馮惠英

【摘要】近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記工作逐步實(shí)施了改革，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記成為當(dāng)前的主要趨勢(shì)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記工作而言，其本身具有明顯的公法與私法屬性，這就體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記具有復(fù)合屬性的特征，不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)的登記工作中，需要以相關(guān)的法律法規(guī)為基礎(chǔ)?；诖?，本文分析了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)登記功能的現(xiàn)實(shí)影響，在一定程度上有利于完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān);登記功能;現(xiàn)實(shí)影響

近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一管理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要在日常的工作中做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作的管理。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職能受到國(guó)家法律法規(guī)等的約束，為提高不動(dòng)產(chǎn)登記處理的效率與質(zhì)量，必須在登記過(guò)程中，不斷完善自身的登記管理制度，保障不動(dòng)產(chǎn)登記工作的規(guī)范性。從不動(dòng)產(chǎn)登記工作的實(shí)施來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)登記功能有著現(xiàn)實(shí)影響，因此，在工作中需要重視這些問(wèn)題。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的重要組成，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展，在一定程度上使得不動(dòng)產(chǎn)具備了一定的法律公信力，一旦在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中出現(xiàn)了錯(cuò)誤，就會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的歸屬權(quán)、物權(quán)等產(chǎn)生影響，因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，必須要嚴(yán)格遵守國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，提高不動(dòng)產(chǎn)登記的整體質(zhì)量，避免在登記過(guò)程中出現(xiàn)錯(cuò)誤登記等行為。不動(dòng)產(chǎn)登記行為具有一定的法律性質(zhì)，主要體現(xiàn)在：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)屬于國(guó)家的行政管理部門(mén)，其在履行不動(dòng)產(chǎn)登記職能的過(guò)程中，會(huì)受到行政法律的約束?！段餀?quán)法》中沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)做出明確的規(guī)定，而在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)由國(guó)土資源部統(tǒng)一負(fù)責(zé)，因此，從這個(gè)角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)屬于行政機(jī)關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)登記工作具有明顯的行政管理特征，是國(guó)家在發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理與不動(dòng)產(chǎn)稅收制度逐步完善的重要表現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展，有效維持了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的規(guī)范化。不動(dòng)產(chǎn)登記的開(kāi)展為產(chǎn)權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓等提供了重要的參考，使得不動(dòng)產(chǎn)登記呈現(xiàn)出明顯的強(qiáng)制性特征。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)登記功能的現(xiàn)實(shí)影響

2.1夫妻財(cái)產(chǎn)權(quán)屬情況

雖然不動(dòng)產(chǎn)登記具有明顯的法律效力，但是其僅僅具有權(quán)利推定的效力，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，常常存在著權(quán)屬情況與實(shí)際權(quán)屬情況不一致的情況。比如登記在夫妻一方名下的不動(dòng)產(chǎn)，既可以作為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，也可能是登記一方的財(cái)產(chǎn)，甚至還會(huì)是未登記方的財(cái)產(chǎn)，因此，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的區(qū)分上，其受到很多因素的影響，出資情況僅僅是其中的一個(gè)因素。在離婚訴訟中，往往需考慮申請(qǐng)人的意志、經(jīng)濟(jì)條件、銀行貸款等因素，以保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系劃分的準(zhǔn)確性。在我國(guó)相應(yīng)的法律中，明確規(guī)定“夫妻一方在婚前所簽訂的不動(dòng)產(chǎn)合同，如果其所使用的首付與銀行貸款的方式，婚后需由雙方共同還貸，如果不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付人名下，離婚時(shí)其權(quán)屬問(wèn)題由雙方來(lái)協(xié)商解決。如果無(wú)法實(shí)現(xiàn)協(xié)商處理時(shí)，其法院一般將不動(dòng)產(chǎn)歸屬權(quán)確定在登記方名下，尚存的貸款作為登記方的個(gè)人債務(wù)。而婚后共同還貸支付的款項(xiàng)與財(cái)產(chǎn)增值部分，在離婚時(shí)需由產(chǎn)權(quán)登記方向另一方提供一定的補(bǔ)償?！币虼?，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況的判定上，不能僅僅依靠已有的法律來(lái)進(jìn)行認(rèn)定，還需要結(jié)合實(shí)際情況，保障權(quán)屬判斷的準(zhǔn)確性。在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，由于還存在地方性法規(guī)的約束，再加上受到登記人員認(rèn)識(shí)差異、登記標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一等的影響，使得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題的判定上常常存在著一定的分歧。

2.2特殊人群財(cái)產(chǎn)的處分

我國(guó)《民法通則》中明確規(guī)定“監(jiān)護(hù)人要充分履行其監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的相關(guān)權(quán)益，其在監(jiān)護(hù)過(guò)程中不得隨意處置被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！币罁?jù)相關(guān)法律規(guī)定，監(jiān)護(hù)人雖然具備監(jiān)護(hù)權(quán)利，且其監(jiān)護(hù)權(quán)利受到法律的保護(hù)，如果監(jiān)護(hù)人沒(méi)有積極履行其監(jiān)護(hù)職責(zé)，存在對(duì)被監(jiān)護(hù)人合法權(quán)益的侵害等，也需要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，如果在監(jiān)護(hù)過(guò)程中造成了被監(jiān)護(hù)人一定的財(cái)產(chǎn)損失，必須要依據(jù)相關(guān)的規(guī)定，給予適當(dāng)?shù)馁r償。在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記工作中，由于受到地方性法律法規(guī)的約束，其具體的財(cái)產(chǎn)處分也存在著不同的規(guī)定。因此，在特殊人群財(cái)產(chǎn)的處分上，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)等需要嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家與地方的法規(guī)，保障財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)劃分的科學(xué)性，并保障特殊人群基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

2.3繼承人范圍

在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，如果存在權(quán)利人死亡的情況，在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要根據(jù)法律法規(guī)的要求，進(jìn)行繼承人范圍的確定，隨后再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作。在繼承人范圍的確定上，一般情況下需要提交相應(yīng)的繼承證明，并進(jìn)行相應(yīng)的公證等，比如一些地方法規(guī)中，明確規(guī)定了這一要求，比如《濟(jì)南市房屋登記條例》等。在繼承人范圍的劃分上，這些要求的提出主要是以國(guó)家相關(guān)的房屋登記管理等法律條文為基礎(chǔ)的，比如《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》中，明確提出“繼承房產(chǎn)時(shí)，需要由公證機(jī)構(gòu)出具相應(yīng)的公證證明與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證等”，此外，一些地方性法律法規(guī)中還包含了一些地方性的條例，需要在繼承人范圍的確定上充分以這些規(guī)定為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行。當(dāng)前，從我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記中對(duì)繼承人范圍的規(guī)定來(lái)看，其實(shí)施中存在著較大的爭(zhēng)議。繼承人是一個(gè)人死亡以后其財(cái)產(chǎn)的歸屬問(wèn)題，包含了死者生前權(quán)利與義務(wù)的重新歸屬劃分，繼承資格的確定，直接決定著繼承人與被繼承人之間的關(guān)系，一些原本享有直接繼承權(quán)的繼承人可能會(huì)由于一些原因直接喪失繼承權(quán)，而且繼承權(quán)的相關(guān)人員甚至可能會(huì)由于某些原因而享有繼承權(quán)，因此，在繼承人范圍的確定上，要綜合考察多方面的因素，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)事人身份、資格、權(quán)利的審查;文書(shū)內(nèi)容的完整性，相關(guān)的簽名等是否齊全;證明材料是否完整與真實(shí)。

結(jié)語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)登記工程的完成或多或少地會(huì)受到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的影響，主要是登記機(jī)關(guān)本身具有一定的行政管理色彩，使得其在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作的過(guò)程中還會(huì)受到地方性法規(guī)的影響，因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立上，需要考慮這種現(xiàn)實(shí)影響，保障立法的完善性。

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