文/毛金明、廖云 江西省國土資源勘測規(guī)劃院 江西南昌 330025

我國房地產(chǎn)地籍調(diào)查工作的開展需要嚴(yán)格按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行，在房地產(chǎn)土地登記和申請方面，必須要明確土地面積、界限和用途等方面情況，房地產(chǎn)地籍調(diào)查工作的開展能夠更好的滿足這方面要求，形成完善的房地產(chǎn)地籍調(diào)查資料，以此為基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)登記、證書核發(fā)等工作的開展打下良好基礎(chǔ)。當(dāng)前房地產(chǎn)權(quán)籍測量中測量方法相對較多，針對不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，包含有內(nèi)外業(yè)核實(shí)以及實(shí)地勘察等不同方式，明確房地產(chǎn)權(quán)屬和界址等方面情況。當(dāng)前不動產(chǎn)測量方法相對較多，必須要對工作實(shí)際需求、房地產(chǎn)基礎(chǔ)條件以及不同產(chǎn)類型等因素綜合分析，提高不動產(chǎn)測量方式選擇合理性，為房地產(chǎn)測量工作的順利有效開展打下良好基礎(chǔ)，本文就此展開了研究分析。

1、新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪難點(diǎn)

當(dāng)前我國產(chǎn)權(quán)管理機(jī)制改革不斷深化，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開始大規(guī)模實(shí)施。這種管理方法在實(shí)際應(yīng)用中往往選擇土地作為核心，共享不動產(chǎn)登記信息，健全登記體系，實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)的統(tǒng)一化管理。這一過程中不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作具有十分重要價值和作用，但是還面臨又一定問題：第一，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的開展需要從宗海、宗地等為單位，做好各類不動產(chǎn)單元信息的清查，但是實(shí)際測繪工作開展過程中，林業(yè)、海洋等部門各項(xiàng)調(diào)查工作的開展在數(shù)據(jù)庫規(guī)范以及基本單位等方面還處在有一定的差異性，很大程度上增加各項(xiàng)工作開展難度；第二，不動產(chǎn)權(quán)調(diào)查測繪工作的開展還包含有內(nèi)外業(yè)核實(shí)以及實(shí)地調(diào)查等方面內(nèi)容，在地籍圖等圖件采用基礎(chǔ)上，搜集各類地籍以及房產(chǎn)方面電子檔案數(shù)據(jù)，因?yàn)閿?shù)據(jù)來源大，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，會很大程度上增加數(shù)據(jù)匯總以及整理等方面難度；第三，測繪工作的開展，不同數(shù)據(jù)的搜集因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)聯(lián)系，非常容易增大數(shù)據(jù)使用方面隱患，當(dāng)前房產(chǎn)以及地基等方面數(shù)據(jù)互相分析，彼此并不存在直接聯(lián)系，測繪生產(chǎn)很難取得理想的工作效率。

2、新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪應(yīng)用

2.1 不動產(chǎn)平面測繪與調(diào)查

在不動產(chǎn)平面測繪方面，測繪工作的開展主要是測量不動產(chǎn)平面結(jié)構(gòu)，包含不動產(chǎn)位置、高度以及地形特征等信息，同時還需要做好對不動產(chǎn)層次平面信息的測量，結(jié)合測量所得數(shù)據(jù)展開測繪工作，這一過程中需要利用各類技術(shù)措施確保測量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，保證測繪工作有可靠的數(shù)據(jù)支撐。在不動產(chǎn)信息調(diào)查方面，在調(diào)查不動產(chǎn)信息時，需要做好不動產(chǎn)本身信息以及用地信息方面調(diào)查，比若說不動產(chǎn)的行政信息、產(chǎn)權(quán)信息與位置等。

2.2 不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查與不動產(chǎn)要素測繪

在不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查方面，不動產(chǎn)測繪工作的開展需要詳細(xì)了解不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)、層次、使用年限等情況，結(jié)合所獲取的信息繪制產(chǎn)權(quán)的宗地圖，以此為基礎(chǔ)，明確不動產(chǎn)使用情況；在不動產(chǎn)要素繪制方面，不動產(chǎn)要素的繪制不僅要做好不動產(chǎn)本身的測量，同時還需要測量不動產(chǎn)附屬內(nèi)容，首先測量不動產(chǎn)內(nèi)部信息，之后測量不動產(chǎn)土地使用面積，整個測量過程需要嚴(yán)格按照國家相關(guān)法律和要求進(jìn)行，遵循不動產(chǎn)測量程序，使測繪結(jié)果準(zhǔn)確性得到保證。

2.3 地籍測量與土地權(quán)屬調(diào)查

地籍測量與土地權(quán)屬調(diào)查工作的開展需要使用經(jīng)緯儀等儀器設(shè)備，做好不動產(chǎn)土地、附屬物在水平角、垂直角等方面測量。在測量過程中，還需要遵循《地籍調(diào)查規(guī)程》各項(xiàng)規(guī)定，做好不同測量設(shè)備的合理使用，在調(diào)查表中填寫測量結(jié)果，結(jié)合測量數(shù)據(jù)完成圖件的繪制。另外，在不動產(chǎn)外業(yè)調(diào)查時，針對界址發(fā)生變化的不動產(chǎn)，還需要展開實(shí)地測量，使測量精度準(zhǔn)確性得到保證。針對界址未發(fā)生變化情況，在復(fù)印調(diào)查表蓋變更章并填寫調(diào)查表，不需要重新對草圖進(jìn)行測繪。

2.4 不動產(chǎn)圖繪制和不動產(chǎn)面積測算

在不動產(chǎn)宗地圖繪制方面，首先需要統(tǒng)計(jì)和分析各類測量參數(shù)（如基準(zhǔn)點(diǎn)、測量布網(wǎng)、比例尺），同時做好數(shù)據(jù)的合理劃分，在具體圖形繪制中，合理選擇繪圖比例尺。一般來講，在不動產(chǎn)宗地圖繪制過程中通常需要采用比較大的比例尺。房屋面積測繪對面積核算精度的要求很高，而測繪工作通常是在城市與城鎮(zhèn)地區(qū)進(jìn)行，這就需要借助專業(yè)性圖紙來尋找測量位置，在圖中做好標(biāo)注，因此，要采用比較大的比例尺方能確保圖紙的準(zhǔn)確度，為不動產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)與管理提供真實(shí)、可靠的依據(jù)。其次，在不動產(chǎn)面積測算方面，不僅需要做好面積方面測算，同時還需要測算不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)面積，結(jié)構(gòu)面積測算時需要綜合建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積等因素分析考慮，確保測算結(jié)果可靠性和準(zhǔn)確性。此外，需要注意的是，在面積測繪過程中應(yīng)全面引入新型全站儀。目前，新型全站儀將測距位置、微數(shù)據(jù)處理和測角裝置以及自動化技術(shù)融為一體，能夠在最短的時間內(nèi)自動完成房屋面積測繪工作，儲存重要數(shù)據(jù)信息，精確計(jì)算房地產(chǎn)的面積，并將計(jì)算結(jié)果輸入到信息管理系統(tǒng)中。另一方面，在運(yùn)用新型全站儀測繪房屋面積時應(yīng)注意做好戶室面積、樓梯間層面積、陽臺和樓臺面積的測繪工作，確保測量要素的齊全性與準(zhǔn)確性。而且，要運(yùn)用新型全站儀進(jìn)行逐點(diǎn)測量，啟用自動功能，測量好高差，準(zhǔn)確計(jì)算出房屋平面面積與斜面面積。

結(jié)語：

隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的發(fā)展，不動產(chǎn)測繪和權(quán)籍調(diào)查工作越來越重要。不動產(chǎn)測繪管理工作的開展首先需要做好房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，之后與實(shí)際情況相結(jié)合，做好不動產(chǎn)測繪技術(shù)的選擇，從房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和測繪角度出發(fā)，更好的支撐房地產(chǎn)登記管理工作開展。