文/盧海濤 荊門市萬華城房地產(chǎn)有限公司 湖北荊門 448000

我國對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展制定的宏觀調(diào)整政策，早在2010年就開始實行了，雖然政府的宏觀調(diào)整政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)泡沫問題的加劇，但是這樣的調(diào)整使得房地產(chǎn)行業(yè)市場有了一定的萎縮，帶來的是房地產(chǎn)市場競爭的加劇。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中提高自己的競爭力，增加經(jīng)濟效益，就必須要加強內(nèi)部控制，保證房地產(chǎn)項目的品質(zhì)，提升品牌影響力。

1、房地產(chǎn)項目內(nèi)部控制原則

房地產(chǎn)項目的內(nèi)部控制一方面對重要事項或者有重大風(fēng)險的控制單元，要有針對性的提出相應(yīng)的控制措施，同時還要做到對全局統(tǒng)籌兼顧，進而提升房地產(chǎn)項目的內(nèi)部管理質(zhì)量。另一方面，要考慮到房地產(chǎn)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)的制衡，特別是在房地產(chǎn)項目的機構(gòu)設(shè)置、分工方面，要有監(jiān)管部門進行監(jiān)管，形成一個相互制約的體系。最后就是要考慮到成本問題，成本的控制對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理意義重大，在進行內(nèi)部控制的過程中要注意剔除一些沒有效益的控制措施，進而優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)、控制成本，提高內(nèi)部控制的工作效率。

2、房地產(chǎn)項目中內(nèi)部控制的風(fēng)險點

2.1 項目戰(zhàn)略風(fēng)險

所謂戰(zhàn)略風(fēng)險，指的是項目確立之初，對戰(zhàn)略目標(biāo)的定義不夠明確，從而無法確認(rèn)戰(zhàn)略方向，使得戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)要承擔(dān)很大的成本，或者無法實現(xiàn)。這種情況的出現(xiàn)，通常戰(zhàn)略制定者對市場環(huán)境認(rèn)識不足，不清楚自己的市場定位，從而做出決策上的失誤，帶來嚴(yán)重的戰(zhàn)略風(fēng)險，影響到項目的生存與發(fā)展。因此，項目的決策層應(yīng)當(dāng)時刻關(guān)注市場環(huán)境，了解自己的定位，才能夠做出正確的戰(zhàn)略決定，促進房地產(chǎn)項目快速發(fā)展與進步。

2.2 項目人員風(fēng)險

項目的實施都是需要人才來實現(xiàn)的，項目人才是項目的基本，是實行內(nèi)部控制的和管理的基礎(chǔ)，若是離開了人才，一切項目都是紙上談兵罷了。房地產(chǎn)項目同項目之間的競爭，實際上就是項目中人才的競爭，若是無法合理的對人才進行利用，就會出現(xiàn)人才危機，影響到整個項目的進度，甚至?xí)绊懙狡髽I(yè)的生存，帶來的損失無法估量。因此，對房地產(chǎn)項目來說，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極引進人才，提升自己的人才隊伍，對人才加以合理的利用，提高人才隊伍的凝聚力，進而提高項目的競爭力。

2.3 項目財務(wù)風(fēng)險

對房地產(chǎn)項目的管理，尤其是內(nèi)部控制來說，是一項復(fù)雜且長期的工作，必然會存在許多不可控制的因素影響到項目的實施，使得房地產(chǎn)項目無法達到預(yù)定的戰(zhàn)略目標(biāo)。這些影響項目實施的因素中，財務(wù)風(fēng)險是影響最大的，一旦項目財務(wù)狀況出現(xiàn)風(fēng)險，比如說資金鏈斷裂、融資不到位、投資損失等問題，都會使得房地產(chǎn)項目的經(jīng)營效果跟預(yù)期產(chǎn)生很大的出入。這些潛在的財務(wù)風(fēng)險是無法全面消除的，只能通過合理的措施來規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。項目管理層應(yīng)當(dāng)根據(jù)財務(wù)狀況推出不同的措施，多管齊下規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，保證項目財務(wù)的穩(wěn)定性，努力減少出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險時所造成的損失，保證項目內(nèi)部控制的穩(wěn)定性。

2.4 項目經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)項目上經(jīng)營風(fēng)險的出現(xiàn)往往是由于管理層決策錯誤造成的，經(jīng)營風(fēng)險的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)項目的順利實施產(chǎn)生重大的影響，會出現(xiàn)難以估量的損失。對房地產(chǎn)項目來說，房屋規(guī)劃設(shè)計、消費定位定價等因素都是在經(jīng)營過程中可能會出問題的關(guān)鍵部位，若是管理者沒有豐富的管理經(jīng)驗，就會出現(xiàn)經(jīng)營決策失誤，面臨經(jīng)營風(fēng)險的出現(xiàn)。因此，項目管理者要對項目的經(jīng)營風(fēng)險建立有效的考核制度，確保把項目的經(jīng)營風(fēng)險降到最低。

3、項目管理中內(nèi)部控制運用途徑

3.1 進行全面的人員編制管理

房地產(chǎn)項目中對人員的控制是十分重要的，因此應(yīng)當(dāng)建立完善的人員編制制度，這對項目的管理和控制有很大的促進作用。對房地產(chǎn)項目進行有效控制的一個重要手段就是人員編制制度，它能夠很好的發(fā)揮房地產(chǎn)項目的內(nèi)部控制作用。全面的人員管理制度，需要管理層從宏觀層面上進行全局控制，對各個部門的權(quán)利和責(zé)任落實到位，對部門內(nèi)部的人員考核要做到公平對待，不能有所偏私。在項目中，若是發(fā)生了人員矛盾，應(yīng)當(dāng)做好調(diào)解工作，充分調(diào)動內(nèi)部人員的積極性。

3.2 進行資金管理控制

資金對房地產(chǎn)項目來說，是一個重大的決定性因素，離開了資金的支持，項目可謂是寸步難行。要想有效的進行資金控制，就應(yīng)該建立全面的資金管理制度，對資金的去向、流動、預(yù)算都要做好控制。比如說，在審批未完成之前不能付款；通過授權(quán)才能開通銀行賬戶；法人和財務(wù)的章要分開管理，不定期的清賬；另外就是采購方面的問題，采購?fù)婕俺杀?、質(zhì)量等方面的問題，若是被人利用，就有很大的資金風(fēng)險。因此要提前設(shè)計好采購環(huán)節(jié)，對合同的簽訂，材料的交付，貨款付清等環(huán)節(jié)要進行嚴(yán)格的把關(guān)。對供應(yīng)商的選擇要相對公正，要選擇性價比高的供應(yīng)商。

3.3 降低工程建設(shè)風(fēng)險

房地產(chǎn)項目往往建設(shè)周期長，投入資金多，無論是哪個環(huán)節(jié)，都會有大量的資金投入，因此就存在很多的權(quán)錢交易。在這個過程中，要防止主要管理人員腐敗問題，把控好資金的流向，防止因為腐敗的原因使得項目的工程質(zhì)量出現(xiàn)問題。另外就是對工程建設(shè)質(zhì)量要進行嚴(yán)格的把關(guān)，避免因為各種風(fēng)險，使得工程質(zhì)量大打折扣。

結(jié)語：

國家的宏觀調(diào)整政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響很大，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)長遠的發(fā)展和經(jīng)濟效益，就必須建立完善的內(nèi)部控制體系，從內(nèi)部改革入手，積極了解內(nèi)部風(fēng)險，研究內(nèi)部控制的重點，同時對業(yè)務(wù)流程進行優(yōu)化，對項目資金進行嚴(yán)格的把控，才能夠有效的降低房地產(chǎn)項目的各種風(fēng)險，提高企業(yè)的競爭力。