做共享住房合作的追夢人

林雅華

新故相推，日生不滯。去年此時(shí)，我首次在《人民周刊》發(fā)表文章《中國特色住房合作社制度初探》，對新時(shí)代中國住房制度改革提出了個(gè)人的一些想法與建議，并在中國房地產(chǎn)協(xié)會、《人民周刊》雜志社、中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟等機(jī)構(gòu)部門的指導(dǎo)下，積極投身“共享住房合作”項(xiàng)目探索，在理論研究與具體實(shí)踐方面都取得了階段性成果。

回顧2018年，我感到非常充實(shí)，更覺得無比振奮。十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這就是我們探索住房合作事業(yè)的初心，但萬事開頭難，堅(jiān)持初心更不是一件容易的事。提出設(shè)想之初，很多人不理解，也有不少人表示反對。有的人認(rèn)為這是“烏托邦”式不切實(shí)際的幻想，有人說這是政府干的事企業(yè)不必做也做不了，還有人說企業(yè)不以利潤最大化為原則就是不負(fù)責(zé)任。我堅(jiān)信自己是對的，并且頂住各方壓力堅(jiān)持下來了?！度嗣袢請?bào)》曾載文指出：察勢者智，順勢者贏，馭勢者獨(dú)步天下。一年時(shí)間，住房合作事業(yè)進(jìn)展得比我預(yù)想的還要順利，五個(gè)試點(diǎn)獲得各方認(rèn)可，理論研究不斷深入，模式創(chuàng)新初獲成功。

大膽設(shè)想 小心求證

一年前，我在研究發(fā)達(dá)國家住房合作社經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國新時(shí)期的國情與行業(yè)現(xiàn)狀，提出了住房制度改革的幾點(diǎn)設(shè)想，以及具體的操作模式。

現(xiàn)在回頭看，正是基于這些原則的貫徹，我們的住房合作試點(diǎn)進(jìn)展才會如此順利。例如，企業(yè)參與住房保障，減輕了政府在保障住房方面的財(cái)政壓力；政府主導(dǎo)或參與，確保了社會公信力和項(xiàng)目順利推進(jìn)的速度；社員（業(yè)主）參與，提高了市場認(rèn)可度和項(xiàng)目的成功率；共享經(jīng)濟(jì)思維的引入，使得資源整合、各方合力得以實(shí)現(xiàn)，降低了各項(xiàng)成本，同時(shí)實(shí)現(xiàn)多方共贏的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

對于具體的操作模式，我們通過回顧對照，發(fā)現(xiàn)事實(shí)的發(fā)展，與當(dāng)初提出的設(shè)想高度吻合，一一得到落實(shí)。

關(guān)于政府的參與和監(jiān)管。所有試點(diǎn)項(xiàng)目，都建立在政府支持參與和監(jiān)管的前提之下。由于政府參與，項(xiàng)目的推進(jìn)速度比較快，其中兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年啟動、當(dāng)年見效的目標(biāo)；由于政府的參與和監(jiān)管，項(xiàng)目運(yùn)作非常規(guī)范，人們對項(xiàng)目的認(rèn)可度比較高，為發(fā)展創(chuàng)新鋪平了道路。

關(guān)于各項(xiàng)配套的落實(shí)。我在《中國特色住房合作社制度初探》一文中所提出的配套預(yù)想，也都得到落實(shí)。我們與諸多知名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)合作，總結(jié)提煉出了美好生活獨(dú)有的“五大中心、十大配套”的標(biāo)準(zhǔn)大配套模式，在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、鄰里中心等方面，大量引入戰(zhàn)略合作伙伴入駐，打造社區(qū)生活全配套，讓業(yè)主們可以在我們獨(dú)創(chuàng)的“鄰里中心”，輕松逛街、購物、健身、享受美食，開心地開展各項(xiàng)社交活動，弘揚(yáng)中國優(yōu)良的鄰里文化。

關(guān)于降低房價(jià)。當(dāng)初我提出，運(yùn)用這一模式可以節(jié)約房價(jià)15%左右，實(shí)際操作中完全實(shí)現(xiàn)。例如滑縣試點(diǎn)項(xiàng)目我們的住房合作部分房價(jià)比同一社區(qū)正常商品房降低15%左右，而新鄉(xiāng)試點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格可以做到比新鄉(xiāng)市同類商品房均價(jià)降低50%左右。

關(guān)于免交物業(yè)費(fèi)。我們做到的比預(yù)想的更多。我們通過在每個(gè)美好生活家園設(shè)立幸?；穑驑I(yè)主贈送鄰里中心和相關(guān)商業(yè)教育用房，并由該社區(qū)專門成立美好生活家園運(yùn)營服務(wù)公司進(jìn)行運(yùn)營，用運(yùn)營收入貼補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用，確保免交物業(yè)費(fèi)得以實(shí)現(xiàn)。在業(yè)主購房同時(shí)，與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《委托運(yùn)營管理合同》《幸?；鹫鲁獭返?，在法律上約定免交物業(yè)費(fèi)，得到業(yè)主的高度認(rèn)可和信任。

關(guān)于就業(yè)創(chuàng)業(yè)與互聯(lián)互通中心。我們在每一個(gè)美好生活家園都規(guī)劃了就業(yè)創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)中心，還設(shè)立了農(nóng)特產(chǎn)品互聯(lián)互通中心，并積極籌備和推進(jìn)“天福優(yōu)選”項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主通過這一平臺，實(shí)現(xiàn)既方便購物又共同參與經(jīng)營賺錢。同時(shí)，我們提出了自己的社區(qū)自己管，人人愛護(hù)自己的社區(qū)，通過幸?；鸷托腋７e分，讓業(yè)主參與社區(qū)各項(xiàng)管理，實(shí)現(xiàn)就業(yè)。

兩種模式 逐漸成型

金杯銀杯，不如群眾口碑。不論什么模式，眾人認(rèn)可才是好模式。我們的共享住房合作項(xiàng)目在一年多時(shí)間里摸索出兩種模式：一是滑縣模式，二是新鄉(xiāng)模式。

所謂“滑縣模式”，稱之為“市場與保障共享模式”，就是在城區(qū)較繁華地段，開發(fā)建設(shè)中等規(guī)模的“美好生活家園”，并從商品房項(xiàng)目中切割出一定比例（10%以上），作為共享住房合作的保障性住房，以低于同地段、同類型市場價(jià)10%—20%的價(jià)格，讓部分中低收入群眾能夠在市中心這樣的繁華區(qū)域，以相對低的價(jià)格獲得高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)住房。由于定位為保障性住房，必須有一定的購房門檻，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，該項(xiàng)目的具體門檻為：1. 本地戶口；2. 首套房；3. 家庭年總收入低于6萬元；4. 購房后三年內(nèi)不能交易。

所謂“新鄉(xiāng)模式”，稱之為“城郊造城模式”，就是在近郊區(qū)通過較大規(guī)模成片開發(fā)，打造一個(gè)1000畝以上的新城，輔以教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)、休閑等全方位完整的配套。由于幫助政府解決了區(qū)域發(fā)展、勞動就業(yè)、控制房價(jià)、創(chuàng)造稅收等現(xiàn)實(shí)問題，因此可以在土地價(jià)格等方面得到政府的法定權(quán)限內(nèi)的支持，從而大幅降低成本，降低房價(jià)?！肮蚕碜》亢献鳌蹦Ｊ阶畲蟮奶攸c(diǎn)就是“三共”，即“共建、共營、共享”，在此核心基礎(chǔ)上采取“因地制宜、一城一策”，以科學(xué)的規(guī)劃、適宜的配套，帶給當(dāng)?shù)鼐用窭硐氲漠a(chǎn)品與服務(wù)。我相信，隨著今后“共享住房合作”試點(diǎn)項(xiàng)目的不斷增加，或者會出現(xiàn)更多的模式，只要讓利百姓、各方受益的初心不變，我相信，都會是具有生命力和競爭力的好模式。

試點(diǎn)匯報(bào) 各方盛贊

2019年1月11日，中國（滑縣）住房合作論壇暨“福至滑州、大愛無疆”公益活動在河南省滑縣隆重召開。來自河南、湖北、江蘇等多個(gè)省的市縣黨政領(lǐng)導(dǎo)，以及中國社科院、清華大學(xué)、武漢大學(xué)等多家研究機(jī)構(gòu)的專家學(xué)者與滑縣領(lǐng)導(dǎo)共同參與了這一盛會，研討以“保障加市場”方式解決中低收入群眾住房問題。

與會專家學(xué)者對天福集團(tuán)探索住房合作事業(yè)的兩種模式，即“市場與保障共享”和“城郊造城”兩種住房合作模式給予高度評價(jià)，認(rèn)為這一模式符合黨和國家倡導(dǎo)的“多主體供給、多渠道保障”的政策方向，符合中低收入群眾的利益訴求，并且充分運(yùn)用共享經(jīng)濟(jì)的力量，讓市場發(fā)揮作用，與政府部門共同推進(jìn)中國特色住房合作事業(yè)的發(fā)展，希望天福集團(tuán)在住房合作事業(yè)上能夠走得更快更好，探索出更多符合中國實(shí)際的好經(jīng)驗(yàn)好模式。

“多少事，從來急；天地轉(zhuǎn)，光陰迫。一萬年太久，只爭朝夕?！?018年的余音猶在，2019年的征鼓已然擂響。習(xí)近平主席在2019年新年賀詞中指出，我們都在努力奔跑，我們都是追夢人。那么，也讓我們共同追夢“共享住房合作”這個(gè)嶄新的時(shí)代IP，以堅(jiān)韌不拔的毅力，一步一個(gè)腳印，共同開創(chuàng)一個(gè)更加美好的未來！

（作者為福建天福集團(tuán)董事局主席、總裁）