趙何培

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也獲得了前所未有的發(fā)展契機(jī)和發(fā)展動力，逐步成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在整個國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。建設(shè)周期長、投入資金多、財務(wù)杠桿高和經(jīng)營風(fēng)險大等是房地產(chǎn)企業(yè)較其他企業(yè)所獨有的特點，這就決定了房地產(chǎn)會計核算的特殊性。本文主要探討新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算。

關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);會計核算;信息

一、房地產(chǎn)簡介

所謂房地產(chǎn)，主要是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和運營管理的以營利為目的的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)和運營管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品或者銷售、出租商品房或者其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的活動。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)務(wù)活動有：房屋的開發(fā)與經(jīng)營、土地的開發(fā)與經(jīng)營、公共配套設(shè)施的開發(fā)及代建工程的開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。不管是上述業(yè)務(wù)活動中的哪一類，都必須以城市的規(guī)劃范圍為基準(zhǔn)，嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地和工程管理等一系列的原則開展。在開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)一般以設(shè)立項目公司為開始，在經(jīng)過可行性研究、取得項目用地、前期準(zhǔn)備、建設(shè)施工、銷售及物業(yè)服務(wù)等多個階段。其中，前期準(zhǔn)備階段又包括項目規(guī)劃設(shè)計、報建登記和各種許可證的辦理。一個開發(fā)項目經(jīng)過必需階段后，一般需要幾年的時間才能完工，因此與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有建設(shè)、運營周期長，經(jīng)營業(yè)務(wù)較為復(fù)雜等特點。而在整個開發(fā)建設(shè)、運營過程中，需要投入大量的資金，巨額資金運轉(zhuǎn)鏈貫穿了各個階段，各個環(huán)節(jié)。從資金來源來看，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)項目自有資金占比很小，多數(shù)企業(yè)僅能滿足銀行融資項目資本金最低要求，大部分建設(shè)、運營資金依靠金融信貸，所以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)杠桿比率較高，經(jīng)營風(fēng)險較大。面對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長、投入資金多、財務(wù)杠桿高和經(jīng)營風(fēng)險大的特點，更需要企業(yè)做好會計核算工作，合理分配各項成本、費用，全面、真實的反映企業(yè)盈利水平，同時實時掌控資金運轉(zhuǎn)，防范財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算主要執(zhí)行的制度

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算是以貨幣為主要計量尺度，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金運動進(jìn)行的全面反映。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算制度也隨之日趨完善，其發(fā)展史同我國會計制度的改革、發(fā)展緊密聯(lián)系主要執(zhí)行過以下核算制度：《基本建設(shè)簡易會計制度》、《國營建設(shè)單位會計制度—會計科目和會計報表》、《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度—會計科目和會計報表》、《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。其中實施自1993年7月1日的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》將資金平衡表體系變更為資產(chǎn)負(fù)債表體系，不僅打破了原有的計劃經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，同時還對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算制度進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范;2005年企業(yè)全面實行統(tǒng)一《企業(yè)會計制度》標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)核算體系的日趨完善;2006年2月15日財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，自2007年1月1日起施行。2012年財政部在發(fā)布了一系列的征求意見稿之后，在2014年新增了三項企業(yè)、修訂了五項會計準(zhǔn)則以保持與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的趨同。2017年，財政部又對14號、16號、22號、23號、24號、37號企業(yè)會計準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂，并印發(fā)了42號企業(yè)會計準(zhǔn)則，現(xiàn)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都以新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》作為核算依據(jù)的主要制度。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算內(nèi)容及意義

房地產(chǎn)會計核算主要的核算重點在于成本核算，成本的確認(rèn)和計量，歸集和分配都是核算工作的重點，關(guān)系到整個房地產(chǎn)項目核算的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)行業(yè)成本核算包括項目開發(fā)過程中所發(fā)生的一切費用，主要包括土地成本、開發(fā)成本、資金成本、開發(fā)費用、稅費及后續(xù)銷售費用，其中開發(fā)成本又包括前期工程費、建安費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費及開發(fā)間接費。

會計核算作為企業(yè)管理的重要工具之一，特別是當(dāng)前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷調(diào)控，抑制房價上漲，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，加劇了行業(yè)競爭。如果沒有有效的會計核算體系對收入、成本、利潤進(jìn)行精準(zhǔn)的確認(rèn)、計量，必將嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)營決策，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)要想在當(dāng)前不斷政策調(diào)控的宏觀環(huán)境下，在日趨激烈的市場競爭中“活下去”就必須根據(jù)自身情況不斷完善會計核算體系，提供高效高質(zhì)的會計信息，為管理層提供高效的決策依據(jù)。

（三）新企業(yè)會計準(zhǔn)則—收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)會計核算的影響

2017年7月5日，財會[2017]22號文修訂發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》，并規(guī)定自2018年1月1日起施行。此次準(zhǔn)則修訂的內(nèi)容主要包括：收入確認(rèn)時點判斷標(biāo)準(zhǔn)由風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移變更為控制權(quán)轉(zhuǎn)移;將建造合同與現(xiàn)行收入兩個準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型;對于一些特定交易或事項以及多重交易安排的合同都給予了明確規(guī)定。在這些修訂內(nèi)容中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大影響的無疑是收入確認(rèn)時點判斷的變更。現(xiàn)行收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)在將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方時確認(rèn)銷售商品收入，修訂后的收入準(zhǔn)則要求企業(yè)在履行合同中的履約義務(wù)，即客戶取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)時確認(rèn)收入。那么，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售收入確認(rèn)時點將有所變化?，F(xiàn)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工驗收、辦妥房屋移交手續(xù)前，不論是否簽訂了正式購銷合同，收取預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，待開發(fā)項目完工驗收合格，辦理交房后，再確認(rèn)收入。但根據(jù)最新修訂后的收入確認(rèn)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房收入確認(rèn)時點可以提前。新準(zhǔn)則立足于合同權(quán)利和履約義務(wù)，更多是站在客戶的角度，重點考慮商品控制權(quán)是否轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，與客戶簽訂購房合同在住房保障和房屋管理部門進(jìn)行備案，即客戶已獲得了商品的控制權(quán)。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)銷售還是采用的預(yù)售制，預(yù)售時項目的大多數(shù)成本還未發(fā)生，無法準(zhǔn)確計量，若此時確認(rèn)收入，配比的成本費用計量可能存在較大偏差，造成收益計量、稅收繳納等一系列問題。故在新的收入準(zhǔn)則下，如何結(jié)合企業(yè)、業(yè)務(wù)的實際情況，合理確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入是一個值得深入探討的問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)信息披露

房地產(chǎn)行業(yè)是個具有復(fù)雜性、特殊性、高風(fēng)險性的行業(yè)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)披露的會計信息需要更加真實、全面，這才能有效的支持管理層進(jìn)行經(jīng)營決策，外部投融資者合理評估企業(yè)價值。高質(zhì)的會計信息是建立在先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、扎實的會計核算基礎(chǔ)之上的，而這需要企業(yè)不斷完善自身的會計核算體系，加強(qiáng)會計人員專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的內(nèi)部披露僅停留在三大報表，且確認(rèn)、計量的局限性，并不能提供精準(zhǔn)的會計信息，導(dǎo)致管理層經(jīng)營決策的失衡，進(jìn)一步引發(fā)資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險，讓企業(yè)陷入困境。而對于許多上市房地產(chǎn)企業(yè)外部披露，披露信息有所局限，對于全口徑信貸信息、土地儲備信息等核心信息披露不足，導(dǎo)致關(guān)鍵性風(fēng)險沒有提前警示。健康的房地產(chǎn)行業(yè)不僅需要會計核算體系的不斷完善，更需要不斷提高信息披露的含金量。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，不可避免的需要自我調(diào)整。在土地、資金、市場各方壓力下，更需房地產(chǎn)企業(yè)從企業(yè)內(nèi)部各個方面進(jìn)行變革，以適應(yīng)新時代的變化。加強(qiáng)會計核算體系的建設(shè)是促進(jìn)企業(yè)適應(yīng)變革，持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。我們財會人要不斷提高自身專業(yè)修養(yǎng)，以更加積極的工作態(tài)度和熱情面對新時代的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

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