劉芳

摘要：我國針對(duì)房地產(chǎn)市場出臺(tái)了較多調(diào)控措施，導(dǎo)致市場競爭局面日益激烈，多數(shù)企業(yè)都面臨收購和兼并。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，全面預(yù)算管理屬于重要方法，能夠確保管理人員有效協(xié)調(diào)控制企業(yè)相關(guān)事宜，有助于提升企業(yè)的管理水平，相應(yīng)加大企業(yè)的核心競爭實(shí)力。此次研究主要是探討分析房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)施全面預(yù)算管理的有效措施，希望能夠?qū)ο嚓P(guān)人員起到參考性價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理

我國自二十世紀(jì)末開展住房改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展時(shí)間比較長，歷經(jīng)緩慢發(fā)展、產(chǎn)品升級(jí)以及規(guī)模擴(kuò)張等階段。隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)行，供需關(guān)系變化，致使房地產(chǎn)企業(yè)開始朝著質(zhì)量效益方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中，全面管理的作用比較顯著，可以促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，從根本上提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

在開展全面預(yù)算管理時(shí)，必須注重全面預(yù)算的基礎(chǔ)地位。該項(xiàng)管理屬于綜合型管理模式，所有人員都需要參與進(jìn)來，所涉及的業(yè)務(wù)覆蓋面也比較廣泛，能夠全程跟蹤企業(yè)管理流程。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理后，能夠?qū)ζ髽I(yè)的發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略計(jì)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)，還可以優(yōu)化整合集團(tuán)目標(biāo)和分部目標(biāo)，采用預(yù)算編制、實(shí)施和修正等方式，全面落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，還能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理，在項(xiàng)目開始之前，必須全面管理地質(zhì)勘察環(huán)節(jié)、土地規(guī)劃環(huán)節(jié)、整體設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及配套設(shè)施安裝及竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)等。對(duì)資金支出、資金投入以及成本控制等進(jìn)行分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，全面預(yù)算管理能夠有效預(yù)測企業(yè)發(fā)展前景，還能夠規(guī)劃企業(yè)的未來發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理執(zhí)行中存在的問題

（一）缺乏全面預(yù)算管理意識(shí)，認(rèn)知度不足

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理時(shí)，要求所有人員都參與到管理工作中。然而我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理時(shí)，存在管理層人員認(rèn)為全面預(yù)算管理與其他財(cái)務(wù)費(fèi)用控制相同，并且該項(xiàng)工作屬于企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作，與其他部門無關(guān)。多數(shù)管理層人員認(rèn)為，全面預(yù)算管理的作用在于成本控制，因此只應(yīng)用到財(cái)務(wù)部門支出與預(yù)算中，無法充分發(fā)揮出全面預(yù)算管理的控制意義。此外，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中，執(zhí)行全面預(yù)算管理時(shí)，沒有充分調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性，主觀能動(dòng)性薄弱，在一定程度上影響了企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算管理的效果。

（二）缺乏科學(xué)管理體系和管理制度

現(xiàn)階段，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏完善的預(yù)算管理制度，所應(yīng)用的管理體系缺乏科學(xué)性。與其他企業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)雜性高，盡管開展單一開發(fā)項(xiàng)目，在復(fù)雜性方面也高于其他項(xiàng)目，相應(yīng)導(dǎo)致企業(yè)在制定管理體系和制度存在較大難度。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，也會(huì)涉及到較多復(fù)雜因素，且因素的關(guān)聯(lián)性也比較高還會(huì)對(duì)全面預(yù)算制度的制定和應(yīng)用造成極大影響。我國房地產(chǎn)企業(yè)的不同發(fā)展階段存在較大差異性，因此管理體系和制度無法適用所有企業(yè)。現(xiàn)階段，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要全面處理好管理制度與管理體系。

（三）全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略銜接度不足

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)編制預(yù)算時(shí)，主要采用簡單方式分類于同一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算成本，將其劃分為基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)成本，補(bǔ)貼成本和配套設(shè)施成本。在項(xiàng)目開展之前能夠明確土地成本，剩余成本則需要通過準(zhǔn)確計(jì)算獲取。在房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，建安成本屬于主要成本，在項(xiàng)目開展過程中，基于市場平均成本進(jìn)行計(jì)算，明確基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施成本時(shí)，需要按照政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行測算。對(duì)于開發(fā)間接性費(fèi)用來說，則需要以企業(yè)實(shí)際情況確定相應(yīng)的成本。然而需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)未認(rèn)識(shí)到銷售價(jià)格和成本價(jià)格之間的關(guān)系，對(duì)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益造成極大影響。此外，企業(yè)在編制預(yù)算成本時(shí)，主要考慮和分析項(xiàng)目成本，沒有深入分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目成本之間的關(guān)系，從而導(dǎo)致二者之間銜接度不足。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的措施

（一）提升管理層的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)管理層人員必須全員重視全面預(yù)算管理的重要性，這樣才能夠不斷強(qiáng)化企業(yè)員工的預(yù)算管理意識(shí)，在企業(yè)內(nèi)部更好的實(shí)行全面預(yù)算管理機(jī)制。對(duì)于企業(yè)負(fù)責(zé)預(yù)算管理的人員來說，應(yīng)當(dāng)時(shí)常與管理層人員進(jìn)行溝通，使管理層人員更加了解企業(yè)全面預(yù)算，有助于提升企業(yè)管理效率與質(zhì)量。盡快實(shí)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)，從根本上提升經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)管理層人員能夠正確認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理工作的重要性，會(huì)定期組織企業(yè)員工參與到全面預(yù)算管理培訓(xùn)與教育活動(dòng)中，以此強(qiáng)化員工對(duì)于全面預(yù)算管理的重要性認(rèn)知，培養(yǎng)員工的全面預(yù)算管理意識(shí)和能力。

（二）建立和完善預(yù)算管理制度，優(yōu)化管理體系

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)制定基于全面預(yù)算的管理機(jī)制與體系，借助于制度模式，約束管理人員和員工的行為，促使員工能夠參與到全面預(yù)算管理工作中，順利開展和執(zhí)行全面預(yù)算管理工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)立足于實(shí)際發(fā)展情況，建立相應(yīng)的管理體系，成立預(yù)算管委會(huì)，以此提升員工的參與熱情和積極性，制定出科學(xué)的預(yù)算管理目標(biāo)。

（三）不斷創(chuàng)新和完善全面預(yù)算管理方法

在完成內(nèi)部預(yù)算編制之后，就開始實(shí)施全面預(yù)算管理，明確預(yù)算執(zhí)行部門的工作重點(diǎn)內(nèi)容，并且按照企業(yè)發(fā)展的環(huán)境變化，對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，建立預(yù)算執(zhí)行和預(yù)警機(jī)制，這樣能夠全面提升運(yùn)算分析報(bào)告的質(zhì)量。企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營期間，通過全面預(yù)算管理機(jī)制能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，通過有效措施幫助企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

（四）建立和完善預(yù)算執(zhí)行考核機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)注重考核全面預(yù)算管理工作的實(shí)施效果，制定科學(xué)的預(yù)算考核方法，立足于企業(yè)實(shí)際發(fā)展，建立和完善預(yù)算執(zhí)行考核機(jī)制。積極鼓勵(lì)表現(xiàn)優(yōu)異的人員。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)明確不同預(yù)算執(zhí)行部門的執(zhí)行效果編制，詳細(xì)的預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告。完成考核之后及時(shí)公布結(jié)果，這樣能夠使預(yù)算管理體系順利的運(yùn)行。

（五）基于限額設(shè)計(jì)，對(duì)控制目標(biāo)成本進(jìn)行規(guī)劃

對(duì)于項(xiàng)目成本的預(yù)算管控來說，首先應(yīng)當(dāng)計(jì)算出總成本，之后按照成本數(shù)據(jù)庫、成本測算信息以及造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，細(xì)致劃分不同的總成分，按照時(shí)間順序分配不同科目。

在設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)當(dāng)按照成本實(shí)施限額設(shè)計(jì)，對(duì)不同指標(biāo)含量進(jìn)行控制。編制標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃方案，將目標(biāo)承包分配到合同當(dāng)中，并且為合同設(shè)定相應(yīng)的成本控制，實(shí)行限額招標(biāo)采購。在項(xiàng)目的控制當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)將合同鑒定作為主要內(nèi)容，這樣能夠?qū)ψ禹?xiàng)目成本進(jìn)行控制。

編制合約規(guī)劃時(shí)，合同簽訂與成本預(yù)算無法完全匹配，所以房地產(chǎn)企業(yè)可詳細(xì)設(shè)置建安成本的明細(xì)，并且采用預(yù)算構(gòu)成項(xiàng)進(jìn)行捆綁。盡管在預(yù)算上設(shè)置了新目標(biāo)成本，但是需要確定成本控制理念。成本控制不是壓低各環(huán)節(jié)的價(jià)格，而是需要通過成本投入帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)成本投入數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行控制，有效提升性價(jià)比。

對(duì)于銷售費(fèi)用的預(yù)算管控來說，則需要按照項(xiàng)目規(guī)模設(shè)置合理的銷售費(fèi)用率，以此明確銷售費(fèi)用的預(yù)算總量。可以將年度營銷方案作為基礎(chǔ)參考，將銷售費(fèi)用劃分到年度預(yù)算當(dāng)中。通過合同銷售金額和銷售費(fèi)用預(yù)算的配比，能夠控制成本總量。銷售部門為了獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造出銷售效益，這樣才能夠降低費(fèi)用支出。

對(duì)于管理費(fèi)用的預(yù)算來說，則可以聯(lián)合經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定管理費(fèi)用率，通過項(xiàng)目周期控制成本總量。管理費(fèi)用主要包括可控部分與不可控部分。對(duì)于不可控部分來說，主要是指人力費(fèi)用，需要按照薪酬標(biāo)準(zhǔn)編制相應(yīng)的成本控制方案。對(duì)于客戶部分來說，主要是日常費(fèi)用，首先設(shè)定總控制目標(biāo)，按照年度方案分解不同項(xiàng)目和時(shí)間序列。對(duì)不同級(jí)別的員工在用相應(yīng)的費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)費(fèi)用項(xiàng)目責(zé)任進(jìn)行定額控制。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行企業(yè)管理時(shí)，必須注重全面預(yù)算管理，該項(xiàng)管理工程具備較高的綜合性。企業(yè)在制定和實(shí)行發(fā)展戰(zhàn)略方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)不斷完善戰(zhàn)略保障體系，應(yīng)當(dāng)立足于自身特點(diǎn)，制定出滿足企業(yè)實(shí)際發(fā)展需要的管理體制和制度，這樣能夠使企業(yè)早日實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，優(yōu)化整合資源，全面提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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