文/劉韶華 中鐵第五勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司 北京 100026

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了飛速的發(fā)展，各地房?jī)r(jià)也隨之不斷的提升。但是，隨著當(dāng)前中央以及地方調(diào)控的限制，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈加的激烈。為了進(jìn)一步的順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，積極響應(yīng)國(guó)家相關(guān)政策的實(shí)施，就需要我們強(qiáng)化對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本的管理和控制工作。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本的構(gòu)成

為了更好的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本管理和控制，就需要我們充分的了解當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本構(gòu)成。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本主要包括了土地成本、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建安費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用等。與此同時(shí)，再進(jìn)行進(jìn)一步的成本細(xì)分，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的前期成本還包括了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)規(guī)報(bào)建費(fèi)等，施工階段的費(fèi)用就包括了人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等，開發(fā)間接費(fèi)包括借款利息、不可預(yù)見費(fèi)等。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制影響分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)過程中，其成本控制主要包括了項(xiàng)目質(zhì)量以及建筑工期和資源材料消耗的影響，下面我們就這些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中影響成本控制和管理的相關(guān)因素進(jìn)行分析。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量以及項(xiàng)目的開發(fā)目的在很大程度上直接影響了本次房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，在實(shí)際的成本控制中，我們需要結(jié)合實(shí)際建筑項(xiàng)目的要求，在確保建筑質(zhì)量的情況下進(jìn)行成本的控制。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工期的影響

建筑項(xiàng)目的成本與其工期是成正相關(guān)的。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，需要設(shè)計(jì)的不僅包括了材料的成本和施工人員隊(duì)伍的成本，在很大程度上還包括了時(shí)間成本。為了有效的進(jìn)行項(xiàng)目的成本控制和管理，我們就需要通過一定的管理控制手段，避免工期延長(zhǎng)的問題出現(xiàn)。

2.3 項(xiàng)目開發(fā)過程中的資源因素

材料成本是整體建筑項(xiàng)目中十分重要的組成部分，在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)過程中，我們往往忽視了對(duì)于材料的科學(xué)管理，造成了材料的浪費(fèi)問題。在此基礎(chǔ)之上，強(qiáng)化項(xiàng)目的成本控制也同樣需要我們優(yōu)化當(dāng)前的材料管理。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本控制與管理的問題

結(jié)合當(dāng)前實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的情況來看，很多企業(yè)雖然很重視相關(guān)成本的控制與管理工作，但是在實(shí)際應(yīng)用的過程中，還存在著一些實(shí)際的問題。企業(yè)在成本控制與管理的過程中的問題主要包括了以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：首先，是在決策過程中缺乏對(duì)成本控制的重視。這主要是由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)相對(duì)較高，很多企業(yè)在決策階段忽視了成本的控制問題；其次，是成本控制和管理的方式落后。信息技術(shù)的發(fā)展給成本管理帶來了新的技術(shù)和管理方式，部分企業(yè)在管理的過程中忽視了新技術(shù)的影響，導(dǎo)致管理效果的不佳；最后，在項(xiàng)目竣工階段沒有相應(yīng)的反饋。部分房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行項(xiàng)目的全過程中，沒有進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，從而導(dǎo)致相關(guān)成本管理和控制缺乏了意義，無法為企業(yè)后續(xù)的發(fā)展提出相應(yīng)的建議。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本控制與管理的有效途徑

為了進(jìn)一步的提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)效健康發(fā)展，就需要我們從成本控制與管理的方式和手段入手，強(qiáng)化成本控制在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)中的作用。

4.1 利用全過程的成本控制

傳統(tǒng)的成本控制與管理針對(duì)的是建筑工程施工整體的管理，沒有做到從房地產(chǎn)項(xiàng)目從頭到尾的管理。而全過程的成本控制和管理是從房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，從前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到建筑工程的實(shí)際施工和竣工，再到項(xiàng)目的銷售等每個(gè)環(huán)節(jié)都細(xì)化了造價(jià)管理的標(biāo)準(zhǔn)。在傳統(tǒng)的工程造價(jià)中，由于施工環(huán)節(jié)與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)很可能會(huì)出現(xiàn)被外界因素影響的情況，導(dǎo)致實(shí)際的工程施工方案的更換，從而影響施工周期和質(zhì)量，進(jìn)而導(dǎo)致工程造價(jià)的提升。利用全過程的工程造價(jià)管理，可以在很大程度上避免類似問題的發(fā)生，進(jìn)一步的提高建筑工程的質(zhì)量，提升工程造價(jià)管理的精確性。與此同時(shí)，全過程的成本控制和管理可以更好的幫助我們進(jìn)行建筑工程項(xiàng)目中，人力成本、材料成本以及技術(shù)使用等方面的組織和控制，從而進(jìn)一步的降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合

房地產(chǎn)成本控制是為了獲得更好的綜合效果，保證工程質(zhì)量的同時(shí)盡量的節(jié)省投資，使得投資實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。在成本控制的過程中，應(yīng)該秉承成本控制是為工程過程服務(wù)，實(shí)現(xiàn)工程過程的優(yōu)化。因此，在進(jìn)行成本控制的過程中，應(yīng)該結(jié)合技術(shù)上的相關(guān)要求，不能為了成本控制而忽視技術(shù)層面。成本控制是貫穿于整個(gè)工程實(shí)踐的過程中，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況做出及時(shí)的調(diào)整，以確保工程過程的順利進(jìn)行。

4.3 預(yù)算差異的控制

在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，我們會(huì)根據(jù)實(shí)際的需求和市場(chǎng)的變化情況來制定相應(yīng)的預(yù)算編制，預(yù)算編制也是我們?cè)谶M(jìn)行成本控制與管理的一項(xiàng)重要的參考標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。在實(shí)際的工程項(xiàng)目開發(fā)過程中，一旦發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本與預(yù)算之間產(chǎn)生了偏差，我們就需要在合理的范圍內(nèi)，對(duì)實(shí)際成本的支出進(jìn)行調(diào)整，在保障質(zhì)量的前提下，盡可能的將預(yù)算控制在編制范圍內(nèi)。但是，當(dāng)實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)過程中，如果出現(xiàn)了實(shí)際成本與預(yù)算存在較大的偏差情況下，我們就需要結(jié)合實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)情況進(jìn)行問題的分析和工程的調(diào)整。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中涉及到成本的因素較多，通過合理有效的成本控制與管理途徑，可以在很大程度上幫助我們減少企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。