李依澤

摘要：本文將對(duì)西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析，并結(jié)合分析后的實(shí)際情況對(duì)西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)的項(xiàng)目定位進(jìn)行深入的分析論述，以期能夠?yàn)橄嚓P(guān)人士提供一些理論支持。

關(guān)鍵詞：西安老工業(yè)去;居住區(qū);房地產(chǎn);項(xiàng)目定位

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，如今我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。西安作為我國(guó)多朝古都，其有著極為濃厚的歷史文化氣息。為能夠?qū)⑽靼怖瞎I(yè)住區(qū)的各方面優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分的應(yīng)用，在進(jìn)行實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)前還需要對(duì)西安老工業(yè)住區(qū)進(jìn)行全方位的項(xiàng)目地位，從而提升西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值。

一、西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析

（一）政策法律分析

一直以來，老工業(yè)區(qū)都是我國(guó)發(fā)展的搖籃，并且為我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了卓越的貢獻(xiàn)。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)與科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，如今很多老工業(yè)區(qū)都已經(jīng)無法在適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展需求。為能夠改變這一現(xiàn)狀，我黨和國(guó)家政府提出了“振興東北等老工業(yè)基地”的發(fā)展戰(zhàn)略，并且這一戰(zhàn)略還隨著時(shí)代的發(fā)展在不斷地進(jìn)行完善，從而在社會(huì)和國(guó)家的各方面支持之下，推進(jìn)老工業(yè)基地思想經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，推進(jìn)老工業(yè)基地思想新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展。二為了能夠充分支持老工業(yè)基地的轉(zhuǎn)型發(fā)展，國(guó)家不僅在發(fā)展戰(zhàn)略給予了足夠的支持，在老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)方面，國(guó)家在金融財(cái)稅等方面也給予了一定的政策支持。其中最為關(guān)鍵的還是央行降低了房地產(chǎn)的融資成本，財(cái)務(wù)部全面降低了房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)交易過程中的稅費(fèi)，降低了群眾的購房成本，這兩點(diǎn)對(duì)于西安老工業(yè)住區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)都極為有利。

（二）區(qū)位環(huán)境

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，區(qū)位環(huán)境的差異將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值造成極為重要的影響。例如郊區(qū)和城區(qū)之間就會(huì)因?yàn)閰^(qū)位環(huán)境的不同而造成房地產(chǎn)的實(shí)際項(xiàng)目?jī)r(jià)值出現(xiàn)一定的差異性。其背后更加深層次的原因還是我國(guó)如今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域發(fā)展有著不平衡的情況。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值是與區(qū)位環(huán)境的發(fā)展情況是成正比的。而西安的主要老工業(yè)住區(qū)多數(shù)分布在西安二環(huán)和三環(huán)等城市主干道附近，再加上近些年來城市軌道交通的不斷建成，個(gè)城市軌道交通將這些老工業(yè)住區(qū)進(jìn)行串聯(lián)，兩相結(jié)合之下極大地方便了老工業(yè)住區(qū)群眾的出行，這些都為西安老工業(yè)住區(qū)帶來了良好的區(qū)位環(huán)境，提升了老工業(yè)住區(qū)的潛在房地產(chǎn)價(jià)值。

（三）商業(yè)及生活配套

1.商業(yè)

根據(jù)《西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃》的分類內(nèi)容對(duì)西安市場(chǎng)的商圈情況進(jìn)行實(shí)際劃分以后，可以將西安市分為超廣域商圈、廣域商圈以及區(qū)域商圈三大類。而西安老工業(yè)住區(qū)則呈現(xiàn)出了距主城區(qū)越近，商業(yè)越發(fā)達(dá)、實(shí)際商業(yè)圈越發(fā)達(dá)的特點(diǎn)。很多西安老工業(yè)區(qū)由于距離主城區(qū)比較近，雖然大部分都沒有形成一個(gè)完善的商業(yè)圈，但卻表現(xiàn)出了一些區(qū)域商業(yè)圈的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也同樣可以強(qiáng)化該區(qū)域房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

2.生活配套

受到美國(guó)鄰里和蘇聯(lián)擴(kuò)大街坊規(guī)劃理論影響，西安老工業(yè)住區(qū)有著較為集中，具體規(guī)模大的特點(diǎn)，而在住區(qū)的生活配套方面，也同樣收到了兩種規(guī)劃理念的影響，大部分西安老工業(yè)住區(qū)都有著諸如托兒所、食堂、俱樂部、醫(yī)院、學(xué)校等居民日常生活所必備的配套設(shè)施，特別是醫(yī)院、學(xué)校等能夠?qū)?qiáng)化居民教育，改善居民體質(zhì)的服務(wù)型設(shè)施的數(shù)據(jù)更是每個(gè)老工業(yè)住區(qū)都必不可少。該方面的完善也同樣會(huì)提升老工業(yè)住區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值。

（四）社會(huì)文化環(huán)境

1.群眾環(huán)境

西安老工業(yè)住區(qū)的實(shí)際住戶一般都是過去的工業(yè)區(qū)職工及其家屬，其內(nèi)部人員大部分都有著較為良好的教育，文化水平普遍較高，再加上近些年信息技術(shù)的不斷發(fā)展和普及，大多數(shù)西安老工業(yè)住區(qū)群眾都有著較為開闊的眼界，而且長(zhǎng)久的“家屬大院”的生活也使得老工業(yè)住區(qū)群眾極為向往外界的生活，致使很多老工業(yè)住區(qū)畢業(yè)大學(xué)生都會(huì)選擇離開老工業(yè)區(qū)或者自主擇業(yè)。另外，由于西安老工業(yè)區(qū)內(nèi)部大多企業(yè)都是機(jī)械加工企業(yè)或者是輕工業(yè)企業(yè)，大多數(shù)老工業(yè)住區(qū)的年輕一代成員都不愿意繼續(xù)肩負(fù)起老一輩人的責(zé)任，企業(yè)為能夠?qū)崿F(xiàn)發(fā)展，便需要不斷地招收外界的人才。促使近些年來雖然老工業(yè)區(qū)內(nèi)部年輕一代的成員在不斷地離開，但整體上來說老工業(yè)區(qū)的人口基數(shù)還是呈現(xiàn)除了穩(wěn)定上升的態(tài)勢(shì)。

2.消費(fèi)觀念

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)與信息技術(shù)的不斷發(fā)展，如今西安老工業(yè)區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)出了老中青三類不同的消費(fèi)觀念。其中“老”代表著老工業(yè)區(qū)眾多已經(jīng)退休的老一輩職工，這一部分的職工由于經(jīng)過我國(guó)20世紀(jì)的發(fā)展階段，因此其思想觀念將會(huì)受到這些較為傳統(tǒng)的思想觀念的影響，該部分職工的消費(fèi)主要為日常飲食、穿衣等等生活開銷。而“中”則是代表著中年人群體，該部分群體受到老一輩人的思想觀念的影響，其在日常消費(fèi)普遍較為理性，日常生活中最大的消費(fèi)還是在于子女的生活教育之上。至于“青”而是代表著新一代的“80后”“90后”，該部分群體大部分為獨(dú)生子女，從小就有著較為良好的生活環(huán)境，其消費(fèi)觀念則更加追求快速和享受生活。該部分群體如今正處于成家立業(yè)的黃金階段，其對(duì)于房地產(chǎn)的需求性也是最大的，因此在進(jìn)行項(xiàng)目定位的時(shí)候，還需要以“80后”“90后”為針對(duì)的重點(diǎn)。

二、西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)的項(xiàng)目定位

（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

1.交通出行方面。由于西安老工業(yè)住區(qū)基本上都是位于二三環(huán)之類，再加上有著較為良好的城市軌道交通，大多是居民在進(jìn)行日常出行的時(shí)候到達(dá)西安的各個(gè)位置都不會(huì)花費(fèi)太久，因而在交通方面有著較大的優(yōu)勢(shì)。但有一些西安老工業(yè)住區(qū)因距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，因而若是進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，將可能不會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成太大的吸引。2.生活配套設(shè)施方面。大部分西安老工業(yè)住區(qū)都有著較好的生活設(shè)施配套基礎(chǔ)，但由于很多配套設(shè)施的建設(shè)技術(shù)距今已有著很長(zhǎng)時(shí)間的歷史，所以無法充分使用如今的時(shí)代需求，還需求對(duì)其進(jìn)行全方位的改建與完善。3.品牌方面。隨著近些年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，如今西安老工業(yè)住區(qū)也涌現(xiàn)出了數(shù)量眾多的房地產(chǎn)開發(fā)品牌，其將可以極大地提升消費(fèi)者對(duì)于老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)的信賴程度，促進(jìn)老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。4.政策環(huán)境方面。西安老工業(yè)住區(qū)作為我國(guó)老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目試點(diǎn)，無論是中央政府，還是地區(qū)政府都給予了極大的政策支持，在進(jìn)行實(shí)際房地產(chǎn)建設(shè)的時(shí)候都給予了諸多的政策優(yōu)惠。5.消費(fèi)者方面。如今西安老工業(yè)住區(qū)的人口基數(shù)正在不斷地提升，很多人口在西安老工業(yè)區(qū)工作以后都會(huì)在此進(jìn)行房屋購買，因此內(nèi)部人員對(duì)于房地產(chǎn)的需求性相對(duì)較高，有著較好的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。

（二）市場(chǎng)定位

在結(jié)合上文的西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分析以后，可以發(fā)現(xiàn)西安老工業(yè)住區(qū)的實(shí)際消費(fèi)群體為21歲-45歲之間的中青年群體，其中中年人購買房地產(chǎn)是為了下一代能夠有著一個(gè)較好的居住環(huán)境，而青年群體則大多數(shù)為外地人員，其對(duì)于房地產(chǎn)有著較大的剛性需求。兩類消費(fèi)者都有著較為穩(wěn)定的收入來源，但在實(shí)際需求上卻存在著一定的區(qū)別。相對(duì)于中年群體來說，青年群體都受到過良好的教育，喜歡時(shí)尚、品牌。而中年群體雖然也同樣受到過良好的教育，但相對(duì)來說性格沉穩(wěn)，在進(jìn)行消費(fèi)的時(shí)候有這較高的理性，更加追求實(shí)用性，也更加重視對(duì)孩子的教育與環(huán)境需求。而在居住環(huán)境和生活狀態(tài)方面，青年更加注重朋友之間的溝通交流，并且喜歡游玩，想要配套設(shè)施較為完善的小區(qū)，在價(jià)格方面則是喜歡那些自身能夠接受的房地產(chǎn)樓盤。中年群體因?yàn)槭羌抑械捻斄褐湓谌粘Ｉ钪杏兄^大的生活壓力，因而也比較喜歡那些能夠讓自身放松的樓盤。當(dāng)然，這只不過是一個(gè)概括論述，在進(jìn)行實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的時(shí)候，相關(guān)人員還需要對(duì)主力消費(fèi)群體的實(shí)際需求進(jìn)行更加深入的細(xì)化，從而實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)性定位。

（三）產(chǎn)品定位

在進(jìn)行產(chǎn)品定位的時(shí)候，相關(guān)人員首先要考慮到西安老工業(yè)住區(qū)良好的交通出行體系與商業(yè)體系所帶來的居民生活便利，這將是決定房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的一大要素;其次在周邊環(huán)境方面，周邊環(huán)境好的項(xiàng)目可以定位的更加高端一些。例如房地產(chǎn)項(xiàng)目周期有著公園或者文化遺產(chǎn)等設(shè)施都可以適當(dāng)?shù)貙?duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行上調(diào)。當(dāng)然其內(nèi)部的各種配套設(shè)施也要做好;最后在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面，結(jié)合上文的主力消費(fèi)群體的實(shí)際情況，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候可以選擇以小戶型住房為主，中戶型與大戶型住房為輔的方式，這樣既可以滿足青年群體的實(shí)際消費(fèi)需求與消費(fèi)能力，還能夠滿足中年群體的照顧孩子老人的需求。

三、總結(jié)

西安老工業(yè)住區(qū)是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)化的獨(dú)特產(chǎn)物，其雖然以及無法適應(yīng)如今的時(shí)代發(fā)展需求，但只要能夠?qū)ζ溥M(jìn)行針對(duì)性的改建，便可以重新煥發(fā)出別樣的光彩，從而促進(jìn)西安老工業(yè)住區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，也能夠?yàn)槲覈?guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來新的動(dòng)力。

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