文/左鑠輝 甘肅省慶陽市建筑設(shè)計院 甘肅慶陽 745000

到目前為止我國已經(jīng)進入老齡化社會，并且隨著4-2-1 家庭增多，預(yù)計到21世紀中葉，我國的老年人口將達到4.37 億，將占總?cè)丝跀?shù)的30%，這就意味著對養(yǎng)老將成為我國社會發(fā)展的一大重要任務(wù)，而養(yǎng)老地產(chǎn)也將成為我國的一大房地產(chǎn)市場。近幾年來，隨著一些政府養(yǎng)老政策的出臺，國內(nèi)各大房地產(chǎn)商如萬科、保利等在養(yǎng)老地產(chǎn)方面都有了新動向。但由于養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛在國內(nèi)興起，許多政策制度、管理經(jīng)營方式等都十分不完善，養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)前在國內(nèi)的發(fā)展遇到了一些困境與滯礙。

1、養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政府政策

近幾年來，國家有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的政策相對于老齡化社會的需求、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的趨勢已經(jīng)處于滯后狀態(tài)，也就是說政策跟不上市場，導(dǎo)致了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展受阻。

首先，政策的不健全是在養(yǎng)老用地規(guī)劃方面。在當(dāng)前的土地供應(yīng)計劃中，尚無養(yǎng)老用地與計劃。“兩會”期間，針對我國土地資源緊張、養(yǎng)老服務(wù)薄弱的現(xiàn)狀，不少代表提出要完善社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城市建設(shè)和土地利用規(guī)劃，并將養(yǎng)老用地作為單獨的類別，在土地價格、稅費等方面給予優(yōu)惠。但事實上很多大城市都是“雷聲大，雨點小”，并沒有實際的相關(guān)土地政策出臺以保障養(yǎng)老用地。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商在拿到土地時，土地市場并沒有明確規(guī)定有養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)，開發(fā)商無法獲得劃撥土地，就只能通過“招拍掛”等方式以和市場中的居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等看齊的價格得到土地。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的前期土地成本就很高，而養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期長，開發(fā)商短期內(nèi)無法拿到收益，這樣，對前期資金的高要求、高壓力就將許多開發(fā)商拒之門外。其實一些地方政府也開始嘗試采取配建、改建等方式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。

其次，在養(yǎng)老地產(chǎn)的興起、發(fā)展過程中，政府政策還應(yīng)該起到示范、引導(dǎo)性作用。在稀飯發(fā)達國家，老年社區(qū)就是在政府福利制，老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下一步步發(fā)展起來的。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)營管理問題

養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)養(yǎng)護服務(wù)的有機混合物，是一種房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。對養(yǎng)老地產(chǎn)來說，盈利點往往不但在于房產(chǎn)本身，更在于與房產(chǎn)配套的養(yǎng)老設(shè)施與醫(yī)養(yǎng)護服務(wù)，這就對地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式有很高的要求。

養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營管理的難點之一在于醫(yī)養(yǎng)護等專業(yè)領(lǐng)域與普通房地產(chǎn)之間的對接點。老年人所需要的醫(yī)療、養(yǎng)生和護理有較高的專業(yè)技術(shù)門檻，普通的開發(fā)商通常缺乏這些資源；而開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)方面所擁有的拿地關(guān)系多、開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗多、融資渠道多、有營銷資源和經(jīng)營管理經(jīng)驗等優(yōu)勢卻是醫(yī)療管理機構(gòu)所沒有的。因此在管理方面，就很難有精通兩方面技術(shù)知識的人才來做出統(tǒng)籌全局的策略。

此外，與普通住宅地產(chǎn)主要靠賣房來盈利，物業(yè)利潤較少的模式相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的很大部分收益將落實在房產(chǎn)出售后長期發(fā)展的醫(yī)療、養(yǎng)生和護理服務(wù)，但由于開發(fā)商初始定位不清、投資不夠、經(jīng)營管理欠缺等原因，醫(yī)療、養(yǎng)生、護理服務(wù)無法及時跟進物業(yè)，老人無法得到應(yīng)有的養(yǎng)老福利，最終導(dǎo)致整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與普通住宅相比并無多少區(qū)別，只能以普通住宅的形式賣掉。與之相類似的還有養(yǎng)老地產(chǎn)周邊適老化設(shè)施的跟進與發(fā)展，這關(guān)系到養(yǎng)老地產(chǎn)的選址問題。因為土地價格昂貴，開發(fā)商往往將養(yǎng)老地產(chǎn)選定在距離市中心區(qū)較遠的郊區(qū)，但這里常常缺乏醫(yī)院、公園等基礎(chǔ)設(shè)施，導(dǎo)致老人生活十分不方便。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式探尋

在周燕珉老師的《養(yǎng)老地產(chǎn)的15 種模式》一文中，向我們介紹了15 中養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式，分別是：專門建設(shè)的綜合型養(yǎng)老社區(qū)（與社區(qū)共同建設(shè)），新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團（與社區(qū)共同建設(shè)），普通社區(qū)中配建養(yǎng)老設(shè)施（與社區(qū)共同建設(shè)），成熟社區(qū)周邊插建老年服務(wù)設(shè)施，與醫(yī)療機構(gòu)相結(jié)合的就近養(yǎng)老院（與相關(guān)機構(gòu)并設(shè)），養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)（與相關(guān)機構(gòu)并設(shè)），與教育設(shè)施結(jié)合建設(shè)的老年公寓（與相關(guān)機構(gòu)并設(shè)），在旅游居住區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品（與旅游或商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合），與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合開發(fā)的老年地產(chǎn)（與旅游或商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合），引入外資建設(shè)的世界型連鎖養(yǎng)老設(shè)施（與國際品牌接軌），從國際知名品牌引進管理模式的中外合建養(yǎng)老設(shè)施（與國際品牌接軌），與保險業(yè)結(jié)合利用險資投資的養(yǎng)老地產(chǎn)（以其它方式轉(zhuǎn)型），由護理業(yè)優(yōu)勢注入的養(yǎng)老地產(chǎn)（以其它方式轉(zhuǎn)型），利用自身獨特優(yōu)勢轉(zhuǎn)型開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)（以其它方式轉(zhuǎn)型），利用舊的國有資產(chǎn)改造而成的養(yǎng)老地產(chǎn)（以其它方式轉(zhuǎn)型）。

在特定的環(huán)境條件下，這15 中養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式都有發(fā)展前景，但具體哪幾種模式更加符合我國當(dāng)前的國情，能夠普遍存在，占據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)主要市場，還需從我國老齡化社會的特點和我國老人的生活習(xí)慣心理態(tài)度出發(fā)進行分析。

4、國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)舉例

北京太陽城國際老年公寓項目：項目位于北京著名的小湯山溫泉療養(yǎng)區(qū)，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20 萬平方米，容積率0.5，社區(qū)內(nèi)建有2 萬平方米如意形的人工湖，綠化率高達50%。社區(qū)的功能定位包括集醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大部分，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種養(yǎng)老模式可供老人選擇

其實，就我國目前大多數(shù)老人的經(jīng)濟水平而言，入住設(shè)施齊全、服務(wù)到位的養(yǎng)老地產(chǎn)還是非常不容易的，據(jù)透露，目前70%的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒有明顯盈利。一些知名的養(yǎng)老品牌，其入住率也不高，平均維持在30%的水平。在我國老齡化逐漸加劇的社會條件下，當(dāng)前這些價格昂貴、入住率低的養(yǎng)老地產(chǎn)起到的作用確實是隔靴搔癢，不能解決社會與經(jīng)濟發(fā)展的本質(zhì)問題。為什么會這樣？國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展該何去何從？還是回到以上提到的幾點問題上：先有政府政策的明確支撐和政府投資的大力扶持，再有先進經(jīng)營管理經(jīng)驗的引進與開發(fā)、先進技術(shù)人才的培養(yǎng)，以及有普遍意義的適于老人的地產(chǎn)模式的設(shè)計開發(fā)，和規(guī)劃師、建筑師等精心的始老化設(shè)計，那么，我國老齡化社會將能夠迎來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的春天。

結(jié)語：

我國老齡化日趨嚴重，養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒有明顯盈利發(fā)展速度緩慢，作為建筑設(shè)計人員需精心探索養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計的經(jīng)濟、舒適、美觀，為我國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展貢獻一份力量。