文/殷婉婷 青島市嶗山區(qū)城市更新推進中心 山東青島 266100

隨著我國城市化進程的加快，集體土地上房屋征收評估的重要性日益凸顯。集體土地上的房屋包括宅基地房屋、集體經(jīng)濟組織生產(chǎn)用房等，所選用的估價手段各不相同?，F(xiàn)有的政策法規(guī)對國有土地上房屋征收評估做出明確規(guī)定，理論較為成熟。集體土地制度限制集體土地上房屋不能簡單套用國有土地上房屋征收評估模式，采用不合適的評估方法將導致集體土地上房屋征收評估補償價值爭議較大，引發(fā)集體土地房屋征收中的矛盾糾紛，阻礙城鎮(zhèn)化進程，因此研究集體土地上房屋估價很有必要。下面以農(nóng)村宅基地房屋為主要研究對象探討如何科學合理地進行集體土地上房屋估價。

1、集體土地上房屋征收評估的難點

1.1 集體土地上房屋限制流轉

集體土地所有權為村集體所有，集體土地轉為國有土地后，土地使用權方可有償出讓。農(nóng)村宅基地流轉限制對集體土地房屋價值有影響，農(nóng)村宅地基房屋僅限于本村村民轉讓，如村民戶口遷入城鎮(zhèn)，原宅地基不得自行轉讓。宅基地房屋難以交易流轉對準確界定房屋價值有一定難度[1]。

1.2 集體土地房屋權屬證明材料缺失

集體土地房屋產(chǎn)權登記率較低，部分房屋無所有權證，難以確定建成年份。由于缺少房產(chǎn)證，評估時被征收人會回避建成年份，難以確定房屋的使用壽命，如采用成本法來評估時，對成新率的判斷會出現(xiàn)偏差。

1.3 被征收人突擊搶建問題

評估中遇到被征收人突擊建房增加評估面積，影響現(xiàn)場勘查取證。有些被征收人在宅基地上通過加蓋棚廈、打井、等增加房屋附著物，都是為了獲取更多的補償。

2、集體土地上房屋評估方法的選擇

2.1 重置成本法

部分地區(qū)按照房屋重置價結合成新補償農(nóng)村宅基地房屋，例如根據(jù)《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等相關法規(guī)及文件規(guī)定，集體土地上房屋拆遷按建筑重置價結合成新補償，宅基地征收按當?shù)匾?guī)定的征地補償標準。這種評估補償方式適合實行宅基地安置。若無宅基地安置方式，該補償標準偏低，被征收人無法接受。目前大部分地市土地供應緊張，沒有足夠的用地實行宅基地安置，對房屋征收只能實行貨幣補償或“上樓”安置，這時用重置成本法進行評估補償顯然不合適。

2.2 市場比較法

市場比較法是將待估房地產(chǎn)與交易日期接近估價時點的相似房地產(chǎn)進行比較，通過對可比實例進行修正從而得到待估房地產(chǎn)的合理價值。采用市場法評估房地產(chǎn)時，首先必須擁有足夠真實、可信的交易實例，并查證核實這些交易實例，熟悉正常的市場行情，做出客觀合理的評估。宅基地為集體組織所有，村民只擁有其使用權，不存在法律意義上的交易市場，房屋交易僅在農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間，不具有統(tǒng)一明晰的市場價格。所以農(nóng)村房屋在評估時難以使用市場比較法。[2]。

2.3 收益法

收益法是以預期原理為基礎的，該方法是利用資金具有時間價值的原理，將合理預期的未來收益折現(xiàn)求資產(chǎn)價值的一種評估方法，收益法適合有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價，如商場、賓館、寫字樓、店面、倉庫等的評估。集體土地上的廠房、倉庫等有經(jīng)營性收益的房產(chǎn)理論上來說可以采用收益法，具體運用時還要收集類似企業(yè)的收入和運營費用等資料來計算客觀收益。

2.4 假設開發(fā)法

假設開發(fā)法以預測開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)必要支出及應得利潤來求取估價對象價值，適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，最典型的是可供開發(fā)建設的生地、毛地、熟地。集體土地上房屋隨集體土地征收后用于公共利益而非開發(fā)建設，但不排除待征集體土地相同或相鄰區(qū)位地塊用于開發(fā)建設的情形，如城鄉(xiāng)結合部整治、“城中村”改造、土地整理儲備等。只要相同或相鄰區(qū)位地塊已經(jīng)或潛在具備開發(fā)價值，就可拋開土地所有權性質(zhì)差異，將待征集體土地及地上房屋整體視為城市生地或毛地，整體求取集體土地用益物權及地上房屋所有權的價值。

3、集體土地上房屋征收評估對策

3.1 科學確定無產(chǎn)權房屋補償

既要依法依規(guī)，又要本著解決問題的態(tài)度，充分保護被征收人的合法權益，實事求是的對無產(chǎn)權房屋進行確認。對征收公告發(fā)布后，在房屋征收范圍內(nèi)新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，要加大執(zhí)法力度，同時明確不予補償。對因歷史原因造成房屋未登記或手續(xù)不全的，應查明房屋建造年代、實際用途等，綜合予以考慮。對不同建設年限的無產(chǎn)權房屋采取比例補償方式，既符合相關規(guī)定，又能推動征遷工作。

3.2 變通使用市場比較法

集體土地上的房屋無法流轉，直接應用比較法不可行。變通思路是不考慮集體土地用益物權的權能缺陷，直接尋找相同或相鄰區(qū)位國有建設用地上的可比房地產(chǎn)交易實例，對其成交價格進行標準化處理，然后調(diào)整交易狀況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況，分別求取比準價格，最后進行綜合。也就是說，將集體土地上房屋視同國有土地上房屋，對其征收補償價值進行評估，唯一突破的就是城鄉(xiāng)分割、有違同權同利原則的房地產(chǎn)權益狀況。這樣評估的大前提是相同或相鄰區(qū)位的國有土地上房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟，有較多交易實例，比如待征房屋位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、城鄉(xiāng)結合部、“城中村”、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。如果待征集體土地上房屋位于文物保護區(qū)內(nèi)，周邊房地產(chǎn)不允許交易，或者位于邊遠山區(qū)、水岸，周邊房地產(chǎn)不存在交易，比較法都無法運用。

3.3 有選擇使用成本法

成本法適用于很少發(fā)生交易又無收益和開發(fā)價值的房地產(chǎn)，如公益性房地產(chǎn)、邊遠水岸地區(qū)房地產(chǎn)，以及電廠、油田、機場、碼頭等滿足特殊需要的房地產(chǎn)。邊遠山區(qū)村民住宅幾乎不存在交易、不產(chǎn)生庭院經(jīng)濟收益，周邊地塊幾乎沒有開發(fā)價值，當其因國家交通、水利、能源等公益項目被征收時，成本法就成為補償價值評估的唯一方法。

3.4 不同估價方法的交叉驗證與結論認定

為保證評估的客觀公正，有條件采用不同估價方法的必須通過多種方法對估價結論進行交叉驗證。就集體土地上房屋征收補償估價而言，如果不同估價方法測算結果差異較大，考慮國家征收成本與估價操作性，就估價方法選用序位建議如下：具備收益潛能的，優(yōu)先運用收益法；相同或相鄰區(qū)位具備房地產(chǎn)市場交易條件的，采用比較法；周邊地塊有開發(fā)價值的，以假設開發(fā)法測算結果為標桿；前述條件皆不具備的，應用成本法，該法還可用于驗證其他諸法的測算結果。交叉驗證后，結合估價師經(jīng)驗及當?shù)貙嶋H取值，最大限度實現(xiàn)公正的征收補償。