范 偉

云南城市建設(shè)工程咨詢有限公司 云南 昆明 650000

前言

自1998年中國(guó)開發(fā)了《城市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，1999年實(shí)行積極財(cái)政政策、啟動(dòng)住房消費(fèi)，深化落實(shí)住房分配貸幣化改革等政策的實(shí)施以來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)進(jìn)行了高速發(fā)展階段，2018年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成99萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)24.8%，成為中國(guó)GDP增長(zhǎng)最大的動(dòng)力，可以說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化是近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)的內(nèi)因，據(jù)已有數(shù)據(jù)顯示到2018年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量達(dá)97938個(gè)，但經(jīng)歷高速發(fā)展的野蠻生長(zhǎng)后，催生了國(guó)家高房?jī)r(jià)、商品房空置率高，租售比不合理，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等問(wèn)題，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身也面臨著土地價(jià)格高漲、銷售壓力加大，資產(chǎn)債務(wù)配比失衡，政策調(diào)控加劇等問(wèn)題。本文分析房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前發(fā)展的現(xiàn)狀和困境、分析和探討未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。

1 當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的困境

1.1 土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快

房地產(chǎn)業(yè)基于其自身固有屬性對(duì)土地依賴較大，各級(jí)地方財(cái)政收入也對(duì)土地使用權(quán)出讓金有著較大依賴，在此情況下土地價(jià)格高漲限制地產(chǎn)公司的盈利空間，根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示2019年1-9月全國(guó)土地出讓金排名前二十城市成交總金額為17985.9億元同比增加25%，上榜門檻增至486.3億元，二線城市樓面均價(jià)同比上漲16%，在各線城市中漲幅居前，面對(duì)這樣的土地價(jià)格開發(fā)商自發(fā)放緩拿地速度，降低開發(fā)熱情，土地拍賣溢價(jià)率逐漸下降，以昆明官渡區(qū)2019年7-9月土地成交記錄上看，高溢價(jià)率成交已鮮有出現(xiàn)0溢價(jià)率成交時(shí)有發(fā)生。

1.2 銷售壓力巨大

隨著商品房均價(jià)上漲，各地成交活躍度放緩，需求降低而同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，以昆明官渡區(qū)7-9月為例，累計(jì)新開盤項(xiàng)目16個(gè)，市場(chǎng)吸納周期普遍在6-9個(gè)月，造成較大的庫(kù)存積壓，加大了地產(chǎn)公司貴重占用比率，為此各地產(chǎn)已手用分期開盤，減少短期供應(yīng)的方式，但開盤當(dāng)日簽約率也嚴(yán)重降低，造成巨大的回款壓力，盡管各公司對(duì)房源已提出1-4%的優(yōu)惠，但售樓部依舊門可羅雀，銷售任務(wù)無(wú)法完成的情況時(shí)有發(fā)生。

1.3 資產(chǎn)負(fù)債率高

房地產(chǎn)行業(yè)是負(fù)債經(jīng)營(yíng)型行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)使用大流資金獲得土地使用權(quán)，資金占用率偏高，而建好的樓盤屬預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率偏高，2017年全國(guó)十大房地產(chǎn)開發(fā)公司平均負(fù)債率為80%到2019年5月《2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》中披露2018年上市房企總資產(chǎn)均值為1121.51億元，同比增長(zhǎng)28.4%，房地產(chǎn)業(yè)收入均值為200.91億元同比增長(zhǎng)33.92%，凈資產(chǎn)均值為2562億元，同比增長(zhǎng)13.82%，資產(chǎn)負(fù)債率為68.09%，凈資產(chǎn)負(fù)債率同比上升2.65%上升至92.52%，巨大的負(fù)債使企業(yè)面臨著資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4 政策調(diào)控加劇

國(guó)家政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中調(diào)控力度呈逐漸加劇趨勢(shì)，2016年底明確表達(dá)了將綜合運(yùn)用各種調(diào)控手段促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，2017年全國(guó)主要城市出臺(tái)了更加細(xì)化、嚴(yán)苛的調(diào)控政策，至2019年10月12日，北京銀保監(jiān)局印發(fā)<《關(guān)于規(guī)范銀行與金融科技公司合作類業(yè)務(wù)及互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的通知》，進(jìn)一步禁止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這使得房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流更加緊張。政府多次提出住房不炒，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，建立長(zhǎng)效批制，在短時(shí)間內(nèi)政策不會(huì)有所改變。

2 未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向

2.1 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

針對(duì)以上所述房企發(fā)展面臨的問(wèn)題，各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛研究轉(zhuǎn)型策略，以萬(wàn)科為例，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)取得良好效果，通過(guò)開發(fā)、持有、出租模式通過(guò)收獲物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期使用權(quán)并裝修，改造及公寓運(yùn)營(yíng)管理萬(wàn)科，拓展出輕重資產(chǎn)結(jié)合的方式，目前萬(wàn)科與項(xiàng)目持有方簽訂長(zhǎng)期房屋租賃合同（一般超過(guò)15年），一般投資回報(bào)周期普遍較長(zhǎng)，租賃的輕資產(chǎn)模式在5～8年左右，而萬(wàn)科則預(yù)計(jì)5年能夠收回成本，輕資產(chǎn)模式可以有效解決資金沉淀，存貸周轉(zhuǎn)慢，銷售凈利率低，財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高等問(wèn)題，能有效緩解融資壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和有效實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，在財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)方面財(cái)務(wù)表現(xiàn)好，償債能力穩(wěn)定，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率上升，并維持了較高盈利水平，改善了企業(yè)形象。

2.2 保障性住房（融資租賃）

隨著商品住房?jī)r(jià)格走高，人均住房占有面積偏低的情況在各大城市突顯，國(guó)家從2011年起下發(fā)《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》到十二五末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率提高至20%將存在巨大的市場(chǎng)，而目前保障性住房面臨著建設(shè)資金不足、融資渠道小、土地供給不足的問(wèn)題將在未來(lái)國(guó)家政策方面得到改善，全國(guó)各知名地產(chǎn)商將以融資租賃或與融資租賃方式合作，與單位、銀行合作進(jìn)行單位用房的融資租賃，在國(guó)家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)通過(guò)現(xiàn)有融資租賃平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資租賃公司與股份制商業(yè)銀行的三方合作形式，或通過(guò)單位銀行合作，進(jìn)行單位的房地產(chǎn)融資租賃，通過(guò)以上合作方式，地產(chǎn)企業(yè)可減少空置率，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，政府可獲得房源、將不必重復(fù)投入資金建設(shè)保障性住房從而有效節(jié)省土地資源。租賃者承租期只擁有使用權(quán)，合同期滿后有權(quán)按殘值購(gòu)入，降低低收入人群的購(gòu)房成本，減小政府保障性住房供應(yīng)壓力，提高人民生活水平。

3 結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快至2018年已達(dá)59.58%，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，城市化將逐漸減慢，人口增長(zhǎng)和城市擴(kuò)張速度將放緩，需求更加降低，對(duì)比，地產(chǎn)企業(yè)可加強(qiáng)人口密度較大城市，旅游地的長(zhǎng)租公寓建設(shè)，積極與政府，銀行合作加入到保障性住房建設(shè)中來(lái)。房地產(chǎn)融資租賃是啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效措施，對(duì)解決我國(guó)商品房銷售，改善人民生活條件，在促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)減少自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。