淺談不動產(chǎn)權籍調查工作重要性

范飛 山西省祁縣自然資源局

建立和實施不動產(chǎn)登記制度是我國實施機構改革和政府職能轉變的一項重大改革任務，堅定不移地落實登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”要求，逐步建立不動產(chǎn)權籍調查體系和工作機制，完善不動產(chǎn)登記制度，是當前不動產(chǎn)登記工作的重要內容。 權籍調查的來源和現(xiàn)狀。

一、不動產(chǎn)權籍調查是不動產(chǎn)首次登記的前提和基礎

（一）不動產(chǎn)權籍調查的意義

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，申請人應當提交不動產(chǎn)界址、界限、面積等材料。不動產(chǎn)權籍調查包括不動產(chǎn)權屬調查和不動產(chǎn)測量，前者主要包括權利主體、類型等狀況，后者主要包括坐落、界址等自然狀況。不動產(chǎn)權籍調查是以宗地、宗海為單位，調查建筑物信息、林木信息，查清權利人、權利類型等內容。按照《條例》第8條第3款的規(guī)定，不動產(chǎn)權籍調查的信息大多是不動產(chǎn)登記薄要記載的內容，可以說，沒有權籍調查，登記機構將無法辦理不動產(chǎn)登記。

（二）權籍調查的工作方法

權籍調查成果登記后，便具有了法律效力。因此，權籍調查數(shù)據(jù)要確保無誤，登記機構嚴格審核把關，任何數(shù)據(jù)的不準確將會給后期不動產(chǎn)登記工作造成災難性結果。調查成果要將已有的地籍圖、宗地圖進行對比、核對，如有變動要及時替換新的地籍圖，確保數(shù)據(jù)庫信息和不動產(chǎn)變化信息一致。以現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，整合原分散在國土、房產(chǎn)、林業(yè)部門的數(shù)據(jù)，建立新的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，對權籍調查形成的圖、表、檔等一體化儲存、應用。不動產(chǎn)首次登記后，涉及不動產(chǎn)信息在登記簿上已有記載。申請人申請轉移、變更登記時，本著“便民利民”宗旨，讓群眾“最多跑一次”的承諾，如果地塊界址沒有變化，不要求申請人重復提交權籍調查材料。

（三）權籍調查基礎扎實，確保登記高效

不動產(chǎn)權籍調查是不動產(chǎn)登記的重要基礎性工作，是不動產(chǎn)登記權屬來源的主要渠道和登記依據(jù)，也是堅定不移地落實登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”要求的基本保障。由于原土地、房屋分散登記，在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，權籍調查工程中凸顯出許多問題，比如土地證和房產(chǎn)證權利主體不一致、跨宗建設、用途不統(tǒng)一等等遺留問題。鑒于相關問題，調查部門要及時與房管、規(guī)劃等部門協(xié)商溝通，本著“尊重歷史、實事求是”的原則，必要時會商通過，進行不動產(chǎn)登記，切實把人民群眾的利益放在第一位，維護權利人的合法權益。

二、統(tǒng)一基礎，完善權籍調查工作機制

不動產(chǎn)權籍調查工作機制的完善，即是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要，也是建設不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺、保障權利人合法權益的需要。在不斷推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的同時，對權籍調查工作機制的完善也進行了一些探索，結合實踐和經(jīng)驗提出完善權籍調查工作機制的具體建議。

（一）繼續(xù)沿用已有的成果資料

充分利用土地、房屋等不動產(chǎn)調查等歷史資料，開展工作。對于過去工作中已經(jīng)形成的測繪成果，且符合不動產(chǎn)登記要求的，可以繼續(xù)沿用，不需要重新測量。辦理不動產(chǎn)轉移登記、變更登記時，不動產(chǎn)單元界址沒有變化的，可以沿用原來的權籍調查報告，不需要重復權籍調查。

（二）多規(guī)程并行，保持調查工作的連續(xù)穩(wěn)定

進行不動產(chǎn)權籍調查工作需遵守《不動產(chǎn)權籍調查技術方案（試行）》以外，還應該遵守現(xiàn)行《地籍調查規(guī)程》《房產(chǎn)測量規(guī)范》等標準規(guī)范。涉及土地調查，按照《地籍調查規(guī)程》（TD/T1001-2012）標準開展；涉及房屋等建筑物、構筑物的調查，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）標準進行；其它不動產(chǎn)權籍調查，依據(jù)相關的國家標準及行業(yè)主管部門規(guī)定實施。在五年過渡期間，涉及耕地承包經(jīng)營權的權籍調查，繼續(xù)按照農(nóng)業(yè)部門相關標準規(guī)定實施。以上標準規(guī)范精度要求等方面存在差異的，不一致的內容，以《不動產(chǎn)權籍調查技術方案（試行）》為準，但對于同一不動產(chǎn)權籍要素，調查精度要求不一致的，原則要以精度要求高的為準。

三、嚴格要求，規(guī)范權籍調查成果

（一）規(guī)范提交不動產(chǎn)權籍調查成果

為滿足不動產(chǎn)登記的管理，要建立信息平臺，調查機構要要提供動產(chǎn)權籍調查成果。以不動產(chǎn)單元為單位，權籍調查表、測量報告、權籍圖等對應提交電子數(shù)據(jù)。

（二）認真審核確認不動產(chǎn)權籍調查成果

只要登記了權籍調查，就開始生效。對應機構應當做好審核，確定內容符合要求，并具有完整性。

四、建立和完善不動產(chǎn)權籍調查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)

建立完善數(shù)據(jù)庫是一項龐大而復雜的工程，以現(xiàn)有的地籍數(shù)據(jù)庫為基礎，建立不動產(chǎn)權籍調查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對不動產(chǎn)權籍調查成果的圖形、屬性等信息的一體化存儲、管理與應用，并結合日常不動產(chǎn)登記等業(yè)務對數(shù)據(jù)庫進行及時更新和系統(tǒng)維護升級，滿足不動產(chǎn)權籍調查的信息共享和成果應用。