羅曉彤 陳盈穎 吳燕爾

[摘 要]我國住房租賃市場一直處于不完善狀態(tài)。十九大報告催生了租購?fù)瑱?quán)政策的誕生，同時推動了國內(nèi)長租公寓的蓬勃發(fā)展，但住房租賃市場的狀況非一朝一夕所能徹底改變。本研究基于杭州市住房租賃市場，運用模糊層次分析法對當(dāng)前住房租賃者的滿意度情況進行調(diào)查和分析，并為住房租賃市場的未來健康穩(wěn)定發(fā)展提供借鑒和建議。

[關(guān)鍵詞]住房租賃市場;租購?fù)瑱?quán);模糊層次分析法;滿意度

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.009

1 引言

隨著我國城鎮(zhèn)化水平快速提升，人口大規(guī)模流入城市，住房市場供需失衡越來越嚴(yán)重，房價持續(xù)上漲。一些中低收入居民及新流入城市的居民承擔(dān)不起高房價，從而選擇了租房。全國2010年第六次人口普查資料顯示[1]，我國約有25.8%的家庭戶以租賃方式解決住房問題，并且租賃人口仍在持續(xù)增長。完善住房租賃市場，改善居民的基本居住條件一直是政府在關(guān)心的問題。2017年黨的十九大報告提出住房體制改革后，地方政府紛紛出臺了租購?fù)瑱?quán)政策，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障承租人的福利。同時，不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始進入住房租賃市場，住房租賃市場加速發(fā)展。

許多優(yōu)秀學(xué)者對中國住房租賃市場的發(fā)展問題進行了理論探究[2-3]和國際經(jīng)驗借鑒[4-5]，為住房租賃市場提供了豐富的理論發(fā)展基礎(chǔ)。本研究基于住房租賃者對杭州市住房租賃市場的滿意度調(diào)查，運用模糊層次分析法[6-8]與模糊綜合評價法相結(jié)合的方式[9]，構(gòu)建評價指標(biāo)體系，評估杭州市住房租賃市場的滿意度情況，為完善和發(fā)展住房租賃市場提供借鑒。

2 基于模糊層次分析法的評價體系構(gòu)建

2.1 確定評價指標(biāo)體系

2.1.1 明確調(diào)查對象

由于住房租賃市場中承租人相對于出租人及租房中介等處于絕對弱勢地位[10]，本研究將調(diào)查對象設(shè)定為杭州市住房租賃市場的承租人群，通過考察承租人對住房租賃市場各方面的滿意度情況，分析目前我國住房租賃市場的現(xiàn)狀及所存在的問題。

2.1.2 建立評價指標(biāo)

通過文獻研究預(yù)設(shè)評價指標(biāo)體系，選取與我國住房租賃市場關(guān)聯(lián)度較高的因素，得到初步的評價指標(biāo)集;然后，通過自由訪談收集承租人的關(guān)注點，優(yōu)化評價指標(biāo)集。最終確立的杭州市住房租賃市場滿意度評價指標(biāo)體系由1個目標(biāo)層和2個準(zhǔn)則層（5個一級指標(biāo)和23個二級指標(biāo)）構(gòu)成（如圖1所示）。

2.2 模糊層次分析明確指標(biāo)權(quán)重

2.2.1 建立層次結(jié)構(gòu)模型

基于杭州市住房租賃市場滿意度評價指標(biāo)體系，建立結(jié)構(gòu)模型，該模型包含A（目標(biāo)層）、B（一級指標(biāo)）、C（二級指標(biāo)）三個層級。

2.2.2 確定模糊判斷矩陣

對隸屬于同一子集的指標(biāo)（同一層級指標(biāo)）進行兩兩比較，依據(jù)各個元素相對重要程度，按照0.1～0.9標(biāo)度進行賦值，從而通過數(shù)量標(biāo)度方法構(gòu)建模糊判斷矩陣（bik）n×n。

2.2.3 構(gòu)建模糊一致矩陣

（1）對模糊判斷矩陣按行求和，記為ai

ai=∑nk=1bik，i=1，2，…，n （1）

其中，bik為模糊判斷矩陣中第i行第k列數(shù)值;n為模糊判斷矩陣中構(gòu)成要素個數(shù)。

（2）進行行變換處理

aij=ai-aj2n+0.5，i，j=1，2，…，n （2）

其中，aij為模糊矩陣中第i行第j列數(shù)值;ai為模糊判斷矩陣中第i行各數(shù)之和。

由式（1）和式（2）可得一級指標(biāo)的模糊一致矩陣。同理可分別得出各二級指標(biāo)的模糊一致矩陣。

2.2.4 指標(biāo)權(quán)重計算

（1）模糊一致矩陣按行求和（不包含自身比較），記為di

di=∑nj=1aij-0.5，i=1，2，…，n（3）

其中，aij為模糊一致矩陣中第i行第j列數(shù)值。

（2）對di進行歸一化處理，記為wi

wi=di∑ni=1di （4）

其中，di為模糊一致矩陣中第i行各數(shù)值之和（不包括自身比較的數(shù)值）。

則該層次中各指標(biāo)對于上層目標(biāo)的指標(biāo)權(quán)重即為：

W= （w1 w2 w3 … wn）T

該評價指標(biāo)體系中一級指標(biāo)的權(quán)重向量為：

W= （w1 ，w2 ，w3， w4， w5）T= （0.245 0.225 0.145 0.200 0.185）T

同理可求得各二級指標(biāo)的權(quán)重向量為：

w1= （0.3250 0.2583 0.2417 0.1750）T

w2= （0.1018 0.1339 0.1589 0.0875 0.1429 0.1143 0.1071 0.1536）T

w3= （0.4000 0.2500 0.3500）T

w4= （0.3333 0.3834 0.2833）T

w5= （0.2250 0.1750 0.2500 0.2000 0.1500）T

3 評價結(jié)果分析

3.1 問卷設(shè)計

本次調(diào)查針對杭州市住房租賃人群，問卷內(nèi)容包括填寫人基本信息和各評價指標(biāo)滿意度層次表。在滿意度層次設(shè)定上，本研究根據(jù)語義差別法將各評價指標(biāo)劃分為5個語義等級，分別為“不滿意、不太滿意、一般、基本滿意、滿意”，以此劃分主觀評價的定距測量層次。

3.2 數(shù)據(jù)收集

本次調(diào)查共發(fā)放312份問卷，其中線上232份，線下80份，總回收量為293份，回收率達93.91%;淘汰22份無效問卷，得到有效問卷271份，占回收問卷的92.49%。

3.3 模糊綜合評價估計指標(biāo)分?jǐn)?shù)

規(guī)定評分等級的量化表為“1”不滿意（20分），“2”不太滿意（40分），“3”一般（60分），“4”基本滿意（80分），“5”滿意（100分），形成指標(biāo)分?jǐn)?shù)量化矩陣U= （20 40 60 80 100）T，對二級指標(biāo)進行分析。

3.3.1 整理頻數(shù)資料

根據(jù)問卷數(shù)據(jù)，將二級指標(biāo)按5類評分等級匯總成頻數(shù)表。

3.3.2 計算二級指標(biāo)分?jǐn)?shù)

由同一級指標(biāo)下各二級指標(biāo)評分的5種等級頻數(shù)占總頻數(shù)的比重構(gòu)成矩陣Ri，乘以指標(biāo)分?jǐn)?shù)量化矩陣U，計算出二級指標(biāo)分?jǐn)?shù)Fi，即

Fi=Ri×U=Ri×（20 40 60 80 100）T

3.3.3 確定高層級指標(biāo)分?jǐn)?shù)

基于第二層級各指標(biāo)評價分?jǐn)?shù)的結(jié)果和其相對應(yīng)二級權(quán)重值，計算各第一層級指標(biāo)評價分?jǐn)?shù);基于第一層級各指標(biāo)評價分?jǐn)?shù)的結(jié)果和對應(yīng)一級權(quán)重值，計算目標(biāo)層級指標(biāo)評價分?jǐn)?shù)，得出杭州市住房租賃市場綜合滿意度分?jǐn)?shù)。結(jié)果如表1所示。

3.4 評價指標(biāo)結(jié)果分析

對于各層級指標(biāo)滿意度評價得分進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)：

（1）杭州市承租人對住房租賃市場的綜合滿意度評價為中等水平。

（2）一級指標(biāo)中，租房保障、社區(qū)建設(shè)的滿意度相對較高，房源信息評價中等，而生活設(shè)施、公共福利相對不滿意。

（3）二級指標(biāo)中，杭州市承租人對于水電煤氣供應(yīng)、交通便利度、便民服務(wù)、商業(yè)及餐飲配置、治安情況等因素較滿意，而對租房補貼政策、租金高低漲幅的滿意度較低。

4 對策建議

對于完善和發(fā)展住房租賃市場，提高住房租賃者滿意度，可以從以下幾個方面入手。

（1）出臺并落實相關(guān)政策，保障公共福利。基于民眾對物權(quán)之上公共福利的深層次需求，地方政府在2018年開展以“租購?fù)瑱?quán)”為特色的房屋租賃市場改革，嘗試實現(xiàn)租屋供給不足和租屋賦權(quán)不足的雙重解鈴。盡管如今完全落實租購?fù)瑱?quán)還有一定的困難，但政府應(yīng)堅持維護承租人權(quán)利，積極探索切實可行的改革方式，加快立法進程，明確、保障承租人具體可享受的權(quán)利。

對于租房補貼方面，政府應(yīng)加大財政投入。一方面，提高對于極低收入人群的租房資助力度，完善中低收入人群租賃住房的補貼政策與保障體系;另一方面，運用政府和社會資本合作（PPP）模式為中低收入人群提供保障性住房，擴大保障性住房覆蓋面。

（2）立法設(shè)定合理租金的定價基礎(chǔ)，限制租金漲幅。中國目前的住房租賃市場仍然以自由發(fā)展為主，企業(yè)內(nèi)在盈利本性容易引起租金設(shè)定過高及漲幅過大的問題。在過去的一年，全國一線、二線城市住房租金突然出現(xiàn)快速上漲。介于當(dāng)前住房租賃市場主要解決的是中低收入人群的居住問題，政府應(yīng)加快立法設(shè)定合理租金定價標(biāo)準(zhǔn)，控制租金在租賃者可承擔(dān)范圍內(nèi)。

（3）加強監(jiān)管房源信息和中介機構(gòu)，保障租賃者權(quán)益。房源信息的真實透明是保障租賃者權(quán)益的重要層面，當(dāng)下房源信息主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機構(gòu)掌控，其真實透明度需要政府監(jiān)管。近期以自如為代表的長租公寓甲醛超標(biāo)事件提醒我們，政府要盡快建立市場監(jiān)管有效機制，嚴(yán)格保障租賃者各項權(quán)益。

5 結(jié)論

杭州市住房租賃市場滿意度評價是一個綜合的評價過程，筆者運用模糊層次分析法，將其分為生活設(shè)施、租房保障、社區(qū)建設(shè)、公共福利、房源信息五個方面，為探究住房租賃市場未來發(fā)展機制提供了一定的數(shù)據(jù)依據(jù)。再進一步從政策、法律法規(guī)、政府監(jiān)管方面提出了具有針對性的優(yōu)化對策，期望能夠推進住房租賃市場的未來發(fā)展。

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[作者簡介]羅曉彤（1999—），女，漢族，浙江衢州人，本科，研究方向：會計學(xué);陳盈穎（1996—），女，漢族，浙江臺州人，研究方向：會計學(xué)。