王巖

【摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目近20年快速發(fā)展，投資規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)，不僅帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資本身所做出的貢獻(xiàn)還間接推動(dòng)其他行業(yè)和相關(guān)部門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)革新。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理在這些年的發(fā)展中形成了一定的方法和管理模式，但伴隨全國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大、形式不斷變化，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在企業(yè)管理中出現(xiàn)了一些難題，對(duì)于這些問題如果不能及時(shí)采取有效的解決措施，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的推進(jìn)不利，達(dá)不到企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障建筑品質(zhì)的前置管理重要手段，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，起到了舉足輕重的作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目開發(fā);前期工作;管理;方案

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期管理風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要符合所在城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)概念和聯(lián)系，一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣很大程度上決定一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)使之法規(guī)化、圖則化。房地產(chǎn)項(xiàng)目是城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，如果與城市的發(fā)展趨勢(shì)存在矛盾，就無法取得預(yù)期的效果。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，大部分風(fēng)險(xiǎn)都源于對(duì)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的認(rèn)識(shí)不清，另外缺乏深度的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究也會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一定要深入研究項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，做到一人為本、以住戶的生活舒適便利為本。

1.2項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究階段，可研編制人員應(yīng)綜合分析市場(chǎng)精準(zhǔn)定位，以市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼?、?jīng)濟(jì)情況、規(guī)劃方案對(duì)項(xiàng)目商住比、租售比、租售對(duì)象、營(yíng)銷方案及策略進(jìn)行評(píng)價(jià)，確保內(nèi)容的真實(shí)性和可靠性。項(xiàng)目中的不確定性因素和及時(shí)性限制決定了可行性研究的預(yù)期會(huì)與實(shí)際情況存在一定的偏差，即產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)因素。例如政策變化引起不可控的投資內(nèi)容、不可預(yù)見的項(xiàng)目成本等風(fēng)險(xiǎn)。

1.3項(xiàng)目用地管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中以招、拍、掛或者轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等獲取土地資源，主要風(fēng)險(xiǎn)因素是法律管理缺失，導(dǎo)致從項(xiàng)目融資、合作開發(fā)、房地產(chǎn)建造、房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等多環(huán)節(jié)出現(xiàn)法律糾紛事件。所以要做好前期的土地跟蹤和法律分析工作，并到相關(guān)部門做好咨詢和申請(qǐng)工作，確保開發(fā)過程中獲取土地資源的合法性。

1.4項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段， 往往存在建設(shè)單位需求、規(guī)劃審批要求、國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)之間的矛盾點(diǎn)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)過程反復(fù)推敲修改。項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和總體控制性修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的符合。在設(shè)計(jì)工作中各個(gè)階段由于設(shè)計(jì)部門和項(xiàng)目管理部門之間缺乏協(xié)調(diào)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果檢查和評(píng)價(jià)沒有得到有效的實(shí)施，不利于控制設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期管理與運(yùn)營(yíng)

2.1項(xiàng)目總體定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)明確項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，收集市場(chǎng)定位分析數(shù)據(jù)，深入論證項(xiàng)目開發(fā)的可行性。項(xiàng)目總體定位在項(xiàng)目生命周期中占有重要地位，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益產(chǎn)生重大影響。項(xiàng)目的總體定位管理包括項(xiàng)目背景管理、用地規(guī)劃管理、產(chǎn)品定位區(qū)位分析、對(duì)周邊環(huán)境影響調(diào)查等。

2.2項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析

企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求明確項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)目標(biāo)，在熟悉市場(chǎng)和調(diào)研的條件確定項(xiàng)目層次和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。突出項(xiàng)目特點(diǎn)，做好市場(chǎng)定位分析。這也是房地產(chǎn)銷售的基本前提，是房地產(chǎn)開發(fā)考慮的首要經(jīng)濟(jì)因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位不僅包含項(xiàng)目業(yè)態(tài)形規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格、建造標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)策劃推廣等都要滿足市場(chǎng)定位客戶群體需求。制定科學(xué)的管理計(jì)劃有針性的對(duì)各類項(xiàng)目制定可行的開發(fā)方案、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)成果與施工的充分融合。

2.3項(xiàng)目產(chǎn)品方案

單體設(shè)計(jì)與功能區(qū)劃、項(xiàng)目面積比例、形態(tài)、社區(qū)環(huán)境等是項(xiàng)目產(chǎn)品的核心要素，也是企業(yè)對(duì)標(biāo)其他競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)產(chǎn)品的關(guān)鍵因素。產(chǎn)品單體規(guī)劃方案應(yīng)保證符合目標(biāo)消費(fèi)群體需求，適應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)風(fēng)尚。產(chǎn)品的規(guī)劃功能不僅要以人為本滿足人們生活工作活動(dòng)需求，還要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況不斷發(fā)掘自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

2.4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法

在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前應(yīng)盡可能地減少導(dǎo)致?lián)p失的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段。主要方法可采取建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)人員隊(duì)伍;建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，貫穿執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制;高度重視房地產(chǎn)建設(shè)過程中的安全、質(zhì)量、進(jìn)度問題，減少風(fēng)險(xiǎn)源，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，降低風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散速度等有效的管理方法。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目是投資大、周期長(zhǎng)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及因素眾多的復(fù)雜開發(fā)系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理要運(yùn)用先進(jìn)的管理理念和管理方法，使得管理滲透到項(xiàng)目開發(fā)的全過程。企業(yè)在政府相關(guān)職能部門的監(jiān)督指導(dǎo)下應(yīng)制定完善的前期開發(fā)管理工作流程制定，在實(shí)施過程中不斷優(yōu)化前期工作流程，為企業(yè)最大話的壓縮整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，提高企業(yè)自身資源整合能力和項(xiàng)目運(yùn)維水平，防范并有效的降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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