文/李寶璽 吉林省紅石土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司 吉林長(zhǎng)春 130000

《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見的通知》（國(guó)土資發(fā)[1999]222號(hào)）中明確界定：國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是國(guó)有土地出讓方式的補(bǔ)充。同時(shí)也明確國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。在實(shí)際土地評(píng)估工作，部分估價(jià)人員對(duì)如何測(cè)算國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)還存在相關(guān)疑惑，本文對(duì)國(guó)有建設(shè)用地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算進(jìn)行相關(guān)探討。

1、不同情形下國(guó)有土地租賃的租金測(cè)算方法

國(guó)有土地租賃的租金的測(cè)算方法一般有市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、地價(jià)折算法，若估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似國(guó)有土地租賃的租金交易案例比較豐富時(shí)，則可以采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象租賃時(shí)的租金；當(dāng)宗地所在市縣制定的基準(zhǔn)地價(jià)成果中包括國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)，且有相應(yīng)的修正體系時(shí)，則可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)；其他情況則只能采用地價(jià)折算法測(cè)算國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)比較法主要運(yùn)用替代原理來測(cè)算估價(jià)對(duì)象租金標(biāo)準(zhǔn)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法主要通過基準(zhǔn)地價(jià)修正體系測(cè)算國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)，兩種方法容易掌握。本文下面主要闡述不同情形下地價(jià)折算法測(cè)算國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)方法及注意的事項(xiàng)。

1.1 承租人取得劃撥土地使用權(quán)時(shí)

當(dāng)承租人取得劃撥土地使用權(quán)時(shí)，如原以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，現(xiàn)已不符合《劃撥用地目錄》規(guī)定應(yīng)當(dāng)依法有償使用的土地，土地使用權(quán)人應(yīng)依法繳納國(guó)有土地使用權(quán)年租金，則任意年期的土地租金標(biāo)準(zhǔn)按下列公式計(jì)算如下：

Pn=PN（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）

Pn—任意年期的租金；

PN—宗地某用途土地出讓純收益；

n—租賃年期；

N—各用途土地的法定最高使用年期；

RD—土地還原利率。

即測(cè)算出估價(jià)對(duì)象正常的土地出讓純收益，然后折算出租金標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)對(duì)象土地出讓純收益的測(cè)算，則可依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）及當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況等，可采用全地價(jià)扣減劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的方法測(cè)算，也可以采用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等測(cè)算。若估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似的土地出讓純收益交易案例比較豐富時(shí)，則可以采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的土地出讓純收益；當(dāng)宗地所在市縣制定的基準(zhǔn)地價(jià)成果中包括土地出讓純收益標(biāo)準(zhǔn)，且有相應(yīng)的修正體系時(shí)，且有限期限使用范圍內(nèi)，則可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的土地出讓純收益；剩余情況可采用全地價(jià)扣減劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象出讓純收益。

1.2 承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付任何土地費(fèi)用時(shí)

當(dāng)承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付任何土地費(fèi)用時(shí)，租金測(cè)算則應(yīng)該采用全地價(jià)折算租金，具體測(cè)算公式如下：

Pn=PN（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）

Pn—任意年期的租金；

PN—宗地某用途土地出讓地價(jià)；

n—租賃年期；

N—各用途土地的法定最高使用年期；

RD—土地還原利率。

即測(cè)算出估價(jià)對(duì)象正常的法定最高出讓年期的土地出讓地價(jià)，然后折算出租金標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)對(duì)象出讓地價(jià)的測(cè)算，則依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）、估價(jià)對(duì)象用途及當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況等，可選擇采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法等土地評(píng)估方法中兩種以上方法測(cè)算。

1.3 當(dāng)承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用時(shí)

當(dāng)承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地或拆遷費(fèi)用，但仍未取得劃撥土地使用權(quán)時(shí)，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除承租人支付有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。具體測(cè)算公式如下：

Pn=（PN-F）（1-1/（1+RD）n）/（1-1/（1+RD）N）

Pn—任意年期的租金；

PN—宗地某用途土地出讓地價(jià)；

F-已支付的費(fèi)用，在估價(jià)期日的價(jià)值；

n—租賃年期；

N—各用途土地的法定最高使用年期；

RD—土地還原利率。

即測(cè)算出估價(jià)對(duì)象正常的土地出讓地價(jià)，扣減承租人已支付的相關(guān)費(fèi)用，然后折算出租金標(biāo)準(zhǔn)。出讓地價(jià)的測(cè)算方法同（二），而重點(diǎn)是如何扣減承租人已支付的相關(guān)費(fèi)用，將承租人已支付的相關(guān)費(fèi)用修正到估價(jià)期日在扣減，而非扣減承租人已支付的相關(guān)費(fèi)用的實(shí)際金額，若估價(jià)對(duì)象所在市縣人民政府對(duì)其有特殊的規(guī)定要求，則按照規(guī)定進(jìn)行扣減。

2、測(cè)算租賃租金時(shí)應(yīng)該注意的事項(xiàng)

從上述闡述及不同情形下國(guó)有土地租賃的租金測(cè)算方法可以看出，估價(jià)人員在測(cè)算估價(jià)對(duì)象租賃租金時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：1.充分掌握《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見的通知》、《劃撥用地目錄》等政策文件及其相關(guān)規(guī)定并嚴(yán)格遵守；2.明確委托方估價(jià)目的，通過與委托方及相關(guān)當(dāng)事人溝通并收集相關(guān)證明材料，確定清楚承租人取得土地使用權(quán)時(shí)的權(quán)力狀態(tài)，特殊情況下應(yīng)征求相關(guān)主管部門的意見；3.根據(jù)承租人取得土地使用權(quán)時(shí)權(quán)力狀態(tài)、估價(jià)對(duì)象所在市縣的相關(guān)規(guī)定、估價(jià)對(duì)象所在市縣的土地市場(chǎng)狀況、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)等，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）及上述估價(jià)思路，選擇適宜的方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象租賃的租金；4.在國(guó)有土地租賃的租金測(cè)算過程中應(yīng)考慮承租人已投入相關(guān)費(fèi)用的資金時(shí)間價(jià)值，即該將承租人取得的劃撥土地使用權(quán)或已支付的相關(guān)費(fèi)用修正到估價(jià)期日再扣減。5.在房地產(chǎn)抵押、土地抵押涉及到租賃土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意潛在的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，一定要界定清楚承租人取得租賃權(quán)的價(jià)值內(nèi)涵，根據(jù)價(jià)值內(nèi)涵去評(píng)估測(cè)算。