房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和風險控制

吳國英

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分、我國國民經(jīng)濟增長的源動力，在近些年來飛速發(fā)展。由于房地產(chǎn)項目具有高投資、高負債的特點，其資金緊張的問題日漸突出，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和風險控制是十分重要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理及風險控制所具有的實際意義

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其日常主要經(jīng)營的項目建設(shè)均需要籌措大量的先期啟動資金以及中期的周轉(zhuǎn)資金，每一個項目都需要大量的現(xiàn)金流作為支撐，在這種情況下，良好的企業(yè)資金管理所能起到的作用是顯而易見的。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營項目資金需求巨大，在決策時如何有效規(guī)避風險，對企業(yè)平穩(wěn)運行的意義也十分突出。建立健全的風險控制體系和科學的資金管理系統(tǒng)能使房地產(chǎn)企業(yè)資金配置更為合理、財務(wù)系統(tǒng)更為安全、重大決策更加科學合理、企業(yè)運行中更好地規(guī)避風險，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營打下良好的基礎(chǔ)。

二、試分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理及風險控制所存在的問題

（一）對于資金管理中的預(yù)算管理重視不足

預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要組成部分，是整個房地產(chǎn)企業(yè)開展資金管理工作的起點，同時也具有保證項目開展方向的正確性的作用[1]。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的相關(guān)項目大多具有資金要求巨大、業(yè)務(wù)周期較長、項目環(huán)節(jié)復(fù)雜等特性，故此，房地產(chǎn)企業(yè)項目先期的預(yù)算是否精確尤為重要。但時下的實際情況卻是，對許多房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)算管理并沒有得到足夠的重視和了解，對所開展的項目缺乏完善的預(yù)算管理，預(yù)算運作流程分散。同時也忽略了項目實際需要與預(yù)算管理的合二為一，造成預(yù)算數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)的嚴重背離，容易使房地產(chǎn)企業(yè)整個資金管理系統(tǒng)出現(xiàn)問題，影響項目建設(shè)周期。

（二）融資渠道單一，過度依賴銀行導致融資成本和風險增高

鑒于目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間逐漸趨近飽和以及對于金融杠桿政策研究的進一步發(fā)展，國內(nèi)很多銀行的信貸體系在對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸業(yè)務(wù)實行緊縮模式，這對于融資極度依賴銀行的國內(nèi)大多房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是增加了其企業(yè)資金管理的難度[2]。資料顯示國內(nèi)排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)都擁有除銀行以外的融資渠道，但更多的房地產(chǎn)企業(yè)則面臨著融資渠道單一問題難以解決的窘迫局面。融資困難導致支撐企業(yè)運作的現(xiàn)金流不足，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作帶來極大的阻礙，同時也增加了發(fā)生財務(wù)危機的可能。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的風險控制意識淡薄，風險控制機制不夠完善

房地產(chǎn)企業(yè)整體運營想要平穩(wěn)、長久保持，先進的風險控制機制作為可持續(xù)發(fā)展的重要元素是必不可少的[3]。但是在目前階段我國許多房地產(chǎn)企業(yè)中，管理者對于風險控制重要性的認識淡薄，風險控制機制并沒有得到足夠的完善，企業(yè)缺少針對風險控制而設(shè)立的監(jiān)督體系。完善的風險控制機制需要眾多部門通力協(xié)作，而不是管理者的一言之地。目前階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)風險控制不完善主要表現(xiàn)形式在于對項目開展前的風險估算不足，為了短暫的利益就盲目決定項目的開展，對于項目開展中可能遇到的種種問題考慮不足，以致于在項目建設(shè)的過程中阻礙重重，整個風險控制體系流于形式，使房地產(chǎn)企業(yè)的風險控制實際效果并不理想。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)的風險控制人才資源匱乏

目前，由于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的勢頭十分迅猛，對于相關(guān)人才資源的需求量也逐步上升。由于企業(yè)大多對于風險控制的認識不夠，企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的專司風險控制職能的部門崗位不足，導致員工對于風險控制方向的進修不夠，專業(yè)水準不高，在企業(yè)具體的運行中表現(xiàn)形式有二：其一，是決策者的思想覺悟與企業(yè)發(fā)展水平相比具有滯后性。前文提及過，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體在向前飛速發(fā)展，這就需要企業(yè)的掌舵者要時時進行自我進修，以保證面對企業(yè)問題做決策時具有前瞻性。而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不具備這種自我進修的積極性，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的風險控制有很強的消極影響。其二，很多房地產(chǎn)企業(yè)從事風險控制員工的企業(yè)凝聚力差，缺乏以企業(yè)為中心的向心力。這一類型的企業(yè)員工大多表現(xiàn)為工作態(tài)度消極，并不以企業(yè)的榮辱為意，機械地應(yīng)付日常的工作需要，容易導致企業(yè)的風險控制監(jiān)督力度不足，決策正確性、合理性降低，不易發(fā)現(xiàn)決策中的問題，嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)風險控制活動的開展。

三、針對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理以及風險控制存在問題而提出的解決之策

（一）加強項目預(yù)算精度，提升預(yù)算對于項目開展的積極影響

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理進程中，良好的預(yù)算體系能有效地避免由于房地產(chǎn)項目高投入、高負債而帶來的各種風險，良好的項目預(yù)算對于項目的開展有提綱挈領(lǐng)的作用，精準且科學的項目預(yù)算是保證房地產(chǎn)企業(yè)項目不出現(xiàn)問題的必要前提。筆者以為，為有效地提升項目預(yù)算的精度，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的開展應(yīng)從實際的角度出發(fā)，加強預(yù)算審核，對于各個部門的各項預(yù)算申報都加以有效的審計。對于有確實必要的預(yù)算申報，做到最大限度降低成本。對于不必要或可有可無的預(yù)算申報予以排除。并且在每一個項目進程結(jié)束后都對項目的實際情況與預(yù)算情況相比對，為以后的項目預(yù)算提供精確的數(shù)據(jù)支持。例如，中國排名靠前的保利地產(chǎn)公司的相關(guān)負責人為提高預(yù)算精確度而預(yù)算體系進行改革，摒棄了以往自上而下的預(yù)算模式，取而代之的是自下而上、更加注重實際的預(yù)算模式，提高預(yù)算數(shù)據(jù)的精度。項目預(yù)算能更好為項目開展提供積極影響，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的難度。

（二）增加企業(yè)融資渠道，降低融資成本及風險

融資渠道的多寡以及融資成本的高低決定著一個房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。對企業(yè)所得利潤多少有著直接的影響。故此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要不斷拓寬自身的融資渠道、努力降低融資成本及風險。首先，要樹立良好的企業(yè)信用，在信貸政策持續(xù)收縮的環(huán)境下爭取更多的銀行融資。其次，要努力實行資產(chǎn)證券化，通過證券來進行融資是房地產(chǎn)企業(yè)最常見的非銀行融資手段。證券融資同時還具有很強的抵御政策變化帶來影響的能力。同時，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債也是融資的有效手段，可以為企業(yè)提供強有力的現(xiàn)金流支撐，降低融資成本及企業(yè)資金風險。

（三）增強員工培訓體系，加強企業(yè)文化建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)想要有效解決資金管理的問題以及實施有效的風險控制，整體的員工培訓十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的工作紛繁復(fù)雜，財務(wù)分析、工程造價、資本運作、相關(guān)法律法規(guī)等各個方面都需要有極高職業(yè)素養(yǎng)的員工。同時，房地產(chǎn)企業(yè)所從事的項目資金數(shù)額巨大，可以說每一個項目都對企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)增強員工培訓體系是十分必要的。同時還要加強企業(yè)文化建設(shè)，使整個企業(yè)凝聚為一個整體，增加員工的工作效率以及員工的使命感。

（四）風險控制機制的完善以及長期有效的實施必不可少

風險控制機制的建立能使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨重大問題的決策時有效規(guī)避風險。在國家針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策金融導向尚不穩(wěn)定的前提下，房地產(chǎn)發(fā)展已不像以往一樣迅猛。鑒于此，提高企業(yè)風險控制意識，加強風險控制機制的建設(shè)十分必要。同時企業(yè)風險控制的機制還要輔以有效的監(jiān)管機構(gòu)，履行監(jiān)管職能，才能將風險控制機制長期且有效加以實施。不斷借鑒參考先進的風險控制機制，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的風險控制機制加以改革創(chuàng)新，對于房地產(chǎn)企業(yè)的整體運營有著重要影響。

結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和風險控制是保障企業(yè)運行的前提，如何做好企業(yè)的資金管理與風險控制是一項長期的工作，要隨時關(guān)注外部的總體形勢，進而對自身的問題加以整改，隨時調(diào)整策略以適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境，實現(xiàn)為企業(yè)增加盈利的目的。