文/黃鶴、高玉春、朱煊 安徽滁州 239000

1、住宅公共建筑和公建設(shè)施的含義

公共建筑含義：按《公用建筑設(shè)計(jì)通則》中定義：公共建筑包含辦公建筑（包括寫字樓、政府部門辦公室等），商業(yè)建筑（如商場(chǎng)、金融建筑等），旅游建筑（如旅館飯店、娛樂場(chǎng)所等），科教文衛(wèi)建筑（包括文化、教育、科研、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育建筑等），通信建筑（如郵電、通訊、廣播用房）以及交通運(yùn)輸類建筑（如機(jī)場(chǎng)、車站建筑、橋梁等）。本文所指為住宅區(qū)公共建筑。

2、不可抗力的安全風(fēng)險(xiǎn)有哪些

根據(jù)我國(guó)實(shí)踐、國(guó)際貿(mào)易慣例和多數(shù)國(guó)家有關(guān)法律解釋，不可抗力事件的范圍主要有兩部分構(gòu)成：一是由自然原因引起的自然現(xiàn)象，如火災(zāi)、旱災(zāi)、地震、風(fēng)災(zāi)、雪災(zāi)、山崩等。二是由社會(huì)原因引起的社會(huì)現(xiàn)象，如戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府干預(yù)、罷工、禁運(yùn)、市場(chǎng)行情等，本文所說不可抗力安全風(fēng)險(xiǎn)主要指第一類，即由自然現(xiàn)象引起的災(zāi)害及帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如雪災(zāi)等。

3、真實(shí)案例

在2018年1月3日-5日，某市遭遇十年一遇特大暴雪，中央氣象臺(tái)、某市氣象站皆發(fā)布了暴雪藍(lán)色預(yù)警。2018年1月4日中午，某市某小區(qū)景觀鋼結(jié)構(gòu)大門因承受不住厚雪及冰凍之重壓而轟然垮塌。瞬間造成行人一死二傷重大事故。據(jù)了解，小區(qū)業(yè)主早在一年前即發(fā)現(xiàn)鋼結(jié)構(gòu)大門存在安全隱患，向物業(yè)公司反映，并要求拆除，但物業(yè)公司因種種原因沒有采取相應(yīng)措施拆除。當(dāng)遭遇此輪暴雪時(shí)，又沒有采取有效防控手段和防范措施，最終釀成悲劇，事發(fā)后，人們深思反問：

（1）物業(yè)公司為何在明知有安全風(fēng)險(xiǎn)的前提下，是否采取了有效防控手段？

（2）物業(yè)公司是否已盡責(zé)任和義務(wù)在事故發(fā)生前向有關(guān)部門匯報(bào)或反映過？

（3）物業(yè)公司是否事先告知開發(fā)商必須采取防護(hù)措施或拆除該鋼結(jié)構(gòu)大門？

4、如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的安全策略

具體來說，要做好以下六方面工作：

4.1 嚴(yán)防因?yàn)?zāi)害造成人員傷亡。物業(yè)公司要發(fā)動(dòng)全體員工，由所屬部門或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭，對(duì)所服務(wù)的區(qū)域或住所內(nèi)危舊房屋及附屬設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、臨時(shí)構(gòu)筑物、車棚、貿(mào)易市場(chǎng)等易引發(fā)次生災(zāi)害的場(chǎng)所或部位開展安全隱患大檢查，對(duì)存在安全隱患的要迅速口頭或書面告之；同時(shí)，還要對(duì)高危部位專人值守或重點(diǎn)巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除或防范安全隱患，確保萬(wàn)無一失。緊急情況時(shí)可聯(lián)絡(luò)當(dāng)?shù)毓膊块T出警，采取強(qiáng)制人員撤離或封閉相應(yīng)場(chǎng)所并對(duì)及時(shí)轉(zhuǎn)移的人員妥善安置。

4.2 對(duì)平時(shí)檢查中發(fā)現(xiàn)的重大安全隱患或其它安全問題，必須向上級(jí)物業(yè)主管部門書面匯報(bào)，并請(qǐng)求備案、簽字確認(rèn)。書面報(bào)告必須詳細(xì)注明：（1）時(shí)間、地點(diǎn)（含危險(xiǎn)區(qū)域或場(chǎng)所）、危險(xiǎn)目標(biāo)、危害程度以及一旦災(zāi)害發(fā)生造成的嚴(yán)重后果，包含業(yè)主或物業(yè)使用人的生命、財(cái)產(chǎn)損失狀況。（2）報(bào)告中應(yīng)要求上級(jí)主管部門在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，派人到現(xiàn)場(chǎng)勘察實(shí)際狀況，并在現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)安全隱患或危險(xiǎn)因素是否與報(bào)告表述一致或基本吻合。（3）報(bào)告中應(yīng)明確請(qǐng)求上級(jí)主管部門，對(duì)所述安全隱患督促業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及物業(yè)使用人、轄區(qū)辦事處（含居委會(huì)）等部門，按照權(quán)益享有者與責(zé)任擔(dān)當(dāng)者一致原則，立即限時(shí)整改落實(shí)到位。

4.3 在向上級(jí)物業(yè)主管部門遞交報(bào)告的同時(shí)，還必須書面報(bào)告轄區(qū)街道辦事處以及所轄社區(qū)報(bào)告內(nèi)容陳述與請(qǐng)求事項(xiàng)。在與上述物業(yè)主管部門報(bào)告內(nèi)容基本一致前提下，進(jìn)一步提出資金來源或費(fèi)用解決方案。若系開發(fā)建設(shè)者在責(zé)任缺陷保修期內(nèi)，按照《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，則由開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)整改落實(shí)到位，并請(qǐng)街道辦事處等相關(guān)部門與業(yè)委會(huì)一道全程監(jiān)督實(shí)施。若按上述法律、法規(guī)超過責(zé)任缺陷保修期，則可建議使用公共維修基金，及時(shí)消除隱患。

4.4 也可優(yōu)先報(bào)告項(xiàng)目開發(fā)商，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患或不安全因素，查找分析形成原因，勘探、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)逐一深入剖析。若系其中任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則請(qǐng)求項(xiàng)目開發(fā)商，責(zé)成相關(guān)單位整改。物業(yè)公司必須全程跟蹤，也可請(qǐng)求開發(fā)商委托第三方質(zhì)量監(jiān)理部門全程監(jiān)理，包括整改方案、施工過程及驗(yàn)收結(jié)果，是否符合國(guó)家驗(yàn)收、驗(yàn)評(píng)規(guī)范，安全隱患或不安全因素是否完全或大部分消除，整改后是否還滿足原設(shè)計(jì)使用年限要求。若不能滿足原設(shè)計(jì)使用年限要求，則應(yīng)書面告知項(xiàng)目開發(fā)商，并請(qǐng)求出具整改后安全質(zhì)量承諾函，以便明確質(zhì)量主體責(zé)任，建立質(zhì)量責(zé)任追究倒查機(jī)制。

4.5 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)商或其他業(yè)主單位或個(gè)人整改后的情況，物業(yè)公司還應(yīng)委派專人長(zhǎng)期跟蹤觀察，以防因整改質(zhì)量不符合要求，再次出現(xiàn)新的安全隱患。同時(shí)，對(duì)整改情況設(shè)置專門檔案：詳細(xì)、真實(shí)、全程記錄每次發(fā)現(xiàn)安全隱患的時(shí)間、范圍或區(qū)域，物業(yè)公司已采取的防控措施，包括向物業(yè)上級(jí)主管部門和轄區(qū)街道辦事處（含社區(qū)辦）或其他安全行政等部門的書面報(bào)告及簽字回執(zhí)。整改過程及結(jié)果，后期跟蹤觀測(cè)情況，并由經(jīng)辦人簽字，物業(yè)公司分管安全負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，完善檔案記錄，做到有據(jù)可查。

4.6 若項(xiàng)目開發(fā)商或業(yè)主以種種理由推諉責(zé)任，不能迅速處置，物業(yè)公司應(yīng)要求業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)辦商討動(dòng)用公共維修基金，按公共維修基金管理使用辦法，快速申請(qǐng)專項(xiàng)資金，實(shí)行?？顚Ｓ茫_保最短時(shí)間內(nèi)消除安全隱患或排除不安全因素。處置完畢后，再啟動(dòng)法律訴訟程序，可以聘請(qǐng)法律顧問，以物業(yè)公司或受益者名義追究開發(fā)商或涉事業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，。期間，注意搜集或保留原始證據(jù)，包括影像資料，以備呈堂證供。

小結(jié)：

物業(yè)公司在處理災(zāi)害事件，應(yīng)按照上述的六個(gè)方面來做好相關(guān)工作，趨利避害，將損失降到最低。在保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全的同時(shí)，要保護(hù)好自己，這樣，才能夠更好的發(fā)展自己，從而更好的為業(yè)主服務(wù)。