)商的合作成為可能。鐵路公司與地產(chǎn)商合作，鐵路公司移交給房地產(chǎn)商一定的開發(fā)權(quán)，建設(shè)費用和風(fēng)險由房地產(chǎn)商承擔(dān)，但是地鐵公司卻可以從中得到高達(dá)五成的利潤，這使得地產(chǎn)公司除車費收入外還具有極高的盈利能力，彌補(bǔ)了地鐵運營的折舊和利息所帶來的巨大影響。這種中國香港首創(chuàng)的“軌道+物業(yè)”的商業(yè)化運行模式，大大增強(qiáng)了鐵路公司的盈利能力，使得香港鐵路公司的融資模式，由政府投資主導(dǎo)的債務(wù)型融資模式轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y主體多元的市場運作模式，增強(qiáng)香港鐵路公司的抗風(fēng)險能力，客觀上促進(jìn)了城市道路建設(shè)，為國家發(fā)展又添了一把火。

2 軌道交通TOD融資模式的可行性分析

經(jīng)濟(jì)的外部性或非效率可以通過一系列的制度安排得以解決，從而使生產(chǎn)成本可以得到一定的補(bǔ)償，這就會使得公共產(chǎn)品由私人生產(chǎn)或提供成為可能，這就是大名鼎鼎的科斯定理。

軌道交通TOD模式的融資也可以采用科斯定理的思路得以解決，交通軌道的建設(shè)完成后就會帶來道路可達(dá)性，區(qū)域建設(shè)合理性等外部效應(yīng)，這些外部效應(yīng)會促使周圍地區(qū)的土地有較大的升值空間，政府通過授予交通軌道部門對周圍土地一定的開發(fā)權(quán)，軌道交通企業(yè)就可以負(fù)責(zé)周圍土地的開發(fā)運營及軌道交通的建設(shè)運營。軌道交通企業(yè)可以成立房地產(chǎn)開發(fā)部門負(fù)責(zé)軌道臨近區(qū)域的商業(yè)，旅游業(yè)，娛樂健身等項目的開發(fā)，也可以尋找合作伙伴，與專門的房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)這片區(qū)域，然后收取物業(yè)管理費。由于道路建設(shè)使得人們來到這片區(qū)域的時間縮短，同時相配套的娛樂設(shè)施也吸引著人們前來旅游參觀，游客量的增多會增加道路建設(shè)部門的車費收入，同時廣告，餐飲，旅游，商業(yè)等服務(wù)相結(jié)合的多元化經(jīng)營，也會增加軌道交通企業(yè)的收入來源，這些盈利將會用于軌道的維護(hù)與發(fā)展，提高軌道交通企業(yè)的運營能力。

3 軌道交通TOD融資模式的政策建議

3.1 完善相關(guān)法律法規(guī)

在過去的幾十年中，我國的基建雖然取得了較大發(fā)展，但是軌道交通tod模式對于我國來說還是一個有待嘗試的新領(lǐng)域，因此，我國對于軌道交通等大型基礎(chǔ)建設(shè)的相鄰?fù)恋乩萌谫Y進(jìn)行開發(fā)的法律制度還不完善，建設(shè)相關(guān)完善的法律制度，有利于企業(yè)之間的責(zé)任劃分，有利于農(nóng)民工的利益保障以及企業(yè)的責(zé)任意識，有利于整個行業(yè)的快速發(fā)展。

3.2 加大宣傳力度，對民眾進(jìn)行一定引導(dǎo)

前文已經(jīng)分析過軌道交通TOD模式是一種新的改革，它是在原有的政府主導(dǎo)，銀行貸款的投資模式上發(fā)展起來的。因此，它需要民眾的接受，才能在中國很好的實行。只有鐵路公司在鐵路建設(shè)前期加大宣傳力度，在鐵路沿線及民眾廣泛接觸的各種平臺上，如電視，電腦，公交車座椅，街頭廣告上投入資金，形成示范效應(yīng)，拉動民眾進(jìn)行投資。

3.3 防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險

在過去的幾十年中房地產(chǎn)市場迅速增長，現(xiàn)如今已快要達(dá)到飽和，甚至具有巨大的泡沫，因此房地產(chǎn)市場存在有一定的風(fēng)險。交通軌道的建設(shè)雖然對于提高周圍土地的利用價值有一定效果，但是人們并不知道未來的發(fā)展會怎樣，盲目樂觀的態(tài)度也許會令人們損失慘重，因此，在進(jìn)行相關(guān)地區(qū)的開發(fā)之前，請有關(guān)專家做關(guān)于房地產(chǎn)建設(shè)的風(fēng)險評估是十分必要的。加強(qiáng)這方面的法律建設(shè)，就相當(dāng)于在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)之前給相關(guān)項目加上了一道保險，會使得未來的房地產(chǎn)市場有更好的發(fā)展前景。

4 未來軌道交通TOD模式融資模式的探討

4.1 實行軌道交通TOD發(fā)展模式的困難

在中國，過去的鐵路發(fā)展模式都是政府進(jìn)行投資，由政府向銀行貸款，然后再承包給鐵路公司，鐵路公司是國有企業(yè)，鐵路也是國有資產(chǎn)，即使鐵路的運營過程中產(chǎn)生了一定的虧損，通常也由政府買單。雖然這種行為效率不高，卻得到了中國大部分民眾的普遍認(rèn)同，在中國人的傳統(tǒng)觀念中，民為公讓路，修鐵路這種大型基建活動，是公家的事情，與他們自己無關(guān)。其次在民眾進(jìn)行投資時，鐵路還沒有完全建設(shè)出來，誰也不能估算出它的價值。因此一個公司在建設(shè)前期，要想招募其他公司來進(jìn)行投資就有一定的難度，中國人的觀念趨于保守，在中國發(fā)展軌道交通TOD模式，更加艱難。

4.2 探討軌道交通TOD模式的操作方式

軌道交通的TOD模式是利用軌道交通的外部效應(yīng)，在軌道交通的沿線進(jìn)行住宅，商業(yè)，旅游業(yè)，娛樂健身等項目的綜合開發(fā)，將周邊土地的增值效應(yīng)發(fā)揮到最大，同時利用周邊土地的增值效應(yīng)來反哺軌道交通的運營損耗。因此在進(jìn)行軌道交通TOD模式的融資時，應(yīng)該將軌道交通建設(shè)和沿線土地開發(fā)作為一個整體，從國內(nèi)外軌道交通TOD模式的融資經(jīng)驗來看，有捆綁運作，分離運作和混合運作三種方式。

1）捆綁運作是將土地交通建設(shè)和沿線土地開發(fā)作為一個整體，通過公開招標(biāo)或直接授權(quán)的方式，交給一個項目主體進(jìn)行操作。這種運行方式就像中國香港，香港鐵路公司擁有軌道沿線土地的開發(fā)權(quán)，鐵路公司可以從地產(chǎn)商的運營中直接獲取利潤。這種模式是軌道交通建設(shè)企業(yè)與房地商企業(yè)合作的最優(yōu)解，它可以讓雙方之間進(jìn)行無第三者插入式的溝通，有利于問題的發(fā)現(xiàn)與解決。

2）房地產(chǎn)本就是一個非常賺錢的行業(yè)，讓他們承擔(dān)絕大部分的風(fēng)險與投入，可以減輕軌道交通運行部門的壓力，讓軌道建設(shè)企業(yè)更好地發(fā)展。分離運行是將軌道交通建設(shè)和沿線的房地產(chǎn)開發(fā)交由兩個不同的主體，兩個主體之間的協(xié)商在政府的主導(dǎo)下完成。我認(rèn)為這種方式不可取，其一是由于這種方式是在兩個主體的矛盾發(fā)生之后解決問題，具有滯后性，不利于兩個主體的前景規(guī)劃和市場發(fā)展。其二是由于它是在政府的主導(dǎo)下進(jìn)行協(xié)調(diào)，這無形中增加了政府工作人員的工作量，由于相關(guān)的法律政策還沒有跟上，容易導(dǎo)致相關(guān)部門推卸責(zé)任，不利于企業(yè)的發(fā)展。

3）是由于政府介入商業(yè)運行，這極易導(dǎo)致官商相互勾結(jié)，最終的結(jié)果就是前幾年報紙上經(jīng)常報道的豆腐渣工程，這不利于國家的道路建設(shè)以及房地產(chǎn)質(zhì)量把關(guān)，也會滋生出貪污腐敗，人心浮躁的社會風(fēng)氣，不利于國家的長治久安。

混合運作則是前兩種運作模式的綜合。它是指在政府規(guī)劃時將軌道交通建設(shè)和沿線的土地開發(fā)作為一個項目，采用公開招標(biāo)的方式，讓軌道交通建設(shè)方和房地產(chǎn)商一起投標(biāo)，如果軌道建設(shè)方投標(biāo)成功，則后期按照捆綁運行的模式來操作。如果房地產(chǎn)商投標(biāo)成功，則后期按照分離運行的模式來操作。這種招標(biāo)運行模式看似公平，但是后續(xù)問題處理起來比較麻煩。一是房地產(chǎn)商招標(biāo)成功就會陷入分離運行模式的弊端，二是軌道交通建設(shè)公司與房地產(chǎn)公司的實力差距懸殊，他們獲得的利益，對公司發(fā)展的作用也不能拿來比較，如果公開招標(biāo)讓它們一起投標(biāo)的話，容易滋生公司之間的不滿情緒，也不利于地區(qū)的發(fā)展，公平的實現(xiàn)。

從以上的分析能夠得出結(jié)果，實行軌道交通TOD模式，融資時采用捆綁運行是最佳的解決辦法。

5 結(jié)束語

總之，討論軌道交通TOD模式的融資模式與相關(guān)的政策建議，是為了在將來能夠運用現(xiàn)在這些經(jīng)驗進(jìn)行推廣。本文對北京與香港的軌道交通TOD模式融資模式的發(fā)展進(jìn)行分析，根據(jù)軌道交通企業(yè)的發(fā)展來提出制定政策的建議，提升整個我國交通軌道企業(yè)的融資能力，促進(jìn)交通軌道企業(yè)的發(fā)展。