劉云

[摘 要]在現(xiàn)行稅收體制下，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直面臨著稅額大、稅負(fù)重的發(fā)展困境，促使稅收籌劃工作在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理和戰(zhàn)略發(fā)展中的地位不斷提升。文章分析探討了房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅的籌劃策略，期望對合理合法降低公司稅負(fù)有所幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)公司;企業(yè)所得稅;稅收籌劃

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.066 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得及其他所得按照一定適用稅率進(jìn)行征稅的稅種，是我國現(xiàn)行稅收體制中的重要稅種之一。企業(yè)所得稅的計算公式為：應(yīng)繳所得稅=（收入總額-準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目）×適用稅率，根據(jù)計算公式可知，房地產(chǎn)公司的企業(yè)所得稅籌劃應(yīng)從收入、準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目方面入手進(jìn)行籌劃。同時，還要將國家稅收優(yōu)惠政策作為重要的稅收籌劃內(nèi)容，以保證稅收籌劃為房地產(chǎn)公司帶來最大化的節(jié)稅收益，增強(qiáng)公司的可持續(xù)發(fā)展能力。

1 收入總額籌劃

房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅籌劃中要處理好收入與企業(yè)所得稅之間的關(guān)系，在現(xiàn)行稅法允許范圍內(nèi)，采用合理的收入籌劃方法達(dá)到節(jié)稅的目的。具體籌劃方法包括：一是收入遞延納稅。房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)慕Y(jié)算方式，在公司盈利期間延緩收入確認(rèn)，遞延企業(yè)所得稅的繳稅時間點(diǎn)，使公司有充足的資金用于下一階段的發(fā)展，獲取收入的貨幣時間價值收益;二是分期轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。房地產(chǎn)公司要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，即項(xiàng)目完工之前預(yù)售房屋，或在房屋建成后進(jìn)行分期交房確定收入，以達(dá)到分期繳納企業(yè)所得稅的目的，避免房地產(chǎn)公司因在某一納稅年度繳納數(shù)額過大的企業(yè)所得稅而造成資金緊缺。

2 準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目籌劃

2.1 固定資產(chǎn)籌劃

我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，只有采用直線法合理計提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用，才允許稅前扣除。在直線法計提折舊的會計核算方法下，固定資產(chǎn)的使用年限和預(yù)計凈殘值成為房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅籌劃的著眼點(diǎn)，公司可在稅法規(guī)定范圍內(nèi)盡量縮短固定資產(chǎn)使用年限，以提高固定資產(chǎn)的年折舊額，減少企業(yè)所得稅支出，緩解企業(yè)購置固定資產(chǎn)帶來的資金壓力和稅收壓力。

2.2 業(yè)務(wù)招待費(fèi)籌劃

房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出數(shù)額巨大，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費(fèi)根據(jù)實(shí)際數(shù)額的60%進(jìn)行稅前扣減，且不允許實(shí)際數(shù)額超出當(dāng)期銷售收入的0.5%。下面對基于業(yè)務(wù)招待費(fèi)的企業(yè)所得稅籌劃進(jìn)行分析。2017年，A房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入為308000萬元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)為3000萬元。

方案一：根據(jù)稅法規(guī)定，2017年A房地產(chǎn)公司準(zhǔn)許扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)最大額度為：308000×0.5%=1540萬元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)的60%為：3000×60%=1800萬元，所以業(yè)務(wù)招待費(fèi)準(zhǔn)許扣減的最高限額為1540萬元，應(yīng)納企業(yè)所得稅的所得額為3000-1540=1460萬元，應(yīng)納所得稅金額為1460×25%=365萬元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)總成本=3000+365=3365萬元。

方案二：A房地產(chǎn)公司對業(yè)務(wù)招待費(fèi)提前進(jìn)行企業(yè)所得稅收籌劃，將實(shí)際支出的業(yè)務(wù)招待費(fèi)控制在2560萬元，則該業(yè)務(wù)招待費(fèi)的60%為1536萬元，低于準(zhǔn)許扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)最大額度，可按照1536萬元進(jìn)行稅前扣除。所以，A房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)的應(yīng)納企業(yè)所得稅的所得額為2560-1536=1024萬元，應(yīng)納所得稅金額為1024×25%=256萬元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)總成本=2560+256=2816萬元。

通過稅收籌劃前后對比可知，方案二比方案一可減少公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出3365-2816=549萬元，減少企業(yè)所得稅365-256=109萬元。在業(yè)務(wù)招待費(fèi)的籌劃中，要充分利用營業(yè)收入與業(yè)務(wù)招待費(fèi)的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，即營業(yè)收入總額×0.5%=業(yè)務(wù)招待費(fèi)×60%，當(dāng)業(yè)務(wù)招待費(fèi)=營業(yè)收入總額×0.83%時，能夠取得最大化的稅收籌劃收益，減少企業(yè)所得稅支出。同時，在企業(yè)所得稅納稅籌劃中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)與廣告費(fèi)以及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)很難界定清晰，所以企業(yè)可將部分業(yè)務(wù)招待費(fèi)合法化地納入到業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)中，達(dá)到降低業(yè)務(wù)招待費(fèi)用支出和企業(yè)所得稅的目的。

2.3 利息費(fèi)用籌劃

房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要投入大量的資金，但是由于公司自有資金有限，所以公司通常采取借款的形式進(jìn)行籌資，以滿足公司項(xiàng)目開展的資金需求。一般情況下，房地產(chǎn)公司的借款數(shù)額越大、還款期限越長，其利息費(fèi)用越高，對企業(yè)所得稅產(chǎn)生的影響越大。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)籌集資金的費(fèi)用不能多于同一時間金融機(jī)構(gòu)的同等數(shù)額資金的利息，并且向金融機(jī)構(gòu)借款產(chǎn)生利息可在稅前扣除，而向非金融機(jī)構(gòu)借款產(chǎn)生的費(fèi)用根據(jù)同期銀行的借款利率進(jìn)行部分扣除。

下面對借款利息籌劃進(jìn)行分析：2017年A房地產(chǎn)公司的賬面財務(wù)費(fèi)用為3600萬元，其中支付金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)的借款利息分別為2000萬元、1600萬元，向非金融機(jī)構(gòu)借款23000萬元，同期銀行借款利率為6.1%。

方案一：根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，支付金融機(jī)構(gòu)的借款利息2000萬元可在稅前全額扣除，向非金融機(jī)構(gòu)借款23000萬元按照23000×6.1%=1403萬元扣除，所以公司需補(bǔ)繳企業(yè)所得稅（1600-1403）×25%=49.25萬元。

方案二：A房地產(chǎn)公司從金融機(jī)構(gòu)獲取所需的借款金額，使3600萬元借款利息全部由金融機(jī)構(gòu)借款產(chǎn)生，根據(jù)稅法規(guī)定，可在稅前全額扣除利息費(fèi)用，減少企業(yè)所得稅49.25萬元。

通過稅收籌劃前后對比可知，房地產(chǎn)公司通過向金融機(jī)構(gòu)借款可獲得稅前全額扣除借款利息的節(jié)稅收益，所以這就要求房地產(chǎn)公司在經(jīng)營發(fā)展中形成良好信用，保持較強(qiáng)的償債能力、盈利能力和運(yùn)營能力，擴(kuò)大銀行對公司的授信額度，從而滿足公司項(xiàng)目開發(fā)的籌資需求。

3 利用稅收優(yōu)惠政策籌劃

近年來，在我國積極推進(jìn)稅收體制改革的背景下，為增強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長，國家出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策，增加了房地產(chǎn)公司進(jìn)行所得稅籌劃的實(shí)施路徑。從當(dāng)前的稅收優(yōu)惠政策內(nèi)容來看，適用于房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅籌劃的優(yōu)惠政策及其籌劃項(xiàng)目主要包括以下三個方面。

3.1 研發(fā)費(fèi)用籌劃

根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的研究開發(fā)費(fèi)用，根據(jù)其是否形成了無形資產(chǎn)等具體情況進(jìn)行稅前抵扣。房地產(chǎn)公司可根據(jù)這一稅收政策進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃，如2017年A房地產(chǎn)公司開展技術(shù)研發(fā)項(xiàng)目，投入240萬元研發(fā)費(fèi)用。根據(jù)稅法規(guī)定，研發(fā)費(fèi)用未形成無形資產(chǎn)的，可在加計50%后進(jìn)行稅前扣除。所以，公司可在企業(yè)所得稅稅前扣除240+240×50%=360萬元，減少應(yīng)繳企業(yè)所得稅240×50%×25%=30萬元。對于房地產(chǎn)公司而言，公司應(yīng)在盈利的納稅年度盡可能將研發(fā)費(fèi)用費(fèi)用化，以爭取到最大化的節(jié)稅收益。

3.2 利用三免三減半政策籌劃

根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，企業(yè)參與國家重點(diǎn)支持的公共基礎(chǔ)方面建設(shè)投資獲得的利潤，可享受三免三減半的稅收優(yōu)惠政策。所以，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅籌劃中，可結(jié)合公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，參與國家重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目建設(shè)，在樹立企業(yè)良好社會形象的同時，享受到企業(yè)所得稅減免的優(yōu)惠政策。

3.3 安置殘疾就業(yè)人員

根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，安置殘疾人員就業(yè)的企業(yè)，可在其支付給相關(guān)人員工資總額的數(shù)據(jù)量上加計100%進(jìn)行稅前抵扣。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)盡量在適當(dāng)?shù)膷徫簧习才艢埣踩藛T工作，一方面幫助社會解決殘疾人就業(yè)難的問題，另一方面達(dá)到扣減企業(yè)所得額，降低企業(yè)所得稅的目的。

4 結(jié)論

總之，房地產(chǎn)公司要重視企業(yè)所得稅籌劃工作，從收入、準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目以及稅收優(yōu)惠政策三個層面開展稅收籌劃，在稅法允許的范圍內(nèi)，制定切實(shí)可行的稅收籌劃方案，盡量降低企業(yè)所得稅，確保房地產(chǎn)公司獲取最大化的節(jié)稅收益，緩解公司發(fā)展面臨的資金壓力。

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