王春梅

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過高速擴張發(fā)展的階段，已經(jīng)從高額利潤遮蓋粗放管理的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)為精細化管理保證企業(yè)生命力的經(jīng)營模式。在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中，為了加強企業(yè)核心競爭力，必須提高企業(yè)的盈利能力和管理水平。有效的財務(wù)分析，可以將企業(yè)原始的財務(wù)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為反映實際經(jīng)營狀況的財務(wù)信息，為調(diào)整經(jīng)營策略，作出各種重大決策提供參考信息。文章基于實踐經(jīng)驗，從財務(wù)分析的作用、常用的方法中剖析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析存在的問題，并提出個人的建議和對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);財務(wù)分析;房地產(chǎn)企業(yè)運營決策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.134

1 財務(wù)分析在房地產(chǎn)企業(yè)實踐工作中的作用

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的特點

房地產(chǎn)行業(yè)是重資金、高杠桿的行業(yè)。從土地購入到工程建設(shè)，需要大量集中的投入資金。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是實行預(yù)售制，銷售收入并不按自然年度確認，大量的預(yù)收賬款中包含企業(yè)已經(jīng)履約的部分和正在施工的部分，其財務(wù)數(shù)據(jù)集中度高;由于稅費未清算，收入成本未結(jié)轉(zhuǎn)，所有者權(quán)益不準確的現(xiàn)象是一種常態(tài)。因此，常規(guī)的財務(wù)報表所反映的各類指標并不能真實地反映企業(yè)的運營狀況和財務(wù)狀況，無法滿足管理層的使用需求，必須進一步加工，通過指標分析才能具有相應(yīng)的作用。

1.2 財務(wù)分析對房地產(chǎn)企業(yè)運營決策的影響

決策者需要監(jiān)控企業(yè)的實際增長率和可持續(xù)增長率，及時調(diào)控企業(yè)發(fā)展過程促使企業(yè)提高盈利能力并保持合理的發(fā)展速度。財務(wù)分析可以幫助決策者了解企業(yè)總資產(chǎn)的增加或者企業(yè)所有者權(quán)益的增長以及企業(yè)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量信息，為決策者制定發(fā)展策略起決定性作用。

財務(wù)分析工作不同的崗位和部門數(shù)據(jù)的關(guān)注點是不一樣的。一般來說，人們只關(guān)注自己工作內(nèi)容的數(shù)據(jù)。例如，銷售人員最在意的是銷售指標和回款指標達成率以及營銷費用的使用比率;財務(wù)人員關(guān)心資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金流盈余、稅費、利潤、資金收支、投資回報等。管理層要綜合考慮各部門的需求，按小目標服務(wù)于大目標的原則，設(shè)置各個部門各個崗位的分析指標，然后通過財務(wù)分析了解企業(yè)的目標完成情況、利潤實現(xiàn)情況、各項考核指標的達成情況，跟進各部門重要工作任務(wù)的實時狀況?？偨Y(jié)前一期工作的得失，制定下一期的工作目標，財務(wù)分析是輔助管理不可或缺的工具。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的常用方法

為了滿足不同使用者在財務(wù)分析工作上的不同需求，財務(wù)分析就產(chǎn)生了多種多樣的分析方法。通常會有以下四種。

（1）比較分析法。將兩個或者兩個以上的相關(guān)指標進行對比，通過對指標間的差異比較進行分析，它是一種最基本、最主要、最常用的分析方法。實際使用中會采用絕對額、百分數(shù)和比率的比較分析財務(wù)報表、重要財務(wù)指標或者是財務(wù)報表項目構(gòu)成之間的差異。

（2）比率分析法。是通過財務(wù)相對數(shù)指標的比較，對企業(yè)的經(jīng)濟活動變動程度進行分析和考察，借以評價企業(yè)的財務(wù)狀況或者經(jīng)營成果的一種方法。例如反映企業(yè)營運能力的存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;反映企業(yè)盈利能力的凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)利潤率;反映償債能力的流動比率、速動比率等。通過相關(guān)比率分析，可以了解企業(yè)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)狀況是否正常，分析企業(yè)投入資本的盈利情況，考察企業(yè)償債能力，使財務(wù)分析更為全面和深刻。

（3）趨勢分析法。是指將企業(yè)兩期或連續(xù)數(shù)期的財務(wù)會計報表中的相同指標或比率相比較，以確定其增減變動的方向、數(shù)額和幅度，揭示企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果增減變化的性質(zhì)和變動趨勢的一種分析方法。

（4）因素分析法。是用來確定幾個相互聯(lián)系的因素對某個財務(wù)指標的影響程度，據(jù)以說明財務(wù)指標發(fā)生變動或差異的主要原因的一種分析方法。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析中常見的問題

3.1 缺少系統(tǒng)性的分析

由于需求不同，財務(wù)分析報告的使用者要求的財務(wù)分析指標也不盡相同。同樣的指標，口徑不一樣，例如銷售指標，財務(wù)口徑以簽約為標準，銷售部門以認購為標準;同樣的指標，執(zhí)行的核算方法不一樣，例如物業(yè)費應(yīng)收欠收數(shù)，業(yè)務(wù)部門以收付實現(xiàn)制為標準，財務(wù)部門以權(quán)責發(fā)生制為標準;還有一種常見的情況，相似的指標在不同部門之間容易有交叉。例如回款指標，考核部門（通常是人力資源部）和業(yè)務(wù)部門常會根據(jù)各自的需求向財務(wù)部門提出要求，一個指標會有不同的表格表現(xiàn)出來。所以，在實際工作中，當使用部門的需求無法進行系統(tǒng)性安排，財務(wù)分析經(jīng)常出現(xiàn)繁雜、交叉、口徑不一致的現(xiàn)象，產(chǎn)生各種矛盾，事倍功半。

3.2 分析結(jié)果有效利用率較低

財務(wù)分析是將各種業(yè)務(wù)情況用數(shù)據(jù)的形式表現(xiàn)出來，分析指標對于工作的指導(dǎo)性和參考性非常強，可是在實際工作中，往往會出現(xiàn)以下兩種情況，大大降低了分析結(jié)果的利用率。

3.2.1 習慣性分析，做而不用

財務(wù)人員每期出具大量的分析報告，其中有很多數(shù)據(jù)是沿襲以前的慣例。做的人只關(guān)心是否按工作要求按期上報，并不關(guān)心這些分析結(jié)果是否有用;收的人是否認真根據(jù)分析結(jié)果調(diào)整或者跟蹤工作內(nèi)容，并不在考核范圍。時間久了，就成了慣性工作，只是為了分析而分析，至于為什么分析，分析的結(jié)果是否有用，就不得而知了。

3.2.2 只看數(shù)據(jù)表面，不反映背后體現(xiàn)的問題

報表使用者對財務(wù)分析結(jié)果的深度使用，不僅僅是關(guān)心報表上的數(shù)據(jù)值，還應(yīng)該看到數(shù)據(jù)背后所反映的問題。例如，同樣金額的欠款指標，要分析欠款原因、欠款賬齡、欠款人的溝通情況，不能只關(guān)心欠款的絕對值。對指標進行長期分析時，不能單獨看某一類指標的發(fā)展趨勢，還要結(jié)合相關(guān)的指標進行綜合分析。例如，銷售指標持續(xù)高比例達成，需要結(jié)合營銷費用和庫存變化的指標對比分析，才能準確掌握支持銷售指標完成情況的原因。所以看數(shù)據(jù)時，要深入分析數(shù)據(jù)背后的業(yè)務(wù)情況。

3.3 財務(wù)與業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)不足

財務(wù)分析是一項比較專業(yè)的工作，從指標設(shè)置、數(shù)據(jù)收集、分析到最終呈現(xiàn)出分析結(jié)果，需要有一定的專業(yè)水平。而業(yè)務(wù)部門對于數(shù)據(jù)的需求，很直接很簡單。在實際工作中，當財務(wù)人員在進行此項工作時，若按“專業(yè)”的標準來實施工作，付出很多的精力與時間，最終的結(jié)果往往與業(yè)務(wù)需求關(guān)聯(lián)性就比較差，難以得到業(yè)務(wù)部門的認同。反過來看，當財務(wù)分析反映出一些問題時，希望得到業(yè)務(wù)部門第一時間的應(yīng)對和調(diào)整，但業(yè)務(wù)本身就有很多不可控性，或者是業(yè)務(wù)流程反饋的時間較長，導(dǎo)致對于財務(wù)分析反映的經(jīng)營問題不能及時應(yīng)對。這兩種現(xiàn)象都說明財務(wù)與業(yè)務(wù)在工作上的關(guān)聯(lián)度不足。

3.4 財務(wù)分析數(shù)據(jù)來源分散

很多房地產(chǎn)企業(yè)目前都使用ERP軟件歸集處理數(shù)據(jù)，為統(tǒng)計分析提供了便利，但由于運營流程中很多環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)處置由各相關(guān)部門完成，前置環(huán)節(jié)和相關(guān)環(huán)節(jié)都會產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，財務(wù)部門收集的數(shù)據(jù)來源就比較分散，需要進行不同數(shù)據(jù)之間的驗證，剔除重復(fù)或者口徑不符合要求的數(shù)據(jù)，才能滿足財務(wù)分析的要求，數(shù)據(jù)來源越分散，篩選數(shù)據(jù)的工作就越容易出錯，對財務(wù)分析的結(jié)果影響就越大。

3.5 財務(wù)分析方法不能滿足管理需求

不同的財務(wù)分析方法適用不同的管理需求，只有全面了解財務(wù)分析指標之間的關(guān)系，才能搭建一套科學的財務(wù)分析體系。建立財務(wù)分析體系，選擇財務(wù)分析方法時，同一類指標通常按單一方法作為基礎(chǔ)分析，很少結(jié)合2個或者2個以上的分析方法多維分析。并且分析方法一經(jīng)選擇，容易產(chǎn)生慣性，長期沿襲使用。久而久之，由于長期單一使用財務(wù)分析方法，不能適應(yīng)業(yè)務(wù)變化，難以滿足管理需求。

4 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的建議

4.1 統(tǒng)一認識，規(guī)劃分析指標

通過系統(tǒng)性規(guī)劃安排分析指標，可以解決財務(wù)分析經(jīng)常出現(xiàn)繁雜、交叉、口徑不一致的現(xiàn)象，減少工作中的各種矛盾。首先，要求領(lǐng)導(dǎo)層意見一致，給予全力的支持，才能落實這項涉及各部門的工作。其次，財務(wù)部門需要收集各部門的使用需求，并將這些需求匯總。最后，進行統(tǒng)一規(guī)劃財務(wù)分析指標，明確各指標的統(tǒng)計口徑。過程中需要各業(yè)務(wù)部門全力配合，提供積極完整的需求清單。

4.2 設(shè)置財務(wù)分析的解讀方法和反饋機制

根據(jù)需求清單和指標規(guī)劃方案設(shè)置財務(wù)分析指標體系，并且確定每個指標的解讀方法。包括指標反映何種問題、合適的指標數(shù)值是多少、取數(shù)來源與時間區(qū)間、采用何種分析方法、對差異的解釋與說明等，規(guī)范指標分析要求。同時還應(yīng)該有一套反饋機制，當數(shù)據(jù)分析結(jié)果提報后，定期總結(jié)或微調(diào)，特殊緊急的事項，有應(yīng)急反應(yīng)程序。兩兩配合，改善分析結(jié)果利用率較低的問題。

4.3 關(guān)聯(lián)部門間績效目標，加強業(yè)務(wù)與財務(wù)的統(tǒng)一

管理層可以通過調(diào)整財務(wù)與業(yè)務(wù)的績效目標，融合兩個部門的部分工作目標，減少各部門的本位主義，如銷售指標既是銷售部門的主要考核指標，也是財務(wù)部門次要的考核指標;兩個部門在實踐中，都必須高度關(guān)注，提高了業(yè)務(wù)與財務(wù)目標的一致性，減少了工作中的沖突與矛盾。

4.4 統(tǒng)一數(shù)據(jù)來源與口徑

首先，確定數(shù)據(jù)取數(shù)來源、取數(shù)時間，提報時間、提報渠道，責任人，形成一套數(shù)據(jù)庫。其次，無論分析指標采用何種方法，都從這一套數(shù)據(jù)庫中取數(shù)，避免數(shù)據(jù)來源不一致。最后，利用各種辦公軟件設(shè)置固定的表格與公式，減少重復(fù)，最終利用圖表呈現(xiàn)出簡單易懂的分析結(jié)果。通過一致的數(shù)據(jù)源和分析方法，可比較的分析結(jié)果，減少數(shù)據(jù)源分散對財務(wù)分析結(jié)果的不利影響。

4.5 科學設(shè)置，定期檢查與調(diào)整

一套科學的財務(wù)分析體系在使用中，首先要保證數(shù)據(jù)的安全性，避免企業(yè)重要信息泄露，各類數(shù)據(jù)的取數(shù)與發(fā)送都必須在IT后臺監(jiān)控下，按授權(quán)執(zhí)行。其次保證數(shù)據(jù)的可比性和分析結(jié)果的一貫性，不得隨意調(diào)整分析口徑與指標。再次，增加指標維度，豐富指標的分析角度。最后，定期對指標分析效果進行檢查，根據(jù)檢查結(jié)果進行調(diào)整。

5 結(jié)論

當下，越來越多的企業(yè)都希望提高管理水平來提高企業(yè)的競爭力，而財務(wù)分析對企業(yè)經(jīng)營管理具有重要作用。客觀有效的財務(wù)分析，可以促進企業(yè)掌握發(fā)展中的成果與不足，及時發(fā)現(xiàn)可能引發(fā)各類問題的潛在風險，提供正確的參考和管理決策依據(jù)，準確判斷企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營狀況。因此，科學準確的財務(wù)分析是企業(yè)管理中重要的一部分內(nèi)容。

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