徐青青 孫一翔

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)具有較強的帶動性而且與金融行業(yè)的聯(lián)系緊密，其健康發(fā)展對維持我國國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定極為重要。利率政策的調(diào)整變動通常會對房地產(chǎn)市場參與者包括消費者與開發(fā)商等的行為決策產(chǎn)生影響。本文從供需與長短期分析利率及其變動會如何作用于房地產(chǎn)市場價格的變化。

關(guān)鍵詞：利率 房地產(chǎn)價格 供給與需求

近十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)這個資金密集型產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展從而成為了推動我國經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一。利率作為借貸資金價格，與稅收等其他宏觀調(diào)控手段相比更具靈活性與間接性，會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動起到特殊而較為關(guān)鍵的傳導(dǎo)作用。利率政策的調(diào)整變動會影響到消費者與開發(fā)商行為決策從而引起房價的變化。Harris（1989）研究了增值預(yù)期與房價相對于名義按揭利息反向變化之間的關(guān)系。

一、利率變動對房地產(chǎn)市場供給的影響

房地業(yè)在我國的向來是資金密集型行業(yè)之一，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率通常比較高，利率的上升與下降會影響進(jìn)行開發(fā)與銷售時的融資行為與結(jié)果。對于在房地產(chǎn)市場中作為供給者的那一方來說，利率上漲時意味著企業(yè)資本供給價格的向上升，于是房地產(chǎn)企業(yè)資本邊際效率相應(yīng)降低，此時開發(fā)商會逐步或立刻終止因利潤下降而無利或微利的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如果此時房地產(chǎn)市場需求是保持不變的，由供求關(guān)系決定的房地產(chǎn)市場價格將上漲。從另一個角度來看，利率的上升會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商的直接與間接融資成本相應(yīng)的提高，當(dāng)企業(yè)具有一定程度的區(qū)域壟斷力量時，這些上漲的成本會通過提高售價等手段轉(zhuǎn)移到消費者也就是購房者身上。

二、 利率變動對房地產(chǎn)市場需求的影響

房地產(chǎn)市場的投資型需求主要歸因于需求者對于未來的房價有上漲的預(yù)期，購房者進(jìn)行的是以財富的保值增值為目標(biāo)的投資購房行為。利率的變動不僅會改變房地產(chǎn)投資者對于買房投資的預(yù)估成本，也會通過房價的變化影響投資收益的預(yù)期。對于投資性需求購房者而言，若使用自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)購買，利率提高會增大房地產(chǎn)購買這一投資行為的機會成本，若是使用商業(yè)銀行貸款資金進(jìn)行房地產(chǎn)購買投資的話，利率提高會增大房地產(chǎn)購買這一投資行為的融資成本。那么就理論而言房地產(chǎn)市場投資型需求會隨利率上調(diào)而相應(yīng)的有所減少。此外，利率的提高也會影響房價的預(yù)期從而改變投資收益的預(yù)期。

對于自住型需求的購房消費者來說，假設(shè)其偏好呈凸性且單調(diào)，當(dāng)期與未來房地產(chǎn)消費數(shù)量、收入、房地產(chǎn)商品價格分別為為c1、c2、y1、y2、p1、p2，市場利率為r，連續(xù)的效用函數(shù)u（c1，c2）表示購房偏好。那么對于有預(yù)算約束的自住型需求購房消費者，其效用最大化可以表示為，s.t.。通過Slutsky方程分析，

替代效應(yīng)通常為負(fù)，即若利率上升，當(dāng)期自住型需求房屋的消費量減少。當(dāng)自住型需求購房消費者為借貸者時，收入效應(yīng)為負(fù)，而為儲蓄者時，收入效應(yīng)為正。目前我國大多數(shù)自住型購房消費者受到預(yù)算約束同時面臨當(dāng)期收入有限的問題，會選擇向商業(yè)銀行等金融機構(gòu)貸款融資，因此利率上升將抑制較大部分的自住型購房消費者的需求。

三、短期與長期利率變動對房價的影響

根據(jù)四象限模型來分析短期利率與長期利率的上下變動對于房價的影響時，會包括對房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)物業(yè)市場的研究。第Ⅰ象限中是房地產(chǎn)物業(yè)市場的租賃需求曲線。第Ⅱ象限通過資本化率曲線描述房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中價格P與租金R的關(guān)系由房地產(chǎn)資本化率i聯(lián)結(jié)決定。第Ⅲ象限則假設(shè)新建量增加，房地產(chǎn)的重置成本f（C）增加。第Ⅳ象限反映新開發(fā)建設(shè)量與存量S的關(guān)系，為折舊率。市場處于均衡狀態(tài)時存量 新建開發(fā)建設(shè)量/ 折舊率。

短期利率上調(diào)時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本不可避免的提高會引起資產(chǎn)市場中新開發(fā)建設(shè)量的減少，那么資產(chǎn)市場中的成本曲線會向左方向平行移動。進(jìn)一步的變化是導(dǎo)致物業(yè)市場中的存量的減少，從而引起房地產(chǎn)物業(yè)市場租金上漲。短期利率上下變動時，房地產(chǎn)的資本化率也就是i短時間內(nèi)是來不及進(jìn)行調(diào)整的，短期內(nèi)房地產(chǎn)價格隨著租金的增加而向上增長。長期利率上調(diào)時，這個過程中房地產(chǎn)市場資本化率會隨之調(diào)整進(jìn)行提高，資本化率曲線的斜率就會增大，引起的房地產(chǎn)租金上漲在兩市場進(jìn)行傳導(dǎo)則會通過租賃需求曲線導(dǎo)致存量進(jìn)一步減少，那么新開發(fā)建設(shè)量隨存量減少就會下降，房地產(chǎn)價格會呈現(xiàn)下降情況。

我國房地產(chǎn)市場價格的上下波動與利率的漲跌變動存在一定的關(guān)系，央行謹(jǐn)慎使用各類別的利率調(diào)控手段，加強各項利率政策的靈活性，對房地產(chǎn)市場健康持續(xù)的發(fā)展有一定的意義。

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