文/田術(shù)嶺 山東融信置業(yè)發(fā)展有限公司 山東淄博 255400

眾所周知，有效的管理是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按期完成、有序進(jìn)行和經(jīng)濟(jì)效益提高的需要，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中難點(diǎn)和加強(qiáng)項(xiàng)目管理的具體措施進(jìn)行分析對(duì)于項(xiàng)目的成功建設(shè)具有重要意義。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的必要性

1.1 保證項(xiàng)目按期完成的需要

有效的管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)范化進(jìn)行和順利完成的重要保障，如果管理混亂的話，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有序進(jìn)行造成嚴(yán)重的不良影響，從而影響項(xiàng)目的效率和進(jìn)度，導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期完成，因此，合理有效的管理是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按期完成的需要。

1.2 項(xiàng)目進(jìn)展協(xié)調(diào)性和組織性的需要

有效的管理能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行提供制度保障和法律法規(guī)支持，促進(jìn)各部門和工作人員之間的協(xié)調(diào)溝通，保證各項(xiàng)規(guī)章制度得到有效的貫徹落實(shí)，提高組織架構(gòu)運(yùn)行效率，從而為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行創(chuàng)造一個(gè)和諧的辦公環(huán)境，保障項(xiàng)目有序的進(jìn)行。

1.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益提高的需要

有效的管理能夠極大地提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，有效的管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目質(zhì)量的提高，保障項(xiàng)目按期完成，同時(shí)有效的施工安全管理和成本管理等都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本造價(jià)降低，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)所在

2.1 前期調(diào)研不充分

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)仍然比較混亂，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)在成立前根本就沒有任何房地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)，只是為了盈利而投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。通常這類房地產(chǎn)企業(yè)在投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全方位、多層次的調(diào)查研究，對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)情況和需求掌握程度不夠，而盲目地投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開發(fā)和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生嚴(yán)重的不良影響，情況嚴(yán)重的話，還可能會(huì)導(dǎo)致“爛尾樓”問題的出現(xiàn)。

2.2 建設(shè)成本過大

許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，市場(chǎng)調(diào)研工作不到位，項(xiàng)目的發(fā)展和設(shè)計(jì)方案就缺乏科學(xué)性、合理性和可行性。如果這些必要的基礎(chǔ)工作不到位，后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)管理有效性勢(shì)必?zé)o法得到保證，從而引起材料、機(jī)械設(shè)備和人力等資源的浪費(fèi)，導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加，建成成本過大。

2.3 違法違規(guī)分包普遍

違法違規(guī)分包問題普遍存在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段，不僅嚴(yán)重威脅著項(xiàng)目質(zhì)量，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理也是非常不利的，例如，項(xiàng)目建設(shè)過程中，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題就會(huì)發(fā)生分包單位相互推諉扯皮的現(xiàn)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)施工進(jìn)度和質(zhì)量造成嚴(yán)重的不利影響。

2.4 物業(yè)方面問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期管理階段最常見的問題就是物業(yè)方面的問題，這方面的問題主要是由于物業(yè)公司管理水平低下造成的，比如業(yè)務(wù)反映服務(wù)態(tài)度差、物業(yè)費(fèi)過高等。這些問題雖然不是很嚴(yán)重，但是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期管理也是非常不利的，需要房地產(chǎn)企業(yè)給予一定的關(guān)注。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體建議

3.1 做好前期市場(chǎng)調(diào)研工作

做好前期市場(chǎng)調(diào)研工作對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要準(zhǔn)確定位項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查，比如定位項(xiàng)目的類型（改善型、高端型）、定位購房人群（高層白領(lǐng)、普通工薪階層）等等，從而為項(xiàng)目可行性分析提供準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)依據(jù)教。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作后，要從技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性兩個(gè)方面進(jìn)行分析研究，并形成市場(chǎng)可行性研究報(bào)告，并組織專業(yè)技術(shù)人員對(duì)報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)可行性研究部分進(jìn)行嚴(yán)格討論，以確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 施工過程項(xiàng)目管理

（1）施工質(zhì)量管理。首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視合同管理，嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)要求與施工單位簽訂合同，完善合同內(nèi)容，以合同為重要依據(jù)進(jìn)行后續(xù)施工管理，避免雙方產(chǎn)生矛盾糾紛。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目施工階段要協(xié)調(diào)好各參建方和各部門，強(qiáng)化質(zhì)量控制，保證項(xiàng)目質(zhì)量。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分發(fā)揮監(jiān)督、管理的作用，對(duì)各施工環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督。（2）成本管理。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過公開招標(biāo)的方式選擇資質(zhì)好、經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)性強(qiáng)的勘探和設(shè)計(jì)單位來完成項(xiàng)目施工前期的勘探和設(shè)計(jì)工作，從源頭上抓好成本控制，其次，選擇優(yōu)秀的施工單位和監(jiān)理單位，提高施工質(zhì)量和進(jìn)度，能夠?qū)Τ杀镜慕档推鸬接行У淖饔谩＃?）施工進(jìn)度管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理涉及到方方面面的內(nèi)容，包括材料、人力、機(jī)械設(shè)備、各部門協(xié)調(diào)和工程資料等，想要保證項(xiàng)目施工的順利進(jìn)行就必須依賴合理高效的管理模式，因此，對(duì)于施工進(jìn)度的管理與優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從優(yōu)化項(xiàng)目管理模式入手。（4）施工安全管理。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)而言，保障施工安全最有效、最簡單的方法就是選擇資質(zhì)高、專業(yè)技術(shù)人員多、負(fù)責(zé)人的監(jiān)理單位，同時(shí)對(duì)于施工質(zhì)量的提高也有幫助。充分發(fā)揮監(jiān)理單位在項(xiàng)目建設(shè)安全管理中的作用，能夠有效地保障項(xiàng)目的施工安全。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部安全培訓(xùn)，提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的安全意識(shí) 和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3.3 竣工階段的項(xiàng)目管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高對(duì)竣工驗(yàn)收工作重要性的認(rèn)識(shí)，要求各參建單位編制相關(guān)材料并交付有關(guān)部門，只有獲取電梯、燃?xì)?、人防、環(huán)保、公安消防和規(guī)劃等驗(yàn)收合格后，方可交付使用。其次，完善物業(yè)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視物業(yè)管理，做好物業(yè)公司與業(yè)主之間的協(xié)調(diào)工作，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。

結(jié)語：

總之，當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)主要表現(xiàn)在前期調(diào)研工作不到位、建設(shè)成本過大、違法違規(guī)分包普遍、物業(yè)管理水平步低下等方面，對(duì)此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在應(yīng)該從項(xiàng)目施工前期、施工階段和竣工階段入手，進(jìn)一步提高項(xiàng)目管理水平，確保項(xiàng)目成功建設(shè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。