大型住宅小區(qū)項目管理分析

劉思剛

（克拉瑪依市保障性住房投資建設管理有限責任公司，新疆克拉瑪依834000）

1 引言

在城市化建設日益推進的大背景下，受經濟新常態(tài)的影響，我國迫切需要通過拉動內需實現(xiàn)經濟的穩(wěn)定發(fā)展[1]。建筑業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)之一，在社會經濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，為了滿足現(xiàn)代化的居住需求，我國城市大型住宅小區(qū)建設規(guī)模在不斷擴大，建設企業(yè)需要深入分析大型住宅小區(qū)建設中存在的問題，引進更多新型的項目管理方法，提升大型住宅小區(qū)建設的整體質量。

2 工程實例

某大型住宅小區(qū)建設項目位于城市新城區(qū)域，項目周圍配套建設比較完備，教育、醫(yī)療、購物、餐飲和休閑設施十分便利。小區(qū)主要由6座單體工程構成，北側是2 座32 層住宅、2座34 層住宅，南側沿著新規(guī)劃道路是2 座12 層商住兩用樓，1～2 層是商業(yè)用房，3～12 層是住宅。該小區(qū)的占地面積約3×105m2，建筑面積約1.2×104m2，住宅總戶數(shù)約800 戶。

通過分析住宅小區(qū)的實際建設情況發(fā)現(xiàn)，施工現(xiàn)場質量管理中存在一些問題：（1）施工人員質量意識比較薄弱，未完全掌握工程建設質量標準，缺乏一定的建設經驗。并且，有些操作人員的安全意識薄弱，相關部門未對其進行專業(yè)知識培訓，無法掌握技術操作的流程和方法，還有一些項目管理人員的法律意識和質量意識淡薄，管理水平有待提升；（2）很多施工材料未按相關規(guī)定進行保管和擺放，施工現(xiàn)場的鋼筋、構配件等材料擺放混亂，沒有相關人員進行管理；（3）小區(qū)施工現(xiàn)場的很多機械設備是從外部租賃來的，有些來自個人，未提供專業(yè)機構的質量檢測報告，設備性能老化嚴重，為后期施工留下了很多安全隱患；（4）質量管理職責不明確，無法將質量管理工作落實到施工現(xiàn)場，工程建設部門未制定完善的質量監(jiān)督體系，嚴重影響了工程項目管理工作的順利實施。

3 大型住宅小區(qū)項目管理的優(yōu)化措施

3.1 施工安全管理

在住宅小區(qū)工程項目建設過程中，安全生產是其中的關鍵。在該住宅小區(qū)工程項目建設中，相關管理部門需要安排專業(yè)人員對施工現(xiàn)場進行管理，尤其要注重施工安全設備的檢查，如安全帶、安全帽、安全網和安全棚等，確保這些設備質量滿足相關要求，為安全生產工作的順利實施提供支持。

3.2 施工進度管理

在該工程項目的管理過程中，管理人員需要深入施工現(xiàn)場考察地質、氣候變化情況。在設計施工方案的過程中，施工進度計劃的確定需要依據住宅小區(qū)的實際情況，并根據施工進度合理地設計施工組織計劃、施工材料供應時間等[2]。除此之外，為了做好施工進度管理工作，建設單位、施工單位和監(jiān)理單位需要進行協(xié)調和配合，確保住宅小區(qū)建設的順利實施。

3.3 施工質量管理

首先，在分項工程施工建設前，相關人員需要做好樣板，為施工建設進行指導，施工人員需要確保操作的規(guī)范性、質檢人員需要認真檢查施工質量、監(jiān)理人員需要把好驗收關；其次，在各個分項、分部工程施工前，相關人員需要合理規(guī)劃軸線與控制線、標高控制線、其他結構控制線，確保各項施工順序按照這些線進行施工、控制和復核；最后，在施工過程中，管理人員需要做好質量管理工作，尤其要注重細部施工質量，如梁柱接頭位置、混凝土施工裂縫處理等，及時消除施工建設中的安全隱患和質量隱患，避免出現(xiàn)二次打磨、二次修補、返工等現(xiàn)象，提升住宅小區(qū)的施工質量。

3.4 施工過程中的控制要點

3.4.1 主體施工

在剪力墻和構造柱建設施工中，相關技術人員需要注重振搗質量控制工作，在澆筑樓板的過程中，需要支護模板、綁扎鋼筋，確保頂板的平整，且在外網管線和主體接通后，需要進行排水處理，提高主體工程質量。除此之外，施工人員需要做好防水處理工作，注重防水處理的要點，并引進先進的防水材料，如熱塑性聚烯烴類防水材料、聚氯乙烯防水材料等，提高房屋建筑的防水性能。

3.4.2 外網施工

通常情況下，外網工程應在主體工程施工建設前完成。在主體建設施工之前，水、電、暖、有線電視、通信主管道鋪設已到位，且投入使用。因此，在住宅小區(qū)項目主體工程建設中，相關人員必須做好外網工程成品保護工作。

3.5 工程驗收管理工作

3.5.1 竣工驗收

在竣工驗收階段，建設單位需要向建筑管理部門遞交驗收申請，并確定竣工驗收時間，并由建設單位組織設計單位、施工單位和監(jiān)理單位的人員共同驗收。在竣工驗收完成后，各個參建部門需要在竣工驗收報告中簽字，并上報到建筑管理部門備案[3]。

3.5.2 住宅工程項目移交物業(yè)與回訪

竣工驗收后，建設單位需要將住宅小區(qū)項目移交給物業(yè)和業(yè)務，并羅列清單，明確驗收的內容，并由物業(yè)簽好委托合同。在業(yè)主不斷入住的過程中，到回訪期后，建設單位需要確保建筑工程的質量，并做好回訪工作。

4 結語

綜上所述，隨著城市化建設的快速發(fā)展，大型住宅小區(qū)建設規(guī)模在不斷擴大，社會各界越來越關注工程項目管理工作，其涉及的內容比較廣泛，具有一定的復雜性[3]。因此，在大型住宅小區(qū)工程管理過程中，相關技術人員需要深入分析其中存在的問題，實行有針對性的項目管理措施，不斷提升工程項目建設的整體質量，推動社會經濟的進一步發(fā)展。